soho中国有限公司的内部环境分析
SOHO中国
（三）城市经济发展与旧城改造
城市建设的发展不断给房地产投资带 来商机。
技术因素
（1）电子技术的发展使得房地产产业出现了 职能楼宇 （2）交通技术的发展和交通工具的完善，提 高了市中心与郊区的可达性，使城市房地 产区向郊区的演变的出现成为可能 （3）现代通讯技术的进步，互联网的发展使 在家里办公成为可能，住宅不再只是成活 场所，也是办公场所。
在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精 准的把握契机，坚持独特创新的建筑理念， 建造具有中国当代风格的建筑，所开发项 目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑， 并对中国的城市建设起到巨大的带动引领 作用。
经营领域分析
• 产品结构：SOHO中国有限公司是一家为注重生 活品味的人群提供创新、高品质的居住、工作
价值创造——产品营销
房地产营销： 以消费者为中心，以市场为导向，通过向消费者提供有效的房屋产品， 满足消费者的需求，同时保证企业可持续发展的过程。 特点： 1、市场导向：客户定位，价格确定 2、“需求创造价值”：消费者“支付意愿不断提升”
（一）一般环境分析
政治法律因素
（一）我国政治环境
成员：刘莫愁（战略分析） 张静（SWOT分析） 张圣靖（外部环境分析） 朱月（内部环境分析） 张丹丹（经营领域分析）
SOHO中国 创始人
——潘石屹&张欣
SOHO简介
SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹 和SOHO中国总裁张欣联手创建。 SOHO中国有限公司是一家为注重生活品味的人群提供创新生 活空间以及引领时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国是中 国房地产行业领袖，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地 产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们 创新的设计理念转化成引领潮流的物业。 公司在“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把 握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建 筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中 国的城市建设起到巨大的带动引领作用。 SOHO中国一直是一个负责任的企业公民，SOHO中国秉承“推 动社会物质发展的同时，推动精神的进步与成长”的理念，于 2005年成立了公益慈善机构“北京搜候中国城市文化基金会” （简称“SOHO中国基金会”），旨在通过提高教育水平以改善一 些地区的贫困现状。SOHO中国坚信，物质进步和精神成长必须平 衡发展。
SOHO建筑在中国的现状与未来
SOHO建筑在中国的现状与未来SOHO建筑在中国的现状与未来一、SOHO的概念SOHO是英文[Small Office H ome Office]的头一个字母的拼写，就是[单独办公、家里办公]的意思。
音译是"苏豪"[苏活]，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。
SOHO，一个崭新的名词，一个全新的概念。
SOHO曾是专指基于国际互联网上的、能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。
更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。
SOHO，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。
互联网是SOHO的根本。
一些优秀的网页设计SOHO族几乎都有自己的个人网站；每天在家中更新网页，是这类SOHO族的主要工作内容。
这些优秀的个人网站逐渐引起IT公司的关注，于是，个人网站与大网络公司合作或被其收购的新闻在IT业界层出不穷，这些SOHO 族们又开始了新的事业。
也有不少人利用自己的一技之长开始了网上信息和咨询服务的尝试，成为信息服务这门行业的SOHO族。
最常见的SOHO职业还有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。
SOHO族这样自由而又浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。
几年前，人们所说的SOHO一族还大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。
而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生变化。
SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，即可以专注一职，也可以是兼职工作，于是，人们更愿意把SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。
soho 调研报告
soho 调研报告【Soho调研报告】一、背景介绍Soho（单身户主）一词最早出现在美国，并在上世纪90年代传入中国。
