万科地产集团 _研发设计_成本管理 地下车库的经济性研究
跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化
跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%，是整个项目项目投资开发成本支出的大头，也一直是房企成本优化的重点对象。
然而，地库针对的技术项多，综合性强，存在大量的结构设计盲区，成本加以控制起来难度并不小。
房企之间的三楼成本，也因此存在极大的差距。
比如自行车有的房企纯车库的单车位面积可以做到28㎡，有的房企则要达到30-40㎡。
一个地库的成本优化，往往能节省数千万的降低成本成本投入。
然而，地库设计千头万绪，如何理清降本增效之间的关系？我们认为，只需遵循两个原则：一是地库规模最大化，二是总溢价最高原则，在非常有限的建筑面积内，将能产生效益的区最大化利用起来。
1控地库规模按规范督促的最小值配置目前，绝大部分项目的工程项目地库都是亏损，稍微好一点的，取胜也仅仅是打平或者略有盈余。
通常情况下，地库单车位面积评价指标在30㎡-35㎡之间，普通一楼地库建安成本约2500元/㎡。
按照这个计算，一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。
这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。
现阶段，一线城市核心区的车位销售比较理想，单个消防通道可以卖到10万以上；而二三线城市则要困窘得多，尤其是需求不足的三四线城市，车位想要卖到8万块都难，基本建好一个亏一个。
就在这样的情况下，还有很多三四线项目直接挖两层建地库，把整个小区地下铺满，结果项目的利润全被利润积压的车位吐出了。
对绝大部分投资项目来讲，控制地库规模，才是地库成本管控的重中之重。
不过，政府机构各地政府对于西翼规划有强制性指标，地库规模还有多少优化空间？如何操作？❶普通项目车位比切忌贪多，满足最低指数即可除了少部分项目因定位可能需要，车位需多配低等配外，大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比，力求在最低指标下限范围内规划设计。
恒大就要求，高端住宅项目按商住至少一户一车规划，其它中高端及中端项目原则上按当地规划下限进行规划。
万科集团地下车库经济技术研究
万科集团地下车库经济技术研究引子：地下车库成本增加的主要错误从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。
重则影响到未来的使用功能。
基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。
一研究如何谈适度突破规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。
基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。
规划设计要求车位比例为1.2辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。
规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。
通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。
首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。
二研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。
住宅项目地下车库经济性讨论
住宅项目地下车库经济性研究引言在研究地下车库经济性的过程中，集团设计院对百余份住宅开发项目实施版施工图的地下停车大数据进行了一系列的统计，总结了针对各种住宅产品组合地下停车情况的普遍性规律，制定了与集团当下需求相对应的地下车库控制指标。
从目前使用来看，总体良好，集团车均指标较去年有显著好转。
本篇文章出于相关内容保密考虑，隐掉众多关键数据，更多的是定性的描述相关结论，希望能给大家以启发。
地下车库综合复杂，涉及内容众多，其研究和数据统计是一个长期且艰巨的工作，做得越细越深入，管控指标才能越有针对性越起到作用，才能最终达到“精耕细作，强身健体”的效果。
一、背景篇——当前国内地产行业背景1.1 国家经济宏观形势对房地产的影响2015 年房地产去库存以来，本轮周期已历经四年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史最严。
展望未来市场，在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下，预计房地产有关政策微调的概率增大，但“房住不炒”、“落实房地产长效管理机制”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”（2019年7月30日中共中央政治局会议对房地产的要求）的基本基调不会改变。
在国家经济稳着陆，供给侧改革及控制房地产市场整体平稳发展的宏观背景下，各大房企将控成本提效益成为了企业发展重中之重的目标。
1.2 近两年地产政策简介●第一波、限购政策重启，限贷政策紧跟，随后一线城市和强二线城市“限土拍”●第二波、限购拓围到热点三线城市●第三波、二三线城市启动限售2017年全国有超过数十个城市发布了各种房地产调控政策达百余次。
以北京3·17新政引发的新一轮“限售模式”，到楼市全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
●第四波、限价政策非热点城市群加入限购或限售2018年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。
