第七章房地产评估二共19页文档
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《房地产估价第七章》PPT课件
通常是以一定基数乘以同一市场上类 似房地产开发工程所要求的相应平均 利润率。 直接本钱利润率 投资利润率 本钱利润率 销售利润率
注意：前三项利润率与本钱法相比，计 算基数多加“投资者购置待开发房地 产应负担的税费〞一项
〔五〕投资者购置待开发房地产应负担
的税费
指假定一旦购置了待开发房地产，在交 易时作为买方应负担的有关税费，如 契税、交易手续费等。该项税费通常 是根据当地的规定，按待开发房地产 价值的一定比率测算。
《房地产估价第七章》 PPT课件
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第一节 假设开发法的根本原理
一、假设开发法的概念 ——指将预计的估价对象开发完 成后的价值，减去预计的正常开 发本钱、税费和利润等，以此求 取估价对象的客观合理价格或价
一、调查待开发房地产的根本情况
二、选择最正确的开发利用方式
三、估计开发经营期
四、预测开发完成后的房地产价值
五、测算开发本钱、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、 开发利润及投资者购置待开发房 地产应负担的税费
六、进展具体计算，求出待开发房 地产的价值。
一、调查待开发房地产的根本情况 1、弄清土地的位置
6、将在建工程续建为房地产的公 式 在建工程价值＝续建完成后的房 地产价值一续建本钱一管理费用 一投资利息一销售费用一销售税 费一续建投资利润一投资者购置 在建工程应负担的税费
7、将旧房装修改造为新房的公式 旧房价值＝装修改造完成后的
房地产价值一装修改造本钱一管 理费用一投资利息一销售费用一
注意：前三项利润率与本钱法相比，计 算基数多加“投资者购置待开发房地 产应负担的税费〞一项
〔五〕投资者购置待开发房地产应负担
的税费
指假定一旦购置了待开发房地产，在交 易时作为买方应负担的有关税费，如 契税、交易手续费等。该项税费通常 是根据当地的规定，按待开发房地产 价值的一定比率测算。
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第一节 假设开发法的根本原理
一、假设开发法的概念 ——指将预计的估价对象开发完 成后的价值，减去预计的正常开 发本钱、税费和利润等，以此求 取估价对象的客观合理价格或价
一、调查待开发房地产的根本情况
二、选择最正确的开发利用方式
三、估计开发经营期
四、预测开发完成后的房地产价值
五、测算开发本钱、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、 开发利润及投资者购置待开发房 地产应负担的税费
六、进展具体计算，求出待开发房 地产的价值。
一、调查待开发房地产的根本情况 1、弄清土地的位置
6、将在建工程续建为房地产的公 式 在建工程价值＝续建完成后的房 地产价值一续建本钱一管理费用 一投资利息一销售费用一销售税 费一续建投资利润一投资者购置 在建工程应负担的税费
7、将旧房装修改造为新房的公式 旧房价值＝装修改造完成后的
房地产价值一装修改造本钱一管 理费用一投资利息一销售费用一
财经-财务会计专业资产评估-第七章房地产评估课件
第一节概述第二节市场法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节在建工程评估第七章房地产评估学习目标重点难点?市场法评估的步骤和运算公式?资本化率确定方法?熟悉房地产评估原则?掌握房地产评估的一般程序?学会使用市场法进行房地产评估?熟悉假设开发法进行房地产评估案例引入房地产的价格如何评估
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、房地产评估中收益法的基本思路 二、房地产评估中收益法的适用范围 三、房地产净收益 四、房地产资本化率
一、房地产评估中收益法的基本思路
收益法又称收入资本化法、投资法、收益还原 法。收益法通过确定评估基准日以后的房地产净收 益，根据资本化率，将净收益折现到评估基准日并 加总，得到房地产评估值。房地产评估收益法的前 提是房地产使用寿命较长，在未来可以形成持续的 收益，这些收益可以看作房地产权利人对房地产权 利在经济上的体现。
四、房地产资本化率
（一）资本化率的概念 （二）影响资本化率的因素 （三）资本化率确定的原则
1.不低于无风险报酬率的原则。 2.行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据 的原则。 3.资本化率要与收益额相匹配的原则。 4.根据实际情况确定的原则。 （四）资本化率确定的一般方法 （五）房地产评估收益法的计算公式
三、房地产净收益
（一）净收益测算的基本原理 1.收益性房地产获取收益的方法，可分为出租和营业两大类。 2.净收益的测算途径。 3.在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁 收入求取净收益来估价。 4.净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得 到的归因于房地产的收入。 5.潜在毛收入房地产在充分利用，没有空置下所能获得的归因于房地产 的总收入。 6.有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于 房地产的收入。 7.运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、房地产评估中收益法的基本思路 二、房地产评估中收益法的适用范围 三、房地产净收益 四、房地产资本化率
一、房地产评估中收益法的基本思路
收益法又称收入资本化法、投资法、收益还原 法。收益法通过确定评估基准日以后的房地产净收 益，根据资本化率，将净收益折现到评估基准日并 加总，得到房地产评估值。房地产评估收益法的前 提是房地产使用寿命较长，在未来可以形成持续的 收益，这些收益可以看作房地产权利人对房地产权 利在经济上的体现。
四、房地产资本化率
（一）资本化率的概念 （二）影响资本化率的因素 （三）资本化率确定的原则
1.不低于无风险报酬率的原则。 2.行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据 的原则。 3.资本化率要与收益额相匹配的原则。 4.根据实际情况确定的原则。 （四）资本化率确定的一般方法 （五）房地产评估收益法的计算公式
三、房地产净收益
（一）净收益测算的基本原理 1.收益性房地产获取收益的方法，可分为出租和营业两大类。 2.净收益的测算途径。 3.在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁 收入求取净收益来估价。 4.净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得 到的归因于房地产的收入。 5.潜在毛收入房地产在充分利用，没有空置下所能获得的归因于房地产 的总收入。 6.有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于 房地产的收入。 7.运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率。
房地产评估第7章
《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格，实际上就是将土地使用：年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用， 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时，有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现，报酬率越高，接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们 都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该 宗房地产的收益价格。
