住宅工程质量分户验收管理规定概述
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《住宅工程质量分户验收管 理规定》
一、分户验收的意义（必要性）
随着改革开放和社会经济发展，人民生活水平不断提高，我国住宅体制 实现了由原来的政府分房转向以市场经济为主即住房商品化，老百姓自己花 钱购房日益剧增。住宅工程质量的好坏直接关系到住户利益，再加之住户的 维权消费大大提高，质量投诉大幅上升，甚至还有群诉群访事件发生，为了 提高住宅工程质量，减少质量投诉，北京市建委于2005年率先出台了《分户 验收管理办法》，2006年住建部质量安全监督与经济发展司向全国推广。
2、根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点，建筑成本的因素，在 充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质 量检验方案是抽样检验。制定检验批的方案时有错判概率（α≤5%）和漏判 概率（β，主控项目≤5%，一般项目≤10%），也就是说合格被拒收、不合格 被误收的风险的同时，有可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。 为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收 中遗留的质量缺陷，随着国家房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买 的最昂贵的商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所 接收的房屋质量特别是观感质量和使用功能100%检查并满足所有的质量要求， 有的甚至不允许出现一点质量问题，因此产生了现行工程验收规范标准与住 户需求之间的矛盾。所以分户验收就尤显重要。
2、分户验收的检查内容。
（1）楼地面、墙面和顶棚面层质量：由于配合比强度、工艺等原因导致 表面平整度有问题（接槎不良、现浇板、剪力墙）、墙面空鼓、顶棚不平、阴 阳角不顺直、垂直度不好。
（2）门窗安装质量：由于开发追求利润最大化，目前巴市及全区门窗质 量不好，设计多是通透大的窗较多，组窗制作（拼做）、刚度不够、细部密封 不好等问题。
二、需要说明的几个问题
1、《巴市住宅工程质量分户验收管理规定》共16条，验收记录表格共14张。
2、《规定》明确了分户验收各方面的责任和义务。
3、第十二条规定了验收合格标准。
4、对精装修的工程做了简单说明（条例第七条）。
（1）初装修：根据业主要求一次设计到位，而施工时在满足基本使用功能的前 提下，依据变更设计文件要求将部分面层或其他项目去掉不做，能够符合住宅工程装 修部位要求和施工（验收）条件的工程。
5、加强了分户验收的过程的管理。
三：分户验收的内容（见户内、外部分表格）
核心内容：是完善国家现行验收规范的一种验收办法，也即对住宅工程的 验收由原来抽取一定比例房间的抽查（如抹灰抽30%自然间），改为对住宅工 程每一户及公共部位全数检查。
1、分户验收的概念（定义）
住宅工程在施工过程中由建筑单位组织施工、监理、物业的等单位按照国 家质量标准和分户验收规定对每户及规定的单位工程分户Fra Baidu bibliotek收的公共部分进行 的专门验收，并在分户验收的合格后出具住宅工程质量分户验收表。
4、目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量 验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工单位质量意识不足 ，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和互相推诿，而对于在质量投诉时提 出的经济赔偿，因为没有全国性的依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一 边拒绝维修一边反复投诉等等，解决问题困难重重。采用分户验收的方法是 现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好的办法，通过分户验收的工作 的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水 平，提高住户对住宅工程质量的满意度。
交付的房子大多屋内只有门框没有门扇，墙、地面只做基层毛面装修处理，而未作表 面处理。
“初装修”是指住宅工程的地面或墙面在装修时只做基层部分，不做面层部分；门内 只安装门框（或不安门框），不安装门扇交付等。“初装修”只限户门以内，而全部 外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，必须按设计文件要求全部完 成。
一、分户验收的意义（必要性）
3、当前我国的施工验收规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间 尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、面层裂缝（ 水泥面层、粉刷面层）、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统 一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买 卖双方各执己见而产生矛盾。
一、分户验收的意义
分户验收的意义表现为以下几点：
1、住宅作为一种特殊的商品，其建设周期长，参建人员多，手工操作占 较大比例，施工技术和工艺水平相对还比较落后，一些建筑材料、成品、半 成品呈脆性、延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多， 不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响，因收缩变形易产生裂缝等 质量问题。因此建筑工程交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移 和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而 且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内 一些质量通病仍难彻底根治。
（2）精装修：交付的房子是指购房人拿了钥匙进去就可以住的房子。
“精装修”是指根据业主要求一次设计到位，而施工时严格按照图纸施工，完成全部 设计要求和施工（验收）条件的工程。
购房人购买“精装修”房，可参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》 和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》。在合同附件中对“精装修”的标准进行 具体约定。如约定各种管道离墙的距离、水表、电表、配电箱入户或家中安有独立的 燃气锅炉等也能约定具体位置（分户验收规定仅适用初装修）。
分户验收制度是一项重大行政措施，要求建设单位总负责，参加并组织 施工、监理、物业等单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验 收的前提条件。
这项制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的 分户验收工作起到三方面的作用：
一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任。 二是督促施工企业抓技术、质量管理、抓操作人员的素质，严格按施工 工艺标准施工， 严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。 三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收不走过场最终达到 抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉的目的。
