房地产评估程序及原则
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程引言概述：房地产评估是指根据一定的方法和程序，对房地产进行评估，确定其价值和价格的过程。
房地产评估是房地产交易、贷款、税收等方面的重要依据，具有重要的经济意义和社会意义。
本文将介绍房地产评估的基本流程。
一、收集资料1.1 确定评估对象：首先确定需要评估的房地产对象，包括房屋、土地等。
1.2 收集房地产信息：收集房地产的基本信息，包括地址、建筑面积、用途等。
1.3 收集市场信息：收集房地产所在地区的市场信息，包括同类房地产的成交价格、租金等。
二、调查研究2.1 实地勘察：对评估对象进行实地勘察，了解房屋结构、装修情况、周边环境等。
2.2 调查市场情况：调查房地产所在地区的市场情况，了解供需关系、价格趋势等。
2.3 研究政策法规：研究相关政策法规，了解对房地产价格的影响因素。
三、数据分析3.1 数据处理：对收集到的数据进行整理和处理，包括计算建筑面积、土地面积等。
3.2 统计分析：通过统计分析方法，分析市场数据和评估对象的相关信息。
3.3 价值测算：根据市场信息和评估对象的特点，进行房地产的价值测算。
四、评估报告4.1 编制评估报告：根据数据分析的结果，编制详细的评估报告，包括评估对象的基本信息、评估方法、价值测算结果等。
4.2 评估结果说明：对评估结果进行解释和说明，说明评估对象的价值和价格确定依据。
4.3 报告提交：将评估报告提交给委托方或相关部门，作为房地产交易、贷款等方面的依据。
五、监督审查5.1 审查评估报告：相关部门对评估报告进行审查，确保评估过程和结果的准确性和合理性。
5.2 监督评估程序：对评估程序进行监督，确保评估过程符合规定的程序和方法。
5.3 定期评估更新：定期对房地产进行评估更新，及时调整房地产的价值和价格。
总结：房地产评估是一个复杂的过程，需要收集资料、调查研究、数据分析、编制评估报告和监督审查等多个环节。
只有严格按照评估流程进行，才能确保评估结果的准确性和可靠性，为房地产交易和管理提供有效的依据。
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
房地产集团项目评估工作程序
房地产集团项目评估工作程序房地产集团项目评估工作程序，通常包含以下几个具体步骤：一、项目背景分析1.1 确定项目背景、目标和目的；1.2 收集项目有关文献资料及其他信息；1.3 初步确定项目面积、规模、位置等要求。
二、市场分析2.1 初步调查项目所在市场的基本情况，掌握该区域的政治、经济、人口、交通、教育、文化、环境等方面的基本情况；2.2 分析市场需求、供给情况及其变化趋势；2.3 分析市场规模、分布、居民年龄结构、家庭收入和支出等情况。
三、区位分析3.1 掌握项目附近现有和在建规模、类型及数量；3.2 分析项目附近交通状况、周边兴建情况；3.3 评估项目附近业务环境、商业氛围及城市化程度。
四、技术可行性分析4.1 确定施工方式、用地范围、用地性质、建筑面积等基本数据；4.2 初步确定建筑工程施工成本及建设周期；4.3 掌握项目所需人员和设备，计算出大致投资金额。
五、社会与环境影响分析5.1 分析项目对城市环境、生态环境、社会经济环境所带的影响及其可能带来的风险，并提出防范和控制措施；5.2 分析项目对周边环境和周边居民生活的影响；5.3 审查项目的环境保护、水利、市政设施、文化保护、遗址保护及历史建筑的保护措施。
六、法律风险分析6.1 掌握项目所在地的规划、用途、地价、土地质量、复垦、调整、征收等情况；6.2 检查项目是否具有开发资格、是否符合法律、法规和项目申报要求；6.3 在评估过程中规划合同、法规和条例对项目的约束，并对项目风险进行评估。
七、经济可行性分析7.1 确定项目的销售和租赁价格、销售和租赁周期，以及销售和租赁收益；7.2 初步确定项目的总成本、投资回报率、净现值和内部回报率，以评估项目的经济可行性；7.3 根据预估的成本、销售收益和补偿费用，确定可行性分析的风险。
八、综合评估与决策8.1 将各项评估内容进行汇总、综合；8.2 进行初步意见表达和决策需求的提出；8.3 为最终决策做出候选方案的选择，并对决策进行批准。
房地产评估管理办法
房地产评估管理办法房地产评估是房地产交易和金融活动中重要的环节，对于确保交易公平、保护各方权益、维护市场稳定具有重要意义。
为了规范和统一房地产评估行业的管理，我国制定了《房地产评估管理办法》，以确保评估活动的公正性、准确性和可靠性。
一、评估资质《房地产评估管理办法》规定，从事房地产评估业务的机构和人员必须具备相应的资质和条件。
这是为了确保评估活动能够由专业、独立、公正的机构和人员进行，避免出现不当干预或利益冲突的情况。
资质要求包括专业技术能力、道德操守等方面，评估机构和人员需要通过相关的资格考试或认证，并加入评估行业协会，接受行业监管和自律。
二、评估程序《房地产评估管理办法》定义了评估的基本程序，包括评估申请、勘查调查、数据分析、成果报告等环节。
评估机构需要按照标准化的程序进行评估活动，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估数据的收集、处理、分析需要严格遵循科学、规范、真实、全面的原则，评估报告的编制需要客观、清晰、全面、及时的原则。
三、评估标准《房地产评估管理办法》规定了评估的基本原则和标准，包括市场价值原则、专业判断原则、合理性原则等。
评估需要基于市场价值进行，同时结合专业判断和市场情况进行综合考虑。
评估标准需要科学、客观、公正，并符合国家的相关法律法规和政策规定。
四、评估报告《房地产评估管理办法》对评估报告的要求进行了详细规定。