房地产评估(ppt 80页)
房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
经济学房地产评估
100 2
[例5-2] 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物 剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修 正系数为：
1
1
1 8% 30
y
1
1
1 8% 20
1.466
[例5-3] 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积 率为2，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正 系数为：
[例5-1] 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经 调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正 后的正常交易价格为：
P 2000 * 100 1905元 / 平方米
100 5
上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏 低2%，则修正后的正常交易价格为：
P 2000 * 100 2041元 / 平方米
基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。
基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平 均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价 格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。
（二）基准地价的组成 1 土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取 的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。
纯收益 有效总收入 运营费用 =潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用
出租房地产年纯收益 年租赁收入-年租赁费用 年租赁收入 年维修费-年管理费-年保险费-房地产税-租赁代理费
直接经营型房地产年纯收益 年销售收入 年经营费用 =年销售收入-年销售成本-年销售费用-年销售税金及附加-年管理费用-年财务费用-年经营利润
土地分类（以城市房地产为例）
（1）按经济地理位置分类——城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、 远郊区、边远区土地 （2）按其在社会经济中的作用分类——工业用地、商业用地、住宅用地、交通 用地、公用事业用地 （3）按其开发程度分类——熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地 （已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地 （4）按所有权性质分类——国家所有的土地、农村集体所有的土地
[例5-2] 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物 剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修 正系数为：
1
1
1 8% 30
y
1
1
1 8% 20
1.466
[例5-3] 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积 率为2，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正 系数为：
[例5-1] 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经 调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正 后的正常交易价格为：
P 2000 * 100 1905元 / 平方米
100 5
上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏 低2%，则修正后的正常交易价格为：
P 2000 * 100 2041元 / 平方米
基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。
基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平 均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价 格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。
（二）基准地价的组成 1 土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取 的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。
纯收益 有效总收入 运营费用 =潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用
出租房地产年纯收益 年租赁收入-年租赁费用 年租赁收入 年维修费-年管理费-年保险费-房地产税-租赁代理费
直接经营型房地产年纯收益 年销售收入 年经营费用 =年销售收入-年销售成本-年销售费用-年销售税金及附加-年管理费用-年财务费用-年经营利润
土地分类（以城市房地产为例）
（1）按经济地理位置分类——城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、 远郊区、边远区土地 （2）按其在社会经济中的作用分类——工业用地、商业用地、住宅用地、交通 用地、公用事业用地 （3）按其开发程度分类——熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地 （已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地 （4）按所有权性质分类——国家所有的土地、农村集体所有的土地
资产评估学(第二版)第07章房地产评估
市场租价比法是在市场上选取多个（通常为三个 以上）与被评估房地产相似的交易实例的正常纯租金 （纯收益）与价格的比率作为依据，然后求出各交易 实例正常纯租金与价格比率的平均值，以此作为被评 估房地产的资本化率。
五、房地产收益年限的确定
（一）单独的土地或单独的建筑物评估的情况
对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获 收益的年限。 （二）土地和建筑物合成一体评估的情况
类比调整法是在公开市场上无法找到与被评估资产 完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的 交易案例作为参照物，通过对比分析调整参照物与 评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上 调整估算评估对象价值的方法。
在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的 有以下技术方法：
1.市场售价类比法。 2.成本市价法 3.市盈率乘（倍）数法。
三、房地产评估的程序
（一）明确评估基本事项 （二）制定工作计划 （三）实地勘察评估对象 （四）收集评估所需资料 （五）运用估价法进行评估 （六）综合分析确定评估成果 （七）撰写估价报告 （八）估价资料归档
第二节 市场法在房地产评估中的应用
一、市场法的概述
（一）市场法的概念 市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易
