投资测算表——中粮

指标说明
地上车位数+地下车位数 可售车位合计 非人防地库的可售车位合计 人防地库的可售车位合计
（地下总建筑面积-可售面积-高溢价可剔除计算的地下赠送面积）（36㎡/车标准）÷地下车 位总数
含地上、地下赠送面积 取得规划方案/扩初批复的时间 取得首期施工证的时间 首期开工的时间 开放（首期景观、售楼处）的时间 取得预售证（首期）的时间 首期开盘的时间 拿地至首次开盘周期 主体结构封顶（仅浙江省）（首期）的时间 竣备（首期）的时间 交付（首期）的时间 批量精装交付（首期）的时间 房源货值+车位货值 不含车位外的可售房源货值（业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配 建） 毛坯房源的货值合计 批量精装房源的货值合计 可售车位货值合计 按成本价或市场价估算 项目总可售货值÷总可售面积 房源货值（不含车位）÷总可售面积 毛坯房源货值÷毛坯可售面积
税金 指标
2 附加税 3 土地增值税
4 企业所得税
1 主营业务收入
2 项目总成本
3 销售毛利润额
净 4 销售毛利润率
利
润
5 销售净利润额
指 6 销售净利润率 标
7 EVA值（经济增加值，含融资）
8 ROE（净资产收益率）
9 IRR（内部收益率，含融资）
10 IRR（内部收益率，不含融资）
1 自有资金投资峰值 现
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6
4.1.7
4.1.8
4.1.9
设
计
4.1.1 0
指 4.2 批量精装可售面积
标
4.2.1
内容
备注 项目所在的城市（省或直辖市/地级市/县级市）及所在的板块 分为三类：封闭市场、溢出市场、波段市场 根据项目卡位标准中的地块分类标准（A+、A、A-、B、B-、C、C-） 分为四类：高周转高利润、高周转低利润、低周转高利润、低周转低利润 根据项目卡位标准中的项目规模分类标准（小项目、中项目、大项目、特大 项目） 项目从拿地至全部交付的时间周期 项目从开盘至全盘销售去化的时间周期 分为两类：操盘、对外参股合作 中梁方在项目投资的权益占比 项目如有合作方，合作方及权益占比
从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投 入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖
自项目开始投入至累计现金流回正周期（不含融资） 销售净利润额÷自有资金投资峰值÷现金流回正时间（含融资）×12 销售净利润额÷自有资金投资峰值 中梁在项目中的投资权益占比 中梁实际的净利润收益 中梁权益后净利润÷（主营业务收入×中梁股权占比） 中梁实际的内部收益率 中梁实际投入资金峰值 自中梁开始投入至累计现金流回正周期 中梁权益后净利润÷中梁资金峰值÷中梁现金流回正时间×12 中梁权益后净利润÷中梁资金峰值 集团投入项目的资金计息 销售净利润额-集团投入资金计息 按成就共享制度中相应的比例规定 考虑所得税后金额（不含奖罚），如为负值则在区域其他项目的成就共享金 额中扣除
指 4.3 标
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
Βιβλιοθήκη Baidu
4.9
4.10
5 建面单方成本
5.1 建面单方工程成本
5.1.1 建面单方毛坯工程成本
5.1.2 建面单方批量精装工程成本
5.2 建面单方土地成本
6 批量精装标准
指标值 -
-
单位 元/个 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/个 元/个 元/个 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
万元 万元
%
万元
指标说明 批量精装增加总货值÷批量精装工程成本；精装溢价率≥1.4 与原毛坯产品相比，精装产品产生的溢价空间 前端融资合计 开发贷合计 前端融资财务成本+项目开发贷财务成本 前端融资财务成本合计 前端融资的融资利率 开发贷融资财务成本合计 开发贷融资的融资利率 营销费用÷项目总可售货值 营销费用合计 管理费用÷项目总可售货值 管理费用合计 含应缴、预征大于清算且不可退税部分 含应缴、预征大于清算且不可退税部分 含应缴、预征大于清算且不可退税部分 含应缴、预征大于清算且不可退税部分 不包括持有资产（去增值税口径） （土地总成本+工程成本+三项费用+资本化利息+附加税+土增税+企业所 得税）去增值税口径 （主营业务收入-土地总成本-工程成本-资本化利息）去增值税口径 销售毛利润额÷主营业务收入 主营业务收入-项目总成本 销售净利润额÷主营业务收入 销售净利润额-集团投入资金计息+贡献集团资金计息 销售净利润额÷（自有资金平均投入×开发周期年） 项目内部收益率（含融资） 项目内部收益率（不含融资） 项目总峰值-前端融资金额（若项目总峰值出现前归还前端，则视同无前 端）
金 2 现金流回正时间（含融资）
流
量
3 现金流回正时间（不含融资）
指
4 年自有资金投资回报率
标
5 项目整体自有资金投资回报率
1 中梁股权占比
2 中梁权益后净利润
中
3 中梁权益后净利率
梁
收 4 中梁IRR（内部收益率）
益
5 中梁资金峰值
指
标 6 中梁现金流回正时间
7 中梁年自有资金投资回报率
8 中梁自有资金投资回报率
1 土地总成本
1.1 土地出让金
1.2 契税
1.3 大市政配套费
1.4 其他
2 工程成本
2.1 毛坯工程成本
2.2 批量精装工程成本
3 可售单方成本
3.1 可售单方工程成本
3.1.1 可售单方毛坯工程成本
3.1.2 可售单方精装工程成本
3.2 可售单方土地成本
4 各产品类型可售单方工程成本
4.1 成 本 4.2
3、
项目
指成标 库就 类共别
享
序号
指标名称
5 企业所得税（提取成就共享后实缴）
6 销售净利润额（提取成就共享后）
7 销售净利润率（提取成就共享后）
指标值
单位 万元 万元
%
