项目规划设计报建与变更程序
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建筑工程附着于土地，具有“定着性”，一旦建成，短期难以改 变。如有失误，拆除、改建都会造成巨大损失。例如：侵占城市规划 道路的土地进行建设，会严重影响城市道路交通规划的实施，导致城 市交通拥挤；擅自改变用地和建筑性质，在工业用地内建住宅，在绿 地内搞开发，占用高压供电走廊和压占地下管线进行建设等等，不仅 造成降低生态环境质量、影响公共安全等局部矛盾，严重的还会影响 城市总体用地布局，制约城市健康协调发展。
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
二、建筑容积率的控制
容积率是指地面以上建筑面积之总 和与建筑基地面积的比值或单位建设用 地面积上所获得的建筑面积。容积率对 城市建设和环境质量的影响有以下方面：
1、自然环境影响。建筑容积率过 高，建筑体量过大，不利于北侧和下风 向建筑的日照、采光、通风和绿化种植， 这种影响负面效应在居住区建设中尤为 突出。
通过对建筑工程进行必要的控制，以维护城市安全、卫生、交通 等公共利益，保障各单位、各部门以及个人的合法权益。
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
建筑工程规划管理的内容
一、建筑工程使用性质的控制
城市是一个有机的综合体，具备生产、生活、交通、游憩等不同 功能，因此建设用地规划管理必须充分考虑这些要求，恰当地选址建 设用地，以确保建设项目的正常利用。在建筑工程规划管理中，对建 设工程平面布置需明确使用功能，避免不同性质建筑之间相互干扰， 保证各项功能各得其所，既联系方便又互不干扰。同时，建筑工程应 避免对周围建筑产生不利影响，如不应对基地外的住宅、学校产生噪 音、震动、“废水、废气、废渣”污染，不得安排有碍公共安全、卫 生的建筑物等。
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
四、绿地率的控制
绿地率是指建筑基地内的绿地面 积占基地总面积的比例，以百分比表 示。控制绿地率是为了改善城市绿化 环境质量。绿地面积是指建筑基地内 实际用于绿化种植的面积，包括集中 绿地和房前屋后、基地内道路两侧以 及建筑间距内的绿化用地，也包括用 于美化环境的小块水面。绿地率指标反映了地块绿地水平和环境质量的水平。 绿地率的控制与用地性质、地段位置等因素有关。不同的地块应有不同的绿地 率控制指标。一般来说，居住用地绿地率比工业用地高，新城区比旧城区高， 风景旅游区比一般区高。
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
项目规划设计报建及变更程序 流程介绍
规划背景
项目概况
SWBiblioteka BaiduT分析
方案研究
项目建设流程
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
建筑工程规划管理工作的重要性
建筑工程规划管理是在城市总体规划、分区规划、控制性详细规 划及各类专业系统规划的指导下，控制建筑活动，协调有关矛盾，保 证建筑工程符合城市规划的各项要求。建筑工程规划管理作为城市政 府的一项具体职能，必须维护公共利益、尽可能保障各单位、个人合 法权益，兼顾经济、社会和环境效益。
项目概况
SWOT分析
方案研究
七、建筑范围的控制
建筑范围不等于用地范围， 建筑物、构筑物与相邻控制线之 间应保留一定距离，即建筑退让 距离，包括建筑物、构筑物后退 道路红线、用地红线、河道蓝线、 铁路线、高压电线的距离。
2、人工环境影响。在一定时期，地区供水、供电、通讯、排水等市政设 施供应能力和道路交通容量有一定限度，如建筑容量过大，容易造成设施供不 应求。在文物、建筑保护单位周围和历史风貌保护区，建筑过高、体量过大， 必然会对环境造成破坏。
建筑容积率审核是一项重要的工作，特别在市场经济条件下，由于经济利 益的驱动，开发商盲目追求高容积率，甚至弄虚作假，应予严格审核。
三、建筑密度的控制