久建筑物及其所衍生的权利。 （二）房地产的特性 1.不可移动性 2.独一无二性 3.寿命长久性 4.供给有限性 5.价值高大性 6.用途多样性 7.易受限制性 8.相互影响性 9.难以变现性 10.保值增值性
（三）房地产的分类
房地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。 1.按用途划分 2.按开发程度划分 3.按实物形态划分 4.按权益状况划分 5.按是否产生收益划分 6.按经营使用方式划分
五、房地产收益年限的确定
（一）单独的土地或单独的建筑物评估的情况
对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获 收益的年限。 （二）土地和建筑物合成一体评估的情况
类比调整法是在公开市场上无法找到与被评估资产 完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的 交易案例作为参照物，通过对比分析调整参照物与 评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上 调整估算评估对象价值的方法。
在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的 有以下技术方法：
1.市场售价类比法。 2.成本市价法 3.市盈率乘（倍）数法。
三、房地产评估的程序
（一）明确评估基本事项 （二）制定工作计划 （三）实地勘察评估对象 （四）收集评估所需资料 （五）运用估价法进行评估 （六）综合分析确定评估成果 （七）撰写估价报告 （八）估价资料归档
第二节 市场法在房地产评估中的应用
一、市场法的概述
（一）市场法的概念 市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易
久建筑物及其所衍生的权利。 （二）房地产的特性 1.不可移动性 2.独一无二性 3.寿命长久性 4.供给有限性 5.价值高大性 6.用途多样性 7.易受限制性 8.相互影响性 9.难以变现性 10.保值增值性
（三）房地产的分类
房地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。 1.按用途划分 2.按开发程度划分 3.按实物形态划分 4.按权益状况划分 5.按是否产生收益划分 6.按经营使用方式划分
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
01
02
03
价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
房地产评估
土地重置成本＝土地取得费＋土地开发费 ＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益
土地取得费
土地取得费，是为取得土地而向原土地使用 者支付的费用，为两种情况：
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的 费用。
为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的 拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投 资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规 定。
其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为 基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、 课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地 的价格。
5土地价格的种类
基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域 分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的 土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 基准地价由政府以文件下达公布。
课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如 土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课 税价格的确定与课税政策密切相关。
5房地产评估常用价值类型
市场价值 在用续用价值 重置成本
6影响房地产价格的一般因素
经济因素
经济发展因素 、财政金融因素、产业结构因素
社会因素
不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源 ，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续 利用。
效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一 直延续下去。
2.3 房地产的经济特性
使用的长期性 供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不
应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客 观上要求人们集约用地。 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因 此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实 现其垄断利益。 土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观 上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。 效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的 土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性 投资的风险性。
土地取得费
土地取得费，是为取得土地而向原土地使用 者支付的费用，为两种情况：
国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的 费用。
为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的 拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投 资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规 定。
其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为 基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、 课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地 的价格。
5土地价格的种类
基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域 分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的 土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 基准地价由政府以文件下达公布。
课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如 土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课 税价格的确定与课税政策密切相关。
5房地产评估常用价值类型
