国有项目土地开发四证一书流程图
土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
房地产项目开发需办的证件与流程图
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
土地他项权利登记发证流程图
土地他项权利登记发证流程图1天 1天 1天 1天 1天单位或个人提出申请 办公室主任主管局长主管局长局办公室、地籍管理股局办公室地籍管理股受理 登记转呈阅批审核审签 收费、缮证通知用地单位领取证书申请颁发采矿许可证流程图单位或个人提出审请办公室主任主管局长地质矿产股地质矿产股局办公室地质矿产股受理 登记通知申请人 转呈批转审核并提出意见提交局务会议决定制作相关文书同意颁发采1天3天3天3天2天 2天资料不全的通知申请人 补充、修改资料采矿权延续流程图2天2天20天2天2天2天 单位或个人提出延续申请局办公室主管局长地矿股地矿股局办公室地矿股资料不全的通知申请人 补充、修改资料受理 登记 转呈同意延续 颁发采矿许批转承办审核并提出意见提交局务会议会审决定通知申请人采矿权变更流程图单位或个人提出变更申请 局办公室主管局长地矿股地矿股局办公室地矿股资料不全的通知申请人 补充、修改资料受理 登记 转呈同意变更 颁发采矿许批转承办审核并提出意见提交局务会议会审决定通知申请人收回土地使用权审批流程图单位或个人提出申请1 天1 天 3天1天3天10天1天 受理 登记 转呈下发收回土地使用权决阅批 审核 提交局务会议研究签发 报原批准机关审批通知用地单位交回土地土地利用股股长主管局长土地利用股长土地利用股长办公室主任主管局长土地利用股局办公室土地登记发证流程图2天 2天19天1天 2天2天2天受理 登记 转呈收费、缮证阅批 审核 外业调查、地籍测绘复审 审签 通知用地单位领取证书局办公室局办公室、地籍管理股主管局长地籍股股长地籍管理股主管局长办公室主任办事单位或个人提出申请国有土地使用权出让审核办理流程图2天2天3天5天 10天 3天 10天9天单位或个人提出用地申请办公室主任 主管局长 土地利用股土地利用股长主管局长土地利用股长土地利用股长局办公室受理阅批审核资料 外业调查对土地进行委提交局务会议审签报县政府审批 签订出让合同、缴纳通知用地单位1天农 用 地 转 用 审 核 流 程 图用地单位提出申请 受理 登记 转呈阅批 审查实地调查 提交局务会议研究提交县政府常务会议研究并转报市政府审核、省政府审批 县政府下发用地通知通知用地单位局办公室主管局长耕地保护股长耕地保护股主管局长主管局长局办公室1天2天 6天 2天3天45天1天临时土地使用权审批流程图用地单位或个人提出申请局办公室主管局长耕地保护股耕地保护股股长局办公室、耕地局办公室受理登记转呈阅批审查实地调查提交局务会议研究收费、签订协议下发批复文件通知用地单位1天1天4天3天3天2天1天土 地 开 发 整 理 审 批 流 程 图提出申请 局办公室主任主管局长耕地保护股耕地保护股股长局办公受理 登记 转呈阅批审查 实地调查 提交局务会议决定 下发批复文件通知申请单位办公室、耕1天3天5天3天2天1天。
土地级开发级开发具体实施流程表
土地级开发级开发具体实施流程表GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
关于长沙前期四证的流程
关于长沙四证的办理流程长沙办理四证的关键点及流程分如下：一、规划设计条件的取得及定点蓝线的审批(规划局)二、总图的报批（规划局）三、扩初设计批复（建委）四、报建图纸（规划局）五、核发建筑工程规划许可证（规划局）六、施工图图纸审查（审图中心）七、核发建筑工程施工许可证（建委）八、测量图（房产局）九、核发销售许可证（预售许可证）具体的流程如下：四证中，在取得用地出让许可后，会拿到建设用地规划许可证，此证办理比较简单，属于项目开发阶段的内容。
四证中最难取得的是第五项，建设工程规划许可证，故重点梳理这部分的内容。
此证取得需经过以下几个阶段：1、规划设计条件及定点蓝线审批这部分规划局的控制批准时间是9个工作日，具体需要材料如下：◆建设单位申请报告，授权委托书◆市规划局规划审批表◆建设用地规划申请表（建设单位盖公章）◆ 1/500现状图，电子文件◆经审核的规划依据图及附件，电子文件◆大中型项目的可研批复及选址意见书◆如果有安置回迁还需要安置用地指标，如果是经济适用房还需发改委立项上面材料汇齐后，规划会给具体的规划设计条件及定点。
2、总图的审批这部分规划局的控制的批准时间是12个工作日，具体需要材料如下：◆规划选址、定点阶段的资料（就是上面说的工作内容）◆规划设计条件◆国土部门调查红线及测绘成果◆招拍挂成交确认书，土地使用权出让合同◆经核实的总平面图：1/500,1/1000,4份，须经有关部门签署意见（有关部门是指环境、交通、消防、市政、人防、教育、超限等部门的初审意见。
可以先承诺通过，然后再分别沟通，同步进行）◆规划设计方案文本、图纸2套◆电子文件总图◆日照分析（需经过信息中心核准）◆消防专项说明需要说明的是，信息中心核准日照分析时，需要如下资料：规划局审批的日照空间范围；该项目的所有主、客体1/500电子地形图、该项目拟建的总平面图、单体平、立、剖面图（电子版）以上条件汇齐后，经过规划上会，会给出总图批复意见3、初步设计的批复拿到规划总图的批复意见后，需要对项目进行扩大初步设计，其内容包括建筑、结构、水、电、通风空调等个专业，具体的设计深度要求待了解。
土地一级开发流程图
(26)实施征地补偿 办理<征地结算表> 实施拆迁补偿 办理<拆迁结算表>
(1)申请土地 一级开发
(4)开发方案 联审会审议
(5)土地一级开 发招标
(6)确定一级 开发主体
⒂签订拆迁补偿协议
⒅农用地征收或农 转用手续（国土 局）20个工作日
(21)用地会审议及 市政府审批取得 <建设用地批准书>
(30)土地一 级开发结案 (市国土)
土地一级开发流程图
a、建设单位出具的申报委托书 b、建设项目规划许可及其他事项申报表 c、相关批复及规划文件（危改、开发区、绿隔） d、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 e、主管部门批准建设文件 f、详规中要求提交的相关部门审查意见 g、拟规划设计方案图 h、地形图1份
⑦项目概念设计 地籍测量/钉桩普测 (测绘院) 控制性详细规划 （市规委、北规院） a、土地方征得区县政府或上 级主管单位关于进行土地开发 的同意 b、向国土局提交一级开发申 请 (2)建设用地预审 (国土局) 20个工作日 (3)一级开发方 案编制 (土地储备机构)