建筑密度是指建筑物基底 占地面积与建筑用地面积的比 率（用百分比表示）。在建设 用地规划管理中，核定建筑工 程的建筑密度，是为了保证建 筑空间环境质量，满足绿化、 地面机动车和非机动车停场地、 消防车作业场地、人流集散场 所及变电站、天然气气调压站、 通讯设施及信箱等配套设施用 地的面积。
5、空间景观因素。为了丰富空间景观、保证城市环境质量、避免压抑感 或视线干扰，高层建筑之间或与多、低层建筑之间应控制合理间距。文物保护 单位或建筑保护单位周围的新建筑应根据保护要求核定距离。
6、其他方面的因素。如道路的安排、工程管线的布置也会影响到建筑间 距。最终的建筑间距必须符合满足以上因素。
规划背景
2、消防安全因素。建设基地内的建筑间距应保证消防通道的畅通，并留 出高层消防登高场地。此外，如果新建筑物或建设基地外相邻建筑有易燃、易 爆情况，还应按有关规定保留安全防护距离。
3、卫生防疫因素。如果新建筑或建设基地外相邻建筑有传染病源或产生 有害物质时，应按卫生防护规定要求，保持足够间距。
4、施工安全因素。高层建筑打桩或地下室施工相邻建筑的安全不利。在 审核建筑间距时，应充分考虑这种因素，保证有足够的施工安全距离。
五、建筑（层数）高度的控制
建筑高度控制（建筑限高）是指 基地内允许的建筑最大高度，在对沿 街建筑，具有传统风貌街区和重点地 段规划时，采用建筑限高规定，更利 于对环境空间、视觉景观进行控制。 建筑高度的控制是核定建筑规划设计 要求和审核建筑设计方案的一项重要 内容。在已编制详细规划或城市设计 地区进行建设的，建筑高度应按已批 准的详细规划或城市设计的要求控制。 在尚未编制详细规划或城市设计的地 区，建筑高度的核定应充分考虑以下 制约因素；视觉环境、文物保护和建 筑保护、航空、微波通信、消防、防 震等专业方面的要求。
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
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项目概况
SWOT分析
方案研究
六、建筑间距的控制
建筑间距是建筑物与建筑物之间的距离，包括正面间距和侧面间距。建筑 之间因消防、卫生防疫、日照、交通、空间关系以及工程管线布置和施工安全 等要求，必须控制一定的距离。确定建筑间距考虑以下因素：
1、日照因素。住宅、学校教学楼、幼儿园、托儿所、疗养院和医院病房 均有特定日照要求，在审核间距时，尤其在高层建筑较多的地段，不仅应注意 新建筑之间的间距，而且要注意建设基地内外新旧建筑之间的距离，互不影响。
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二、建筑容积率的控制
容积率是指地面以上建筑面积之总 和与建筑基地面积的比值或单位建设用 地面积上所获得的建筑面积。容积率对 城市建设和环境质量的影响有以下方面：
1、自然环境影响。建筑容积率过 高，建筑体量过大，不利于北侧和下风 向建筑的日照、采光、通风和绿化种植， 这种影响负面效应在居住区建设中尤为 突出。
通过对建筑工程进行必要的控制，以维护城市安全、卫生、交通 等公共利益，保障各单位、各部门以及个人的合法权益。
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一、建筑工程使用性质的控制
城市是一个有机的综合体，具备生产、生活、交通、游憩等不同 功能，因此建设用地规划管理必须充分考虑这些要求，恰当地选址建 设用地，以确保建设项目的正常利用。在建筑工程规划管理中，对建 设工程平面布置需明确使用功能，避免不同性质建筑之间相互干扰， 保证各项功能各得其所，既联系方便又互不干扰。同时，建筑工程应 避免对周围建筑产生不利影响，如不应对基地外的住宅、学校产生噪 音、震动、“废水、废气、废渣”污染，不得安排有碍公共安全、卫 生的建筑物等。
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四、绿地率的控制