这一概念指的是独自生活、独自工作的成年人，对市场经济注入了新的活力。
Soho族群逐渐形成并壮大，他们以自由职业者和创业者为主，对于房地产市场的影响也日益增强。
本报告对Soho群体的调研旨在了解其特点、需求以及对社会经济的影响。
二、概述1. 定义：Soho即单身户主（Single Occupancy Home Occupant）的简称，指的是那些个体生活、工作、经济独立的人群。
2. 特点：独立、自由、有创业精神、寻求自我实现、注重个性展示、高度活跃社交网络等。
3. 群体规模：根据最新统计数据显示，中国有超过1亿的Soho人群，占总人口的比例逐年增加。
三、调研结果1. 群体画像- 年龄：Soho族群年龄普遍较为年轻，主要集中在24岁-35岁之间。
- 性别：男女比例基本平衡，女性略多。
- 职业：以自由职业者、创业者为主，包括自由职业者、艺术家、设计师、程序员、经纪人等。
- 收入：由于不受传统工作制约，Soho族群的收入分布较为广泛，富有弹性。
2. 需求分析- 住房需求：对低成本、高品质的住房需求较强，追求私密、个性化的居住环境。
- 工作需求：倾向于独立办公、灵活的工作时间和地点，有较高的创业和自主创新意识。
- 社交需求：注重扩大社交圈，借助社交媒体和线下活动与同类人交流，尤其倾向于精英、同龄人的社交圈。
3. 经济影响- 房地产市场：Soho需求对房地产市场产生了重大影响，推动了共享办公空间、公寓式办公、青年社区等新兴业态的兴起，催生了以人居环境为核心的住宅楼盘。
- 雇佣关系：Soho族群中有不少自由职业者，减少了对企业的用工压力，推动了灵活雇佣关系的普及。
- 创业创新：Soho人士带来了许多创业创新的机会和活力，为社会经济发展提供新的动力和机遇。
四、结论Soho群体作为新兴的市场主体，对于社会经济的发展具有积极的推动作用。
soho中国有限公司发展分析DOC
房地产开发经营专业：工程管理111姓名：***学号：************SOHO中国有限公司摘要三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。
房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。
二是房地产价格具有一定的垄断性。
由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。
三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。
房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。
但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。
房地产作为一种特殊的商品,具有垄断性、不易腐性、外部性、市场信息的不对称性和公共性等特点,房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。
以往政府的宏观调控在解决房地产市场失灵中发挥了一定的作用,政府部门应进一步加大住房建设用地的供给,调节供给结构,改革土地出让方式,健全房地产信息披露制度,明晰产权,开征物业税,对价格进行直接管制,并保证政策的贯彻落实。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
SOHO中国转型的原因和挑战
SOHO中国转型的原因和挑战2012-10-02SOHO中国为什么要转型？潘石屹的说法是“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”；张欣表示，最大的动力是受租务市场的“召唤”。
个人认为，潘、张两人基本说出了SOHO中国转型的原因，但在此还是想全面剖析一下其转型的真正原因。
第一个原因是，SOHO中国的散售模式确实难以为继。
我们知道，SOHO中国自开发第一个项目“现代城”以来的十几年里，一直采取散售模式。
这种模式甚至可以前溯到更早期的万通商业广场。
关于这种模式的突出问题是房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。
其实更深层的原因是，在散售模式下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，甚至在某种程度上透支了未来的物业增值收益，进而导致所有者难以获得预期投资。
在高房租压力下，经营者也难以获得预期经营收益。
大凡单赢的模式，都不可能持续太久。
第二个原因是，SOHO中国市场布局和产品结构过于单一。
SOHO中国的市场布局集中于京沪两市，主要是在核心地区开发SOHO商住房。
虽然其产品不在限购之列，但其项目所在的京沪两市却是限购政策较严厉的城市，而且其目标客群以投资投机性需求客户为主。
这类客户在过去几年里大都已“离场”。
如果说2011年是因为货源少而导致销售额下滑的话，今年SOHO中国可销售的存货并不少，而楼盘滞销问题比较严重。
我们没有任何理由怀疑SOHO中国的营销能力，这只能归因于其开发模式有问题。
第三个原因是，SOHO中国的项目数量少，会因结算资源不均衡导致业绩波动大。
房地产开发销售特点和财务制度决定了，如果期内结算资源少，就会出现营业收入随之也少的情况。
例如，2012年中报显示，万方地产的营业收入为“0”，原因就是期内没有项目可以结算。
如果是非上市的小企业，这种情况实属正常，但是，一旦成为上市企业，则会导致业绩曲线波动很大，这是投资者难以容忍的。
