营改增政策专家解读营改增租赁业政策解读.doc
营改增后房屋出租如何征税
营改增后房屋出租如何征税营改增指的是营业税改为增值税的一项措施。
在房屋出租方面，营改增对征税有一定的影响。
下面将从征税对象、计税方式、税率和纳税申报等方面进行详细探讨。
一、征税对象：房屋出租方为增值税纳税人，将缴纳增值税。
在营改增之前，房屋出租归纳税人纳税，征收的是营业税。
而在营改增之后，房屋出租方转为纳税人，需要缴纳增值税。
房屋出租方成为增值税纳税人后，享受相应的税收政策和纳税优惠。
二、计税方式：采用一般计税方法，即应税销售额减去适用税率后的金额为纳税基数。
增值税的计税方式主要有一般计税方法和简易计税方法两种。
对于房屋出租方来说，一般采用一般计税方法。
具体计算方式如下：增值税纳税=应税销售额×税率-抵扣税额其中，应税销售额指房屋出租的租金总额，税率根据不同情况而定（一般为3%、6%、11%等），抵扣税额即可抵扣的费用（如房屋租赁相关的税务、费用等）。
三、税率：房屋出租一般适用低税率，但具体税率根据不同情况而定。
增值税的税率根据不同的行业和商品有所不同，房屋出租作为一种服务性行业，一般适用较低的税率。
营改增之后，房屋出租按照不同的情况可以适用3%、6%、11%等税率。
具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。
一般来说，个人出租住房一般适用3%的税率，企业出租房屋一般适用6%的税率。
四、纳税申报：房屋出租方需要按照规定时限进行纳税申报。
房屋出租方作为增值税纳税人，需要按照规定的时限进行纳税申报。
通常情况下，增值税申报期限为每月的15日，即每月15号前需要向税务部门提供纳税申报表和相关纳税凭证。
需要注意的是，房屋出租方在纳税申报时需要保留相关的租赁合同、发票等证明文件，以备税务部门查验。
总结起来，营改增后房屋出租的征税主要是房屋出租方作为增值税纳税人，按照一般计税方法计算应缴纳的纳税金额。
具体纳税金额是根据应税销售额和税率相乘减去抵扣税额得出。
房屋出租的税率一般为3%、6%等低税率，具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。
不动产租赁营改增逐条解读
《不动产租赁营改增》逐条解读！第一部分：不动产租赁营改增概念一、基本概念与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年 14 号）的介绍相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年 16 号）中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。
为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：（一）纳税人1、单位与个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
单位，也就是企业和非企业性单位之和。
个人，是指个体工商户和其他个人。
其他个人，也就是自然人。
个人，也就是个体工商户和自然人之和。
企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税人。
2、增值税一般纳税人和小规模纳税人从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。
对照“单位和个人”：企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。
非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。
其他个人：自然人，都是小规模纳税人。
接下来，我们看一个例子，以更好的理解：3、举例《试点有关事项的规定》规定：个人出租住房，应按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
如何理解这条规定呢？按照刚才的解释，应理解如下：1、自然人出租住房，按照5%征收率减按 1.5%计算应纳税额；2、属于小规模纳税人的个体工商户，出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额；3、属于一般纳税人的个体工商户，出租住房，也应该按照 5%征收率减按1.5%计算应纳税额。
最后这一点是大家容易忽视的地方，提醒大家注意。
