建筑物区分所有权制度PPT
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建筑物区分所有权PPT课件
B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
2021
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区分所有概述
2、区分所有的基本含义
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住 宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
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自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ拥有不完整的
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自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
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几个案例
₣建筑物区分所有权与相邻权的 比较
₣建筑物区分所有与土地使用权 按份共有
₣优先购买权与建筑物区分所有
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自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。
该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。
该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
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区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
《建筑物区分所有权》课件
案例分析
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
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建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
建筑物区分所有权制度PPT课件
2021
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
2021
问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
2021
（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
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问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
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（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
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Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
第六章业主的建筑物区分所有权ppt课件
❖ 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼〔共四层)的一至四层 住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的? （）
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
8
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
2
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
8
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
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从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
业主的建筑物区分所有权幻灯片PPT
的安全、不得损害其他业主的合法权利（掌握）
3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并 转让
4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、 法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主 的同意（熟悉 要点4）
一、建筑物区分所有权的概念（了解）
建筑物区分所有权由三部分构成（掌握 要点2）
第一、业主对专有部分的所有权
第二、业主对建Байду номын сангаас区划内的共有部分的共有权
第三、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理
权
二、专有部分的所有权（要点3）
1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收
益和处分的权利
2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物
（掌握 要点12）
4、关于共同管理的其他规定 （1）维修资金的所有权归属与使用（熟悉 要点13） （2）管理费用分摊与收益分配（熟悉 要点14） （3）建筑物及其附属设施的管理（熟悉 要点15）
五、业主的诉讼权利（掌握 要点17）
业主的建筑物区分所有权 幻灯片PPT
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《物权法》的立法背景和现实意义（了解）
《物权法》于2007年10月1日起正式实施 《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法
律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、 收益和处分的基本准则，奠定了物业管理的民事 法律基础
三、共有部分的共有权（掌握 要点5）
1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承 担义务，不得以放弃权利不履行义务
3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分， 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并 转让
4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、 法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主 的同意（熟悉 要点4）
一、建筑物区分所有权的概念（了解）
建筑物区分所有权由三部分构成（掌握 要点2）
第一、业主对专有部分的所有权
第二、业主对建Байду номын сангаас区划内的共有部分的共有权
第三、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理
权
二、专有部分的所有权（要点3）
1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收
益和处分的权利
2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物
（掌握 要点12）
4、关于共同管理的其他规定 （1）维修资金的所有权归属与使用（熟悉 要点13） （2）管理费用分摊与收益分配（熟悉 要点14） （3）建筑物及其附属设施的管理（熟悉 要点15）
五、业主的诉讼权利（掌握 要点17）
业主的建筑物区分所有权 幻灯片PPT
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《物权法》的立法背景和现实意义（了解）
《物权法》于2007年10月1日起正式实施 《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法
律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、 收益和处分的基本准则，奠定了物业管理的民事 法律基础
三、共有部分的共有权（掌握 要点5）
1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承 担义务，不得以放弃权利不履行义务
房地产法课件：建筑物区分所有制度
《城市異產毗連房屋管理規定》規定：“異產毗 連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和 附屬建築，而為不同所有人所有的房屋”。
《物權法》規定：“建築物區分所有權，是指數 人區分一建築物而專有其一部，就專有部分有單 獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分， 除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築所 有權，”
建築物區分所有和物業管理制度
建築物區分所有制度
一、建築物區分所有權的名稱及概念
（一）關於建築物區分所有權各國稱謂： 日本： 建築物區分所有權。 德國、奧地利： 住宅所有權。 法國： 住宅分層所有權。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權。 瑞士： 樓層所有權。 美國： 公寓所有權。 英國、新西蘭： 住宅所有權。
3、最後粉刷表層說。專有部分包含壁、柱等境 界部分表層之粉刷部分即牆體等屬於共有部分， 最後粉刷表層是專有部分。
4、壁心與最後粉刷表層說。在有關建築物的維 持。管理關係上，專有部分僅包含牆壁、天花板、 地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關係上， 專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚 度之中心線，這種學說較適合我國的國情，已為 大多數人認可。
及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權” 之法律關係。
《德國住宅所有權法》採取了三元論說，該法上 的所有權概念系由專有所有權、持分共同所有權 和共同所有人的成員權三部分組成。
段啟武：建築物區分所有權，是指多個所有 人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築 物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨 立性的建築物部分（專有部分）所享有的所有權 和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分 （共有部分）所享有的共有權以及機遇建築物的
（二）共有部分所有權
共有，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外 的建築物其他部分及不屬於專有部分的附屬物， 共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。
建筑物区分所有权PPT课件
有
权
（区分所有权）
一.概念
《物权法》第70条： “业主对建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分享 有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和 共同管理的权利。”
A
专有权
B
共有权
C
பைடு நூலகம்
共同管理权
例如，老师购买了一套房子，其对套内面积所享有的权利， 就是其专有部分的所有权；依据此种所有权，业主享有对 电梯、走廊以及小区绿地、道路等的共有权；并且享有对 小区共有财产和共同事务的管理权。
1.纵割式建筑物区分所有权 2.横割式建筑物区分所有权 3.混合式建筑物区分所有权
