商业地产术语培训资料
商业地产相关培训资料
商业地产相关培训资料一、贸易地产运作情势：只租不售，只售不租，租售结合（主力店租赁其他发卖为重要情势）二、贸易地产治理情势：经营式贸易治理和物业式贸易治理三、贸易地产经营情势：租赁/联营/自营四、贸易地产的全然运作流程：贸易地产选址——贸易地产筹划和定位——贸易地产招商——贸易地产运营治理五、贸易地家当态分类：百货商场/底商/贸易街/专业卖场整合写字楼/商铺/贸易街/社区贸易/综合体/酒店/零售购物中间/贸易广场/批发市场等多种贸易地家当态，包含项目/整合营销/项目定位/招商策划/履行筹划/推广申报/筹划/项目推介等六、贸易地产的定位：业态合理组合（一站式购物广场）、部类结购、有名品牌引进、经营方法的灵活应用和有效结合、商品价位比较、部类接洽关系商品组合的竞争优势七、贸易地产招商必备前提：1、一个高效的招商团队2、精确的贸易定位3、好的招商政策4、宣传企划与招商工作的有机结合5、诱敌深刻的招商策略6、品牌主力店的引入和品牌效应八、贸易地产招商团队的建立：一个高效的团队必须拥有：会谈专家、策划师、筹划师、司法人员、贸易运作师九、招商工作流程：1、招商人员的雇用和培训（公司文化、理念、精力的培训和招商专业技能的培训）2、招商部规章制订和岗亭职责的制订和组织实施，招商职责的划分考察3、招商的定位和区域面积（楼层）的筹划、品类的引进方针：百货、餐饮、娱乐、休闲、健身、咖啡等4、招商政策的制订和招商合同的草拟、审核、并最终确信5、招商推广和宣传：招商手册、招商消息揭橥会、招商洽商会、电视媒体、大年夜型户外媒体、报刊、杂志、电台、短信、骨干道灯箱、DM派发、项目内部及周边包装宣传等6、招商进度相干表格的制订和应用7、客户的初步接触洽商，重点意向客户的挂号：主动前来咨询客户、德律风、收集接洽客户、嫁接客户、登门拜望客户（扫街），引入客户（大年夜客户资本）等8、客户的进一步洽商并重点跟进意向客户，签订招商合同9、依照实际招商情形和客户针对问题，调剂卖场构造和筹划面积，修改招商合一致10、对区位较差的地段向商户给以恰当优待：减租、减水电物业费、免公摊面积应用费、供给免费告白版位等，尽快招商到位11、开业庆典和大年夜型促销活动的策划评论辩论、预备工作的展开12、招商大年夜部分工作全然完成，督促客户尽快装修和货色、人员配备到位，专业发卖技能的培训等，保证顺利开业13、开业庆典的宣传造势：电视媒体、大年夜型户外媒体、报刊、杂志、电台、短信、骨干道灯箱、DM派发、项目内部及周边包装宣传等14、开业庆典的组织实施并考察后果15、卖场的后期营运（见下页）十、企划宣传：宣传门路：电视媒体、招商手册、DM单页（直投、内部职员派发、报纸加页）、车体、户外、骨干道两旁的灯箱画、报纸、广播、公益活动、店外大年夜型活动等宣传目标：季候宣选、节日宣传、主题宣传（新品举荐或精品促销）宣传范畴：市区重要繁华贸易区、重要社区、重要竞争敌手辐射的区域、下级县市区的重要贸易地段宣传情势：打折/降价、买赠、抽奖、文艺表演、差价成倍返还、VIP 专属日等留意事项：活动主题凸起，宣传吸惹人，就义几个品牌或产品以点带面吸引顾客拉动整体发卖，商号内部购物情形合营活动主题，不管吊旗、POP、中厅挂饰等商场各个能干地位都要张贴与之配套宣传的内容货色充分、幅度力度要大年夜，企划宣传保密工作要做好十一、后期经营运作工作简单：1、卖场运营的三要素：“客来、客留、客再来”一、企划广宣部分把客流吸引过来，将货色品牌宣传到位，使商品具有好的性价比和竞争力，即好的进货渠道（核心肠位）。
房地产文档商业地产基础知识培训
房地产文档商业地产基础知识培训房地产文档商业地产基础知识培训商业地产是指用于商业目的的房地产。
商业地产通常被分为零售、办公、酒店和多种用途。
以下是商业地产的基本知识和相关术语，旨在为房地产代理人提供基本的知识培训。
一、商业地产的类型1.零售商业地产：商店、购物广场、购物中心等商业场所。
2.办公商业地产：由企业、专业人士或政府使用的办公场所。
3.酒店商业地产：酒店、度假村、旅游住宿等场所。
4.多种用途商业地产：包括购物中心、酒店、住宅等商业物业的综合开发。
二、商业地产的收益商业地产的收益来源不仅仅是租金收入，还包含其他方面的收益。
根据投资的类型和用途，商业地产的收益可以分为四大类。
1.租金收益：这是商业地产最基本的收益方式，投资者从所购入的商业物业中获得租金收入。
2.增值收益：商业地产市场的价格每年都在上涨，这就保证了所投资物业在未来得到的增值收益。
3.税收收益：商业地产的投资者可以利用政府税收政策来获得收益。
4.节税收益：房地产投资者可以通过扣除折旧率、利息、维护支出等来减少所需缴纳的税款。
三、商业地产的投资策略1.购买顺序折扣：商业地产可以通过购买相邻的物业，达到折扣的效果。
2.可根据目标租房者来选择购买物业位置：以预租约定来确定购买物业的位置，例如：学校附近的住宅小区或购物中心等地。
3.购买物业时，要记得掌握当地法律的规定。
四、商业地产的定价方式1.基于租金定价：该定价方式比较固定，通常是在根据所购买物业所可以租出的收房租作为目标。
2.基于未来现值定价：基于未来现值定价方法是以物业的现在价格来预测未来市场价格的定价方法。
3.基于其他需求因素定价：基于目标市场对当前物业的需求情况来定价。
商业地产基础知识培训资料 140DOC
第三章