（二）标的物1、不动产不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。
营改增对融资租赁行业影响分析及政策建议
上看 ，融 资租赁 企 业税 负增加 ２倍 多 。按 照 “ 改 革试 点行 业 总体税 负不增 加 或略有 下 降 ，基本 消 除 重 复征 税 ” 的税 制 设 计 原则 ，财 政 部 、 国家税 务 总 局对 融 资租 赁 行业 制 定 了超税 负 即征 即退 的税
收优 惠 政策 ，但 在 实施 过程 中 ，税 务 机关 与 企业 经 常就 能否 退税 产 生争议 ，其 根源 在 于对税 收 政策 的不 同理解 。 （ 一 ）适 用税 率 分析
对政 策 演变 过程 中，融 资租赁 行业 、企业 与税 务机 关之 间争 议较 多 的 问题进 行分 析 ，对售 后 回租 融
资方 不 开票 引发 的财 政 、税务 风 险进行 揭 示 ，有利 于 为融 资租赁 营 改增 政策 的完 善构 建一 个 较 为公
允 的平 台 。
一
、
直租 业务 的营 改增政 策分 析
对 直 租 业 务如 何 征 收增 值 税 ，财 税 ［ ２ ０ １ ３ ］ １ ０ ６号 （ 以下 简称 “ １ ０ ６号文 件 ”） 明确 规 定 ：从 事 融 资租赁 业务 的纳 税人 ，提 供 除融 资性 售后 回租 以外 的有 形 动产 融资 租赁 服务 ， 以收取 的全部 价
款和 价 外费用 ，扣 除支付 的借 款利 息 （ 包括 外汇 借款 和人 民币借款 利 息 ）、发行债 券 利息 、保 险 费 、
局陆续出台了多个文件进行调整。文章通过案例分析，用易于理解的方式对税率、收入、税 负率 、１ ３ 号公告 等税企争议较 多的 问题进行 了分 析说 明，并对售后 回租 融资方不开票 引发 的 财政 、税务风 险进行 了剖析 ，从 有利 于为融 资租赁 营改增政 策构建一 个较 为公允 平 台的 角度 出发 ，提 出了相 关的政 策建议 。 关键词 ： 营改增 ；融 资租赁；售后回租
营改增讲解不动产经营租赁服务
营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。
小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。
注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
融资租赁行业营改增
融资租赁行业营改增随着我国经济的不断发展和税收制度的改革，融资租赁行业迎来了“营改增”这一重要的税收政策调整。
“营改增”对于融资租赁行业而言，既是机遇，也是挑战。
“营改增”之前，融资租赁行业面临着重复征税的问题。
融资租赁企业在购进资产时缴纳了增值税，但在租赁业务中，又要按照租赁营业额全额征收营业税，这无疑增加了企业的税负，也在一定程度上制约了行业的发展。
“营改增”之后，融资租赁行业的税收政策发生了重大变化。
增值税的征收方式使得融资租赁企业在购进资产时的进项税额可以抵扣，从而减轻了企业的税负。
同时，“营改增”也有助于规范融资租赁行业的税收管理，提高税收的公平性和透明度。
然而，“营改增”在给融资租赁行业带来积极影响的同时，也带来了一些新的问题和挑战。
首先，增值税的税率和计税方法相对复杂，对于融资租赁企业的财务人员提出了更高的要求。
他们需要准确理解和掌握新的税收政策，进行正确的会计核算和税务申报，否则容易出现税务风险。
其次，“营改增”后的纳税时间和地点等规定也有所变化，这可能会影响融资租赁企业的资金流和运营管理。
例如，增值税的纳税申报期限相对较短，如果企业不能及时准备好相关资料和数据，可能会导致逾期申报和纳税，从而产生滞纳金和罚款。
另外，“营改增”后，融资租赁企业与上下游企业之间的增值税发票管理也变得更加重要。
在业务往来中，企业需要确保取得合法有效的增值税发票，以进行进项税额的抵扣。
同时，也要按照规定开具增值税发票，避免因发票问题引发税务纠纷。
为了更好地适应“营改增”带来的变化，融资租赁企业需要采取一系列的应对措施。
一方面，企业要加强财务人员的培训，提高他们的税务知识和业务水平，确保能够准确处理增值税相关事务。
另一方面，企业要优化业务流程和财务管理，合理安排采购和租赁业务，充分利用增值税的抵扣政策，降低税负。
此外，融资租赁企业还应加强与税务机关的沟通，及时了解最新的税收政策和征管要求，避免因政策理解不准确而产生税务问题。
