房地产公寓项目提案PPT课件
合集下载
苏州各区域酒店式公寓项目分析PPT课件
13
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
14
项目名称
项目动态：
浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，
预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
9
项目名称 赛格又一城
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
7
项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
4
项目名称 中梁香缇商务广场
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
14
项目名称
项目动态：
浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，
预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
9
项目名称 赛格又一城
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
7
项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
4
项目名称 中梁香缇商务广场
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
广州珠江新城公寓项目推广策略提案_146PPT
•
•从受众出发逆向思维
•
•宏观调控下低迷的中国楼市， •广州及全国的消费者购楼也日益理性 •我们应该如何破冰突围呢？ •我们认为：
• 人永远是第一位的即：找对人，说对话
•与目标消费者的准确沟通变得尤其重要。 •我们要摈弃之前从内带外的推广观念， •我们要建立以客户的感觉来做推广的观念 。
•
•一个成功案例的启迪
•沟通 目标
•高举高打建立大众认知 •迅速建立项目形象标高
•建立差异化的品牌联想
•快速提升品牌知名度 •导入项目核心概念及形象 •引发市场购买热情和认同
•巩固资本价值高端形象 •强化首席商务平台概念 •深化项目细节卖点传播
•沟通 主题
•为资本找准方向
••2划1世定纪C理B杆D享资投本资原新点标 • 资本上市 成就共享
•推广 手段
•报纸软文/户外/现场包装/ •销售物料/网络
•
• 案名建议
•
资本坐标
•释义： •1、资本是商务价值的最高形态 •2、坐标是商务价值的聚焦和方向 •3、区隔市场认知，易读、易懂、易记
•
•推广策略
•传播 •阶段
•形象导入期
工程2/3时，开盘前3个月
•市场预热期
•开盘强销期
•即将封顶时，开盘前2个月 全面封顶时，开盘前15天
•沟通 •悬念入市／引发议论 目标 •引起市场对资本的期待
层 ,让我们的 生活动起来
•户型、精装修、酒店式服务成为公寓必备，日益同质化
•
•竞争分析之推广诉求
•广告表现以蓝、黑及金等深色系为主，形式内容满、多、杂。 •案名多以“威尔斯、史丹尼、爱丁堡、曼哈顿”等异域名同质化
•
•小结： •商务价值成为珠江新城所有公寓项目的标高 •存在即合理 •关键是看谁说商务说的更高明 •即将同质化的项目说的感觉不一样
•从受众出发逆向思维
•
•宏观调控下低迷的中国楼市， •广州及全国的消费者购楼也日益理性 •我们应该如何破冰突围呢？ •我们认为：
• 人永远是第一位的即：找对人，说对话
•与目标消费者的准确沟通变得尤其重要。 •我们要摈弃之前从内带外的推广观念， •我们要建立以客户的感觉来做推广的观念 。
•
•一个成功案例的启迪
•沟通 目标
•高举高打建立大众认知 •迅速建立项目形象标高
•建立差异化的品牌联想
•快速提升品牌知名度 •导入项目核心概念及形象 •引发市场购买热情和认同
•巩固资本价值高端形象 •强化首席商务平台概念 •深化项目细节卖点传播
•沟通 主题
•为资本找准方向
••2划1世定纪C理B杆D享资投本资原新点标 • 资本上市 成就共享
•推广 手段
•报纸软文/户外/现场包装/ •销售物料/网络
•
• 案名建议
•
资本坐标
•释义： •1、资本是商务价值的最高形态 •2、坐标是商务价值的聚焦和方向 •3、区隔市场认知，易读、易懂、易记
•
•推广策略
•传播 •阶段
•形象导入期
工程2/3时，开盘前3个月
•市场预热期
•开盘强销期
•即将封顶时，开盘前2个月 全面封顶时，开盘前15天
•沟通 •悬念入市／引发议论 目标 •引起市场对资本的期待
层 ,让我们的 生活动起来
•户型、精装修、酒店式服务成为公寓必备，日益同质化
•
•竞争分析之推广诉求
•广告表现以蓝、黑及金等深色系为主，形式内容满、多、杂。 •案名多以“威尔斯、史丹尼、爱丁堡、曼哈顿”等异域名同质化
•
•小结： •商务价值成为珠江新城所有公寓项目的标高 •存在即合理 •关键是看谁说商务说的更高明 •即将同质化的项目说的感觉不一样
房地产项目策划方案ppt课件
6
1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
7
8
第二部分 管理目标
一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
11
三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系
1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
7
8
第二部分 管理目标
一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
11
三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系
某地产项目营销提案PPT(108张)
有机建筑
现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的， 因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把 室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。
西班牙建筑的特色
1. 多种文化的充分融合 2. 弧型结构的大量应用 3. 瓷砖的装饰作用 4. 明快灿烂的色彩 5. 木质\石质和金属材质的相互补充
外立面风格
社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀
缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。
（《庄子·养生主》）
保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年
七位一体
山
人
海
河
天 地 屋
二、龙河三期项目定位
龙
价
河
格
三
期
景观
户型
优
海
势
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
旅顺参展楼盘
项目
区域
价位
厦门杏林公寓房地产项目营销提案图文版资料
入市前广告媒体组合
入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主, 配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻.