一、分户验收的意义（必要性）
随着改革开放和社会经济发展，人民生活水平不断提高，我国住宅体制 实现了由原来的政府分房转向以市场经济为主即住房商品化，老百姓自己花 钱购房日益剧增。住宅工程质量的好坏直接关系到住户利益，再加之住户的 维权消费大大提高，质量投诉大幅上升，甚至还有群诉群访事件发生，为了 提高住宅工程质量，减少质量投诉，北京市建委于2005年率先出台了《分户 验收管理办法》，2006年住建部质量安全监督与经济发展司向全国推广。
2、根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点，建筑成本的因素，在 充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质 量检验方案是抽样检验。制定检验批的方案时有错判概率（α≤5%）和漏判 概率（β，主控项目≤5%，一般项目≤10%），也就是说合格被拒收、不合格 被误收的风险的同时，有可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。 为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收 中遗留的质量缺陷，随着国家房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买 的最昂贵的商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所 接收的房屋质量特别是观感质量和使用功能100%检查并满足所有的质量要求， 有的甚至不允许出现一点质量问题，因此产生了现行工程验收规范标准与住 户需求之间的矛盾。所以分户验收就尤显重要。
2、分户验收的检查内容。
（1）楼地面、墙面和顶棚面层质量：由于配合比强度、工艺等原因导致 表面平整度有问题（接槎不良、现浇板、剪力墙）、墙面空鼓、顶棚不平、阴 阳角不顺直、垂直度不好。
（2）门窗安装质量：由于开发追求利润最大化，目前巴市及全区门窗质 量不好，设计多是通透大的窗较多，组窗制作（拼做）、刚度不够、细部密封 不好等问题。
二、需要说明的几个问题
1、《巴市住宅工程质量分户验收管理规定》共16条，验收记录表格共14张。
2、《规定》明确了分户验收各方面的责任和义务。
3、第十二条规定了验收合格标准。
4、对精装修的工程做了简单说明（条例第七条）。
（1）初装修：根据业主要求一次设计到位，而施工时在满足基本使用功能的前 提下，依据变更设计文件要求将部分面层或其他项目去掉不做，能够符合住宅工程装 修部位要求和施工（验收）条件的工程。
5、加强了分户验收的过程的管理。
三：分户验收的内容（见户内、外部分表格）
核心内容：是完善国家现行验收规范的一种验收办法，也即对住宅工程的 验收由原来抽取一定比例房间的抽查（如抹灰抽30%自然间），改为对住宅工 程每一户及公共部位全数检查。
1、分户验收的概念（定义）
住宅工程在施工过程中由建筑单位组织施工、监理、物业的等单位按照国 家质量标准和分户验收规定对每户及规定的单位工程分户Fra Baidu bibliotek收的公共部分进行 的专门验收，并在分户验收的合格后出具住宅工程质量分户验收表。
4、目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量 验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工单位质量意识不足 ，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和互相推诿，而对于在质量投诉时提 出的经济赔偿，因为没有全国性的依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一 边拒绝维修一边反复投诉等等，解决问题困难重重。采用分户验收的方法是 现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好的办法，通过分户验收的工作 的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水 平，提高住户对住宅工程质量的满意度。
交付的房子大多屋内只有门框没有门扇，墙、地面只做基层毛面装修处理，而未作表 面处理。
“初装修”是指住宅工程的地面或墙面在装修时只做基层部分，不做面层部分；门内 只安装门框（或不安门框），不安装门扇交付等。“初装修”只限户门以内，而全部 外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，必须按设计文件要求全部完 成。
一、分户验收的意义（必要性）
3、当前我国的施工验收规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间 尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、面层裂缝（ 水泥面层、粉刷面层）、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统 一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买 卖双方各执己见而产生矛盾。
一、分户验收的意义
分户验收的意义表现为以下几点：
1、住宅作为一种特殊的商品，其建设周期长，参建人员多，手工操作占 较大比例，施工技术和工艺水平相对还比较落后，一些建筑材料、成品、半 成品呈脆性、延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多， 不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响，因收缩变形易产生裂缝等 质量问题。因此建筑工程交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移 和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而 且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内 一些质量通病仍难彻底根治。
（2）精装修：交付的房子是指购房人拿了钥匙进去就可以住的房子。
“精装修”是指根据业主要求一次设计到位，而施工时严格按照图纸施工，完成全部 设计要求和施工（验收）条件的工程。
购房人购买“精装修”房，可参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》 和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》。在合同附件中对“精装修”的标准进行 具体约定。如约定各种管道离墙的距离、水表、电表、配电箱入户或家中安有独立的 燃气锅炉等也能约定具体位置（分户验收规定仅适用初装修）。
分户验收制度是一项重大行政措施，要求建设单位总负责，参加并组织 施工、监理、物业等单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验 收的前提条件。
这项制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的 分户验收工作起到三方面的作用：
一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任。 二是督促施工企业抓技术、质量管理、抓操作人员的素质，严格按施工 工艺标准施工， 严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。 三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收不走过场最终达到 抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉的目的。