建筑物区分所有权制度PPT

屋
顶
A
D
外 墙
B
C
地 下 室
E F
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外 墙 楼 梯
停 车 位
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共有部分持份权
使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分 改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良 收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补
充专项维修资金，或按业主大会的决定使用 处分权——事实和法律处分，由管理团体行使 知情权——对共有部分使用情况行使 监督权——对专项维修资金的管理和使用 制止权——对毁损或危害共有部分行为
➢ 专有部分转让时适用中心说，可自由转让 ，共有人无优先购买权
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专有部分所有权的行使
第71条 业主对其建筑物专有部分享 有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全 ，不得损害其他业主的合法权益。
如: 装修不得拆除承重墙，不得在专有 部分储藏、存放易燃易爆危险物品
➢ 内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务
➢ 责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业公司、业主大会、业委会
➢ 费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——物业管理费、专项维修资金、业
主大会及业主委员会承担 ➢ 责权利明确，有利于解决纠纷
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（2）空间说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的 立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地
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板
（3）中心说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地
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板
（4）最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙 体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称 为抹灰层）
（5）折中说
➢ 行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说， 自由粉刷、悬挂物品等
法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线
等设备）
建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停
分类
车场、游泳池）
约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）
约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）
全体共用（大共）
部分共用（小共）
售房合同约定
共用部分之专用权（约定专用） 管理规约约定
业主大会决议（物业服务合
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建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
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《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部
分享有共有权。因这种
共有为“按份共有”故
亦称“共用部分的持份
权专”有部分以外的共有部
分享有共同管理的权利。
也称“业主组织的成员
权”
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建筑物区分所有权的法律关系
专有部分
建筑物
物权关系
共用部分（共有部分）
所有权
基地
使用权（地上权、租赁权等）
业主大会（区分所有权人集会 ）
建筑物区分所有权
管理人
业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
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共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益分享
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用
按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
同）约定
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区分所有 建筑物
一 体 性
基地
专有部分
得为单独所有权之标的
要件：构造上及使用上独立性
使用
专用
共用（约定）
范围： 专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物
共用部分 持分占有
使用
特色
依约定：无约定依专有部分比例
作为分担共用部分负担的准则、依据
共用（原则） 专用（法律、规约、约定） 不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随
是否违反一物一权原则？
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3、专有部分
（1）构造上的独立性——能够明确区分
（2）使用上的独立性——可以排他使用
不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用
（3）法律上的独立性——能够通过登记
取得权属证书 包括：房屋、露台、车位、摊位等
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专有部分与共用部分范围
（1） 明确范围对物业管理的意义与作用
所有权问题之二
——建筑物区分所有权
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1、概念和特征
又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区 分所有建筑物时，区分所有人对专有部分所享有的所 有权、共有部分所享有的持份权及基于区分所有人身 份所享有的成员权的总称。具有以下特征：
复合性（集合性）——专有权、持份权、成员权 整体性（不可分割性）——专有权为主导 主体身份多重性——专有权人、共有人、成员 权利义务内容的复杂性
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专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
相互容忍
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消除危险 排除妨碍
《物业管理条例》-----国家行政法规
规范基础 管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
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专有部分
共用部分 （共有部分）
单独所有、共有
建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定
使用
区分所有权人专用
约定共用
由区分所有权人按应有部分共有所有权
不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通
道、屋面、外墙等）
剥夺区分所有权
赔偿损失
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4、共有部分
基础结构部分——建筑物的基础、承重结 构、外墙、屋顶等
公共通行部分——通道、楼梯、大堂等 附属设施、设备——消防、公共照明等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政
公用部分或者其他权利人所有的场所及设 施等
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架空层、停车场、会所、绿地所有权
专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记
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2、客体——区分所有建筑物
在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使 用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物 现行法称为：异产毗邻房屋
构成条件
在结构上能区分为两个以上的独立部分 区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有 建筑物除区分专用部分外，还有共用部分