◎ 户外广告：项目处户外看板,以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、现场整修路况等. ◎ 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。
促销期
广告目标：将留尾户型售罄,圆满结盘 工作内容：结合销售促销策略，达到圆满售罄 媒体选择：厦门日报、海峡导报 、短信.
媒介计划
入市前期
达至最大范围的到达率
强销期
让目标消费者了解关注,使之进入他们的选购名单，并促成销售
促销期
尽快触成目标消费者购买欲望
秀稿展示
谢 谢
入市阶段
市场形态： 项目面世在即,前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，
但市场工地形象和小区形象，以阳光之旅形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场.
工作内容：
1、广告策略制定； 2、VI手册的编制与制作； 3、工地形象墙包装； ４、宣传折页的规划、撰文、设计与制作； ５、售楼资料的设计与制作,包括户型平面图； ６、软硬广告、户外、引导旗.
项目定位分析
本案是针对精细化即高品质、价格低的市场精心开发的,为满足于追求传统生活文化氛围和现代都市生活节奏相结合的消费者所量造，使其能成为具有浓郁文化和现代新气息相融合的住宅精品，是城区的现代生活社区典范.
案名－－秀舍
◎可以结合开发商名称,塑造开发品牌，为之后开发项目做铺垫； ◎秀代表着一种清新、亲和、愉快的触觉，塑造心灵承放的家； ◎ “舍”，寓意于家的感觉，迎合在外打拼的成功人士对家的渴望.
辅助案名
《xx楼盘提案》PPT课件
目的：解决教育概念的全方位立体形象， 以及可信度问题，将荔港南湾的教育社 区定位从不同角度、不同层次进行阐述， 将立体化教育的美好蓝图及前景展示给 买家。 表现：广告以半版为主，间或辅以1/3 版。保持广告版的识别性。销售信息是 必需内容，但应简洁。
2018/11/20
第二阶段：蓝图展示
举例：孩子成长的全过程，在这里得到 足够的重视。 意念：只要你是父母或准父母，不管孩 子多大甚至是尚未出生，这里的教育环 境都有充足的安排和考虑。立体化教育 社区决不是一句口号，它具体反映在从 幼儿园双语教育、实验小学、实验中学 直至留学预科教育的一条龙措施上。选 择居住荔港南湾，从孩子未来角度考虑， 又多了一条理由。
2018/11/20
第一阶段
举例：广州市立体化教育社区诞生 意念：荔港南湾，构筑精品住宅，同时构 筑立体化教育社区。从双语幼教到留学预 科；从课堂到课外；从学校教育到社区氛 围；体现荔港南湾多层次、立体化的教育 社区，这里是孩子未来前途的保证。
2018/11/20
第二阶段：15/6--15/7 蓝图及前景的展示
2018/11/20
我们面临的问题
作为一个大盘，荔港南湾一直存在形象 含糊不清的问题。 一方面，楼盘概念在“生活港湾”和 “成长摇篮”之间摇摆不定；另一方面， 广告表现并没有清晰的、长远的指导思 路。
2018/11/20
我们面临的问题
随着工程进度的加快，荔港南湾将有大量 的新单位上市，如何最大限度地扩大客户 层面，这是荔港南湾面临巨大的销售压力。 提升项目形象和扩大影响力是迫在眉捷的 瓶颈问题。
2018/11/20
立体化教育的形象及销售力量
精美房地产项目提案授课ppt课件
土地价值分析
LAND VALUE ANALYSIS
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。 所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
LOGO
项目提案报告PPT模板 所以儿童阅读能力的培养是必须的，特别是学生困生，我们要为他们提供良好的"智力"背景，引发他们积极思维，以读促思，以读促写，提高语文素养。
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
文字内容可 根据实际情况进行修改
威胁 在此输入相应内容
SWOT
分析
T
竞争个案 部分市场份额已经分化
