物业工程部上墙规章制度

物业工程部上墙规章制
度
文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
工程部上墙规章制度
一、工程部办公室
1、工程部工作职责
工程部是实施工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

主要职责如下：
一、负责组织公共设施设备的接管查验工作，及时向温州市工商局提出
工程遗留和需完善维修的项目；
二、负责工商大楼电力系统、电梯系统、空调系统、供水系统和智能化
系统等公共设施设备的运行管理；
三、负责制定工商大楼公共设施设备的大中型维修保养计划，并报请温
州市工商局管理处审批后组织实施；
四、监查工商大楼共用设施、设备的运行状况，落实开源节流措施；
五、负责合格工程维修分包方的评审、选聘、管理和维修工程的监理、
验收工作；
六、各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审
工作；
七、负责各类工程技术资料的收集、整理和归档；
八、负责和参与有关工程设备管理文件的编制等；
九、完成管理处安排或委托的其他工作任务。

2、工程主管岗位职责
直接上级：项目经理
直接下级：机电工
一、对项目经理负责，统筹安排本部门工作；
二、根据管理处总体工作要求，负责组织制定、实施本部门工作计划；
检查督促日检、做好周检、参与月检；
三、负责本部门日常管理服务的督导检查，定期对本部门员工进行考
核；
四、合理地调配各岗位工作人员，督促员工严格执行操作规程，按标准
完成管理服务工作；
五、负责制度培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训；
六、负责安全管理生产制度的具体落实，不定时的对工作现场进行检
查，发现隐患立即着手整改；
七、负责制定所管辖系统设备月底和年度的维修保养计划和备品、备件
计划、定期报送部门主管审定，并负责组织安排危险保养计划的实施；
八、定期对本部门工作进行（月、半年度、年度）总结，及时向管理处
提交总结报告；
九、配合其他部门的工作并完成上级交办的其它任务。

3、强电组技工工作职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、负责高低配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯、楼层配
电房及冷却塔的日常运行、维修、保养；
二、负责非办公时间工商大楼所有设备的应急维修；
三、负责工商大楼全面照明灯具的启停；
四、强电组工作流程：
1、每班每小时1次巡查高压室；
2、每班每小时1次巡查低压室；
3、每班每小时1次巡查变压室；
4、每班每小时1次巡查发电机室；
5、每班每小时1次巡查冷冻机房和控制室；
6、每班1次巡查电梯机房；
7、每月1次巡查楼层配电房，并负责有关设备的保养；
8、每班1次巡查冷却塔；
9、每班按时间表启停外围、立面灯具及电梯；
10、负责非办公时间的紧急维修；
11、负责供电中心‘冷冻机房及控制室内各种设备保养及所属设备检
修；
12、保持供电中心‘冷冻机房及控制室环境清洁，每星期打扫一次；各
配电箱、电柜表面每天清洁一次；
13、每班1次防火安全检查；
14、每月2次发电机试运行。

五、配合其他部门的工作完成并完成上级交代的其他任务。

4、维修组技工岗位职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、给排水系统、湿式灭火系统及水泵房的日常运行，维修和保养；
二、负责用户室内设备的维修；
三、负责各楼层公共设施设备的维修；
四、维修组工作流程：
1、每天2次巡查水泵房，并负责室内设备的维修，泵体、地面每周清
洁一次，控制柜内每月一次清洁除尘；
2、每天2次巡查排污泵，并负责设备维修，，每月一次清洁控制柜灰
尘；
3、每天1次巡查水表房，并负责室内设备维修，每周一次清洁地面、
设备表面；
4、每天2次巡查天面压力罐，并负责设备维修；
5、每周1次巡查湿式报警阀房，每周一次打扫卫生，并负责室内设备
维修；
6、设备责任人每周1次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围
环境卫生；
7、每周1次巡查工商大楼各公用设施分体式空调机，负责有关维修；
8、每天1次巡查各辖区内有否火灾隐患；
9、负责温州市工商局设施的维修、整改；
10、负责擦窗机的管理及维修保养。