导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把 墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居 图》，该不该赔？
第二节 专有权
一、专有权的概念和特征
（一）概念 专有权概念：专有权，是专有部分所有权的简 称，还可称为专有所有权。是指区分所有人对 其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所 享有的单独所有权。187 专有部分概念：是指具有构造上的独立性，能 够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。
车位车库的归属
• 法律规定以及注意： • 1.《物权法》74条第二款：“建筑区划内，规划用
于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。”即，关于车位、 车库的归属，由当事人在购房合同中加以确定，若 开发商在合同中保留了车位、车库的所有权，则归 开发商所有；若其将车位、车库赠与给业主，就由 业主享有所有权。 • 争议：法律没有明文规定车位、车库的所有权到底 归谁所有，但从隐藏内容中看，开发商处于主动地 位。因此在签订购房合同时，我们要注意车位、车 库的问题。
建筑物区分所有权理论PPT演示课件
为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理 的权利”。 ➢ 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋 区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分 所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有 的共有所有权的总称。
3
建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
6
案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
5
（三）建筑物区分所有权的特征
23
（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
3
建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
6
案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
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（三）建筑物区分所有权的特征
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（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
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天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地
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11
板
（3）中心说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地
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板
（4）最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙 体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称 为抹灰层）
（5）折中说
➢ 行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说， 自由粉刷、悬挂物品等
同）约定
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区分所有 建筑物
一 体 性
基地
专有部分
得为单独所有权之标的
要件：构造上及使用上独立性
使用
专用
共用（约定）
范围： 专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物
共用部分 持分占有
使用
特色
依约定：无约定依专有部分比例
作为分担共用部分负担的准则、依据
共用（原则） 专用（法律、规约、约定） 不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随
屋
顶
A
D
外 墙
B
C
地 下 室
E F
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外 墙 楼 梯
停 车 位
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共有部分持份权
使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分 改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良 收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补
充专项维修资金，或按业主大会的决定使用 处分权——事实和法律处分，由管理团体行使 知情权——对共有部分使用情况行使 监督权——对专项维修资金的管理和使用 制止权——对毁损或危害共有部分行为
《物业管理条例》-----国家行政法规
பைடு நூலகம்
规范基础 管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
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专有部分
共用部分 （共有部分）
单独所有、共有
建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定
使用
区分所有权人专用
约定共用
由区分所有权人按应有部分共有所有权
不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通
道、屋面、外墙等）
分享有共同管理的权利。
也称“业主组织的成员
权”
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4
建筑物区分所有权的法律关系
专有部分
建筑物
物权关系
共用部分（共有部分）
所有权
基地
使用权（地上权、租赁权等）
业主大会（区分所有权人集会 ）
建筑物区分所有权
管理人
业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
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建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
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3
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部
分享有共有权。因这种
共有为“按份共有”故
亦称“共用部分的持份
权专”有部分以外的共有部
➢ 专有部分转让时适用中心说，可自由转让 ，共有人无优先购买权
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专有部分所有权的行使
第71条 业主对其建筑物专有部分享 有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全 ，不得损害其他业主的合法权益。
如: 装修不得拆除承重墙，不得在专有 部分储藏、存放易燃易爆危险物品
所有权问题之二
——建筑物区分所有权
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1、概念和特征
又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区 分所有建筑物时，区分所有人对专有部分所享有的所 有权、共有部分所享有的持份权及基于区分所有人身 份所享有的成员权的总称。具有以下特征：
复合性（集合性）——专有权、持份权、成员权 整体性（不可分割性）——专有权为主导 主体身份多重性——专有权人、共有人、成员 权利义务内容的复杂性
➢ 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务
➢ 责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业公司、业主大会、业委会
➢ 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业
主大会及业主委员会承担 ➢ 责权利明确，有利于解决纠纷
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（2）空间说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的 立体空间
专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记
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2、客体——区分所有建筑物
在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使 用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物 现行法称为：异产毗邻房屋
构成条件
在结构上能区分为两个以上的独立部分 区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有 建筑物除区分专用部分外，还有共用部分
剥夺区分所有权
赔偿损失
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4、共有部分
基础结构部分——建筑物的基础、承重结 构、外墙、屋顶等
公共通行部分——通道、楼梯、大堂等 附属设施、设备——消防、公共照明等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政
公用部分或者其他权利人所有的场所及设 施等
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架空层、停车场、会所、绿地所有权
是否违反一物一权原则？
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3、专有部分
（1）构造上的独立性——能够明确区分
（2）使用上的独立性——可以排他使用
不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用
（3）法律上的独立性——能够通过登记
取得权属证书 包括：房屋、露台、车位、摊位等
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专有部分与共用部分范围
（1） 明确范围对物业管理的意义与作用
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专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
相互容忍
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消除危险 排除妨碍
法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线
等设备）
建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停
分类
车场、游泳池）
约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）
约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）
全体共用（大共）
部分共用（小共）
售房合同约定
共用部分之专用权（约定专用） 管理规约约定
业主大会决议（物业服务合
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共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益分享
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用
按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权