指标说明 提取成就共享后实缴的企业所得税 提取成就共享后的实际净利润额 提取成就共享后的实际净利润率
指标说明 储藏间货值÷（个数或面积） 批量精装房源货值÷批量精装可售面积
车位货值÷可售车位数 非人防可售车位货值÷非人防可售车位数 人防可售车位货值÷人防可售车位数 土地成本+契税+大市政配套费+其他 土地出让成交价格 土地契税 需缴纳的大市政配套费用 其他土地相关支出费用 毛坯工程成本+批量精装工程成本 毛坯工程成本（不含批量精装的套内部分） 批量精装套内部分的工程成本 （土地总成本+工程成本）÷总可售面积 工程成本÷总可售面积 毛坯工程成本÷总可售面积 精装修工程成本÷总可售面积 土地总成本÷总可售面积
2 项目工程成本（万元）
核
心
3 销售净利润率（%）
指 4 销售净利润额（万元） 标
5 现金流回正时间（含融资，月）
3、 项目 指标 库 类别
6 年自有资金投资回报率（%）
序号
指标名称
1 建设用地面积
2 总建筑面积
2.1 地上总建筑面积
2.2 地下总建筑面积
3 总计容面积
4 总可售面积
4.1 毛坯可售面积
可产生销售、收入对应的计算面积（面积计算应符合当地房地部门测绘规定，业态属性含自销 、非政府的第三方代建、政府有偿配建），预售证阶段为房屋预测面积，交付阶段为房屋实测 面积
毛坯房源的可售面积合计
批量精装房源的可售面积合计
3、设 项计目 指指标 库标
类别 序号
指标名称
4.2.2
4.2.3
4.2.4
4.2.5
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6
4.1.7 销 售 4.1.8
指 4.1.9 标 4.1.1
0
指标值 -
-
-
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 个 个 个 个
㎡/车 ㎡
日期 日期 日期 日期 日期 日期
月 日期 日期 日期 日期 万元 万元 万元 万元 万元 万元 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
4.2.6
4.2.7
4.2.8
4.2.9
4.2.1 0 5 总车位数
6 总可售车位
6.1 非人防可售车位
6.2 人防可售车位
7 地下单车位面积
8 总赠送面积
1 取得规划方案/扩初批复
2 取得首期施工证
3 开工（首期）
一
级
4 开放（首期景观、售楼处）
节 5 取得预售证 （首期）
点
计
6 开盘（首期）
划
指
标
7 主体结构封顶（仅浙江省）（首期）
8 竣备 （首期）
9 交付（首期）
10 批量精装交付（首期）
1 项目总可售货值
1.1 房源货值（不含车位）
1.1.1 毛坯房源货值
1.1.2 批量精装房源货值
1.2 车位货值
2 持有总资产
3 项目销售均底价（含车位）
4 项目销售均底价（不含车位）
4.1 毛坯销售均底价
1 资金利息
2 成就共享基数
成
3 成就共享比例
就
共
4 成就共享总金额
享
指标值
10.50% 6.40%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
单位 -
万元 万元 万元 万元 万元
% 万元
% % 万元 % 万元 万元 万元 万元 万元 万元
万元
万元 %
万元 %
万元 % % %
万元 月 月 % % %
万元 % %
万元 月 % %
指标值 参考控制指标
指标说明
-
-
房源货值+车位货值
-
-
毛坯工程成本+批量精装工程成本
≥9%
销售净利润额÷主营业务收入
-
-
主营业务收入-项目总成本
-
≤12个月
从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投 入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖
≥50% 销售净利润额÷自有资金投资峰值÷现金流回正时间（含融资）×12
指标值 -
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
指标说明
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面 积
地上总建筑面积+地下总建筑面积 地上建筑面积合计，含地上计容、不计容面积 地下建筑面积合计，含地下计容、不计容面积 地上总计容面积+地下总计容面积
表
01
经营
1指、标
项目
基础
信息
类别 序号
项次
1 所在城市及板块
2 城市属性（最低层级到县级市）
3 地块分类
4 项目类别 基
础 5 项目规模
信
6 开发周期（年）
息
7 销售周期（月）
8 项目经营模式
9 中梁方权益占比
2、 项目 关键 指标 级别
10 合作方及权益占比 序号
指标名称
1 项目总可售货值（万元）
- 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ - 元/㎡ （土地总成本+工程成本）÷总建筑面积
元/㎡ 工程成本÷总建筑面积 元/㎡ 毛坯工程成本÷总建筑面积 元/㎡ 批量精装工程成本÷总建筑面积 元/㎡ 土地总成本÷总建筑面积 元/㎡ 批量精装工程成本÷精装套内面积
3、 项目 指标 库 类别 序号
指标名称
7 精装溢价率
7.1 批量精装增加总货值
融资 指标
1 前端融资 2 项目开发贷
1 项目综合财务成本总额
财务 成本 指标
2 前端融资财务成本 2.1 前端融资融资利率 3 项目开发贷财务成本
营销 费用 指标 管理 费用 指标
3.1 项目开发贷融资利率 1 营销费率 2 营销费用 1 管理费率 2 管理费用 1 增值税
3、 项销 售目 指指标 库标 类别 序号
指标名称
4.1.1 1
销售储藏间
4.2 批量精装销售均底价
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4
4.2.5
4.2.6
4.2.7
4.2.8
4.2.9
4.2.1 0 5 单位车位销售均底价
5.1 单位车位销售均底价（非人防）
5.2 单位车位销售均底价（人防）