评估机构需要按照标准化的格式和内容编制评估报告，报告中需要包括评估目的、方法、过程、结果等必要内容。
评估报告需要客观、真实、全面、完整，保证评估结果的准确性和可信度。
评估报告的编制需要符合相关法律法规和行业标准的要求，并且需要明确评估机构的名称、评估师的签名等信息。
五、监督管理《房地产评估管理办法》对监督管理进行了细致规定。
评估机构需要接受相关部门的监督和检查，以确保评估活动的规范和合法性。
相关行政部门需要对评估机构进行资格审查、业务检查和日常监管，对违法违规行为进行处罚和处理。
房地产评估工作流程及工作制度
房地产评估工作流程及工作制度房地产评估是指经过专门机构依据评估准则和标准，对房地产进行价值估算的一个过程。
房地产评估在不同的地区和市场里都有着很重要的作用，这就需要房地产评估人员根据规定的程序和标准进行工作。
以下是房地产评估的工作流程及工作制度。
一、工作流程1. 获取订单当客户委托进行房地产评估时，首先需要评估机构通过书面或口头方式向委托者表示接受委托，并且进行签约工作。
2. 项目准备对于一份评估订单，评估机构需要通过收集房地产相关的资料，审查资料的真实性、完整性、可靠性等，以便开展评估工作。
此外，还需要收集一些与房地产有关的法律、财务和规划的资料。
3. 基础信息采集对于需要评估的房地产，需要对其基础信息进行采集，包括土地面积、建筑面积、房屋产权、产权证等关键信息。
4. 现场勘测在获取房产基础信息之后，接下来进行实地勘测工作，包括现场照片、视频、测量建筑面积、周边地理环境等。
5. 组织材料评定评估人根据评估报告中的主要问题，对收集到的资料进行排序、组合，以准确地反映评估对象的各种因素。
6. 分析数据对房地产相关的分析数据进行分析，以确保数据的正确性和可信度。
7. 评估报告编制根据项目现状确定评估方法，并根据标准编制评估报告。
8. 审核与签字评估人员对编制好的报告进行内部审核，经审核后签字盖章生效。
二、工作制度1. 设计评估标准：评估机构需遵照国际评估标准，配合当地政府政策及货币紧缩情况进行评估，并参考当地房产市场行情。
2. 严格保密：评估机构需要维护客户信息的机密性，不得随意泄露委托人信息。
3. 行业规范：评估机构应遵守国家规定及各级房地产协会的规定，遵照相关行业规范进行业务活动。
4. 人员资质：评估机构在聘请评估人员时, 先要核对其是否有资格证书等证明文件。
同时, 考虑到其工作经验, 团队配备等因素,为评估工作的准确性和可靠性提供保障。
5. 定期培训和考核：评估机构需要定期组织评估人员进行培训，以更新评估规则、方法和技能。
房地评估规范
房地评估规范
房地评估规范是为了统一和规范房地产评估工作而制定的相关规定。
房地评估是指根据市场需求和技术标准，对房地产经济价值进行科学、全面、准确评估的过程。
以下是房地评估规范的主要内容：
一、评估目的和原则：评估目的包括资产交易、融资抵押、纳税、法律纠纷等多个方面。
评估原则包括公正、独立、准确、科学、合法、及时和保密。
二、评估方法和技术要求：评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估应充分考虑市场供求关系、地理位置、建筑质量、租金收益等因素。
评估师应具备专业知识和技术能力，熟悉评估方法和工具的应用。
三、评估程序和报告要求：评估程序包括资料收集、现场勘察、数据分析、评估计算和编制评估报告等环节。
评估报告应包括评估目的、背景资料、评估方法、评估过程、评估结果和风险提示等内容。
四、评估师资格和职业道德：评估师应具有相应的专业资格和职业道德。
评估机构应对其评估师进行培训和管理，确保评估工作的质量和信誉。
五、监督和管理：相关部门应对评估机构和评估师进行监督和管理，建立评估师执业备案制度和评估机构资质认定制度。
评估机构和评估师应主动接受监督和检查，保障评估工作的公正
和准确。
六、法律责任和纠纷解决：评估机构和评估师应遵守法律法规，承担评估结果的法律责任。
评估纠纷应通过协商、调解或诉讼等方式解决，确保评估结果的公正和合法。
房地评估规范的制定和实施，有助于规范房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，提高评估工作的科学性和准确性。
对于买方、卖方、金融机构、政府部门等各方都具有积极意义，促进了房地产市场的健康发展。
房地产的评估程序
房地产的评估程序
房地产评估程序是通过对房地产进行综合评估，确定其市场价值的一系列步骤和流程。
以下是一般的房地产评估程序：
1. 收集相关信息：评估师首先收集有关房地产的所有相关信息，包括物业的位置、面积、用途、建筑结构、房间布局等。
2. 市场研究：评估师进行市场研究，了解当地房地产市场的供需情况、价格趋势、成交记录等，以便更好地评估房地产的市场价值。
3. 实地考察：评估师对房地产进行实地考察，了解房屋的实际状况、维修状况、附近的设施和环境等因素，以便更准确地评估房地产的价值。
4. 数据分析：评估师分析收集到的数据和信息，进行数据整理、统计和分析，以便得出对房地产的评估结果。
5. 评估报告编制：评估师编制评估报告，详细描述房地产的评估过程、依据和结果，包括房地产的市场价值、评估方法和假设等。
6. 核查与审核：评估师进行评估报告的核查和审核，确保评估结果准确无误。
7. 市场价值确定：根据评估师的综合评估结果，确定房地产的市场价值，该价
值通常根据市场上最近类似物业的成交价、租金等确定。
8. 反馈和沟通：评估师将评估报告反馈给委托方，并与委托方进行沟通，解答相关问题并达成一致。
以上是一般的房地产评估程序，实际操作可能因不同评估目的和具体要求而有所变化。
房地产评估实施方案
房地产评估实施方案一、引言房地产评估是指对房地产的价值进行科学、客观的评估，以确定其真实的市场价值。