规划建设
⑧办理规划意见书 （市规委） 20工作日
⑨委托钉桩 10工作日
⑩征求相关委办 局意见
⑿项目核准 （市发改委、市建委） 45个工作日
a、新增建设用地有偿使用费 b、耕地开垦费 c、防洪费 d、超转费 e、征地事务管理费 f、耕地占用税 g、拆迁或土地补偿费
(23)城市房屋拆迁许可 (区建委)30个工作日 集体土地房屋拆迁许可 (区建委)20个工作日
（27）办理市政施 工许可证
（16）管线设计 方案审查及会议 纪要
（20）办理市政工 程建设工程规划许 可证
（22）施工图审查
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请21 附件2：编制土地一级开发实施方案22附件3：用地预审24附件4：给区发改委提交的申请26附件5：给市发改委提交的申请26附件6：征求规划意见书（选址）26附件7：市交通委交通评价意见26附件8：市文物局文物保护意见27附件9：市环保局环境评价意见28附件10：市政专业部门市政接用意见34附件11：用地批准42附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证43附件13：核发城市房屋拆迁许可证43附件14：市政基础设施建设（同附件10）44附件15：办理征地结案表44附件16：环境影响的批复44附件17：区发改委项目核准50附件18：区发改委招标方案核准50附件19：市发改委项目核准51附件20：市、区建委项目核准51附件21：人民防空工程建设标准审查51附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可52 附件23：出让国有土地使用权设定登记54附件24：商品房计划54附件25：施工图纸及消防审核55附件26：区建委办理招投标备案56附件27：办理安全监督备案58附件28：施工许可受理、审批59附件29：办理预售许可59附件30：建设工程规划验收60附件31：消防验收60附件32：建设项目环保设施验收62附件33：组织综合验收63附件34：办理房屋所有权证64附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
房地产土地一级开发工作流程图
土地一级开发工作流程一、土地一级开发概念：是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表ﻬ二级开发具体实施流程表ﻬ附件目录附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请ﻩ错误!未指定书签。
附件2：编制土地一级开发实施方案ﻩ错误!未定义书签。
附件3：用地预审ﻩ错误!未指定书签。
附件4:给区发改委提交的申请ﻩ错误!未定义书签。
附件5：给市发改委提交的申请ﻩ错误!未定义书签。
附件６:征求规划意见书(选址)ﻩ错误!未定义书签。
附件７：市交通委交通评价意见......................... 错误!未指定书签。
附件8：市文物局文物保护意见ﻩ错误!未定义书签。
附件9:市环保局环境评价意见.......................... 错误!未指定书签。
附件10：市政专业部门市政接用意见ﻩ错误!未指定书签。
附件１１:用地批准.................................... 错误!未定义书签。
附件１2：核发集体土地房屋拆迁许可证.................. 错误!未指定书签。
附件13：核发城市房屋拆迁许可证ﻩ错误!未指定书签。
附件14：市政基础设施建设(同附件１0)ﻩ错误!未指定书签。
附件15:办理征地结案表............................... 错误!未定义书签。
附件16:环境影响的批复............................... 错误!未定义书签。
附件１７:区发改委项目核准ﻩ错误!未定义书签。
附件１８:区发改委招标方案核准........................ 错误!未指定书签。
附件19:市发改委项目核准ﻩ错误!未指定书签。
附件2０:市、区建委项目核准.......................... 错误!未定义书签。
附件21：人民防空工程建设标准审查.................... 错误!未指定书签。
附件２2:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可ﻩ错误!未指定书签。
土地一级开发具体实施流程表
土地一级开发具体实施流程表-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 ............ 错误!未定义书签。
附件2：编制土地一级开发实施方案 .................................. 错误!未定义书签。
附件3：用地预审 .................................................. 错误!未定义书签。
附件4：给区发改委提交的申请 ...................................... 错误!未定义书签。
附件5：给市发改委提交的申请 ...................................... 错误!未定义书签。
附件6：征求规划意见书（选址） .................................... 错误!未定义书签。
附件7：市交通委交通评价意见 ...................................... 错误!未定义书签。
附件8：市文物局文物保护意见 ...................................... 错误!未定义书签。
附件9：市环保局环境评价意见 ...................................... 错误!未定义书签。
附件10：市政专业部门市政接用意见................................. 错误!未定义书签。
附件11：用地批准................................................. 错误!未定义书签。
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证............................... 错误!未定义书签。