一、发展商背景介绍.................................................................................. 44 二、项目地理位置及分析.......................................................................... 49 三、项目总体规划...................................................................................... 51 四、商业部分基本资料.............................................................................. 53 五、项目商业部分的定位.......................................................................... 56 六、商业部分功能分布.............................................................................. 60 第四章 商业项目销售的业务流程与销售策略.............................................. 77
第十章
说
明 ）个课时，一个课时
该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（ 60 分钟。主要安排如下：
第一章
商业地产基础知识培训（
）个课时
第二章
商业地产市场调研（
）个课时
第三章
目标商业基础知识培训（
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
商业地产培训(内部)
写字楼商铺 交通设施商铺
写字楼底商 以交通发展起来的商业
商业地产分类
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
商业地产分类
按业态划分
综合型 专一型 特色型
零散型
商业地产分类
Байду номын сангаас专业型商铺
定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的 商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密 切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、 数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场， 经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万 人民币，其投资价值可见一斑。
商业地产的销售模式
销售模式
整体 转让
自由 出租
零散 销售
返租 销售
商业地产的销售模式
返租销售
商业地产的销售模式
返租销售
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不
利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具 产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投 资人的双赢。
物业、运营 公司
实力 信誉 经验
商业地产知识 项目本身
外在因素
硬件
软件
商业地产知识
硬件
地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施
● ●
软件
产品定位 投资成本 投资回报率 投资回报周期 进驻品牌 未来前景 销售策略 优惠政策 推广力度 运营管理
商业地产术语培训资料-12页word资料
商业地产项目术语1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2.零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。
具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3.商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4.全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5.市场化经营商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6.精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。
全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。
精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7.购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8.购物中心的人流购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9.购物中心的交通购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
地产基础知识及商业地产专业知识培训手册
商业地产知识培训一、基础知识:1.基础类专有名词房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物与其地上的附着物, 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产, 是房产和地产的总称, 两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外, 还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产的类型 :居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产房产: 个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以与依托于物质实体上的权益。