本文旨在制定一套全面有效的房地产评估实施方案，以确保准确评估房地产的价值，为相关方提供可靠的决策依据。
二、评估目标1. 确定房地产的市场价值：根据市场条件和相关因素，准确评估房地产的价值。
2. 提供决策依据：为房地产的投资、销售、租赁等决策提供客观、可行的建议。
3. 保护投资者的权益：为投资者提供可靠的房地产评估结果，确保其合法权益不受损害。
三、评估方法1. 市场比较法：通过对附近类似房地产的销售和租赁信息进行收集和分析，确定参考房地产的市场价值。
2. 收益法：根据房地产的租金收益能力，计算其未来现金流量并进行贴现，从而评估其价值。
3. 成本法：通过计算重建或修复该房地产所需的成本，并考虑其物业折旧情况，确定其价值。
4. 综合法：结合市场比较法、收益法和成本法，综合考虑多个因素，对房地产的价值进行综合评估。
四、评估过程1. 收集房地产信息：收集房地产的各类信息，包括土地证书、建筑图纸、相关权属证明等。
2. 实地考察：对房地产的地理位置、建筑结构、周边环境等进行实地考察，并记录相关信息。
3. 数据分析：对收集到的信息进行整理和分析，通过市场调研、租金调查等手段获取更多的市场数据。
4. 评估计算：根据选定的评估方法，进行相应的计算和推演，得出房地产的市场价值估算结果。
5. 报告编制：将评估过程和结果整理成报告形式，并清晰准确地表述评估的方法、数据、分析和结论。
五、评估报告内容1. 评估目的和背景：明确评估报告的目的和背景，解释评估的重要性和必要性。
2. 评估对象描述：对评估的房地产进行详细的描述，包括地理位置、建筑面积、用途等相关信息。
3. 数据来源和方法：说明评估所使用的数据来源和采用的评估方法，并进行相应的解释和论证。
4. 市场分析和比较数据：对附近类似房地产的市场情况进行简要分析，并提供相关的比较数据。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案(精选)(总4页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--房地产评估工作方案(精选)房地产评估工作方案(精选多篇)安徽中信房地产土地资产价格评估公司评估工作方案1一、根据《房地产估价规范》的要求，结合项目的具体情况，制订本评估工作方案。
二、接受委托：接受_____________委托后，我公司成立房地产价格评估小组进行评估工作。
三、评估程序(一)、明确评估业务基本事项：接受委托后，评估小组向委托方对评估项目进行了详细的了解，明确相关评估事宜：1、评估目的：为委托方了解被评估房地产在估价时点的成本价值提供价值参考；2、评估标的及评估范围：①、安徽省六安市裕安区，；②、安徽省六安市北塔北路.3、评估基准日：①、估价时点为2006年01月；②、估价时点待资料完善后确定。
4、报告使用人：5、出具的评估报告仅限于委托方在委托评估目的下使用，不得用于其他目的，估价报告使用应遵循估价报告书中所列假设及限制条件。
6、评估所有需的资料清单附后。
(二)、结合估价对象实际状况及委托方要求，签订房地产估价委托书及评估协议。
(三)、评估计划：1、参与人员：组长：全面负责整个评估项目工作，撰写评估报告；副组长：负责与委托方协调、沟通工作；技术员：负责收集评估资料，辅助组长完成任务。
2、时间安排：2013年10月11日接受委托评估项目；2013年10月12日至2013年10月19日收集资料、勘查现场、市场调查及完善评估资料；2013年10月22日出具评估报告初稿。
(四)、现场调查。
安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录.(五)、收集评估资料。
根据委托评估目的及估价时点，搜集有关评估对象的权属资料以及市场询价等方面的评估资料(所需资料清单见附件1).(六)、评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》进行方法适用性的评价和判断，选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
房地产评估标准规范最新版
房地产评估标准规范最新版房地产评估标准规范是一套用于评估房地产价值的系统化规则和程序，旨在确保评估的公正性、准确性和一致性。
以下是最新版的房地产评估标准规范内容：引言房地产评估是房地产市场交易中不可或缺的环节，它涉及到对土地、建筑物以及其他附着物的价值进行客观、公正的评估。
随着市场经济的发展和法律体系的完善，房地产评估标准规范也在不断更新，以适应市场变化和满足评估需求。
一、评估原则1. 客观性原则：评估结果应基于市场数据和实际情况，避免主观臆断。
2. 公正性原则：评估过程中应保持中立，不受任何利益相关方的影响。
3. 合法性原则：评估应遵循相关法律法规，确保评估结果的合法性。
4. 一致性原则：评估方法和程序应保持一致，以确保评估结果的可比性。
二、评估流程1. 接受委托：明确评估目的、范围和要求。
2. 资料收集：收集相关的市场数据、法律文件、物理状况等信息。
3. 现场勘查：实地考察房地产的地理位置、周边环境、建筑结构等。
4. 方法选择：根据评估目的和条件，选择合适的评估方法。
5. 数据分析：对收集的数据进行分析，确定评估参数。
6. 价值估算：运用评估方法，计算房地产的价值。
7. 报告编制：撰写评估报告，详细说明评估过程和结果。
8. 结果审核：对评估结果进行审核，确保评估的准确性。
三、评估方法1. 市场比较法：通过比较类似房地产的交易价格来估算价值。
2. 成本法：基于房地产的建设成本和折旧来估算价值。
3. 收益法：根据房地产的预期收益来估算其价值。
4. 综合评估法：结合以上方法，综合考虑多种因素来估算价值。
