城开集团商业案例研究上海九六广场
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9
1. 项目商业定位 2. 主力店铺介绍 3. 业态租金分析 4. 项目商业特色 5. 项目总结分析
项目商业定位
集购物、餐饮、娱乐为一体的白领时尚、放松的消费场所
作为陆家嘴少有的街区开放式商业，以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能。同时以低容量、分散布局的特点，加 上庭院与步行街相结合的设计理念，提供给人们轻松的体验和愉快的氛围。
品牌介绍
平面示意图
店面展示
宝大祥
零售 购物
B1
3700
沪上最具规模的青少年儿童
（主力店） 专业性购物中心
广州蕉叶
餐饮 食品
2L
1400
以经营泰国餐厅为主，并首
（主力店） 创“欢乐美食”理念
次主力店：H&M、上海歌城、望湘园等
12
业态租金分析
由于自身体量较小，本案主要以儿童娱乐和餐饮为主，服务于周边白领和居民，加上街区式的设计，在商业林
项目整体商业体量6万㎡，整体呈马蹄形，低容积率、分散布局、庭院与步行街相结合的设计理念，通过主题 化的广场、饶有情趣的空间设计、宜人尺度的建筑体量，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲广场。
③
②
下沉式广场
④ ①
①东侧主入口
② 南侧主入口
④北侧主入口
③西侧主入口 5
项目动线分析-项目动线分配
东方路车辆单行线，向北车辆无法到达；东方路地下桥限制了对面人流到达；街区南西北侧入口对东方路主入 口人车流有较强的分流作用
实际车流走向
实际人流走向
② 项目西侧主干道西藏北路
④ 二期西南侧商场出入口
⑥ 北里停车场入口
6
项目动线分析-项目动线分配
96广场内部为步行，步行出入口与周围道路连接通畅并增加了与对应南北侧写字楼入口的辅助动线，可以很 快吸引周边消费群达到。外部车行呈环绕，连通B2地下车库，停车方便。中心广场集聚人气
• 广场也使顶层roof特色发挥出来，方便 商家放置休闲座椅餐桌以及一些小景观 布置，在周边高楼群中为消费创造一种 空间上的舒适感，为紧张工作之余带来 放松，又可以间接参与广场活动。
• 为B1层商业带来人流，提高租金。
8
建筑细节特色
欧美风格的砖红色技巧增加视觉吸引力，加上浅色条装饰和外露钢构增加了层次感，使项目具备了简约活泼的 独特个性，地坪与建筑色彩体现出协调统一
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析
基础信息
96广场作为陆家嘴少有的街区开放式商业，2008年开盘，进入稳定发展期。项目立足为周边40多办公楼的业 主、入驻企业和周边社区居民提供配套服务，进而完善竹园商贸区的休闲娱乐配套功能。同时与新上海商业城 形成功能互补，共同构建浦东中心商业区的繁荣景观。
客群定位：周边办公楼业主、入驻企业和周边社区居民； 主题定位：以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能的社区休闲商业中心；
L3
L2 地下车位出入口
L1 人流主动线
B1 车流动线
动线类型：环形主次动线
7
建筑细节特色
下沉式广场——马蹄形，围绕下沉式中心广场和庭院布局，对举办各类活动很有益，结合低密度的建筑形成休 闲放松的氛围。
• 围绕下沉式广场自然形成建筑围合，自 然形成看台，餐饮休闲空间与广场活动 相得益彰，可容纳约400人进行活动， 举办过摇滚、爵士Live show 等各种时 尚活动。
立的陆家嘴形成自身的特征，从而产生错位竞争。
主要业态比例
业态
面积比例（%）
零售
33.8
餐饮
50.0
休闲/娱乐
15.0
服务
1.3
50%
1% 15%
34%
零售 餐饮 文化娱乐 服务
租金情况
96广场开业较早，出租率接近100%，部分商家 在装修中。1层主要布局餐饮以及时尚类的零售 业，其底层租金大致为：
18-22元/㎡/天
楼层 主力业态 主力业态面积占比 主要品类
B1 休闲/娱乐
52.3% 儿童娱乐
项目业态分布 1L 餐饮
56.8% 中式正餐
2L 餐饮 78.5% 亚洲正餐
3L 餐饮 88.2% 中式正餐
13
项目商业特色
马蹄形下沉式广场+红砖灰瓦海派建筑风格
商业特色
整个建筑风格极具海派特色，红砖灰 瓦装饰的外立面；
设置一个马蹄形的下沉式广场，自然 形成看台，既可以举行活动，又增长 了其余店铺的展示面，同时也为B1层 带来人流，增加租金收入。