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
项目
前言
对一项产品的准确理解和定位， 是成功推广该产品的关键！
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
房地产项目整体策划方案PPT课件
站在市场大势与区域的高度，进行形象推广，以磅礴的气势贯穿 积聚过程。
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
5
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8～2003.10，蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先，强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场，卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
23
营销策略
核心策略： 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格，价格低于市场预估，低于客户预 估，使一期开盘销售迅速聚集人气，火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
24
策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
5
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8～2003.10，蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先，强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场，卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
23
营销策略
核心策略： 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格，价格低于市场预估，低于客户预 估，使一期开盘销售迅速聚集人气，火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
24
策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销
天盛广场LOFT精装公寓项目营销策划报告最终PPT课件
天盛广场—高品质Loft公寓
区域竞品
项目SWOT
Ø 区位：海勃湾区海拉南与清泉街交汇处。 Ø 基本情况：由贺友置业投资5亿元打造的城市综合体，包括清泉住宅小区，“派”公寓、情景式主题商业街，以快时尚为
主，引领乌海新潮流。 Ø套数：本项目共A、B两栋loft公寓，共12层，其中LOFT公寓40-70㎡168套，70㎡14套，110㎡28套，平层公寓30套。
3、会让人变懒的房子 公寓精装修采用现代简约风格设计，为您节省繁杂的装修时 间。海尔U-home系统平台，使全套家居电子智能化。“购” 商场为您提供最便捷的生活。
.
区域竞品
项目SWOT
明智机构（1中2 国）
天盛广场SWOT分析
优势： 1、精装交付 2、科技含量高 3、恒湿系统 4、空间可塑性强 5、大型商业配套齐全 6、5.3米层高，4.2米面宽 7、买一层，送一层
价格表制作过程
总体均价制定 各层价差制定 临街与背街价差制定 同层价差制定 折扣率及销售促销折算 价格表完成
价格验证
29
.
明智机构（2中9 国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
天盛广场项目均价定价法（以万达项目做为区域参照）
价格影响 因素
均价 地理位置 交通状况 周边配套 社区规模 社区配套 户型结构 建筑形式 园林规划 物业管理 发展商品牌 权重分值
客户定位
项目特征提炼
客户定位
客户梳理
乌海市 周边区域
居住区域：海勃湾、乌达、海南 居住、投资
棋盘井、蒙西、乌斯太 居住、投资
.