四、评估参数1. 地理位置：房地产的区位优势、交通便利性等。
2. 土地使用权：土地使用权的类型、期限、用途等。
3. 建筑物状况：建筑结构、面积、新旧程度、维护状况等。
4. 市场需求：市场供求关系、潜在买家或租户的需求等。
5. 法律环境：相关法律法规对房地产价值的影响。
五、风险管理1. 评估风险识别：识别评估过程中可能遇到的风险。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指根据一定的评估方法和程序，对房地产进行全面、客观、公正的价值评估。
其目的是确定房地产的市场价值，为购买、出售、抵押、租赁等相关交易提供参考依据。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程，包括评估目的、数据收集、市场分析、价值计算和报告编制。
一、评估目的房地产评估的目的多种多样，可以根据不同的需求来确定。
常见的评估目的包括购房贷款、房产交易、房产抵押、租赁定价、资产管理等。
在进行评估前，需要明确评估目的，以确定评估的重点和方法。
二、数据收集在进行房地产评估时，需要收集大量的相关数据，包括房地产的基本信息、土地使用权、建筑物结构、土地面积、建筑面积、建筑年代、房屋状况等。
此外，还需要收集市场供需情况、交易记录、租金水平、周边配套设施等市场信息。
数据收集可以通过实地调查、查阅资料、与相关机构和专业人员沟通等方式进行。
三、市场分析市场分析是房地产评估的重要环节，通过对市场供需情况、交易价格、租金水平等进行分析，可以了解房地产市场的发展趋势和价值变动情况。
市场分析需要综合考虑宏观经济环境、政策法规、地理位置、交通便利性、周边环境等因素。
四、价值计算在进行房地产评估时，需要选择合适的评估方法进行价值计算。
常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过比较相似房地产的交易价格来确定评估对象的市场价值；收益法是通过估算房地产的未来现金流收益来确定评估对象的价值；成本法是通过估算重建成本和折旧费用来确定评估对象的价值。
根据评估目的和具体情况，可以选择适用的方法进行价值计算。
五、报告编制评估报告是房地产评估的成果，需要将评估过程、数据收集、市场分析、价值计算等内容进行整理和归纳，形成详细的评估报告。
评估报告应包括评估目的、评估对象的基本信息、市场分析、价值计算结果、评估师的意见和结论等内容。
评估报告需要准确、清晰地表达评估结论，并注明评估师的资质和签名，以保证报告的可信度和权威性。
你知道房屋评估程序吗？房屋评估的时候需要注意哪些
你知道房屋评估程序吗？房屋评估的时候需要注意哪些导读:本文介绍在房屋买房，二手房过户事宜的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
由于房产评估其具有专业性、艺术性以及复杂性等多方面的特点,在进行房产交易过程时需要进行房产评估。
那么房产评估程序有哪些?在房产评估时应注意哪些事项呢?下面小编就为大家说下房产评估程序及其需要注意的事项。
房地产评估的基本流程包括以下几个过程:一、明确估价对象的基本事项,包括:(1)弄清估价对象的实际情况,如对土地应该明确它的地籍所辖范围及其地籍号,还有其所坐落的位置、用途、面积、形状等;对房屋,就需要明确其坐落的位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。
(2)弄清估价对象的权利状态,如完全产权、设定有其他某项权利的不完全产权等等都必须明确。
(3)弄清估价对象价值范围,如单纯的评估土地的价值,或者单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。
(4)弄清估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。
所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价。
(5)弄清估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。
因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的。
(6)弄清估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。
二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作。
三、搜集估价所需资料四、由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。
一般来说,所搜集的估价资料包括:(1)产权资料(2)房屋建筑资料(3)市场交易资料(4)土地资料(5)法律和规划资料。
五、实地查勘估价对象六、实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
房产评估流程有哪些
房产评估流程有哪些房产的价值一般需要经过专门的评估中心的，对该房产的价值进行评估的。
可是但是，在房产评估上面，是需要根据评估中心的流程去进行评估的，也要知道流程有哪些部分。
那么，接下来由我为大家带有关于房产评估流程有哪些的知识吧，以供大家参考！一、房产评估流程有哪些（一）明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示，签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项；（二）制定工作计划；（三）实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录；（四）测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正；（五）综合分析确定评估成果；（六）撰写评估报告。