5、弱电组技工工作职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、负责温州工商大楼内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、保
养、维护；
二、负责温州工商大楼内直线电话、专线的开通及维修；
三、负责维修用户室内弱电设备；
四、弱电组工作流程
1、每班巡查消防监控中心设备一次；
2、负责温州工商大楼公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养；
3、负责为工商大楼室内工作电压36V以下设备维修服务；
4、每班一次防火安全检查；
5、每周一次按责任范围巡查责任设备；
6、每天一次清洁机房内的设备设施及电信机房；
六、配合其他部门的工作并完成上级交代的其他任务。

6、会议调音员岗位职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、负责各会议室音响、视频设备的操作、运行、调试工作；
二、遇有会议必须提前30分钟到达工作岗位，认真做好会议系统的检查
和调试并定时跟踪服务，以保证会议正常召开；
三、会议召开期间要严格按照音响题材的操作规则，“认真”、“仔
细”的调试操作，工作期间应坚守岗位不得无故脱岗；
四、每日工作结束之后，要按顺序关闭各个音响器材和总电源，认真检
查是否有遗漏问题，做好会议的工作记录；
五、定期检查会议系统和线路，及时发现问题和消除故障隐患；
六、会议服务期间穿软底鞋，将手机调成震动或关机；
七、完成领导交代的其他任务。

7、交接班管理制度
一、总则
1、交接班工作是工程部各岗位人员上岗前必须办理的上岗手续，是保障
各岗工作连贯性的必要手段，所以各岗人员在上岗前必须办理交接班工作手续。

2、工程主管或当班班长当班全部工作的交接班，交接班记录要在交接班
上进行记录，记录要认真、详细、具体完整。

二、交接班记录内容
1、设备的运行，备用状态。

2、设备运行的异常、缺陷情况。

3、对设备记录异常、缺陷的处理情况记录。

4、设备运行方式及设备检修的情况记录。

5、本班的工作内容执行情况及已完成或未完工作的交接。

6、发生故障或事故的详细情况及故障或事故的处理情况记录。

7、上级或有关部门的口头通知、交接。

8、对安全用具、工具、钥匙、值班现场的卫生情况交接。

三、程序
1、交班人员应事先做好交班准备工作。

2、上班人员必须提前10分钟到岗，并换好工作服，详细了解各种
设备运行或报修情况。

3、办理交接班手续时，上班人员及下班人员必须同时在场，下班人
员必须对上班人员交待清楚本岗位所辖设备的运行状态以及本
班次的工作、维修、保养情况及设备变更情况。

4、下班人员应如实向上班人员传达部门经理对本岗的有关指示，工
作安排，保证工作的连贯性。

5、对公用工具及各部位钥匙，在交接班时要交待清楚，办好手续。

6、办理交接班手续时，下班人员应整理好本岗工作为上班人员提供
一个良好的工作环境和方便条件。

7、交接工作完毕后，双方在交接班记录上签名，经办理交接手续，
一切问题由当班人员负责。

四、特别规定
1、值班要有始有终，交班要做到“五不交”
a. 操作事故处理未告一段落不交；
b. 记录不清，交待不明不交；
c. 现场不清洁，工具、钥匙等不全不交；
d. 有其他妨碍安全没有有效措施的不交；
e. 发现交班者未到或接班者有醉酒现象或其他神态不清、精神不佳
的不交；
2、接班要做到“五不接”
a. 不做好交班准备工作不接（如记录不清，交待不全等）；
b. 在事故处理过程中不接；
c. 工具、钥匙等不全不接；
d. 清洁工作未作的不接；
e. 上级命令或通知不明确，有其它的妨碍安全运行工作的不接。