14
项目总结分析
土地属性 产品属性 业态属性
项目指标 城市等级 商圈等级 交通属性 辐射范围 商业类型 经营面积
占项目规模比例 动线特点 业态结构 业种情况 品牌档次
一线城市 陆家嘴商圈
运营管理 上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
2
区域情况
项目地处陆家嘴东方路，临近张杨路和世纪大道主干道，近2\4\6\9号线换乘站世纪大道，交通便捷，有公交 到达，但公交线路经过陆家嘴其他集中商业区(周边商业林立)，项目缺乏竞争力。
3
1. 项目整体布局 2. 项目动线分析 3. 建筑细节特色
项目整体布局
项目名称
上海96广场
总建面积 6.6万㎡
所属商圈 世纪大道商圈
商业类别 街区开放购物中心
租售方式 租赁
开业时间 2008年11月28日
档次定位 中端
商业楼层 B2-L3（其中B2为车库）
主题定位 主题式休闲广场
经营模式 自持
停车场
约2400个
项目地址 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ海市浦东新区东方路796号
开发企业 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
和府捞面 6ixty 8ight
橙爱王国 亚马逊探险乐园
Balabala
巴黎三城
满露·膳府
宝大祥儿童购物中心 11
主力店铺介绍
96广场B1层以儿童购物、娱乐、早教为主；L1层以时尚零售业和中高端餐饮为主；L2、L3主要分布中式、日 式、泰式餐厅。同时为陆家嘴商务人士和周边家庭提供消费场所。
品牌名称 业态类型 所在楼层 面积（㎡）
具体信息
轨交2/4/6/9号线，世纪大道站
周边1-2公里范围，服务周边办公人士及常住居民
社区休闲商业街区
约3.1万㎡ 47.0% 环形主次动线
B1以儿童娱乐、购物为主，其余以餐饮为主 儿童用品、游戏游艺以及中餐、亚洲正餐为主 中端
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1. 项目商业定位 2. 主力店铺介绍 3. 业态租金分析 4. 项目商业特色 5. 项目总结分析
项目商业定位
集购物、餐饮、娱乐为一体的白领时尚、放松的消费场所
作为陆家嘴少有的街区开放式商业，以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能。同时以低容量、分散布局的特点，加 上庭院与步行街相结合的设计理念，提供给人们轻松的体验和愉快的氛围。
品牌介绍
平面示意图
店面展示
宝大祥
零售 购物
B1
3700
沪上最具规模的青少年儿童
（主力店） 专业性购物中心
广州蕉叶
餐饮 食品
2L
1400
以经营泰国餐厅为主，并首
（主力店） 创“欢乐美食”理念
次主力店：H&M、上海歌城、望湘园等
12
业态租金分析
由于自身体量较小，本案主要以儿童娱乐和餐饮为主，服务于周边白领和居民，加上街区式的设计，在商业林
项目整体商业体量6万㎡，整体呈马蹄形，低容积率、分散布局、庭院与步行街相结合的设计理念，通过主题 化的广场、饶有情趣的空间设计、宜人尺度的建筑体量，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲广场。
③
②
下沉式广场
④ ①
①东侧主入口
② 南侧主入口
④北侧主入口
③西侧主入口 5
项目动线分析-项目动线分配
东方路车辆单行线，向北车辆无法到达；东方路地下桥限制了对面人流到达；街区南西北侧入口对东方路主入 口人车流有较强的分流作用
实际车流走向
实际人流走向
② 项目西侧主干道西藏北路
④ 二期西南侧商场出入口
⑥ 北里停车场入口
6
项目动线分析-项目动线分配
96广场内部为步行，步行出入口与周围道路连接通畅并增加了与对应南北侧写字楼入口的辅助动线，可以很 快吸引周边消费群达到。外部车行呈环绕，连通B2地下车库，停车方便。中心广场集聚人气
• 广场也使顶层roof特色发挥出来，方便 商家放置休闲座椅餐桌以及一些小景观 布置，在周边高楼群中为消费创造一种 空间上的舒适感，为紧张工作之余带来 放松，又可以间接参与广场活动。
• 为B1层商业带来人流，提高租金。
8
建筑细节特色
欧美风格的砖红色技巧增加视觉吸引力，加上浅色条装饰和外露钢构增加了层次感，使项目具备了简约活泼的 独特个性，地坪与建筑色彩体现出协调统一