二、房地产评估有哪些类型房地产评估，全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
（一）一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
（二）房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
估价原则程序及适用性分析
估价原则2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 最高最佳利用原则；4 替代原则；5 估价时点原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。
2.0.3 遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价值。
当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；5 上述情形的某种组合。
2.0.5 遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
2.0.6 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
（一）估价过程与估价程序本次估价工作自2013年05月25日开始，至2013年05月31日出具正式报告，共耗时7日，整个估价工作包括以下九个阶段：1、明确估价基本事项根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项：委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价假设和限定条件。
2、签订估价业务约定书在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。
房地产估价作业程序
房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。
除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。
（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。
二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。
在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。
制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。
房地产估价规范
房地产估价规范房地产估价规范是指在购买、出售、租赁、抵押等房地产相关交易中，对房地产进行准确评估价值的一套规范。
以下为一个1000字左右的房地产估价规范：房地产估价规范第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，保护各方合法权益，维护市场经济秩序，促进房地产市场健康发展，特制定本估价规范。
第二条房地产估价应遵循公正、客观、科学、准确的原则，依法履行职责，确保估价结果具有可信度和权威性。
第三条房地产估价应按照国家有关法律法规进行，依法保护国家和社会公共利益。
第四条房地产估价行为应遵循行业规范和职业道德，保守商业秘密，防止泄密和内幕交易。
第二章估价师资格第五条从事房地产估价工作的人员应具备相关专业知识和技能，并取得国家规定的估价师资格证书。
第六条估价师应定期参加相关培训，提升自身专业素质和水平，不断更新房地产市场信息和估价技术。
第七条估价师应熟悉国家有关法律法规，了解市场行情和政策动态，不参与违法犯罪活动。
第三章估价对象第八条房地产估价对象包括住宅、商业地产、办公楼、工业厂房等各类房地产。
第九条估价对象应具备明确的产权、可供评估的证明文件和数据资料，并与实际情况相符。
第十条估价对象应在充分调研的基础上，按照相关法规和估价方法进行评估，确保价格准确。
第四章估价程序第十一条估价程序包括项目策划、资料收集、调研分析、评估报告编制等环节。
第十二条项目策划阶段，估价机构应与委托方确定估价目标、范围、时限等事项，并签订合同。
第十三条资料收集阶段，估价机构应向相关方索取房地产证件、市场资料和相关数据等。
第十四条调研分析阶段，估价师应前往现场实地勘察，结合市场情况和相关资料进行评估分析。
第十五条评估报告编制阶段，估价机构应在规定时间内提交客观、准确、可靠的评估报告。
第五章价值评估第十六条估价师应根据市场供需情况、位置、装修、楼层等条件，结合市场评估方法进行估价。
第十七条估价报告中应明确房地产的评估目的、方法、过程、结果和风险等信息。
房地产评估管理办法
房地产评估管理办法房地产评估在房地产交易、投资、抵押、税收等众多领域都发挥着至关重要的作用。
为了确保房地产评估的准确性、公正性和合法性，建立一套科学合理的房地产评估管理办法显得尤为重要。
一、评估机构与人员管理首先，从事房地产评估业务的机构应当具备相应的资质和条件。
评估机构应拥有一定数量的具备专业资格的评估师，具备完善的内部管理制度和质量控制体系，同时要有良好的信誉和业绩。
对于房地产评估师，必须通过严格的资格考试，并定期接受继续教育和培训，以保持其专业知识和技能的更新。