8、工程维修人员巡检制度
一、为了保证、监督和检查所管物业公共区域设备设施具体情况，及时
了解设备设施的运行、使用状态，发现设备、设施的缺陷和异常，做到及时发现问题、解决问题，特制定工程维修维修人员巡回检查制度；
二、工程维修人员巡回检查应按管理处工程部所规定的检查内容、要
求、时间、路线频次进行定期认真负责的巡回检查，及时掌握设备运行、损坏情况，掌握各类不正常、不安全因素，并在工程部日检表上真实记录并签名；
三、巡回检查中要着装规范，拎工具箱或工具包、常用工具和备品齐
全，发现的问题要及时处理，现场不能处理的应及时向领班反馈检查情况，发现设备设施有重大隐患和故障的应及时向部门负责人反馈情况，并将检查处理结果记入工程部日检查运行记录表内；四、工程主管需每天查看日检查运行记录表并进行一次抽检，对未及时
处理的问题，需逐项进行落实；
五、巡回检查中必须做到集中思想，学会走到哪里、看到哪里、不放过
一丝一毫的隐患和养成一听、二看、三闻的工作习惯；
六、巡查后、应迅速返回，不得在其他地方和部门逗留，因故无巡查者
应向工程部负责人汇报讲明原因，经负责人同意后方可；
七、巡查人员必须按照制度办事，对违反制度者将视情节轻重予以处
罚。

9、工程部外来人员登记制度
一、发现外来人员要进入设备房，值班人员需电话通知工程部负责人，
在征得负责人同意后方可进行登记。

二、外来人员进入设备房，必须按值班人员要求，自觉履行登记手续，
如实填写所需的各项内容，经值班人员同意后方可进入设备房。

三、值班人员应切实认真负责，做好外来人员登记。

交接班时要做好外
来人员登记的交接班手续。

四、凡非工程部人员进入设备房，同样实行登记手续。

五、凡遇设备紧急抢修，在征得主管领导同意后登记手续可推迟至抢修
结束后进行补登。

10、维修人员行为规范
一、遵纪守法、品格优良、无不良记录、入职期间严禁从事赌博、吸
毒、嫖娼、聚众闹事、侵占公私财务等违反犯罪活动；
二、严格遵守《特种设备安全管理条例》，牢固树立“安全第一”的思
想，认真执行规章制度和操作规程；
三、特殊工种工作人员如：电工、电梯工等必须持证操作，定期接受国
家相关职能部门的年检；
四、熟悉运用物业各类政策法规及服务和工程操作规范，对房屋及设施
设备进行接管验收和维护保养，严禁违规操作；
五、遵守公司的各项规定制度和作息时间，服从公司及管理处的安排；
六、严格遵守公司的各项规定及公司下发的文件通知；
七、上班时间一律穿工作服，衣着整齐、干净，佩带工作牌；
八、讲究个人卫生：头发整洁、头屑少、无异味、男员工头发不可过
长、双手勤洗、不留污渍、常修指甲、不吃有异味的食品、保持口腔清新，每天勤刮胡须；
九、电话礼仪：接听电话不让电话铃响超过三声，问候对方如“您好，
工商局管理处或部门”，不可用“喂、喂”，细心倾听，音量适中，做好电话记录；
十、维修要带齐工具，讲文明、讲礼貌、态度热情、服务周到，严格按
照规程进行维修，维修完毕，清理卫生，请工商局相关部门领导验收，并填写维修单；
十一、上访要热情接待，对工商局领导提出的疑问要耐心解释，对工商局领导提出的问题要认真听取，随时做好笔录，工商局领导离开时要说“谢谢您的光临”、“谢谢您的宝贵意见”。

11、暖通技术员岗位职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、根据节能减排的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节温
度；
二、开、停机及运行调节均按照空调安全操作规程操作；
三、负责本系统各类图纸和资料的收集和分类；
四、负责空调系统（包括风机、冷却塔）的日常运行和维护保养，协助
水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养；
五、每班按时巡视主机、冷却水泵、冷却水箱的运行情况，并做好记录
定期抄表，发现异常及时处理；
六、负责温州市工商局管辖范围内所有公共设备的应急维修；
七、定期对风机盘管和大型风机过滤网进行清洗，对大型风机的皮带松
紧进行调节，并给电机定期加黄油。