热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。
具体约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策。
地下车库楼盖经济性研究
■ 地下一层顶板构造经济型研究
拟定设计条件：顶板覆土2.5m，柱网尺寸：，柱子断面：650x650， 顶板消防车荷载考虑覆土折减后取值：14（15.7）kpa。 ● 方案一：无梁楼盖楼板，板厚550mm，柱帽尺寸：2800x2800mm，
平柱帽高度270mm，斜柱帽高度500mm。柱帽形式及配筋计 算成果详见图1~3。
1.558 78
241
注：大1板. 混凝土按400元0.0/m423，钢筋0.按2140000元.2/5吨2计算8；.535 14.915 23.450
195
1.283 64
259
2. 梁板式模板按50元/m2，无梁楼盖按45元/m2计算。
3. 钢筋统计中均已计入梁、板旳锚固钢筋量；
4. 板钢筋统计中已计入温度钢筋、上铁分布钢筋旳含量；
■ 地下一层顶板构造经济型研究
拟定设计条件：顶板覆土2.5m，柱网尺寸：，柱子断面：650x650， 顶板消防车荷载考虑覆土折减后取值：14（15.7）kpa。 ● 方案二：主次梁楼板，板厚190mm，主框架梁为550x1100mm，次框架梁
为400x850mm，次梁为400x850mm。梁板计算成果及配筋图详见图4~6。
地下车库楼盖 经济型研究
■ 楼盖形式经济性
楼盖造价在双层地下车库总造价中占有 很大比重，所以选用经济合理旳楼盖构 造在整个车库旳设计中尤为主要。
下面均以五跨柱网为例，分别对楼盖形 式为无梁楼盖、主次梁、大板构造进行 比较。
■ 楼盖形式经济性
经构造专业计算分析，得出如下结论： 1、覆土层顶板（地下一层顶板）采用无梁楼盖方案最为经济。 2、地下二层顶板采用双次梁方案最为经济。
拟定设计条件：顶板覆土2.5m，柱网尺寸：，柱子断面：650x650， 顶板消防车荷载考虑覆土折减后取值：14（15.7）kpa。
【万科地产】南方区域地库经济性设计控制要点详解
资料保密，请勿外传并不得在任何社交媒体发布南方区域地库经济性设计控制要点详解1、地库经济性现状2、停车效率维度1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解3、层高净高维度1）指标要求及剖面关系2）控制要点汇总3）控制要点详解4、钢筋混凝土含量维度1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解5、其他地库经济性控制要点详解资料保密请勿外传01地库经济性现状PART ONE南方区域9家城市公司长库车位成本总和与18年利润总和对比，相当于6%的利润都埋在地下；对地库经济性设计关注少，地库经济性差。
1.18年长库车位成本占长库总成本比值6%2.对地库经济性设计关注少，地库经济性排查多项目不达标平均车位面积地库层高、净高地库钢筋/混凝土含量1.抽样项目数量：642.超标项目数量：503.抽样超标比例：80%1.抽样项目数量：642.超标项目数量：103.抽样超标比例：15%1.抽样项目数量：642.超标项目数量：103.抽样超标比例：15%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%东莞公司佛山公司福州公司广州公司海南公司南宁公司厦门公司长沙公司中山公司9家公司合计18年长库车位成本占长库总成本比值地库经济性现状对地库经济性影响的因素中，平均车位面积，地库层高、净高，地库钢筋/混凝土含量三项影响最大，本报告以此三项为主要的研究方向。
地库经济性影响评价表因素平均车位面积地库层高、净高地库钢筋/混凝土含量基坑支护方式设备用房规划人防设计地库找坡地库经济性影响程度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★主要影响因素地库经济性研究方向02停车效率PART TWO集团指标要求说明：1、普通地下室停车效率指标应根据a指对应点采取内插法选取；当地下室没有设备房时,选取的指标应减2㎡/辆2、人防面积占地下室总面积的比例b指：当1/4≤b<1/3、1/3≤ b<1/2、b≥1/2时，表中数值分别增加1、2、3㎡/辆3、小柱网可以相应增加0.5㎡/辆4、高端产品配套地下室表中数值可适当增加（柱网和车位尺寸可适当放大）5、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求时，表中数值可酌情增加6、本表不适合机械车库，若地下室局部配置机械车位，机械车位部分需根据实际情况另行考虑备注：1、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）2、纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）3、a值=塔楼区地下室面积/地下室总面积4、设备房指常规设备房（如水池水泵房、变配电房、弱电机房、发电机房，不包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水站等车位平均面积（㎡/辆）普通地下室（含塔楼区和非塔楼区）a值1/301/151/101/61/41/31/2指标27282931333642纯地下车库25集团对南方区域停车效率要求控制要点汇总包含但不限于如下控制要点序号控制要点1地库设计必须前置，在规划布置塔楼时兼顾停车效率因素，利用地库经济性要求反推规划布局调整。
地下车库设计和成本管控分析
第一部分
剖析地下车库
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下 几个方面：
1、地下车库规定停车数量 ；
2、地下车库范围、层数以及布置方式 ； 3、人防地下室面积、等级及布置方式 ； 4、停车率（重点内容）； 5、构造做法 ； 6、钢筋、砼含量