评估师应遵守职业道德准则，独立、客观、公正地进行评估工作，不得与委托方或相关利益方存在不正当的利益关系。
二、评估程序与方法房地产评估应当遵循严格的程序。
在接受委托后，评估师需要对评估对象进行实地勘察，收集相关资料，包括房地产的位置、面积、用途、建筑结构、周边环境等信息。
评估方法的选择应根据评估对象的特点和评估目的来确定。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
在运用这些方法时，评估师应当对相关参数进行合理的选取和计算，确保评估结果的准确性和可靠性。
例如，市场比较法是通过将评估对象与近期类似房地产的交易价格进行比较来确定其价值。
在使用该方法时，需要选择足够数量的可比实例，并对其进行适当的调整和修正。
三、评估报告管理评估报告是房地产评估的重要成果，应当内容完整、格式规范、表述清晰。
评估报告应包括评估对象的基本情况、评估目的、评估方法、评估结果及相关说明等内容。
评估报告应当由具备相应资格的评估师签字，并加盖评估机构的公章。
评估机构应对评估报告的真实性和准确性负责。
同时，评估报告应当有一定的有效期，在有效期内，若评估对象的情况发生重大变化，评估结果可能需要重新调整。
四、监督与检查为了确保房地产评估工作的质量，应当建立有效的监督与检查机制。
相关管理部门应当定期对评估机构和评估师的工作进行检查，查看其是否遵守法律法规和职业道德准则，评估程序和方法是否正确，评估报告是否规范等。
房地产估价程序流程介绍
房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程,首先明确估价基本事项,拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实地查勘估价对象这四大步骤,在估价过程中,要对估价的对象有充分的了解.一、明确估价基本事项包括:1明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置门牌号码、结构、层数、面积、使用情况等.2明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确.3明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值,或单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确.4明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同.所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价.5明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格.因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的.6明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日.二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作.三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同.一般来说,所搜集的估价资料包括：1产权资料2房屋建筑资料3市场交易资料4土地资料5法律和规划资料.四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认.相关阅读：一、估价基本方法1、成本法.成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础.费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等.其中,地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础,再加上正常的税金和利润.这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法.因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益,不需要计算地产价值,在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;1根据估价房产房屋建筑结构、等级,选定房屋重置价格标准以当地标准为准.2根据估价房产的建成年代,使用年限,残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度,估计该房产的折旧额或成新度一般以当地公布的标准为准,不需另行计算.3楼层、墙体和层高的修正.2.市场比较法.市场比较法在房地产价格评估中广泛应用,它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较,修正得出待估房地产价格的一种方法.由于房地产有其特殊性,决定了不存在定金相同的两宗房地产.因此,市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正,差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性.