上海税务局“融资租赁业”“营改增”试点政策解读-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！上海税务局“融资租赁业”“营改增”试点政策解读-财税法规
解读获奖文档
上海市税务局殷俊解读：
1、上海是最早开始营改增试点的城市，上海在这方面做了很多工作，对融资租赁业也做了一些方案，当时实行以后问题不是很大。
去年底国家税务总局发了86号文，有了一些变化，，这种变化出现后，市税局做过仔细分析测算，对租赁行业有多大影响，测算结果是影响不大，还请了一些企业来分析反馈，企业基本认同这个测算结果。
对回租业务也做过各种不同的分析测算，发现对回租业务是有影响，我们向国家税务总局作了汇报。
37号文中改变最大的是在回租业务全额开发票上，上海又专门召开了融资租赁业调研的工作会议，并将结果和建议向国家税务总局多次汇报。
2、谈一些最基本的概念，营改增已经搞了1年8个月了，增值税和营业税是两种不同的税制，实行的是两种完全不同的计算方法。
营业税的多少，会影响企业的利润和经营结果，而增值税分两部分，其中税收部分是国家的收入，与企业无关。
（2010年）13号文中是有些问题，不认为售后回租中承租方是销售行为，当时为了融资租赁的业务能进行，为了解决营业税的问题作了某些变通。
现在情况不同了，是将整个租赁业务行为都放到增值税的链条中，上下都串通在一起了，所以我们现在考虑问题就不能再停留在营业税的观念上，而要从增值税的角度去思考。
3、目前看核心的问题是如果大家对我们的测算方案和数据有异议的话，我们可以开放窗口，大家和我们多联系，我们再相互多沟通，对政策再进行解读。
有一点可以肯定，直租业务绝对没有问题，大家可以放心去做。
复杂的地方是融资租赁，要从出租方、承租方等各方面去考虑综合考虑分。
营改增不动产租赁行业问题解答
营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。
2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）外出经营活动情况说明。
（3）外出经营合同原件及复印件。
3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。
4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）《外出经营活动税收管理证明》。
（3）外出经营合同原件及复印件。
三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。
2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
2016营改增不动产经营租赁政策适用解读
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
一般纳税人（财税〔2016〕36号《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元）
出租其2016年4月30日前取得的不动产经营租赁服务
可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2016营改增不动产经营租赁政策适用解读
不动产经营租赁服务业
纳税主体
纳税对象
计税方法
征缴方式
文件依据
不动产经营租赁服务，是属于现代服务行业下的，租赁服务业、按其服务细分为，融资租赁服务和经营租赁服务。经营租赁服务：是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
出租其2016年5月1日后取得的不动产经营租赁服务
一般计税方法的应纳税额，税率为11%。
不动产与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（九）条第3点。附件1%。
谈融资租赁营改增-理解增值税基本政策-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！谈融资租赁营改增:理解增值税基本政策-财税法规解读获奖文档谈融资租赁营改增之理解增值税基本政策
不必恐慌财税86号文中关于融资租赁实际税负
本月16日应邀给北京市融资租赁协会的80多名会员做了融资租赁行业营改增和汇算清缴所得税管理的培训，其中营改增部分主要是分析了行业面临的主要问题和如何解决问题的思路等，并且在授课结束后和学员做了现场的互动交流。