地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小
2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松 做到25M2/车位
没有最好，只有更优！
东莞佳兆业的车位都在42M2/ 车位以上，帝景湾达约
48.61M2/车位（732个），按平 均每个车位优化15M2，可
以少做10980M2地下室，节约成
■固有因素：是项目本身具有的， 如规模、人防面积等，详
公变房： 约50平米 生活水池：约100平米
柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米
其他： 约50平米 注：
问想题尽一：办普法通车不位要240让0x5柱000距mm突，破柱网怎
么布置？
答82：0柱0网m80m00x，80否00m则m 层高、含钢 问量题等二：指部标分业将主难投诉于车实位宽现度及深度严重
普通地下一层地下车库建安成本约1600元/ 平米，人防地下室约2300元/平米
地下一层加地下二层普通地下车库建安成本 约2000～2200元/平米
地下一层普通地下车库，地下二层人防地下 室的建安成本约2000～2500元/平米
■ 停车率：地下车库总面积/ 停 车位总数
注 1：总面积指地下车库外墙围合的所有面 积，当存在消防控制室、垃圾房、
3：综合成本增加约10%
地下车库构造做法很多，并且多 数都是长久以来沉淀的精华
■ 有几个关键点影响到成本，我 们把它进行必要的明确和改
地下车库经济性研究
Step1 车库层高控制（结构专业部分）
• 结构跨度大小的控制
三种柱网体系各自的成本和停车效率不同，可根据具体项目进行合理 控制，达到最优化柱网布置。
小柱网梁高低，综合成本低，空间小； 大柱网梁高高，综合成本高，空间大。
车库层高控制经济性建议
• 车库层高控制涉及技术专业分类
Step1 结构专业部分 Step2 设备专业部分
每增加10cm，地下室综合成本增加18元/㎡。
车库层高控制经济性建议
• 车库层高控制涉及技术专业分类
Step1 结构专业部分 Step2 设备专业部分
Step1 车库层高控制（结构专业部分）
• 车库结构上部荷载
针对主要管线密集部分，减轻结构上部荷载，可以有效减小结构 主梁截面尺寸。从而达到压缩车库层高的目的。
Step3控制地下车库竖向与剖面关系---层数最少
尽量将车库放在一层解决，减少全埋地下室的层数
Step3控制地下车库竖向与剖面关系---坡地适应
场地竖向与土方平衡是地库设置的重要影响因素，场地坡度较大时，合 理利用阶梯挡墙及结构找坡适应场地，减少挡墙数量和高度
在区内地形的高处，减少地库的设置，以避免较大的开挖，在区内地形 的低洼段，可适当增加地库的层数，可减少回填成本和基础费用。
新型梁板形式：
承载力 冗余量
施工周期
大板
中 18天
结构成本
高
单向次梁
高 20天 中
无梁楼盖
低 15天 低
加腋楼盖
中 15天 次低
Step1 车库层高控制（结构专业部分）
• 结构跨度大小的控制
通过减小跨度缩减梁截面，压缩车库层高。如小、中柱网结构，平行 于车位布置较小跨度柱网，从而缩减主梁截面。
万科集团产品设计成本对标主要经济指标
编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
2014年万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域版）编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
居住区地下汽车库设计的经济性研究
居住区地下汽车库设计的经济性研究一、地下汽车库设计的经济性分析1. 建设成本地下汽车库的建设需要考虑以下方面的成本：（1）地下空间挖掘和支护成本：地下汽车库需要进行地下空间的挖掘和支护工程，这部分成本包括土方开挖、支护结构、地下排水等；（2）设备设施采购成本：地下汽车库需要购置停车设施、通风设备、照明设备等，这部分成本也需要进行合理的预算；（3）建筑结构工程成本：地下汽车库的建筑结构需要考虑地下水压、地基承载力等因素，建筑材料和结构设计都会对成本产生影响；（4）配套设施成本：地下汽车库的配套设施包括入口道、出口道、安全设施等，这部分成本也需要进行充分的考虑。
2. 运营成本3. 收益与回报地下汽车库的经济性研究还需要考虑其收益和回报问题：（1）收费标准：地下汽车库的停车位需要进行收费，收费标准的确定需要考虑周边停车场的收费水平、市场需求等因素；（2）停车位利用率：地下汽车库的停车位利用率将直接影响其收益水平，如何提高停车位的利用率是经济性研究的关键；（3）投资回报率：地下汽车库的建设和运营都需要大量的资金投入，投资回报率是评估其经济性的一个重要指标，需要同其他投资项目进行比较。
地下汽车库的经济性对居住区将产生以下影响：1. 增加居住区的吸引力：地下汽车库的建设可以提高居住区的停车便利性，增加项目的吸引力，有利于提高居住区的销售和租赁情况。
2. 提高居住区的品质：地下汽车库可以减少居住区的地面停车场，改善周边环境，提高居住区的品质，进而提升周边楼盘的价值。
3. 增加居住区的成本：地下汽车库的建设和运营成本较高，这部分成本可能会加重居住区的总成本，从而影响项目的盈利水平。
为了提高地下汽车库的经济性，应采取以下措施：1. 合理设计停车位：地下汽车库的停车位设计应根据市场需求和停车行为进行合理规划，提高停车位的利用率。
2. 提高运营效率：通过科技手段提高地下汽车库的运营效率，减少人力成本和能耗成本。
3. 多元化收益途径：地下汽车库可以考虑引入其他收益项目，如广告位租赁、共享办公空间等，多元化收益途径可以增加其经济性。
万科（全套）地库经济性设计控制要点详解
万科（全套）地库经济性设计控制要点详解万科在研究地下车库经济性的过程中，对万余份地下停车大数据进行了一系列的统计，总结了针对各种住宅产品组合地下停车情况的普遍性规律，制定了与集团当下需求相对应的地下车库控制指标，希望能给大家以启发。