SOHO中国就属于这种情况，相信这也是潘石屹所说的压力之一。
SOHO中国项目案例分析-PPT课件
5万平米超大景观园林，城市中心稀有顶级景观办公。绿化率高达30%，形成了独树 一帜的都市园林式办公环境。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 18
案例研究
望京SOHO
四、功能分析
由3栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层商业组成
办公
亮点 办公大堂层高10米、面积均在1000平米以上，其中T1大堂面积约为2200平方米 T2大堂面积约为1700平方米，T3大堂面积约为1100平方米；塔1、塔2还设计了双 层立体式大堂 共有办公客梯81部，电梯厅16个，电梯厅都设有门禁系统，做到办公、商业及服 务的人流区分，保证办公区有序、整洁、安全 办公楼层高主要有3.6米、3.8米、4.2米，适合不同办公人群的需求 办公户型建筑面积100-400平米区间比例达88%，办公面积分布面广，既适合小面 积投资客户又能够满足大面积自用需求
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋 27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和 商业配套于一体。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 3
形式与功能边缘的模糊，室内 与室外界限的不确定，美丽与 情趣相融合，步行商业街，如 峡谷一样依偎在建筑形体的流 畅曲线之间。周边的绿色植被 是一组起伏的装饰草坡毗邻于 建筑流畅的曲线与起伏的自然 景观之间。
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案例研究
设计的一个主题是借鉴中国院 落的思想，创造一个内在世界。 通过可塑的、圆润的体量的相 互聚结、溶合、分离以及通过 拉伸的天桥再连接，创造了一 个连续而共同进化的形体以及 内部流线的连续运动。
潘石屹公司简介
SOHO中国有限公司是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及引领时尚生活方式的房地产开发公司。
公司的整个运营是通过公司绝对控股下的各个项目子公司实现，每个子公司都经营一个房地产项目。
SOHO中国在北京及海南已经完成和正在建设的有“SOHO现代城”、“长城脚下的公社”、“建外SOHO” 和“博鳌蓝色海岸”等大型房地产及前卫建筑项目。
SOHO中国凭借着对房地产市场的高度敏感和深刻理解，以及高效率的国际化管理团队，所开发的每一个新项目，都赢得广泛客户群体的认可。
公司发展历史早于1995年，潘石屹和张欣二人共同创建了SOHO中国有限公司的前身，北京红石实业有限责任公司。
在此之前潘石屹先生被公认为是一个对房地产市场具有独到理解、并成功开发多个大型项目的开发商。
他的房地产生涯是从中国海南起步，是九十年代初期中国房地产市场开始步入"市场化"时期第一批私营专业房地产开发商中的一员。
张欣女士自1986年至1992年在英国学习，并获得英国剑桥大学经济学硕士学位。
之后她回到香港，就职于高盛投资银行（亚洲）及Travelers集团。
张女士长期积累起来的海外公司工作经验以及她对建筑艺术的理解和热情都作为公司的一笔宝贵财富，造就了SOHO中国产品与众不同的风格和理念。
潘张二人于1994年结为夫妻，1995年又共同创建了公司之后，两人一直紧密配合，取长补短，共同努力，使公司的发展取得了不俗的业绩，这些成绩有赖于潘石屹在房地产行业丰富的阅历、敏锐的战略眼光和独特的市场理解，以及多年来在房地产行业广泛积累。
与此同时，张欣以不断追求产品创新设计、并坚持以客户品位和要求来定位公司产品，从而使SOHO中国在众多房地产企业和激烈竞争的房地产市场中脱颖而出。
从1995年以来，公司已经成功地开发建设了几个大型高档、有影响力的房地产项目，项目包括SOHO现代城、建外SOHO、博鳌蓝色海岸和长城脚下的公社。
公司发展的里程碑日期里程碑1995年∙创建北京红石实业有限责任公司1998年-2001年∙开发建设SOHO现代城，总建筑面积48万平方米，社区内共有居民2200多户；整个项目销售收入超过40亿元人民币。
浅谈SOHO中国建筑设计特点及其经营理念
浅谈SOHO中国建筑设计特点及其经营理念作者：甘翊辰来源：《中国房地产业·下旬》2018年第01期【摘要】从1997年SOHO中国的第一个项目—现代城到2017年7月潘石屹出售上海虹口SOHO，SOHO建筑在中国的发展经历了十几年的历程同时也被誉为中国建筑史上的里程碑。
SOHO中国无论是高档地产的建筑设计理念还是其高端客户的经营理念都是值得借鉴与学习的。
笔者通过对SOHO中国在北京望京的项目进行归纳、总结与分析，探究SOHO中国的建筑设计特点，并从投资者、居住者和开发者这三部分入手，浅析SOHO中国经营成功之道。
【关键词】SOHO中国；建筑设计；经营管理1、引言SOHO中国成立于1995年，由潘石屹与其妻子张欣联手创立。
发展十余年已成为中国房地产行业的翘楚，SOHO中国与国际知名建筑师合作，主要在北京和上海城市中心地段开发高档的商业地产，坚持前沿创新的设计理念建造符合时代精神的建筑，SOHO中国开发的项目也因其超现代化的风格变成了受年轻人追捧的地标中心，截止到2012年，SOHO中国在建和完成的项目共27个，其中在建项目面积270万平米，已建成项目面积约255万平米。