房地产交易: 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
国有土地使用证: 依法取得土地使用权的单位或个人, 由当地政府与管理部门发给的凭证, 具有法律效力, 受到国家法律保护。
建设用地规划许可证: 城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点, 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限, 提供规划设计条件, 核发建设用地规划许可证。
建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请, 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求, 核发建设工程规划许可证。
建设工程施工许可证（建设工程开工证）: 取得建筑工程规划许可证后, 由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。
商品房预售许可证: 按提供预售商品房计算, 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期, 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。
而且必须是已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书。
取得预售许可证工程进度要求: 七层以一下（含七层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
商业地产入门培训手册
商业地产入门培训手册（1）商业地产概述商业地产是指一切非居住的房地产，包括商业、办公、工业、酒店、旅游等用途的地产。
商业地产通常是经济活动的支点，它随着经济的发展而变化，它的交易方式也十分灵活，可以进行招租、租赁、销售、分期等方式。
（2）商业地产市场商业地产市场是由不同的地产汇聚在一起构成的市场，主要包括办公楼、银行、商业中心、购物中心等。
该市场受到多个因素的影响，例如地区的经济活力、人口数量和结构、潜在租户的需求、交通、监管等方面。
（3）商业地产的投资商业地产投资通常通过物业管理、租赁收益、资产升值等方式进行收益。
其投资风险也较大，但也有较好的回报。
商业地产的投资者需要具备丰富的市场知识和经验，以更好地把握市场机会。
（4）商业地产投资规划商业地产投资规划包括寻找物业、物业分析、租客调查、管理和运营、定价和制定预算等方面。
在投资规划过程中，应考虑物业的位置、周边环境、购买价格、租赁或销售价格、维护费用等诸多因素。
（5）商业地产的持有期与出售商业地产的持有期因市场波动而有所变化，通常应平均在 5 到 10 年之间。
随着时间的推移，该地产的升值和租金收入也会增长，可以在该时间段内出售或继续持有。
（6）商业地产投资的风险管理商业地产投资具有一定的风险，主要包括市场风险、资产管理风险、财务风险、环境风险等。
商业地产投资者需要进行有效的风险管理，例如购买地产证保险、进行尽职调查、制定危机管理计划等。
（7）商业地产投资的资金来源商业地产投资的资金来源通常包括个人资产、融资、资本市场、房地产基金等。
投资者需要确定资金来源和资金使用计划，以更好地管理和控制他们的财务风险。
（8）商业地产投资的成功要素商业地产投资的成功要素包括市场研究、风险管理、资产管理、租金和销售收益等。
成功的商业地产投资者需要具有市场洞察力、风险意识、管理能力和战略眼光。
（9）商业地产的未来商业地产的未来发展方向主要包括科技创新、城市的新型产业、房地产市场的差异化发展等。
商业地产相关培训资料
商业地产市场需求与供给分析
商业地产市场需求分析
随着城市化进程的加速和消费水平的提升，商业地产市场的 需求持续增长。其中，购物中心的占比最大，其次是写字楼 和酒店等商业地产项目。同时，线上购物的兴起也对商业地 产的需求产生了影响。
商业地产市场供给分析
在政策调控和市场调整的影响下，商业地产市场的供给结构 也发生了变化。其中，开发商更加注重对市场的研究和产品 创新，从而提高了商业地产的质量和竞争力。
政策对不同类型商业地产的影响
不同类型的商业地产受政策的影响程度是不同的，如购物中心、写字楼、酒店等不同类型 的商业地产受政策的影响会有所不同。
政策对市场趋势的引导
政策还会对市场趋势产生引导作用，政策的调整和变化往往预示着未来市场的发展方向和 趋势。
商业地产政策的趋势与发展动向
政策趋势分析
通过对当前政策的解读和分析，可以发现政策的发展趋势和 动向，如近年来政府对商业地产市场的调控政策越来越精细 化和多元化。
与意向客户进行深入沟通，达成合作意向， 签订合同。
商业地产的运营管理与增值服务
运营管理规划与实施
制定运营管理计划，确保项目稳定运营， 实现预期收益。
资产管理
对项目资产进行评估和管理，确保资产保 值增值。
客户服务与关系管理
提供优质的客户服务，建立长期客户关系 ，提高客户满意度。
市场监测与竞争分析
关注市场动态和竞争对手情况，及时调整 运营策略，保持竞争优势。
03
商业地产的规划与设计
商业地产规划的原则与方法
01
确定市场定位
根据区域经济发展、人口规模、消费水平等因素，确定商业地产的市
场定位，以满足目标消费群体的需求。
02
商业地产基础知识培训
保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个
销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。
▪ 加盟商
加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品 价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重.