一、万科停车效率维度①万科集团指标要求②万科控制要点汇总③万科控制要点详解控制要点①详解总结：地库设计必须前置，在规划布置塔楼时兼顾停车效率，利用地库经济性要求反推规划布局调整。
控制要点②详解通过结构、车道、地库轮廓线的微调，尽量消除单侧停车的车道。
控制要点③详解坡道应优先选择在停车效率不高的区域布置，如塔楼附近，地库边界附近。
问题： 坡道选择布置在停车效率高的区域，影响停车效率指标坡道应优先选择在停车效率不高的区域布置，如塔楼附近，地库边界附近。
控制要点④详解应尽量保证上下层车道应重叠设计（坡道地面出入口则以地面流线便利为主）问题：上下层车道不重叠，坡道占用地库面积大优化建议：应尽量保证上下层车道应重叠设计，在平面上减少坡道所占用的面积。
（注：坡道地面出入口则以地面流线便利为主）控制要点⑤详解设备用房应尽量布置在塔楼下等无法停车的区域，让出车道边的空间做停车位问题：设备用房挤占停车空间。
塔楼下方空间留在大面积无效空间设备用房应尽量布置在塔楼下等无法停车的区域，让出车道边的空间做停车位控制要点⑥详解充分利用塔楼下方可停车的空间，调整停车布置的方式，可做少量的柱子移位，激活死角空间问题:塔楼下方空间仍有可停车的空间被浪费充分利用可停车的空间，调整停车布置的方式，必要时可做少量的柱子移位，激活死角空间控制要点⑦详解严控柱网尺寸。
在项目档次较高，尺寸需要提升时，提升尺寸需要详细论证后，报区域审批问题：柱网过大，在正常车位，正常柱径的情况下，采用8.6*8.2米的柱网，车道宽度达到6~6.2米优化建议：严控柱网尺寸，常规项目车道宽度控制在5.5米为宜二、层高净高维度①指标要求及剖面关系万科地下室指标要求：地下室层高需考虑覆土层厚度、结构形式、机电设备空间、施工误差等因素，并结合地库所需要净高要求综合确定。
居住区地下汽车库设计的经济性研究
居住区地下汽车库设计的经济性研究【摘要】本文旨在对居住区地下汽车库设计的经济性进行研究。
在我们将介绍研究背景、研究目的和研究意义。
正文部分包括地下汽车库设计原则、经济性分析、成本效益评估、利用率分析以及其他影响因素。
在我们将对经济性进行总结，提出设计建议，并展望未来发展方向。
通过本文的研究，我们将更好地了解居住区地下汽车库设计的经济性优势，为未来的城市规划和建设提供参考依据。
【关键词】地下汽车库设计、经济性研究、成本效益、利用率、设计原则、影响因素、经济性总结、设计建议、展望未来1. 引言1.1 研究背景地下汽车库设计不仅可以提供更多的停车位，还可以提升居住区的整体景观和品质。
通过科学合理的设计，地下汽车库可以有效利用地下空间，减少土地占用，提升城市绿化覆盖率，改善周边环境，提高居民生活质量。
对居住区地下汽车库的经济性进行深入研究，对于提高城市停车资源利用效率，优化城市空间布局，推动城市可持续发展具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的的重要性不言而喻，它直接关系到居住区地下汽车库设计的实际效果和经济性。
本研究旨在探讨地下汽车库设计的经济性，通过对成本效益、利用率等方面的分析，为设计者和决策者提供科学依据和建议。
具体目的包括：确定合理的设计原则，提高地下汽车库的经济性和实用性；评估地下汽车库的成本效益，探讨投资回报情况；分析地下汽车库的利用率，了解其效益和使用情况；探讨其他影响因素对地下汽车库经济性的影响，为设计和建设提供参考。
通过本研究，可以更好地为居住区地下汽车库的设计和管理提供科学依据，促进地下汽车库的合理利用和可持续发展。
1.3 研究意义地下汽车库作为居住区的重要配套设施，对解决城市停车难题、提升居民生活质量具有重要意义。
通过对居住区地下汽车库设计的经济性研究，可以有效地指导相关设计与规划工作，提高地下汽车库的使用效率，降低建设和运营成本，从而实现资源的最大化利用。
研究地下汽车库的经济性还可以为城市规划和交通管理部门提供重要参考，优化城市交通布局，提升城市整体形象。
探究与讨论地下车库设计经济性
探究与讨论地下车库设计经济性【摘要】当前，城市高楼建筑数量不断增加，使得地下车库的需求量显著提升。
但因为在地下车库建造的过程中，没有落实经济性较强的设计方案，使得地下车库建设成本较高，无法有效满足建设单位对地下车库性价比的要求。
现对地下车库设计各项指标进行分析，提出了地下车库设计经济性策略，具体如下。
【关键词】地下车库；设计；经济性【引言】近几年，国家经济持续发展，人们的生活水平不断提升，建设用地也存在紧缺性。
随着人们购买汽车的数量不断增加，进而出现了有车无处停的情况，促进对地下车库的进一步开发使用。
对于新建的住宅小区来说，都需要建设地下车库，一般为1-2层，主要目的就是解决用户停车问题、土地资源紧张的问题。
在不断优化地下车库设计的同时，可以发挥出住宅建筑的实用性特点，还可以减少建设单位的项目成本支出。
1.地下车库设计各项指标在开展地下车库施工图设计工作之前，相关设计人员需要编制完善的设计预案，促进地下车库可以结合行业内的标准建设。
在兼顾地下车库经济性指标的时候，从以下几个层面入手：第一，建筑指标。
建筑指标主要包括地下车间建设的层数、范围、布置的方式，能够停车的数量、基础埋深、层高、出入口，还包括地下室面积、布置方式等。
因为建筑指标类型有很多，所以也存在许多方面的影响因素[1]。
例如，人防要求、实际用地面积、总平面建筑模式、清晰的项目定位等。
第二，结构指标。
在结构指标层面。
结构中的钢筋、混凝土含量，基础建设形式、基坑支护模式等，都是非常关键性的指标，应当更加关注设计环节的工作。
其中包括许多结构指标的影响因素，不局限于地下室埋深、楼塔占比、综合管线布设方案。
第三，设备指标。
与上述两种指标相比较，设备指标数量较少，仅仅包括设备用房布置、设备选型、设备管网设计等方面的内容。
而为了顺利达成设备指标，就要切实提升地下车库的停车效率，还需要对车库层高、设备成本进行科学化把控。