SOHO中国在北京已完成和在建项目有：银河SOHO、望京SOHO、三里屯SOHO、前门大街、长城脚下的公社等16个项目，总面积达350万平米。
目前在上海已完成和在建项目有：凌空SOHO、外滩SOHO等10个项目，总面积达171万平米。
值得关注的是，2017年7月5日，潘石屹以35.73亿人民币，在赚取毛利1.27亿元人民币的前提下出售了上海虹口SOHO，不足十天之后，SOHO中国再次对外消息打算整售凌空SOHO和光华路SOHO两个项目，一时间众说纷纭，外界都在猜测潘石屹看空楼市清算资产，7月潘石屹在半年度业绩会上对转让虹口项目进行了回应。
潘石屹表示，虹口项目仍有一部分贷款和债务，整栋销售所获收入首先将还清项目贷款，降低公司负债率及汇率风险的同时，一定程度也有助于今年业绩的提升。
SOHO中国房地产企业财务管理风险分析
SOHO中国房地产企业财务管理风险分析SOHO中国是一家知名的房地产企业，成立于1995年。
其主要业务集中在商业地产的开发、投资和运营上，同时也涉及住宅地产的开发和销售。
在不断发展壮大的过程中，SOHO中国也面临着诸多的财务管理风险。
一、资金风险作为房地产企业，SOHO中国的主要资金来源是债务融资和股权融资。
随着宏观经济环境的不确定性和政策的变化，债务融资成本的变化和金融市场波动可能会对SOHO中国的实际财务状况产生影响。
此外，如果企业融资渠道受阻或利率水平提高，企业筹资能力可能会受到限制，这也会对企业的经营和发展产生负面影响。
二、市场风险SOHO中国市场面临的风险主要包括市场供过于求、政策风险、区域风险、微观经济环境风险等。
市场供过于求时，企业可能面临销售不畅、价格下降等问题，从而导致企业盈利能力下降。
政策风险主要是指国家及地方政府的税收政策、土地政策、房地产市场调控政策等。
政策变化可能影响企业的规划和发展进程，导致投资计划的推迟或改变。
区域风险通常指地理位置不佳、银行竞争激烈、政策不完善等问题。
微观经济环境风险主要体现在市场需求下降、市场竞争加剧等方面，影响企业的销售和盈利能力。
三、汇率风险在SOHO中国海外投资的情况下，企业需要关注汇率风险。
汇率波动可能导致企业海外资产和负债的价值发生变化，从而对企业的负债和资产结构构成一定的影响。
如果汇率变动不利于企业，企业可能需要承受汇兑亏损。
四、利息风险SOHO中国的银行贷款利率较高，如果利率上升或企业资金周转回收困难，企业可能需要支付更多的利息，这将大大增加企业的财务压力。
五、债务风险随着企业不断扩张发展，负债也随之增加。
如果企业不能按时还款或债务负担过大，可能会导致公司资金周转不灵，拖延项目进展，从而对公司的运营和财务状况造成不利影响。
六、信用风险项目合作方如不能按时也不能按照合同约定支付费用，则会对企业的现金流和信用产生不利影响。
因此，企业需要时刻关注项目合作方的资信等级，及时调整合作方式，避免因信用风险产生不必要的损失。
SOHO办公的城市空间需求研究
SOHO办公的城市空间需求研究现代社会的办公方式经历了巨大的变革，SOHO办公成为了一个越来越受欢迎的选择。
SOHO（Small Office Home Office）办公指的是在家中或小型办公场所从事办公工作的方式。
随着信息技术的快速发展和互联网的普及，越来越多的人选择SOHO办公模式，以追求更加灵活、自由的工作方式。
城市空间对于SOHO办公的需求有着重要的影响。
本文将探讨SOHO办公的城市空间需求，并分析为何城市空间对SOHO办公的发展至关重要。
首先，城市空间需要提供完备的基础设施。
SOHO办公需要的基础设施主要包括电力、通信和网络设施，这些设施的稳定性和速度对于SOHO办公的效率至关重要。
城市空间需要致力于提供稳定的电力供应，高速的互联网接入和优质的通信网络，以满足SOHO办公的需求。
其次，城市空间需要提供便捷的交通和交通工具。
SOHO办公的特点之一是可灵活选择工作地点，SOHO工作者可以选择在家中工作，也可以选择在其他地方共享办公空间。
因此，城市空间需要提供便捷的公共交通系统，以便办公者能够方便快捷地在家和共享办公空间之间切换。
此外，城市空间也需要鼓励发展共享交通工具，例如共享单车或共享汽车，以满足办公者的灵活出行需求。
再次，城市空间需要提供多样化的共享办公场所。
与传统办公方式相比，SOHO办公更加注重自由和灵活性。
办公者可以根据工作需要选择不同的办公场所。
城市空间需要提供丰富多样的共享办公场所，包括咖啡馆、共享办公空间、图书馆等，以满足不同办公者的需求。
这些共享办公场所需要提供舒适的办公环境、高速的网络连接、良好的工作氛围和支持服务，以提高办公者的工作效率和体验。
此外，城市空间还需要提供丰富的生活和休闲设施。
SOHO办公的一大特点是充分利用工作和生活的融合。
办公者不仅可以在家中工作，还可以随时随地享受城市的生活和休闲设施。
城市空间需要提供便捷的购物中心、餐饮娱乐场所、公园和健身设施等，以满足办公者的日常生活需求和休闲娱乐需求。
SOHO战略环境分析
SOHO中国有限公司战略环境分析公司简介SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。
SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平米，已经完成和正在建设的项目有：47万多平米的“SOHO现代城”、68万多平米的“建外SOHO”、17万多平米的“SOHO尚都”、15万多平米的“朝外SOHO”以及近8万平米的“光华路SOHO”；同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”等。
