地铁上盖物业设计探讨

２ 地铁 上 盖物 业发 展 历程
筑是两排东 西向排列的二十多层 的住 宅 ， 每栋住宅 的入 口都在架
地铁上盖 物业 的概念来源于我 国香 港 ， 是对在 地铁 线出入 口 空屋 ， 与花园相连 。汇 景花 园还 肩负着 交通 枢纽 的作 用 ， 层有 度 附近建设起来 的商 业住 宅物业 的统称 。 近 十条线路 的 巴士 在这 里 与地 铁换 乘 ， 铁 站 出 口通过 室 内 的 地 中国香港 是世界上人 口最稠 密的城 市 之一 ， 由于 用地 紧张 ， “ 字形架 空天 桥 到达 巴士站 ， 十” 十余 条 巴士 的车站 斜 向平 行设 香港 的各个地铁 站都与周边的商业 和居住 区有紧密联 系 ， 还有很 置， 天桥上的行为可 以通过单独 的楼梯 到达每个 巴士站 。地铁站 多居住 区与地 铁站紧密地结合在 一起 ， 成为一 个综合 建筑体—— 还 辐射 出多条步行路 与附近 的丽港城 、 田苑相 通。这栋高度 集 康 真正意义上 的地铁上盖物业 。在众 多的地铁 上盖物 业 中， 青衣 城 成 的综合建筑群 给人们提 供了很大 的方便 ， 每天有 大量 的居 民通 （ 盈翠 半岛 ） 汇景花 园、 翠花 园等是 非常 典型 的。它们 都具 备 、 新 过这里 出行 ， 游客在清晰的交通指引牌的帮助下也不会失去方 向。 相似 的特 征 ： 底层是 换乘 公交 车站 或 者铁路 站 ， 与之 相连 或上 面 众 所周知 ， 地铁是 一项 投资大 、 建设 周期长 、 营后成 本 回收 运
１ 概 述
道部分和相邻 的商业设 施 。整 幢楼 宇 的裙 房都 是 由交通设 施 与
裙心的屋 面是 住宅 的中心花 园。住户 由设 近年来 ， 地铁作 为高效 、 捷 、 全 、 快 安 舒适 的交通 工具 在越 来 商业空间紧邻而建 的 ， 在裙房 的电梯到达裙房 的屋面 ， 再进入到各栋 大厦 的底 层门厅 。 越 多的城市兴建运 行 ； 已逐 渐 由单一 线路 发展 为地铁 网络 ， 与地 汇景花 园是地铁 蓝 田站上盖 物业 ， 个 建筑 位 于两 山之 间 ， 整 面公 交系统组成多层次 的立 体交通体 系 ， 城市居 民提供 了更加 为 下面还有快速路 （ 鲤鱼 门道 ） 通过 ， 交通结构非 常复杂 。地铁 线平 便捷 的交通服务 。在城市 土地 稀缺 、 能源 紧张 的背景 下 ， 何使 如 行 巴士换乘 站 ， 通过 二 层空 间 实现 联 系 ， 面是 一层 商 场 ， 上 以零 地铁 盈利 ， 如何 提高 土地 的利用 效率 ， 展地 铁上 盖物 业越 来越 发 售、 服装为主 。住户可 以通过商场 的入 口穿越 商场抵 达屋 面的花 成为地铁建设 与城 市规划中关注的重点 。 园， 也可 以通过场地西南角 的地 铁 出入 口进入居 住空 间。居 住建
３ 地 铁 上盖 物业 开发 模式
分为 ：
根据地铁公 司与房地产开发商 的合作关 系 ， 开发模 式 主要 ６ 工程 实例 其
某地铁 车辆段综合体 的地块为 占地 面积 ５ ｍ ０ｈ 。三角区域 ， 建 １ 地铁公 司 自行组织开 发 ： ） 地铁公 司统一运 作地铁 沿线 的物 筑面积 １３万 ｍ ， ０ 该地块 要求涵盖 地铁控制 中心车辆 运营库 、 检 业开发的全过程 ， 所得利润 与所遇风 险均由地铁公司独 自承担 。
地 铁 上 盖 物 业 设 计 探 讨
韩 晓 晶