明智机构（1中6 国）
客户定位
投资客
项目特征提炼
客户定位
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
金融方1：做足基础工作手段
流贷
增加准入银行多家
首付贷
物业经 营贷
写字楼抵扣 商铺滚现金 公寓拿回报
先看商铺问题
+实景样板段0元免租拍卖“运营体验权”
最重要的是用成熟业态验证投资回报；
+商铺建议全面返租 或 免租（一年或三年？）
利用一般经营性物业贷（开发商自己拿钱），对冲客户“三年亏”的抗性，从 房价中把钱抠出来即可；
洪楼中小投资客也千千万，怎么说？
④
解决困惑的办法
诸多武器：
+经营性流动贷款（现金+无银行承兑+利率低） +经营权买断（租金3年抵5年或更高期限） +以租代售（先签租赁合同，交租金，再购买） +营改增抵扣（13%平均利润，固定资产改生产资料） +引入配套企业（精品酒店+月子会所类的养护中 心）：保底租金+经营额分成
降价？返租？低首付？……方法多样，如果现状改变困难，销售发力方向在哪里？
三大商圈圈定方式“哈夫模型”“雷利零售引力法则”“商业饱和度”
都不能让华信路变成洪楼南路！
招商难、销售慢、租金不好算……原因很简单，商业地产“一步差三市”
目前方案
+创新式招商
众筹招商，广泛行销等等
+借势样板段
实景呈现，免费运营
——整合在一个活动或者主题之下
+事件性、以小博大、墙内开花墙外也香
1月
2月
3月
4月
5月
6月
物业坏 产品差 成本高 政策缺 融资难 机会少
价值支撑体系
企业圈层支撑
金融渠道支撑
配套服务支撑
1
6
2
项目
价值
系统
5
3
4
产业政策支撑
产品品牌支撑 人才技术支撑
买点的真正形成——客户沟通的“稳准狠”
六大体系从何而来？
案例——银丰·东八区 2015年写字楼公寓1.5亿成交 济南之先河
价格 产品 小道消息
拒绝； 6. 山东几乎所有大型外贸企业总部注册地全在济南保税区；
+他们会选择洪楼作为办公地址吗？
卖点彰显优点，买点解决抗性
你很好，你有很多
客 户
卖点展示过程
产品印证
购
买
过
程
项目认知
售楼处
综 述
决定购买意向
买点形成过程 我缺的你有吗？
成交
写字楼客户是企业客户 营销的本质是找企业的需求
买点要解决的——企业不扩张，就没有写字楼购置的需求，企业客户购买抗性在哪里？
自2015年5月20日广告投放，两天内超过近百个品牌跟随涉及地产、汽车、媒体、广告公司近10大行业，
腾讯视频《老板别哭》浏览量500W+
软文阅读量1.5W+/天
西安本地辐射人群600W+
最终实现3亿+/周销售额
线上
定位：以CBD为核心 公开租售的信息/卖点体系的传播 卖点体系：包含六大板块的分类对策
+以租代售+经营权买断 同步跟上
这要考虑是否要持有物业，战线拉多长，但是对于难去化商铺可以试点；
线上方向： 招商依然是重中之重 有了投资回报（返租），便于租售 客户的多少，是核心问题
1月
2月
3月
4月
5月
6月
线下方向： 租售并举的前提要求下 渠道深挖+客户包装是最重要的 资金回笼的方式，更是要点
+一条时间轴，两个大方向
7月
8月
9月
11月
写字楼呢？
2016 老板别哭
统一大话题 用最少的费用，解决最大的问题 来鑫苑·鑫中心全解决
买点要解决的——企业扩大经营场所抗性在哪里？
关于写字楼
参考案例：
在这个被“互联网夹”蛊惑的当下，广告创新的正确打开方式不是简单的刷朋友圈，做个APP，玩个H5 就互联网了，如何把150W花的像1500W？当“老板别哭”从西安蔓延到全国，其中的跌宕起伏，剧情 辗转，应算一次互联网思维的传播实践，亦或是一次广告本真的回归！
+推广找CBD
梳理城市发展新概念
+怎么招？
众筹式招商难以促进大规模销售
+招什么？
俯下身子做运营，要火，要有回报才能验证
+找什么？
洪楼借个边，再去借CBD的边吗？
还有问题
IRS=(C)×(RE)/RF
C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE是某地区每一顾客平均购买额；
RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
洪楼中小企业千千万，找准！
商铺：CBD洪楼双商圈核心 社区全消费中心 写字楼：CBD 洪楼 双商务中心 枢纽办公