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 协议书
▪பைடு நூலகம்
协议书是契约文书的一种。协议书是当事人
▪ 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人
之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之 前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设 想的一种具有协商性的应用文书。
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 代理商
代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营 销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等； 而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一
定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简 单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
2020/7/20
3、招商专业术语
▪ 产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有 数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的 分户房屋平面图。
由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而 是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式
2、购物中心的定义及分类
➢ 摩尔(Mall)购物中心是指：
面积在10万平方米以上，由专业购物中心管 理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业 态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度 综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、 功能多,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低 档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽 度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖 场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖 店、专业的不同行业主题大卖场实现。）
商业地产基础知识培训
2020年后
中国与西方国家的差别
距美、法100年，距日40年
距美、法、日50年
同发展阶段
同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考
十三、商业地产的发展态势（四）
中外百货商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
衰落阶段
美国
1850－1899（50年）
1900－1929（30年）
综合化
杂货店 1860年前
百货店 1930年后
商业街 20世纪60年代
时间
专业店 1860年后
便利店 1950年
专业化
十一、解读“城”与“市”
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
业态 ？－－以什么方式卖
九、业态、业种
业种 ？－－卖什么
十、历史上的八次零售业态创新
次数
名称
业态开始时间
高潮期
特征
1
百货商店
1852年
1860－1940
扩大品种
2
一价商店
1878年
1880－1930
同一价格
3
连锁商店
1859年
1920－1930
组织创新
4
超级市场
1930年
1935－1965
商业地产培训资料
商业地产的发展历程与趋势
1 2
早期发展
自20世纪80年代以来，我国商业地产开始起步 ，早期以传统百货店为主。
快速发展
90年代后，购物中心、连锁店等新兴业态开始 快速发展。
3
转型升级
近年来，随着消费升级和互联网技术的普及， 商业地产开始向智能化、体验式、多元化方向 转型升级。
商业地产的投资与经营模式
投资模式
商业地产投资模式地产经营模式包括自持物业出租、出售物业收回投资、合作经营等。
02
商业地产的策划与开发
商业地产的市场调研与分析
确定目标市场
01
了解目标市场的需求、消费水平和竞争态势，为项目定位提供
依据。
收集数据
02
收集与商业地产相关的数据，包括人口、经济、交通等，为分
商业地产的开发流程与关键节点
项目立项
进行项目可行性研究，提交项目申请报告 ，获得相关部门批准。
开业运营
完成招商和开业准备，正式开业运营，实 现商业价值。
土地获取
通过招标、拍卖等方式获取土地使用权。
施工建设
进行施工建设和装修，确保项目按时按质 完成。
规划设计
进行项目规划和建筑设计，确定业态布局 和建筑风格。
上海新天地太平桥项目
历史建筑保护
高品质餐饮娱乐
对原有石库门建筑群进行了保护和改造，保 留了历史风貌。
汇聚了众多知名餐厅、咖啡店、酒吧等，提 供了丰富的餐饮娱乐选择。
时尚潮流中心
文化活动丰富
吸引了众多时尚品牌和设计师入驻，成为上 海乃至全国的时尚潮流中心之一。
经常举办各类文化活动，如音乐节、艺术展 览等，吸引了大量客流。
05
商业地产的成功案例分析
全商业地产基础知识培训
全商业地产基础知识培训什么是商业地产商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮场所等。
商业地产的特点是租期长、租金稳定，且拥有较高的投资回报率。
商业地产的分类商业地产根据其用途可以分为以下几种类型： 1. 购物中心：是指为购物、娱乐和休闲目的而建立的商业综合体，通常包括商铺、百货公司、超市、娱乐设施等。
2. 写字楼：是专门为办公目的而建设的商业建筑，通常包括办公室、会议室、展示厅等。
3. 酒店：是提供住宿和餐饮服务的商业建筑，可分为星级酒店、商务酒店、经济型酒店等多种类型。
4. 餐饮场所：是提供餐饮服务的商业建筑，包括餐馆、快餐店、咖啡馆等。
商业地产投资的优势商业地产投资相对于其他形式的投资具有以下几个优势： - 稳定回报率：商业地产的租金相对稳定，投资者可以获得可预见的租金收入。
- 长期投资：商业地产通常具有较长的租期，投资者可以享受稳定的现金流。
- 抗通胀能力：商业地产的租金通常会随着通胀而上涨，可以有效抵御通货膨胀的影响。
- 资本增值：商业地产的价值随着时间的推移而增加，投资者可以通过出售物业获得资本收益。
商业地产投资的风险商业地产投资也面临一些风险： 1. 市场风险：商业地产市场受到经济发展、政策变化等多种因素的影响，市场风险较高。
2. 竞争风险：商业地产市场竞争激烈，投资者需面对其他物业的竞争，租客的流失风险较高。
3. 流动性风险：商业地产资金较为固定，投资者需要较长时间才能变现，相对缺乏流动性。
商业地产的运营管理商业地产的运营管理包括以下几个方面： 1. 租赁管理：包括租户招募、租赁协议签订、租金计算等。
2. 物业管理：包括维护保养、设备维修、清洁卫生等。
3.营销推广：包括广告宣传、促销活动、客户关系管理等。
4. 金融管理：包括租金收款、费用支付、财务报表等。
商业地产投资的关键要素商业地产投资的成功与否与以下几个关键要素密切相关： 1. 地理位置：商业地产的地理位置决定了其吸引力和竞争力。
商业地产培训资料共75页文档
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
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36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
ห้องสมุดไป่ตู้
商业地产培训
培训资料房地产专业知识（一）专业术语1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。
两者具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。
4、土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。
6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。
7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
商业地产贷款首付款为房款总额的50%9、五证：a. 《国有土地使用证》；b《建设用地规划许可证》；c. 《建设工程规划许可证》；d《建筑工程施工许可证.》；e.《商品房预（销）售许可证》。
10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。
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商业地产项目术语1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2.零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。
具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3.商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4.全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5.市场化经营商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6.精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。