SOHO中国现正在开发的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南侧，周边商业繁华，建筑面积47万平米，是SOHO中国到目前为止开发金额最大的大型综合项目。
在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中国的城市建设起到巨大的带动引领作用。
在张欣和潘石屹的领导下，SOHO中国开发的每个项目都取得了巨大的商业成功。
作为中国最知名的房地产品牌，SOHO中国入选2006年《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜。
SOHO中国是当前北京最大的商业地产开发商，在北京CBD的五个项目开发量占CBD总开发量的五分之一，其店铺数量接近2000家，规模在CBD所有商业物业中居于首位；销售额占北京CBD的39％，独占CBD三分江山；自1999年以来，连续多年蝉联北京销售冠军;自2003年以来，连续三年成为中国房地产企业纳税前3名。
SOHO中国目前在中国开发项目的总面积为245万平方米。
2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，创造了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。
SOHO中国
一 、 总 平 面 分 析
项目简介 项目 区位 占地面积 容积率 总建筑面积 建筑高度 绿化率 产品类型 交通环境 建筑风格 项目高差 周边环境 地块形状 开发状况 建筑师 SOHO现代城 北京中央商务区 73000万㎡（109.6亩） 5.59 480000㎡ 最高120m 30% 6栋28F公寓（一期）+2栋41F公寓&2栋19F写字楼（4栋建筑连体） +1条商业街+1所幼儿园+1所小学+1所俱乐部（二期） 四面临路 公建化建筑 无 高速路、快速路、规划路 方形 2001年完工 崔凯、朱小弟（北京中鸿天房地产有限公司） 73000 480000 408275 217090 100000 61000 20000 0 20000 5800 2150 2235 71725 42910 28815 2049 0 1226 823 30.0% 5.59
4、写字楼： 1100-2200㎡ 大堂面积， 10m高写字楼 大堂挑高，营 造舒适开阔的 办公环境。
望京 SOHO“首 都第一印象 建筑”。
5、商业：100400㎡商业户型 区间，灵活的 商业办公空间 配置，适合投 资需求。
6、技术：美 国绿色建筑 LEED认证。
7、技术：引 入BIM系统， 使建设过程更 高效。
15.2 16.7 33.4 8 50 10.3 18.9 25
95% 100% 100% 100% 100% 100% 61% 100%
商铺, 25%
写字 楼, 59%
新收购项目
SOHO嘉盛中心 商铺、办公 外滩204地块 商铺、办公 临空15号地块 商铺、办公 天安门南（前 商铺 门）
1、独有的产品定位开发 模式：
2、SOHO中国的品牌代表 着前卫和有活力的建筑设 计，并同时也是物业投资 者值得信赖的投资品牌。
银河soho调研报告
银河soho调研报告银河Soho调研报告一、调研目的本次调研旨在了解银河Soho商场的运营状况、服务质量以及消费者对其的评价，为商场提供改进建议和推广方案。
二、调研方法1.问卷调查：通过在商场内发放问卷，收集消费者对商场的评价，包括商场环境、商品种类和价格、员工服务等方面。
2.访谈：与商场管理层进行访谈，了解商场的运营方式、管理模式以及未来的发展计划。
三、调研结果1.商场环境：调研结果显示，大部分消费者对商场的环境评价良好。
商场的装修风格现代简约，给人一种温馨舒适的感觉。
但仍有少数消费者认为商场的空调温度过低，希望能适当提高室内温度。
2.商品种类和价格：大多数消费者对商场的商品种类和价格表示满意。
商场内有多个品牌的服装、鞋包、化妆品等商品，且价格适中。
但也有部分消费者认为商场商品种类不够多样化，希望能引进更多品牌和特色店铺。
3.员工服务：调研结果显示，大多数消费者对商场员工的服务态度表示满意。
员工待人亲切、热情周到，能提供帮助和解答消费者的疑问。
然而，也有少数消费者表示，商场员工服务速度较慢，希望能改进。
四、调研分析1.商场运营状况：从调研结果来看，银河Soho商场的整体运营状况较好。
商场环境得到消费者的认可，商品种类和价格也能满足大多数消费者的需求。
但在竞争激烈的商业环境中，商场需要不断创新，提供更多、更丰富的商品种类，以保持竞争力。
2.服务质量提升：尽管大部分消费者对商场员工的服务态度表示满意，但仍有一部分消费者对服务速度有所不满。
商场应加强员工的培训，提高服务效率，让消费者得到更好的购物体验。
3.推广方案：对于消费者希望引进更多品牌和特色店铺的需求，商场可以积极与知名品牌商合作，引进高端、时尚的品牌，增加商场的吸引力。
此外，商场还可通过组织促销活动、推出会员制度等方式，吸引更多消费者前来消费。
五、改进建议1.提高室内温度：商场可以根据消费者的反馈意见，适量提高室内温度，提供更舒适的购物环境。
SOHO案例分析
• 厨房办公空间进行 设置，但可进行改 造，不设置烟道
北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表