③ 商住的困惑
+别人比你便宜，别人和你租金差不多 问题也很直接 +市场量太大，投资回报本身就低，你还想涨价
+渠道和方式威力在减弱（低首付、酒店托管等）
指望大学生拯救市场是不现实的，还是要从市场本身入手
项目价值： 应该是区域内目前唯一的商业配套（填空白） 周边社区林立：社区商业中心（人流+财流） 站在客户角度看问题
那怎么招？我们先留一个伏笔
② 商务的困惑
传统思路：先找大客户资源
+济南CBD还将是很久远的事，但是已经…
奥体片区已经有巨量存量，所有进驻企业有银行估算负债4000亿； 即将进驻济南的大型企业我们并不掌握——如何做到？主动迎接： 1. 中国银行山东省分行即将迁回济南，中银大厦还是汉峪金谷？ 2. 新华保险等类似企业应该和保监、证监、银监形成合作； 3. 齐鲁轨道交通此类本土国企可重点引入，吸引上下游配套； 4. 海航集团旗下海航资本要进驻济南； 5. 世界500强兖矿集团要搬迁至济南，年前45亿美元银团在香港刚被
+大型居住区支持
500米范围内有大型居住区
+1.5公里购物消费区域
区域级商圈的范围和消费者所能承受的距离
+通达性+业态=聚客点
区域消费水平决定“提袋率”
卖点展示过程——价值体系的修缮
独占CBD和洪楼两大商圈
双中心的桥头堡+路由器
更应该是：社区商业中心
地段指向： 济南传统商业区域核心 济南新崛起的商务CBD门户 客户认知清晰，地段价值突出
均价不超过6000 有部分独栋办公 中日韩自贸区启动区要落位该项目
买点的沟通？
价廉 物美 经营机会 额外收益
类似：均价不超过6000 有部分独栋办公 中日韩自贸区启动区要落位该项目 银丰东八区
买点要解决的——企业扩大经营场所抗性在哪里？
物业坏 产品差 成本高 政策缺 融资难 机会少
一份服务保障协议，几乎解决一半问题
鑫苑·鑫中心 2016年整合推广方案
项目已进展过半，市场数据不必多言，目前面临三大困惑
我们是聊创意，还是聊创收？
①
商铺的困惑
先看商铺问题
+实景呈现较晚，招商困难
租赁合同难以落定，招商意向难以达成；
+租金及回报部分区域难以达成比例
商业回报以散售为前提，部分位置租金回报难以让客户信服？
+招商难，必然缺保障，又让销售受阻
流贷
增加准入银行多家
首付贷
物业经 营贷
写字楼抵扣 商铺滚现金 公寓拿回报
先看商铺问题
+实景样板段0元免租拍卖“运营体验权”
最重要的是用成熟业态验证投资回报；
+商铺建议全面返租 或 免租（一年或三年？）
利用一般经营性物业贷（开发商自己拿钱），对冲客户“三年亏”的抗性，从 房价中把钱抠出来即可；
洪楼中小投资客也千千万，怎么说？
④
解决困惑的办法
诸多武器：
+经营性流动贷款（现金+无银行承兑+利率低） +经营权买断（租金3年抵5年或更高期限） +以租代售（先签租赁合同，交租金，再购买） +营改增抵扣（13%平均利润，固定资产改生产资料） +引入配套企业（精品酒店+月子会所类的养护中 心）：保底租金+经营额分成
降价？返租？低首付？……方法多样，如果现状改变困难，销售发力方向在哪里？
三大商圈圈定方式“哈夫模型”“雷利零售引力法则”“商业饱和度”
都不能让华信路变成洪楼南路！
招商难、销售慢、租金不好算……原因很简单，商业地产“一步差三市”
目前方案
+创新式招商
众筹招商，广泛行销等等
+借势样板段
实景呈现，免费运营
——整合在一个活动或者主题之下
+事件性、以小博大、墙内开花墙外也香
1月
2月
3月
4月
5月
6月
物业坏 产品差 成本高 政策缺 融资难 机会少
价值支撑体系
企业圈层支撑
金融渠道支撑
配套服务支撑
1
6
2
项目
价值
系统
5
3
4
产业政策支撑
产品品牌支撑 人才技术支撑
买点的真正形成——客户沟通的“稳准狠”
六大体系从何而来？
案例——银丰·东八区 2015年写字楼公寓1.5亿成交 济南之先河
价格 产品 小道消息
拒绝； 6. 山东几乎所有大型外贸企业总部注册地全在济南保税区；
+他们会选择洪楼作为办公地址吗？
卖点彰显优点，买点解决抗性
你很好，你有很多
客 户
卖点展示过程
产品印证
购
买
过
程
项目认知
售楼处
综 述
决定购买意向
买点形成过程 我缺的你有吗？
成交
写字楼客户是企业客户 营销的本质是找企业的需求