全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。
精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7.购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8.购物中心的人流购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9.购物中心的交通购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10.一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11.二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12.水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
13.垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14.划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15.划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
16.购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17.交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18.商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
19.服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
20.休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。
21.柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。
22.货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
23.租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取26.专家顾问团：指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。
27.系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。
28.店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。
是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
29.商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
30.商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
31.市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
32.社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
33.住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
34.百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
35.商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
36.交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
37.商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。
38.商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
39.转租：指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
40.物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
41.SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。
指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。
42.价格折扣策略：挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
43.廉价产品策略：用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
44.声望策略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。
45.产品繁衍策略：挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
46.集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。
47.市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
48.营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
49.市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
50.市场营销控制：包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。
51.差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。
52.形象差异化：即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
53.市场差异化：指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。
大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
54.市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“55.同质市场：是指消费者对产品的需示大致相同，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
56.异质市场：指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
57.产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。
58.价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。
59.品牌定位：是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
60.促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
61.营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
62.区别营销：是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。
63.定制营销：是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。
64.一对一营销：是针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。
65.撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
66.牺牲商法：指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。
67.无缝营销：为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
68.越轨营销：是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小的投入，为企业和产品赢得扬名的机会。
69.直效营销：是营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。
70.实时营销：是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取得营销的成功。
71.商业组织体系建设根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
72.商业制度体系建设根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。
73.商业流程设计对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。
74.商业招商招租为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。