2.地下车库设计经济性2.1地下车库机动车出入口、车道数量地下车库机动车出入口、车道的数量，与车辆平时使用通行顺畅有直接的关系，也与发生火灾风险问题时候的安全疏散标准与要求相关，也决定了投资的经济性。
地下车库建筑设计的经济性分析
地下车库建筑设计的经济性分析【摘要】本文主要分析了地下车库建筑的设计要点，并从经济性的角度出发，考虑了如何才能够降低设计的成本，符合地下车库建设的要求和使用需要。
以期可以通过分析，加强地下车库建设的科学性和合理性，提高地下车库设计和建设的水平。
【关键词】地下车库；建筑设计；经济性一、前言对于建筑的地下车库设计来说，如何才能够做好设计工作，这是需要每一个设计人员思考的问题，只有做好了地下车库建筑的设计工作，尽量满足了经济性和实用性的要求，才能够提高建筑的使用效果，才能够提高后期使用的稳定性。
二、地下车库基础底板的选型与计算现通过近年来笔者设计的几个地下车库，谈一些设计体会：地下车库基础底板设计现在一般有3种方法；按等厚的筏板分柱上板带及跨中板带计算；按局部加厚的筏板（下柱墩）整体计算；按柱下独立基础加防水板计算，计算表明在天然地基承载力高的地区采用柱下独立基础加防水板是最经济的，采用局部加厚的筏板（下柱墩）经济性次之，采用等厚的筏板分柱上板带及跨中板带设计最不经济。
因为在天然地基承载力高的地区地基的不均匀沉降很小，采用柱下独立基础加防水板不会因为独立基础的较大沉降而导致基础出现较大的裂缝出现渗水现象。
而在高地下水位的软土地区则是采用局部加厚的筏板（下柱墩）具有较好的经济性及安全性，因为其具有较大的刚度，整体性较好，可有效协调基础的整体变形减少裂缝的出现，而配筋又不至于增加很多。
经过计算分析笔者认为采用等厚的筏板分柱上板带及跨中板带配筋设计，无论在什么地区均不太经济。
三、地下车库建筑经济性设计实例1．模型的建立一般情况下，停车库总是按照一个柱网宽度内停车2、3、4辆来设计的，根据规范规定，地下车库在垂直停车且倒车进顺车出的情况下车位尺寸最小，车位最小尺寸为2400x5300mm，通道为5500mm，为便于计算，柱子统一按照500x500考虑。
如图1（A）、（B）、（C）所示，则柱网尺寸分别为（A）5300x5100mm、（B）7700x5100mm、（C）10100x5100mm，单位停车位的面积为21.73m2、21.04m2、20.71m2。
万科地下车库设计
地下车库设计标准化目录一：建筑1：车库应满足的停车数要求2：行车道和停车位的组织3：坡道组织4:防火分区及防烟分区5：与住宅建筑主体连接方式6:柱网布置7．层高8：覆土厚度9:经济指标（面积）10．标示设计11．排水设计二:结构1:荷载2:柱截面3：梁板结构形式4：基础底板厚度5：顶板折算厚度6：维护结构7：抗拔桩及抗浮锚杆8:基坑支护9：抗震计算10:主要经济指标三:供热与通风排烟1:供热2：通风四：消防喷淋1：消防水量的核算2：寒冷地区车库3：消防系统形式的确定4：设备用房5：喷头布置要求五：电气1：照明及采光井2：设备用房本细则是在满足集团精细化设计要求编制的，本着经济性和合理性相结合的原则,编制本规则；一:总则一般住宅小区车库设计以小型车：长(4。
8米）X宽(1.8米）X 高(2。
0米)为设计标准尺寸（规范规定）,不同的地区有不同的规定。
车辆采用倒进顺出的布置方式，大型车道尽量采用环形车道布置方式。
管线综合应遵循的原则:1：尽量使主风道,靠近车道边侧设置；2：风道宽度尽量控制在1.2米以内,使风道下面不设喷淋；3：电缆桥架、设备管线尽量与风道平行设置;尽量不要设置在风道下方。
4：各类管线交叉点不要设置在主车道处；第一部分：建筑一：单库应满足的停车数要求单库应满足的停车数要求：满足经济性要求(主要考虑消防要求）. 在符合规划的基础上，单库停车的数量:IV类为50辆（约1600㎡） III类为99辆（约3100㎡）II类为260～270辆（约8000㎡)I类为不小于400辆（约12000㎡) 二：行车道及停车带组织1:经济布置车位，垂直行车道双侧布置车位。
行车道宽度为5500～6000m。
以车辆设计车型外廓尺寸（ｍ）为4800（长）X1800(宽）X2000(高)以车辆设计车型外廓尺寸(ｍ）为5000（长)X2000（宽）X2000（高）2:坡道组织北方地区直坡道出入口不宜北向，如采用北向出口,应采用曲线坡道+直坡道形式。
地下车库成本控制的设计探讨
地下车库成本控制的设计探讨随着城市化的进程，地下车库的建设已经成为了现代城市规划的重要组成部分。
地下车库不仅可以有效地解决城市停车位不足的问题，还可以提升城市道路交通流畅度和环境整体美观度。
地下车库的建设成本一直是困扰规划者和开发商的难题。
如何在保证地下车库质量的情况下控制建设成本，成为了摆在每个设计者和建设者面前的重要问题。
本文将探讨地下车库成本控制的设计方案，希望能够为地下车库的建设提供一些有益的参考。
一、合理选择地下车库的位置地下车库的位置选择对成本控制至关重要。
在规划建设地下车库时，应该根据周边的空间布局和地形地貌条件，选择合适的位置进行建设。
尽量选取地势平坦、无水源涌现、无地下管线干扰的地块，这样可以减少地下车库施工中的排水、防渗等复杂工程，从而降低地下车库的建设成本。
还应考虑地下车库与周边道路交通的联系，选择便于出入的地理位置，提高地下车库的利用率和经济效益。
二、科学设计地下车库的结构在地下车库的结构设计中，应尽量简化结构形式，提高结构的抗震性能，降低建设成本。
可以采取变异的结构形式，如采用局部加固或者局部减薄的方式，从而达到节约材料用量的目的。
还应在地下车库的设计中充分考虑风险防范和安全保障，减少人为失误带来的不必要成本开支。
三、合理利用地下空间在地下车库的建设中，可以尝试采取利用地下空间的多层次布置，这样可以更充分地利用有限的地下空间，提高地下车库的容纳车辆数量，满足城市停车需求。
适当的多层结构设计还可以降低地下车库的建设成本，提高土地利用率，节约建设成本。