二、配电房
1、配电房管理制度
1.值班人员必须持证上岗，熟悉电气设备情况、操作方法和有关安全注
意事项；
2.配电设备由值班人员负责管理和操作，无关人员禁止操作，值班员必
须做好值班记录，认真执行交接班制度；
3.供电线路严禁超载供电，配电房内线路禁止乱拉乱接，在供电高峰
时，应按负荷的需求，有计划的切换送电线路；
4.停电前，应提前向用户发出通知，恢复送电时，在确认供电线路正
常，电气设备完好后方可送电；
5.配电房内设备及线路的改变，需经管理处主任和工程部负责人同意，
重大改变，要上报公司总工程师批准；
6.保持配电房消防设施的完好齐备，保持应急灯在停电状态下能正常使
用；
7.做好配电房的防水、防潮和防小动物等工作，及时堵塞漏洞，机电室
内严禁烟火，不得在配电室内吃食物和抽烟；
8.高配房内应有良好的照明和通风，配挂温湿度计，加强日常维保，保
证配电房内照明、指示牌、显示灯具等设备完好；
9.值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因素表的指示情况；严
禁变压器、空开和线路超载运行；
10.配电室应确保24小时值班，每2小时巡检1次，检查房内有无异味
及各类仪器仪表的运行情况如实填写各种记录，发现问题迅速上报以便及时解决；
11.配电室内要保持清洁有序、无杂物、无蜘蛛网、无积水；
12.配电室内须配备照明应急灯、绝缘鞋、高压验电笔、绝缘手套等器
材，并保证完好和使用方便。

13.每年要定期对各设备的接点螺丝做一次紧固检查，以防触点松动、发
热。

14.供电系统操作开关设明显标志，停拉电闸检修时，必须悬挂明显的标
识牌。

15.要严格区分供电部门与本管理处对电气设备的管辖范围，不得越界管
理、操作。

2、配电房管理员岗位职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意
事项；
二、值班员应密切注意电压表、电流表、功率因素表的指示情况，严禁
变压器、空气开关超载运行；
三、层间配电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应
标志清晰；
四、每周一次内部设备发现异常立刻维修，保持配电房消防设施完好齐
备，保证应急灯在停电状态下能正常使用；
五、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，
不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误；
六、因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出
停电通知；
七、做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠
等小动物进入配电房；
配电房内每周清扫一次，保持地面及设备外表清洁无尘，机房内严禁吸烟、堆放杂物；
认真做好值班记录和巡查记录，严格执行交接班制度；
十、严格遵守机房管理制度，非机房工作人员未经领导同意，一律谢绝
入内。

3、配电房设备巡查及缺陷管理制度
一、配电房内的设备都应有专业人管理，值班人员及专职人员应经常进
行巡视检查；
二、值班人员每班按指定路径至少巡视检查设备2次，对运行环境不良
区域的设备应增加巡视次数；
四、出现下列情况时应作重点细致检查：
1、发生了事故后的设备及有关其它设备；
2、过载、过热有异常响声、异常振动等不正常情况的设备；
3、新投入运作的设备。

五、在巡视检查中发现设备缺陷，应及时分析处理、汇报，并正确完整
地做好缺陷记录；
六、设备缺陷按供电安全影响的严重程度分为三类：
1、紧急缺陷：指线路、设备缺陷直接影响线路、设备安全运行，威胁
人身安全，随时有可能发生事故，必须迅速处理的缺陷；
2、重大缺陷：指线路设备有明显损坏、变形近期内有可能影响线路设
备和人身安全；
3、一般缺陷：指线路、设备状况不符合规程要求，但近期内不影响线
路、设备和人身安全。

七、对不同缺陷的处理：
1、紧急缺陷：应立即采取应急措施，并向主管领导报告，有主管领导
组织力量进行处理；
2、重大缺陷：应尽可能及时处理，同时报告主管领导，不能及时处理
的缺陷报告主管领导，由主管领导安排处理；
3、一般缺陷：应立即向主管领导汇报，能自行处理的缺陷在停电时及
时处理，否则由主管列入计划处理。

八、主管技术人员应及时认真分析设备缺陷产生的原因，积极摸索设备
运行的规律，尽快组织技术力量消除设备存在的缺陷；
九、在设备缺陷消除过程中，如要转移或限制负荷，应向管理处汇报，
经领导同意后方可实施。