摘 要： 简要介 绍 了地铁 上盖物业的发展历程 、 开发模式 、 规划设计原 则等 内容 ， 结合 某地铁 车辆段 综合体概 念方案设计
投 标 项 目 ， 地 铁 上 盖 物 业 设 计 进 行 了探 讨 ， 就 以期 指 导 实践 。 关 键 词 ： 铁 ， 铁 上 盖 物 业 ， 划 设 计 ， 筑 设 计 地 地 规 建 中图分类号 ：２１ Ｕ ３ 文献标识码 ： Ａ
通过 对其符号的运用 ， 对其空间格 局的重现 ， 营造 富有地 域性 、 历 ［ ］ 张 雅． 闲建筑群 构研 究 ［ ． ４ 休 Ｄ］ 昆明 ： 昆明理 工大 学硕 士
史感 的居住氛 围， 使建筑环境成为休 闲体验 的内容之一 。
参考文献 ：
论 文 ．０ ７ ２０．
［ ］ 张晓鸿． ５ 观光 农业 园 区规 划规 程研 究 ［ ． 南： Ｄ］ 济 山东农 业
一
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体 的城市复合 型功能区。地铁上盖 物业的发展 ， 强 了城 市活 渡 ； ） 增 ４ 强调功能分 区的动静分离 ， 功能空间 的布 置应 错落有致 、 变
动的强度 ， 提升 了城市活力 ， 更新 了城 市的功能结 构 ， 带动 了城市 化丰富 、 和谐统一 ； ） ５ 地铁上盖 的建筑造型 ， 应考虑 到整 个建筑群 经济的发展 。统计 数据 表明 ， 国际城 市规 划 中 ， 铁上 盖 物业 的独特性 、 在 地 丰富性及 完整性 ， 既要体 现建 筑群统 一大 气连 贯 的整 已经成为发展潜力 最 大、 实用程 度最 高 、 抗风 险能力 最强 的城 市 体风格 ， 又要强 调建筑单体富 于变 化 、 节丰 富的个体形 象 ； 细 与周 高效物业 形式 。 围环境协调统一 ， 在和谐 中寻求变化 ； ） ６ 坚持低碳性 ， 积极 引入低 碳理念 ， 将地铁上盖物业 打造 成节能环保的低碳建筑 、 色建筑。 绿
的主要功能空间是 轨道 站体 部分 ， 业空 间毗邻 而建 ； 商 三层 是轨
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料， 也应 当以素 色为 主 ， 即使有 一定 的色 彩 ， 也应 该是 灰 调子 的 ， 避免 使用大面积 的鲜艳颜色 。
［ ． Ｍ］ 北京 ： 中国矿 业大学出版社 ，０４ ２０ ． ［ ］ 吴忆 明， ２ 吕明伟． 光采摘 园景观规划设计 ［ ． 观 Ｍ］ 北京 ： 中国
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第３ ７卷 第 ２ ４期 ２０ １１年 ８ 月
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＥＣ ＵＲＥ Ｔ Ｔ
山 西 建 筑
Ｖ０１３ ． ４ ． ７ Ｎｏ ２ Ａｕ ． ２ ｇ ０１１
文章编号 ：０ ９ ６ ２ （ ０ １ ２ —０ ２ ０ １０ ・ ８ ５ ２ １ ） ４０ ２ —２
二层 至三层为商 业 建 筑 ， 建筑 的 裙房 上 是环 抱 的高 层 居住 建 在 筑， 中间是居住 区中心花园 。其 中新翠花 园为 １８ ９８年 、 汇景 花 园
是 １９ 年 、 ９ １ 青衣城 （ 盈翠半岛 ） ２ 是 ０世纪末建成 的。 新翠花园位于柴湾地铁终 点站 ， 个建筑 群 由 ６幢高层 住宅 整 和 ３层裙 房组成。裙房的底层 由商 业空间 和小 巴车站构 成 ； 二层