四、选择高效节能的设备和材料在地下车库的建设中，应该选择高效节能的设备和材料，如采用LED照明、智能减排系统等，降低地下车库的运行成本，提高经济效益。
还可以尝试采用环保材料，减少材料的消耗，提高地下车库的使用寿命，降低维护成本，从而有效控制地下车库的建设成本。
五、充分考虑后期运营和维护成本地下车库的建设是一个综合性的工程，需要在各个方面进行综合考虑，充分利用各种优势资源，合理调配各种要素资源，尽可能降低建设成本，提高经济效益。
万科地下车库成本控制
09.3.19 20
地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析
层高 垫层 覆土
成本分析
4：顶板采用结构找坡，可省去顶板建 筑找坡层（细石砼配钢筋网片） ---此方案找坡层厚度平均200mm，
1650 成本增加约105元/平米
5：顶板采用结构上翻梁，不会降低
3900
成本，反而会影响渗透水的排 出，影响顶板防水层的施工，增
此时 2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放
3：大车位部分成本增加约7%
想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量
等指标将难于实现
09.3.19 14
地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库
地下车库停车率
问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8100x8300mm
其中：变配电房： 约150平米
水泵房： 约120平米
公变房：
约50平米
生活水池：约100平米
柴油发电机房：约100平米
消防水池：约150平米
其他：
约50平米
注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右;
2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房;
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 ■ 构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法
这些做法的明确与改进，可使我们节省大量材料
09.3.19 7
地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库
地下车库停车率
简易指标：用于控制万科所有住宅建筑地下车库的设计 适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、 别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
万科地下车库设计省钱心法
万科地下车库设计省钱心法2014-05-29明源地产研究院在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下车库开发成本的节约就很有必要了，省下来的可都是白花花的银子。
一、规划要求：控制车位比例地下车库的造价比较高，普通地下车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。
所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下车库。
从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾为例分析：无锡万科魅力之城五期：地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。
规划设计要求车位比例为1.2辆/户，最后通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：无锡万科金域蓝湾：地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。
规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表：可见，小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。
首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。
二、地库设计范围5个要素设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。
影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑是否要连通在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。
地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。
关于地下车库工程设计成本控制的探讨
关于地下车库工程设计成本控制的探讨摘要：近些年来，随着国家宏观调控的力度不断加大，房地产行业在经历了几年发展期之后遇到了严峻的挑战，如何在面对一系列问题时保障经济效益，就必须从房地产的设计出发进行成本控制，其中地下车库的工程设计对于房地产行业利润率的提升具有重要的价值，是整个建筑项目的关键部分。
因此，对地下车库工程设计的成本控制，不仅有利于项目成本的有效管理，也有利于整个项目建筑的成本控制，需要结合地下车库的工程设计情况从各个方面进行研究达到成本控制的目的。
关键词：地下城；车库工程；成本控制1 地下车库工程设计的成本控制要点研究1.1 停车位的配备问题停车位的配备是影响住宅区用户需求和生活质量的重要部分，因此在地下车库的成本控制过程中，要结合小区居民的用户需求进行设计，同时还需要统计用户机动车辆的数量等多方面的因素进行地下车库建筑面积的设计，对面积的有效控制可以按照住宅区建筑物的各种限定指标配备停车位的数量，从而确保地下车库在设计和建设过程中充分考虑成本控制。