绿地率是指建筑基地内的绿地面 积占基地总面积的比例，以百分比表 示。控制绿地率是为了改善城市绿化 环境质量。绿地面积是指建筑基地内 实际用于绿化种植的面积，包括集中 绿地和房前屋后、基地内道路两侧以 及建筑间距内的绿化用地，也包括用 于美化环境的小块水面。绿地率指标反映了地块绿地水平和环境质量的水平。 绿地率的控制与用地性质、地段位置等因素有关。不同的地块应有不同的绿地 率控制指标。一般来说，居住用地绿地率比工业用地高，新城区比旧城区高， 风景旅游区比一般区高。
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规划背景
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建筑工程规划管理工作的重要性
建筑工程规划管理是在城市总体规划、分区规划、控制性详细规 划及各类专业系统规划的指导下，控制建筑活动，协调有关矛盾，保 证建筑工程符合城市规划的各项要求。建筑工程规划管理作为城市政 府的一项具体职能，必须维护公共利益、尽可能保障各单位、个人合 法权益，兼顾经济、社会和环境效益。
项目概况
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方案研究
七、建筑范围的控制
建筑范围不等于用地范围， 建筑物、构筑物与相邻控制线之 间应保留一定距离，即建筑退让 距离，包括建筑物、构筑物后退 道路红线、用地红线、河道蓝线、 铁路线、高压电线的距离。
2、人工环境影响。在一定时期，地区供水、供电、通讯、排水等市政设 施供应能力和道路交通容量有一定限度，如建筑容量过大，容易造成设施供不 应求。在文物、建筑保护单位周围和历史风貌保护区，建筑过高、体量过大， 必然会对环境造成破坏。
建筑容积率审核是一项重要的工作，特别在市场经济条件下，由于经济利 益的驱动，开发商盲目追求高容积率，甚至弄虚作假，应予严格审核。
三、建筑密度的控制
建筑密度是指建筑物基底 占地面积与建筑用地面积的比 率（用百分比表示）。在建设 用地规划管理中，核定建筑工 程的建筑密度，是为了保证建 筑空间环境质量，满足绿化、 地面机动车和非机动车停场地、 消防车作业场地、人流集散场 所及变电站、天然气气调压站、 通讯设施及信箱等配套设施用 地的面积。
5、空间景观因素。为了丰富空间景观、保证城市环境质量、避免压抑感 或视线干扰，高层建筑之间或与多、低层建筑之间应控制合理间距。文物保护 单位或建筑保护单位周围的新建筑应根据保护要求核定距离。
6、其他方面的因素。如道路的安排、工程管线的布置也会影响到建筑间 距。最终的建筑间距必须符合满足以上因素。
规划背景
2、消防安全因素。建设基地内的建筑间距应保证消防通道的畅通，并留 出高层消防登高场地。此外，如果新建筑物或建设基地外相邻建筑有易燃、易 爆情况，还应按有关规定保留安全防护距离。
3、卫生防疫因素。如果新建筑或建设基地外相邻建筑有传染病源或产生 有害物质时，应按卫生防护规定要求，保持足够间距。
4、施工安全因素。高层建筑打桩或地下室施工相邻建筑的安全不利。在 审核建筑间距时，应充分考虑这种因素，保证有足够的施工安全距离。
五、建筑（层数）高度的控制
建筑高度控制（建筑限高）是指 基地内允许的建筑最大高度，在对沿 街建筑，具有传统风貌街区和重点地 段规划时，采用建筑限高规定，更利 于对环境空间、视觉景观进行控制。 建筑高度的控制是核定建筑规划设计 要求和审核建筑设计方案的一项重要 内容。在已编制详细规划或城市设计 地区进行建设的，建筑高度应按已批 准的详细规划或城市设计的要求控制。 在尚未编制详细规划或城市设计的地 区，建筑高度的核定应充分考虑以下 制约因素；视觉环境、文物保护和建 筑保护、航空、微波通信、消防、防 震等专业方面的要求。
规划背景
项目概况
SWOT分析
方案研究
规划背景
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方案研究
六、建筑间距的控制
建筑间距是建筑物与建筑物之间的距离，包括正面间距和侧面间距。建筑 之间因消防、卫生防疫、日照、交通、空间关系以及工程管线布置和施工安全 等要求，必须控制一定的距离。确定建筑间距考虑以下因素：
1、日照因素。住宅、学校教学楼、幼儿园、托儿所、疗养院和医院病房 均有特定日照要求，在审核间距时，尤其在高层建筑较多的地段，不仅应注意 新建筑之间的间距，而且要注意建设基地内外新旧建筑之间的距离，互不影响。