基本概况
SOHO· 尚都占地面积约
2.2公顷，总建筑面积
约17万平方米。 商贸用地，用地年限 50年： 写字楼建筑面积为6.1 万平方米，商业建筑 面积5.6万平方米。其 中地上11万平方米， 地下6万平方米。
SOHO· 尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 北塔-办公 北区裙房-商业 西区裙房-商业 西塔-商业
整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层
公寓；同时还包括4层裙房，
从地下一层至地上四层均 为商铺。 南区裙房-商业
项目设计风格和设计理念
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• • 五、利弊分析 1、有利点 兼顾了居住与办公两方面的需求。 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。 房型方正，利用率高。 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。 作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。 租金回报很低，短期投资受政策限制。 六、综合分析 SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、 高等院校或商业中心附近。 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。 SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
SOHO社区分析
小结
上海创智坊——好的区位给乐于创业的SOHO提供了良好的环境 建外SOHO——将道路桥梁穿插在社区中营造出丰富的灰空间，供社区内居民交 流活动。 SOHO现代城——利用可推拉隔墙实现了对空间灵活自由的分割，满足SOHO族居 住工作两用的需求。
谢谢！！
SOHO的需求
SOHO
SOHO族中相当一部分人 是自主创业者，他们要 求住区周边有良好的社 会公共服务设施来满足 创业。
创业需求
SOHO族一般在家工作， 远离一般正规意义上的 公共办公空间，缺少与 人面对面的交流，因此 他们更需要住区能有层 级递进的公共交往活动 空间来满足社交需求。
社交需求
建筑，人类生存生活过程中的衍生物
SOHO的产生
SOHO族
• SOHO族，他代表的是最先进的生产力和 最活跃的经济，能够按照自己的兴趣自 由选择职业的，不受时间和地点制约的， 不受发展空间限制的白领一族 • 最常见的SOHO职业有信息服务，音乐创 作，产品销售员，平面设计，广告制作， 服装设计，广告代理，炒股票，做期货 等。 • 按照SOHO族的工作方式可大概分为四种： 1 兼职SOHO：利用下班业余时间 2 在职SOHO：在家上班 3 自雇SOHO：在家工作或个人工作室 4 SOHO：自组1~10人小公司
SOHO最基本的特征是居 家和办公合二为一，这 就使住宅能有更灵活多 变的空间来满足功能， 同时使居住与工作互不 相干扰。
自由灵活需求
案例
广播并压缩，以进行无缝传递
三个案例
上海创智坊
建外SOHO
SOHO现代城
上海创智坊
创智天地位于上海市杨浦区，南 部有五角场市级副中心及其生态 腹地新江湾城，北部滨江地区规 划为现代服务功能带，西部是现 代服务业集聚区，同时毗邻复旦、 同济、上海财经大学。五角场市 级副中心划分为三大功能区，由 北至南分别是知识创新基地、中 央社区（即创智天地）、科技商 务和商业区。
SOHO中国房地产企业财务管理风险分析
SOHO中国房地产企业财务管理风险分析
SOHO中国是一家中国房地产企业，成立于1995年，总部位于北京。
该企业在中国房地产市场享有很高的知名度，并拥有多个商业和住宅项目。
像其他房地产企业一样，SOHO 中国也面临着一些财务管理风险。
房地产市场的波动性是SOHO中国面临的主要财务管理风险之一。
房地产市场往往会受到宏观经济因素的影响，比如利率、通货膨胀和政府政策的变化等。
如果房地产市场出现下跌，SOHO中国的房地产项目的销售和租金收入可能会减少，对企业的盈利能力产生负面影响。
财务杠杆也是SOHO中国面临的一个重要风险因素。
房地产企业通常需要借款来购买土地和开发项目。
如果企业的借款规模过大，还款压力将会增加。
如果企业无法按时偿还债务，可能会面临违约风险，并可能受到市场投资者的负面评价。
另一个财务管理风险是SOHO中国的现金流状况。
房地产项目的开发需要大量的资金投入，包括购买土地、建筑材料和人员工资等。
如果企业无法及时获得足够的现金流来支付这些成本，开发项目可能会延迟，影响企业的盈利能力和市场评价。
市场竞争也可能对SOHO中国的财务状况造成负面影响。
中国房地产市场竞争激烈，许多企业都在争夺有限的土地资源和购房人口。
如果SOHO中国无法提供具有竞争力的房地产项目，可能会导致销售和租金收入下降，从而影响企业的盈利能力。
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SOHO中国有限公司内部环境分析企业资源分析1、管理者和管理组织资源：董事长：潘石屹一位被看作是当今中国最活跃、最具有鲜明个性的房地产领袖之一。
先后与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司、SOHO中国有限公司。