大 学硕 士论 文 ，０７ ２０ ．
［ ］ 郭焕成 ， １ 郑健雄 ． 海峡 两 岸观 光休 闲农 业 与 乡村旅 游 发展
Ｄｅ ｉｎ ｎ ｅ ｔｇ ｔｏ ｎ ａ ｒｃ ｔ ｅ ｔ ｕ ｉｔｇ ｒ ｅ ｓｇ ｉ ｖ ｓｉ ａ ｉ ｎ ｏ ｇ ｉｕｌｕｒ ｏ ｒｓ ａ ｄ ｎ
Ｐ ＥＮＧ ａ ＺＨＡＮ ｎ ＬＡＩＣｈ ｎ － ｉ Ｈｕ ｎ Ｙａ ａ ｇｂｎ
６ 风格 ： ） 应该选 用 乡村 型休 闲度 假 型的建 筑风 格 ， 具体 建筑 建 筑． ， ｘ＿ －ｌ ｋ出版社 ，０ ５ ２０ ． 风格 应根据项 目的策划定位选 择。从为 客人体验 、 经历 当地 的 民 ［ ］ 吕 飞， ３ 孙 澄． 市农 园建设 发展研 究［ 】哈 尔滨 工业 大 都 Ｊ． 俗 文化创造条件 出发 ， 以吸取 一些 地域传 统 乡村 民居 的特 点 ， 可 学学报 ，０ ５ ７ ：９ —０ ２ ２ ０ （ ）９ ９１０ ．
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协作 的成果 。
地铁的建筑要复 杂 的多 ， 就要 求建 筑设计 前期 必须 介入 ， 轨 这 使
地铁上盖物业 与地 铁经营的互补 ， 使地铁 建设运 营实现 了良 道设计与上盖物业设计 同步进行 ， 协调到位 。 性循 环 ， 可谓一举 多得。地铁沿线 的上 盖物业集 中开发 是对 沿线 在地铁上盖物业 的建筑设计 中 ， 应充分考虑 以下 因素 ： 地块 再一次立体整 合 ， 为城 市建 设增加 了本 已稀 缺 的土地 资 源 ， １ 充分 考虑环境 因素 ， ） 突出环境优势 ， 妥善处 理地下 空间 、 地 提 高了集 约用地水平 ， 进 了土地 资源精细 化管理 。由于地铁 具 平 面和建筑物的关系 ， 促 体现 地铁 上盖 物业独 特 的建筑魅 力 ； ） ２ 在 有高效 、 快捷 、 大运量 、 时抵 达 的优 势 ， 按 不仅 使得 地 铁车 站成 为 地铁上 盖工程技术 限制 的范 围 内， 选择 科学 合理 的结构 形式 ， 实 个个城 市生活节 点 ； 铁上 盖物 业 的开发 兴建 ， 地 更令 车站 站 点 现建筑 体型的变化和统一 ； ） ３ 注重居 住区 的私 密性 和商业 商务 区 周边上盖物业 发展 成为集 办公 、 业 、 商 娱乐 、 饮 、 餐 居住 等功 能 于 的 开放性 充 分考 虑环 境 因素 ， 出处 理好 不 同分 区间 的衔 接过 突
慢 的工程 ， 地铁盈 利是 普遍 存在 的难 题。在全球 众多有 地铁 的城 市中 ， 国香港是 少数 地铁盈 利 的城市 之一 ， 我 其盈 利原 因主要 得 益于地铁城市轨 道交通 与其 沿线 土地 的联合 开发 。香港 地铁 的 成功， 与香港地铁 建设 和城 市规划 的 紧密联 系是直 接相 关 的 ， 坐 落在地铁线路上 的地铁上 盖物 业更是地铁产业和房地产市场紧密
收 稿 日期 ：０ １０ —７ ２ １ －５ ０
作者简介 ： 韩晓 晶（９０ ）女 ， １７ － ， 一级 注册 结构 工程 师 ， 深圳新 能 电力开 发设 计院 有限公 司， 东 深圳 广
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第３ ７卷 第 ２ ４期
２０ １１年 ８月
韩 晓晶 ： 地铁上盖物业设计探 讨