市场价值 在用续用价值 重置成本
6影响房地产价格的一般因素
经济因素
经济发展因素 、财政金融因素、产业结构因素
社会因素
不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源 ，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续 利用。
效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一 直延续下去。
2.3 房地产的经济特性
使用的长期性 供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不
应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客 观上要求人们集约用地。 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因 此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实 现其垄断利益。 土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观 上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。 效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的 土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性 投资的风险性。
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三、基准地价修正法——土地使用权价值评估 1、基准地价修正法含义
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评 估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别 的土地使用权的平均价格。
基准地价按用途可划分为：综合基准地价，商业、 住宅、工业等分类基准地价。
基准地价是区域性价格
基准地价是土地使用权价格
基准地价是单位土地面积的地价
2、基准地价修正法的估价步骤 （1）收集有关资料 （2）计算土地转让年限修正系数 （3）计算交易日期修正系数 （4）计算土地状况修正系数 （5）计算市场转让因素修正系数 （6）计算评估对象宗地的评估价值
四、市场租金倍数法
评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益 ×市场租金倍数
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法适用的条件和对象 适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够预
测和量化，房地产的收益年限能够确定。 适用的对象：
二、 收益法评估房地产的基本步骤 ▪ （1）收集房地产有关收入和费用的资料； ▪ （2）测算房地产的正常收入； ▪ （3）测算房地产的正常费用； ▪ （4）测算房地产的纯收益； ▪ （5）估测并选用适当的资本化率； ▪ （6）确定房地产的收益年限； ▪ （7）估测并确定房地产评估价值。
三、房地产净收益的测算 1、净收益的测算思路 净收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运
营费用 =有效总收入－运营费用 2、不同类型房地产净收益的测算 （1）出租型房地产净收益的测算 （2）直接经营型房地产净收益的测算 （3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算 （4）混合性房地产净收益的测算
四、 房地产折现率及资本化率的估测 1、房地产资本化率的种类 （1）土地资本化率:土地价值评估 （2）建筑物资本化率：建筑物价值评估 （3）综合资本化率：房地合一价值评估 2、房地产资本化率的估测方法 （1）安全利率加上风险报酬率法 （2）市场租价比法 （3）投资收益率排序插入法
五、 房地产收益年限的确定 1、单独的土地或建筑物评估的情况 土地使用权剩余年限 建筑物的剩余经济寿命 2、土地和建筑物合成一体评估的情况
六、 房地产价值的估测 1、房地合一价值的估测 房地产净收益、综合资本化率、 2、土地价值的估测 土地净收益、土地资本化率、土地使用权剩余
年限 3、建筑物价值的估测 建筑物的净收益、建筑物资本化率、建筑物的
剩余经济寿命
第四节 成本法在房地产评估中的应用
一、 成本途径适用的条件和对象 适用的条件：房地产的重新构建购置成本费用及各
种贬值因素能够量化。 适用的对象：
二、 房地产重置成本的估测 1、取得成本 征用集体土地取得土地使用权 城市房屋拆迁取得土地使用权 市场交易取得土地使用权 2、开发成本 土地开发成本和房屋建造成本 3、管理费用 4、投资利息 5、开发利润 6、相关税费
▪ （2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损 失额折现的方法估测经济性贬值。
▪ （3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括 经济性贬值因素在内的综合成新率。
▪ 五、成本法评估案例
END
二、市场售价类比法在房地产评估中的应用
土地使用权年限修正系数的数学表达式为 容积率修正系数的数学表达式为：
▪ 市场售价类比法的评估案例：
▪ P93 [例6-5]:土地使用权价值评估
▪ P137[例8-3]：房地合一价值评估
▪ 住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指 开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范 围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般 包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金 融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他 八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅 区情况的不同会有所区别。配套公建的修建，为 业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸 引力，是业主与开发商关注的一个焦点。
三、建筑物实体性贬值的估测 ——实体性贬值率或成新率 1、使用年限法
2、打分法：建筑物的结构、装修和设备。 《房屋完损等级评定标准》
四、 房地产功能性贬值、经济性贬值的估测
1、房地产功能性贬值的估测
▪ （1）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改 变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修 复费用相当于功能性贬值额。
▪ （2）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、 外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比 较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。
▪ （3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括 功能性贬值因素在内的综合成新率。
2、房地产经济性贬值的估测
▪ （1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交 易价格进行比较，二者交易价格之间的差额ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ为经 济性贬值。