是一个非常大胆前卫且有能力的领导人。
2、企业员工资源：公司员工有很好的经验，招聘时普遍要求5年以上工作经历，有海外经验者优先，注重员工的协调、组织能力。
员工团结，有爱心。
3、市场和营销资源：SOHO的主要工作是建设大型、新型的商业设施，以及高档型的住宅，在北京建设的许多商厦都销售得很好，直销与网销相结合，有一定的市场地位。
4、财务资源：SOHO是一家上市公司，从其资产负债表上看，2010年总资产47930.43百万元，负债18853.90百万元，盈利8700.07百万元，运营状况良好。
融资能力不弱。
5、企业形象资源：企业商誉、品牌知名度都很高，是中国最知名的房地产企业之一。
企业能力分析一、财务分析表1为SOHO中国有限公司五年综合资产负债表。
表2 为其综合损益表。
表3为其盈利摘要。
根据这些以及其他的财务数据，表4给出了SOHO中国有限公司的财务比率分析。
如表中数据所示，SOHO中国有限公司的流动资产逐年增长，使它在房地产行业中能够保持持续的竞争力。
其公司营业额基本上处于连续递增趋势，2008年经济危机出现了营业额的降低，但从总体上看，保证了营业额的稳步增长。
公司立足于高端产品战略，在所有房地产企业中保持着较高的盈利地位。
它保持着较高的边际利润率，销售额也保持了持续的增长。
表1 SOHO中国有限公司五年综合资产负债表表2 SOHO中国有限公司五年综合损益表表3 SOHO中国有限公司五年盈利摘要表4 SOHO中国有限公司五年财务比率二、营销能力分析（一）人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力SOHO中国的营销人员占其公司总人数的2/3，在SOHO中国的各个项目售楼处，动辄上百名售楼员的情况很常见，但超高的淘汰率也很常见。
SOHO中国售楼员虽然没有底薪，但5.8‰的佣金在北京最高，2008年，公司的王牌销售员税后佣金达到400万元。
可以说，高压力、高利益刺激是构成其强大销售力的前提。
（二）对能源、资源类行业客户的深入挖掘在“三里屯SOHO”项目中，山西、内蒙古、河北等能源产区的“煤老板”“矿老板”“羊绒老板”占了其中很大的比例，其中，排在前20名的几乎都是矿老板，单笔成交过亿元，最大的一单金额为4.5亿元，买主是河北省一个铁矿老板，买下了两层总共四五十个单元的商铺。
在整个SOHO中国项目的销售业绩中，山西人也要超过三分之一。
（三）坚持散售所谓“散售”就是开发商不持有物业，而是全部分割为产权式小商铺分散出售。
业内曾用杀猪和养鱼来比喻商业地产的散售与物业持有两种模式，而潘石屹就是“杀猪派”的代表人物。
“散售”模式虽然不被看好，认为是违反了商业运营的客观规律，但潘石屹SOHO系列产品散售屡屡飘红，也引起了业内反思。
（四）率先实行网络营销企业核心能力分析企业核心能力：从本质上讲，就是企业发展独特技术、开发独特产品和创造独特营销手段的能力。
它具有三个明显特征：1）能够为用户带来巨大的价值；2）能够支撑多种核心产品；3）竞争者难以复制或模仿。
SOHO中国的核心能力主要有：1）别具特色的设计理念。
建筑设计理念的简约元素、所有的人工元素，都与原有的风景丝丝相扣，边缘应特殊处理，这样做的效果，是仿佛五个部分从北面的山脉自然延伸出来的，而不是建在地上，材料也是表现设计理念的手段，也就是说，物质和设计思想统一，彼此依存。
2）独有的商业模式。
SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。
SOHO做商业地产，一定聚焦在北京、上海这样超大型城市的最繁华地段，这类地段的土地价值和一个三线城市郊区地段的土地价值是完全不可比拟的，北京前门大街上一平米的土地价值可能是内蒙古郊区一平米土地价值的几百倍几千倍不搞整售，搞分散销售。
3）有这雄厚的资金。
中新网房产频道从SOHO中国获悉，SOHO中国今日发布业绩公告，2010年，SOHO中国的合同销售金额同比大幅增长74%至人民币238.1亿元。
SOHO中国主席潘石屹表示，目前公司现金超人民币200亿，2011年也是公司收购的好时机从财务报表中，可以看出SOHO中国的财务能力强。
三大项目SOHO中国称，2010年第四季度，集团未经审计合同销售金额达到约人民币55亿元。
截至2010年12月31日止的12个月，集团未经审计合同销售金额约人民币238亿元，同比增长82%。
在2010年9月25日，SOHO中国已早早宣布提前完成2010年人民币180亿元的全年销售目标，截至当时录得未经审计合同销售金额达到约人民币183亿元。
提前三个月完成全年180亿销售目标之后，SOHO中国董事长潘石屹暗示过新目标是200亿。
他当时曾表示：“我们到今年年底还可以多完成20亿，多完成20亿就是能够超过200亿的销售额”。
最终SOHO中国以238亿的销售收官2010年。
在业绩构成中，SOHO中国去年入市销售项目中有3个占据绝大多数的份额，分别为北京银河SOHO项目、SOHO东海广场、SOHO 嘉盛中心。
北京银河SOHO项目在去年为SOHO中国的销售提供了强劲的保证，占其去年全部销售金额超过一半。
公告显示，银河SOHO项目2010年全年合同销售金额达到146.37亿元，销售面积20.9545万平方米，均价则为69274元/平方米。
其次为SOHO中国的上海项目SOHO东海广场，录得合同销售金额39.16亿元，销售面积5.8963万平方米，均价为64721元/平方米。
SOHO嘉盛中心则仅次于SOHO东海广场，2010年全年合同销售金额达到了35.5亿元，销售面积7.7748万平米，均价为45365元/平方米。