除此之外地下车库的工程设计也需要综合考虑小区居民的生活便利等多方面的问题，在成本控制的过程中既要结合用户的停车位需求与房屋的具体情况进行设计，也要通过优化设计体系从经济层面进行成本控制，从而优化小区居民的生活质量，保障项目建设过程中的成本预算问题。
1.2 人防民防指标要求人防民防相关指标直接涉及地下车库的设计面积以及设计内容等，由于人民防空等相关的设备建筑在展开设计的过程中，除了要保障防控地下室的基本功能，也需要对地下车库的建筑面积进行标准控制，这样一来既满足了人防民防的相关建筑要求，也实现了地下车库的成本控制要求。
居民建筑的民防工程开展过程中，对所需要的人防配备面积以及相关的建筑指标都具有明确的规定，因此需要在建筑设计上进行综合全面的考量，从而为地下车库的设计提供重要的设计参考。
例如当建筑物的总体面积超过1万平方米时，需要尽可能申请具备符合相关功能要求的人防物资库，这样既能够避免地下车库在设计过程中过度占用建设成本，也能够结合建筑需求有效实现对地下车库的成本控制。
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
标准
步骤二 —— 人防地下室空间的利用
•一、控制点： • 物资库、车库、人员掩蔽。 •二、结论： • 尽可能与政府职能部门沟通，采用造价较低的人防形式。首选物资库、人防车库、再 选人员掩蔽。 •三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件： • 详见“附表 03”中相关栏目的内容。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
第二阶段：开发决策
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
步骤一 —— 地下机动车停车数量
•一、控制点： • 地面停车率、绿地率、道路。
•二、结论：
• 1、尽可能多的利用地面及架空层公共停车；
• 2、尽可能通过以下方式减少除停车以外的地面占地，以扩大地面停车的面积：
•三、规范条文、地质气候或合理的特殊设定等依据条件： • 详见“附表 04”中相关栏目的内容。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
步骤三 —— 经济性较高的设备系统选型
•一、控制点：
• 给排水专业：消防栓系统、自喷系统、灭火器。
• 电气专业：照明设计、应急照明电源选择、火灾自动报警系统。
地上5～9层
不做地下空间。
地上10～11层
1、建议不做地下空间，配电间、电信间占用底层住宅房间，对房型有一定影 响。 2、其次建议做局部地下室，仅将配电间和电信间放入。 3、当自行车位在小区其他高层地下自行车库内解决不了时，才考虑整个底层 全部下落为地下室。
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅项目地下空间经济性控制之标准
性判断，对于某些关键问题的组织还须给出综合性判断。 为使本标准容易得出单纯的结论，方便使用，在此只立足于经济性的角度来考虑地下
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《汽车库建筑设计规范》
中计算出的每车位面积，垂直后退停车所需的车道宽度最小，单车位面积最小。为提高停车效率，尽量应采用 垂直后退停车。
1.2 单车面积标准
地下汽车库组成部分
平均停车面积
备注
车库区+塔楼区+设备房 车库区+塔楼区 车库区
32平米/辆 30平米/辆 26平米/辆
塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域， 地下室周边的塔楼区宜剔除无用部分 设备房：指常规的水池水泵房、变配电房 及发机房，不包括因特殊条件及地域情况 而设的设备房
第一部分 面积最小化策略
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1.1 停车指标——配比
商业场所停车位指标
项目
建筑面积≥10000㎡的商业建筑 10000㎡＞建筑面积≥1000㎡的商业建筑
建筑面积＜1000㎡的商业建筑 建筑面积≥10000㎡的大型超市
农贸市场 专业市场
机动车（停车位/每100㎡建筑面 积）
I
II
III
0.4
0.6
0.8
0.3
0.4
0.6
0.2
1.2 单车面积标准
车型分类 参考值
项目
停车方式 平行式
前进停车
30° 前进停车
斜
45°
列
60°
式
60°
垂直式
前进停车 前进停车 后退停车 前进停车
后退停车
微型车
17.4 19.8 16.4 16.4 15.9 16.5 13.8
小型车
最小每停车位面积（㎡/辆）
轻型车
中型车
大货车
25.8 26.4 21.4 20.3 19.9 23.5
5 特殊地形地库土方量减小方式 5. 施工图阶段
6 地库布局经济性原则
6 湘源控规软件
7 人防面积计算
8 设备用房布置原则
9 出入口及坡道
10无障碍停车位设计
目的
解决功能和经济性问题 帮助建筑师做好地下车库方案
地库设计核心要点：经济性地库方案设计
1. 面积最小化——单车面积*车位数（以户数或面积推算车位数） 2. 土方量最小——地库层高、地形利用 3. 结构造价——覆土厚度，柱网选择
机动车（停车位/户）
I
II
III
1.5
1.5
1.2
1.2
1.2
1.0
0.8
0.8
0.6
0.3
0.3
0.2
非机动车（停车位/户）
— 1.5 2.0 3.0
注：经济适用房按平均每户建筑面积≤80㎡指标进行控制 机动车数量与户型面积成正比 自行车数量与户型面积成反比
▲ 户型面积与临界面积相差不多时，可以进行微调面积来实现车位需求的减少.