房地产估价报告评价体系分两种,一类是针对房屋贷款、出售、入股等所作的,另一种是针对投资,前一种占主导房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业,住房改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价,新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁,旧房改造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准.特别是市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化,以及居民生活水平的不断提高,二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切,房地产二三级市场空前活跃.房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价.此外,企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需要专业的权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据.归纳起来主要有以下几个方面：什么是,及的必要性是什么①是新形式下房地产管理工作的需要.②是各类房地产交易的需要.③是房地产抵押、典当和保险业务的需要.④是房地产税收的需要.⑤是房地产征用拆迁补偿的需要.⑥是房地产纠纷处理的需要.⑦是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要.。
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收益法的派生－－残余法 （1）适应于单独评估土地或建筑物的价 值时 （2） 可以检验建筑物与土地价值是否匹 配
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案例
例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米， 建筑物容积率2，每年来自土地的总收益20万 元，总费用5万元，建筑物折现率12%，综合 折现率10%，使用期限假设为无限期，该建筑 物现时价格150万元，求楼面地价和土地折现 率。
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例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使 用权，于1998年11月建成一栋写字楼，造价 2000元/平方米，耐用年限55年，2000年该类 建筑重置价格2500元/平方米，占地面积500平 方米，建筑面积900平方米。出租期间每月实 收租金3万元。当地同类建筑物租金一般为每 月50元/平方米，空置率10%，支付管理费、 维修费、房产税等73260元/年，土地折现率 7%，建筑物折现率8%，评估2000年11月土地 价值。
评估对象；土地 建筑物 房地合一
2
2．房地产的特性：
（1）土地自然特性 （2）土地经济特性 （3）房地产特性 （4）房地产市场特性
3
二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在 经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地 而支付给土地所有者的货币额。 他把地租分为绝对地租和级差地租。
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（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地 所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别 （级差地租1）或对同一土地连续投资，投资 收益差别所导致的地租（级差地租2）。
级差地租1原理告诉我们，处于不同位置 的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用 权价格时，必须了解其地理位置和环境。
地价的本质是地租的资本化
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三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
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四、房地产评估的程序（p133）
A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
例：某教学楼位于市中心，占地800平方米， 建筑面积2400平方米，始建于1993.7，试评估 2003.7市场价值。根据市场调查有下列资料： 1.类似土地1280元/平方米，当地商业类建筑物 建筑费1150元/平方米，该建筑重置成本确定 为1100元/平方米（含利润税费）
级差地租2原理告诉我们，在同一块土地 上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估 土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如 工业用地、商业用地、住宅用地等。
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2．地价理论（说明地产价格的决定理论） 一般商品的价格是以价值为基础，上