4、配电房交接班管理制度
一、交班人员在交班前必须对配电设备运行状态作一次全面的巡视。

二、交班人员应认真做好各项工作记录，要求数字正确，文字清楚，无
遗漏内容，并在交接班记录本上签名。

三、交接班时交班人员应主动向接班人员详细介绍设备运行情况及发现
的问题和注意的事项。

四、交班人员应提前15分钟到岗位接班，接班前必须对上一班的工作记
录进行认真阅读，而后听取交班人员对设备状况的介绍并点收安全工具。

五、在交接班时如遇设备故障，应将故障处理完毕后再办交接班手续。

接班人员应积极协助交班人员处理故障。

六、接班人员严禁酒后上岗。

交班人员发现酒后接班人员，应拒绝交
班，并及时汇报上级主管处理。

七、若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位，不得擅自离开，并向
上级领导汇报。

5、停电应急预案
一、当专变配电柜发生突然停电时，当值人员第一时间上报工程主管，
同时联系供电部门，咨询停电相关情况；
二、通知监控人员，启动突发事件程序，开启监控机房UPS备用电源；
三、对电梯进行排查，是否有困人，如有困人，及时按《电梯困人救援
规程》救助；
四、同时工程人员对设备、设施进行故障排查，确定故障原因；
五、如果是瞬间负载电流过大，或三相不平引起跳闸，先将负载区域一
一断开，确定后，送上总闸，再一一把负载区域合闸送电；
六、如接到供电部门线路停电信息，先将停电线路的总出线柜断路器手
动断开，再将负载区域一一断开；将联络柜转换至另一条线路上，送上总闸，再把负载区域一一合闸送电；停电线路来电时，先将负载区域一一断开，切换联络柜，再将总出线柜断路器合上，最后把负载区域一一合闸送电；
七、如果两条线路停电，确定后，通知工程人员按《柴油发电机安全操
作规程》启动发电机；
八、观察送电后，设备运转情况。

三、水泵房
1、水泵房管理制度
一、建立正常供水、用水制度，定期进行水质化验符合国家标准。

二、保持水箱水池清洁卫生。

防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。

三、泵房内全部机电设备应有专人管理，工程人员负责定期巡视检查、
保养、维修、清洁，保证正常供水。

并认真做好各种记录。

四、泵房内全部机电设备由工程人员负责操作，其它非工程人员严禁操
作，闲杂人员不得进入水泵房。

五、因工作需要进入水泵房，需经主管领导批准，方可陪同进入。

六、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关位置及自动位置，所有
操作标志等均应简单明确。

七、水泵房设备及部件应有明确的设备标牌和状态标识，各管道水流指
示标识箭头清晰。

八、水泵房设备、设施及运行参数未经主管领导同意，任何人不得改
变。

九、保持机房及设备整洁有序、无积尘、无杂物，保持机房下水道畅
通，无堵塞现象，排污泵能随时启用；
十、保证泵房照明良好，并配备应急灯及必要的消防器材，灭火器要挂
于显眼处。

十一、泵房门窗应完好并上锁，水池、水箱盖（门）应关闭上锁，巡检人员出入泵房应随手锁门。

2、水泵房管理员岗位职责
直接上级：工程主管
直接下级：
一、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查、管理接头和阀门有无渗
漏水；
二、经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示，
通常情况下，生活水泵、潜水泵的选择开关置于自动位置；
三、生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动.操
作试机一次，确保水泵长期不用导致生锈，随时能正常起动；
四、泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清
洁；
五、水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布
包扎，以防杂物掉入水池；
六、定期对二次供水进行水质检测，并定期清洗水池；
七、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用；
八、严格遵守机房管理制度，非监控、报警中心工作人员未经领导同
意，一律谢绝进入机房重地；
九、配合其他部门的工作并完成上级交代的其他任务。

3、水泵房安全操作规程
一、水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用
看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运动状态；
1、观察各仪器表指示读数是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力低
于上述数值应立即停机检查。

2、倾听电机及水泵的运行声响，若发现异常杂音，应立即停机。

3、触摸电机及水泵外壳，电机运行时其外壳应无烫手感。

二、检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严
禁水泵无水空转；
三、不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，
以免参数改变，影响水泵正常工作；
四、发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查；
五、经常观察检查水泵填料压盖的松紧度；
六、应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥，及时排除
积水坑内积水；
七、经常检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是否正常，各仪表指
示灯是否准确；
八、不常用或备用的水泵每周应检查一次，启动水泵是否运转良好，务
必保证水泵能处于随时可以启动状态。