长度(mm)
3900 4260 4515 4540 4587 4520 4856 5175 5179 5206 5100 4770 4859 4972
目 录
一. 面积最小化策略
二. 土方量最小策略
三. 地下车库阶段性成果模板
1 停车指标
1 地下车库与场地的关系
1. 用地测算阶段
2 单车面积标准
2 全埋式地下车库
2. 中期沟通阶段
3 柱网的选择
3 车库底板
3. 概念规划阶段
4 双车柱跨和三车柱跨经济比较 4 常见车库层高
4. 报规，报建阶段
5 地库推导最小楼间距
1.1 停车指标——配比
餐饮、娱乐设施停车位指标
项目 宾馆、酒店、茶楼等建筑
机动车（停车位/每100㎡建筑面积）
I
II
III
1.0
1.2
1.5
非机动车（停车位/每100㎡建筑面积）
内部 2.0
外来 3.0
▲ 餐饮比一般商业配车要求更高，如有餐饮也可按照一般商业报建 ▲ 办公比一般商业配车要求低，可以用一部分商业报办公的办法来消化商业比例；
19.3
41.6 40.9 34.9 40.3 33.5 41.9
33.9
65.6 59.2 53 53.4 49 59.2
48.7
74.4 64.4 59 59.6 54.2 59.2
53.9
大客车
86.4 71.4 69.5 72 64.4 76.7 62.7
注：此面积只包括停车和紧邻车位的通车面积，不是每停车位的建筑面积
0.2
0.3
0.6
0.8
1.0
0.2
0.3
0.4
0.4
0.6
0.8
非机动车（停车位/每100㎡建筑面积）
内部 2.0 2.0 1.0 2.0 2.0 2.0
外来 8.0 5.0 2.0 10.0 8.0 6.0
▲ 物业类型中配车比例从高到低依次为：餐饮，商业，办公，旅馆 ▲ 当商业面积由10000平米（各地不同）以上减到以下时，配车比例即降低一个档次
引自：万科要求
▲ 非人防控制在26平米是最经济的。
1.2 单车面积标准
一般私家轿车的尺寸如下表：
小型车 紧凑型 中型车 中大型 豪华车
SUV
车型
本田-飞度 标志-207 别克-凯越 大众-新宝来 奥迪A4 宝马3系 奔驰E级 别克-林荫大道 宝马7系 奔驰S级 别克GL8 本田-奥德赛 宝马X5 路虎-揽胜
1. 塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a:当1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4时，表中数
说 明
值分别减小1、2、3平米/辆。 2. 人防区面积占整个地下车库面积的比例b:当1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2时，表中
数值分别增加2、3、4平米/辆。
3. 高端产品配套地下车库表中数值增加2平方米/辆。
参考规范指标 1 .地万规范 2 .土地出让合同申政府的要求
1.1 停车指标——配比
车位换算标准(杭州）
车型
摩托车 微型车
三轮车 助动车
换算系数
0.7
0.7
1.0
2.0
2.5
3.5
1.0
2.5
1.5
▲ 机动车库以小型车车位为标准车位，非机动车库以自行车车位为标准车位.
1.1 停车指标——配比
配建指标级别及适用范围
指标级别
适用范围
ⅰ 老城核心区
ⅱ 除ⅰ区之外的老城区（上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、杭州经济技术开发区）
ⅲ 萧山区、余杭区
杭州住宅机动车位配置
项目
平均每户建筑面积＞200㎡ 140㎡＜平均每户建筑面积≤200㎡ 80㎡平均每户建筑面积≤140㎡ 平均每户建筑面积≤80㎡