下波动的，而价值是生产商品的社会必要 劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其 价格决定也具有特殊性。
第四章 房地产评估
本章学习目的和要求： 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、掌握影响房地产价格的各种因素 3、了解房地产评估中的一般程序 4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基 准地价修正系数法在房地产评估中的应用
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一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念： （1）房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物
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4、建筑物成本：建筑物价值=建筑物重置成本 -实体贬值-功能贬值-经济贬值
（1）重置成本：建筑安装工程费+管理费+投
资利息+销售费+利润
重编预算法；
预决算调整；物价指数法
（2）实体贬值：使用年限法；打分法
（3）功能贬值：用途，使用强度；设计，结 构；装修，设备
（4）经济贬值：空房闲置等
22
案例
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（三）房地产价格的构成 （p140）
房地产价格=土地取得费+开发成本 +管理费用+利息+销售费用+开发 利润
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（四）房地产价格的影响因素 （p143）
一般因素，包括：社会、经济、政策因素 区域因素 个别因素
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六、房地产评估的方法
（一）收益法 1．基本思路 2．计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）－客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建
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3、土地成本：土地价值=土地取得费 +土地开发费+管理费用+利息+税费 ＋利润
（1）取得费：征用农业土地；城镇征 地补偿
（2）开发费：基础设施配套费；公共 事业配套费；小区开发配套费
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（3）投资利息：借入和自有资金； 计息期；计算基数 （4）投资利润：利润率
例：待开发土地取得费8万元每亩，开发 费1.5亿元/平方公里，银行一年期贷款利 率6%，两年期利率10%，开发周期两年， 第一年投资3/4，利润率10%，试估算土 地价值
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五、房地产价格及其影响因素
（一）房地产价格的特点 1、土地价格的特点
（二）房地产价格的种类
土地价格、建筑物价格、房地产价格 土地价格分为：
基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、 其他价格
总价格、单位价格、楼面价格
楼面地价＝总价格/建筑总面积 容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地
面积）
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楼面地价的计算
珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等 于2.0，面积约2万平米，成交价25400万。则 楼面地价为25400万/4万＝6350元/平米。 聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅<0.3， 多层<1.1，小高层<2，面积43.9万平米，成交 价91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多 层楼面地价1280元/平米。 雨花台宁南新区，住宅，净地，容积率小于等 于1.8，面积4277万平米，价格1900万，则楼 面地价为2468元/平米。
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（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异
的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、 容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
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（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧 易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏 的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房 地产，工业不动产和特殊用途的不动产。