除此3个项目之外，其他项目贡献的销售金额仅有18.06亿元。
值得注意的是，在去年12月29日，SOHO东海广场57层无底价拍卖。
该楼层1205.52平方米建面以总价1.21亿售出，折合单价100372元/平米，创造了上海写字楼市场成交价格的最高纪录。
四大收购2010年，SOHO中国共新增四个项目，其中有三个位于上海，而2010年度的销售主力区域及SOHO中国的大本营北京，仅仅在年底进账一个新项目。
根据资料，SOHO中国去年收购的第一个项目为上海外滩204地块，时间是2010年6月12日，总代价约为22.5亿元。
这也是SOHO中国继东海广场后，在上海收购的第二个项目。
两个月之后的8月13日，SOHO中国再次公布，通过上海市土地交易市场所举办的公开挂牌出让程序，以人民币15.6亿元竞得紧邻上海虹桥交通枢纽的临空15号地块。
再过两个月的时间，在10月12日，SOHO中国又以约人民币12.1亿元的代价，收购了上海卢湾区43号地块（后命名为复兴路SOHO）项目公司的48.4761%股权。
对此项目公司剩余51.5239%的未收购股权，SOHO中国表示将与卖方进一步磋商，按根据合作框架协议计算的同等代价收购。
2010年12月30日，SOHO中国以约人民币11.6亿元的代价收购了北京中冠大厦。
中冠大厦毗邻SOHO中国在北京中关村的另一项目中关村SOHO，项目预测总建筑面积为42638平米，包括31031平米可售写字楼面积。
目前项目工程建设大部分已完成，预计将于2011年下半年竣工。
至此，SOHO中国完成了2010年的所有新增项目收购，与其取得的238亿销售收入相比，所支出的土地金已经算是非常微不足道。
可以预见，未来数年，SOHO中国的重心将逐渐向南倾斜；而上海项目的建设与入市，也必然为SOHO中国在未来数年的业绩提供更大的支持。
SOWT分析优势1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。
2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。
3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。
4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。
5、现金流充沛，经常保持正现金流。
6、公司和潘石屹的品牌知名度高。
7、销售团队经验丰富，效率较高。
8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。
9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了财务风险。
劣势1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。
2、业绩波动性较大。
3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。
机会1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。
2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。
威胁一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。
企业战略分析一、 SOHO中国的专注市场战略及核心资源专注市场战略是指经营战略的重点放在一个特定的目标市场上，为特定的购买者提供特殊的产品或服务。
这要求比竞争对手提供更多有效的服务，可以通过产品差异化成本领先的方法来实现。
SOHO中国对于投资类细分市场的专注，可以归结为一句话：“这是一家专注打造成熟投资产品的时尚房地产的发展商。
”SOHO中国针对高端的投资物业，通过时尚化品牌塑造，把创新的产品快速地销售出去。
它曾经因开发海南博鳌项目偏离了目标市场，受到了挫折，但很快又全身心地专注于投资市场。
这一专注市场战略需要与公司的资源、能牌塑造能力、差异性产品的创造能力，快速销售能力以及替客户创造价值的能力。
1、潘石屹的生意创新理念SOHO中国在房地产业内是个颇多争议的公司，而公司受到多方质疑更多源于其灵魂人物。
潘石屹自1995年开始创建自己的企业，就与娱乐扯上了千丝联系。
不论是经洪晃介绍与梅婷出演电影《阿司匹林》、还是在中央电视台主持栏目《老潘进城》，还是每一次公司公关活动上的明星云集，都使其区别于普通的房地产开发商。
老潘是一个纯粹的商人，他在媒体上的言行都能对他的生意起到作用。
他骨子里的“自我否定”精神，是他的生意创新理念的基石。
他在行业内第一个提出SOHO概念；第一个进行大规模精装修；第一个提出无理由退房；第一个每周坚持网聊；第一个在国际拿大奖等等，他的生意理念好像永无完结。
2、时尚品牌的塑造能力现代的地产商与当代时尚前卫艺术家的结合是以SOHO中国为起点的。
地产商为给冷冷的钢筋水泥赋予深层次的含义，SOHO中国将艺术时尚前卫与公司的品牌建设巧妙地结合发展，使自己也摇身一变成为了时尚的代言人。
与此同时，也将自己的一个个物业不加置疑地贴上了一个个大大的时尚标签。
这一过程是由老潘与公司品牌互动、用创新产品开创品牌及创立《SOHO小报》等综合效应来实现的。
老潘和大陆的地产商有着很多很多的不一样，这个甘肃山沟里土生土长的人，他最先将自己塑造成一个品牌形象，先打造成地产中的另类。