买点要解决的——企业不扩张，就没有写字楼购置的需求，企业客户购买抗性在哪里？
自2015年5月20日广告投放，两天内超过近百个品牌跟随涉及地产、汽车、媒体、广告公司近10大行业，
腾讯视频《老板别哭》浏览量500W+
软文阅读量1.5W+/天
西安本地辐射人群600W+
最终实现3亿+/周销售额
线上
定位：以CBD为核心 公开租售的信息/卖点体系的传播 卖点体系：包含六大板块的分类对策
+以租代售+经营权买断 同步跟上
这要考虑是否要持有物业，战线拉多长，但是对于难去化商铺可以试点；
线上方向： 招商依然是重中之重 有了投资回报（返租），便于租售 客户的多少，是核心问题
1月
2月
3月
4月
5月
6月
线下方向： 租售并举的前提要求下 渠道深挖+客户包装是最重要的 资金回笼的方式，更是要点
+一条时间轴，两个大方向
7月
8月
9月
11月
写字楼呢？
2016 老板别哭
统一大话题 用最少的费用，解决最大的问题 来鑫苑·鑫中心全解决
买点要解决的——企业扩大经营场所抗性在哪里？
关于写字楼
参考案例：
在这个被“互联网夹”蛊惑的当下，广告创新的正确打开方式不是简单的刷朋友圈，做个APP，玩个H5 就互联网了，如何把150W花的像1500W？当“老板别哭”从西安蔓延到全国，其中的跌宕起伏，剧情 辗转，应算一次互联网思维的传播实践，亦或是一次广告本真的回归！
+推广找CBD
梳理城市发展新概念
+怎么招？
众筹式招商难以促进大规模销售
+招什么？
俯下身子做运营，要火，要有回报才能验证
+找什么？
洪楼借个边，再去借CBD的边吗？
还有问题
IRS=(C)×(RE)/RF
C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE是某地区每一顾客平均购买额；
RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
洪楼中小企业千千万，找准！
商铺：CBD洪楼双商圈核心 社区全消费中心 写字楼：CBD 洪楼 双商务中心 枢纽办公
③ 商住的困惑
+别人比你便宜，别人和你租金差不多 问题也很直接 +市场量太大，投资回报本身就低，你还想涨价
+渠道和方式威力在减弱（低首付、酒店托管等）
指望大学生拯救市场是不现实的，还是要从市场本身入手
项目价值： 应该是区域内目前唯一的商业配套（填空白） 周边社区林立：社区商业中心（人流+财流） 站在客户角度看问题
那怎么招？我们先留一个伏笔
② 商务的困惑
传统思路：先找大客户资源
+济南CBD还将是很久远的事，但是已经…
奥体片区已经有巨量存量，所有进驻企业有银行估算负债4000亿； 即将进驻济南的大型企业我们并不掌握——如何做到？主动迎接： 1. 中国银行山东省分行即将迁回济南，中银大厦还是汉峪金谷？ 2. 新华保险等类似企业应该和保监、证监、银监形成合作； 3. 齐鲁轨道交通此类本土国企可重点引入，吸引上下游配套； 4. 海航集团旗下海航资本要进驻济南； 5. 世界500强兖矿集团要搬迁至济南，年前45亿美元银团在香港刚被
+大型居住区支持
500米范围内有大型居住区
+1.5公里购物消费区域
区域级商圈的范围和消费者所能承受的距离
+通达性+业态=聚客点
区域消费水平决定“提袋率”
卖点展示过程——价值体系的修缮
独占CBD和洪楼两大商圈
双中心的桥头堡+路由器
更应该是：社区商业中心
地段指向： 济南传统商业区域核心 济南新崛起的商务CBD门户 客户认知清晰，地段价值突出
均价不超过6000 有部分独栋办公 中日韩自贸区启动区要落位该项目
买点的沟通？
价廉 物美 经营机会 额外收益
类似：均价不超过6000 有部分独栋办公 中日韩自贸区启动区要落位该项目 银丰东八区
买点要解决的——企业扩大经营场所抗性在哪里？
物业坏 产品差 成本高 政策缺 融资难 机会少
一份服务保障协议，几乎解决一半问题
鑫苑·鑫中心 2016年整合推广方案
项目已进展过半，市场数据不必多言，目前面临三大困惑
我们是聊创意，还是聊创收？
①
商铺的困惑
先看商铺问题
+实景呈现较晚，招商困难
租赁合同难以落定，招商意向难以达成；
+租金及回报部分区域难以达成比例
商业回报以散售为前提，部分位置租金回报难以让客户信服？
+招商难，必然缺保障，又让销售受阻