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析
基础信息
96广场作为陆家嘴少有的街区开放式商业，2008年开盘，进入稳定发展期。项目立足为周边40多办公楼的业 主、入驻企业和周边社区居民提供配套服务，进而完善竹园商贸区的休闲娱乐配套功能。同时与新上海商业城 形成功能互补，共同构建浦东中心商业区的繁荣景观。
客群定位：周边办公楼业主、入驻企业和周边社区居民； 主题定位：以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能的社区休闲商业中心；
L3
L2 地下车位出入口
L1 人流主动线
B1 车流动线
动线类型：环形主次动线
7
建筑细节特色
下沉式广场——马蹄形，围绕下沉式中心广场和庭院布局，对举办各类活动很有益，结合低密度的建筑形成休 闲放松的氛围。
• 围绕下沉式广场自然形成建筑围合，自 然形成看台，餐饮休闲空间与广场活动 相得益彰，可容纳约400人进行活动， 举办过摇滚、爵士Live show 等各种时 尚活动。
立的陆家嘴形成自身的特征，从而产生错位竞争。
主要业态比例
业态
面积比例（%）
零售
33.8
餐饮
50.0
休闲/娱乐
15.0
服务
1.3
50%
1% 15%
34%
零售 餐饮 文化娱乐 服务
租金情况
96广场开业较早，出租率接近100%，部分商家 在装修中。1层主要布局餐饮以及时尚类的零售 业，其底层租金大致为：
18-22元/㎡/天
楼层 主力业态 主力业态面积占比 主要品类
B1 休闲/娱乐
52.3% 儿童娱乐
项目业态分布 1L 餐饮
56.8% 中式正餐
2L 餐饮 78.5% 亚洲正餐
3L 餐饮 88.2% 中式正餐
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项目商业特色
马蹄形下沉式广场+红砖灰瓦海派建筑风格
商业特色
整个建筑风格极具海派特色，红砖灰 瓦装饰的外立面；
设置一个马蹄形的下沉式广场，自然 形成看台，既可以举行活动，又增长 了其余店铺的展示面，同时也为B1层 带来人流，增加租金收入。
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项目总结分析
土地属性 产品属性 业态属性
项目指标 城市等级 商圈等级 交通属性 辐射范围 商业类型 经营面积
占项目规模比例 动线特点 业态结构 业种情况 品牌档次
一线城市 陆家嘴商圈
运营管理 上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
2
区域情况
项目地处陆家嘴东方路，临近张杨路和世纪大道主干道，近2\4\6\9号线换乘站世纪大道，交通便捷，有公交 到达，但公交线路经过陆家嘴其他集中商业区(周边商业林立)，项目缺乏竞争力。
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1. 项目整体布局 2. 项目动线分析 3. 建筑细节特色
项目整体布局
项目名称
上海96广场
总建面积 6.6万㎡
所属商圈 世纪大道商圈
商业类别 街区开放购物中心
租售方式 租赁
开业时间 2008年11月28日
档次定位 中端
商业楼层 B2-L3（其中B2为车库）
主题定位 主题式休闲广场
经营模式 自持
停车场
约2400个
项目地址 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ海市浦东新区东方路796号
开发企业 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
和府捞面 6ixty 8ight
橙爱王国 亚马逊探险乐园
Balabala
巴黎三城
满露·膳府
宝大祥儿童购物中心 11
主力店铺介绍
96广场B1层以儿童购物、娱乐、早教为主；L1层以时尚零售业和中高端餐饮为主；L2、L3主要分布中式、日 式、泰式餐厅。同时为陆家嘴商务人士和周边家庭提供消费场所。
品牌名称 业态类型 所在楼层 面积（㎡）
具体信息
轨交2/4/6/9号线，世纪大道站
周边1-2公里范围，服务周边办公人士及常住居民
社区休闲商业街区
约3.1万㎡ 47.0% 环形主次动线
B1以儿童娱乐、购物为主，其余以餐饮为主 儿童用品、游戏游艺以及中餐、亚洲正餐为主 中端
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