通过这一段对融资租赁行业税收问题的调查研究，多次和主管政策的官员沟通交流以及在倾听融资租赁公司税务诉求协助其解决问题的过程中，我感觉困扰行业发展的一些问题需要进一步的澄清和探讨研究。
为此，我将自己对这些问题的看法和思考写了一组文章，拿出来和大家一起分享学习，希望能对大家的工作有所帮助和启发。
欢迎大家拍砖指正！
国家为了减轻和缓解现行货劳税制中的重复征税问题，延长增值税的抵扣链条，同时也为了落实结构性减税政策。
从2012年1月1日起在部分地区和部分行业进行营业税改征增值税的试点工作。
融资租赁行业也是作为部分现代服务业纳入了本次改革试点的范围。
为了落实营业税改征增值税试点方案中的改革试点行业总体税负不增加或略有下降的基本原则和支持某些行业的发展，在后续的营改增配套政策中做出了过渡性财政扶持、即征即退、差额征税以及保留原来的优惠政策等规定。
111号文附件3中对融资租赁行业实际税负率超过3%即征即退就属于此类营改增试点过渡政策的优惠政策规定。
即征即退属于真优惠，增值税链条不会断裂，本质上属于财政补贴；而增值税免税本质上来说属于假优惠，这种免税会使增值税链条断裂，上一环节的免征的增值税在下一。
“营改增”或可为融资租赁业解困-财税法规解读获奖文档
“营改增”或可为融资租赁业解困-财税法规解读获奖文档新修订的《中华人民共和国增值税暂行条例》实施后，允许企业将其购进设备所含的增值税作为进项税进行抵扣。
但是，这给融资租赁行业带来了很大的困扰。
根据《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》（国税函[2000]514号）的规定，对经中国人民银行批准，经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务（注：后期审批机关进行了调整，金融系统融资租赁由银监会审批，外资融资租赁企业由商务部审批，内资试点融资租赁企业由商务部和国家税务总局联合审批），无论租赁货物的所有权是否转让给承租方，均按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。
其他单位从事的融资租赁业务，租赁货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。
通过融资租赁方式添置固定资产不能抵扣增值税，无疑增加了企业的采购成本。
如果企业以银行贷款或直接购买这批生产设备，一次性缴纳全部费用，因为可以享受增值税抵扣，整体的购置成本将节约近两成，由此，很多企业考虑是否还有必要采用融资租赁方式。
在原先的融资租赁商业模式下，融资租赁公司根据企业的要求采购设备，设备供货商将购买设备的增值税发票开给融资租赁公司，融资租赁公司和企业签订融资租赁合同，将设备租赁给企业使用并收取租赁费。
在这种模式下，由于融资租赁公司缴纳营业税而不是增值税，因此融资租赁公司取得设备供货商开具的增值税发票无任何用处。
同时，融资租赁公司向设备承租企业收取租赁费时（不能开具增值税发票，设备租赁企业支付租金后无法获得增值税抵扣），由于融资租赁公司缴纳营业税，设备租赁企业支付了租金也无法获得增值税抵扣。
融资租赁行业的应对策略为应对这个问题，中国外商投资企业协会租赁业委员会提出了通过融资性售后回租的方式来解决设备租赁企业的增值税进项税抵扣问题。
在这种商业模式下，承租企业直接和设备供货商签订合同，设备供货商将购置设备的增值税专用发票开给承租企业，但购置设备的款项先由融资租赁企业支付（注：为解决这种模式下承租企业增值税专用发票中购货方和付款方不一致带来的增值税进项税抵扣风险，融资租赁公司可通过以承租方名义开监管账户或其他提供担保的形式操作），然后，融资租赁公司和承租方签订设备回购协议，由于当时承租方购买设备的价款是由融资租赁公司垫付的，融资租赁公司形成了对承租方的一项债权，此时的设备回购环节正好进行债权的抵消，融资租赁公司实际不需要向承租方支付价款。
营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化
营改增前后房屋租赁税收优惠政策有啥变化近年来，中国政府致力于不断优化税收制度，以促进经济发展和提高民生福祉。
其中，房屋租赁税收优惠政策的变化备受关注。
自2016年营改增政策的实施以来，房屋租赁税收优惠政策经历了一系列变化和调整。
本文将对营改增前后的房屋租赁税收政策做详细解读。
营改增前，房屋租赁业纳税方式属于营业税，计算方式主要根据租赁的房屋面积和租赁周期，税率为5.6%。
租赁房地产纳税人需要按月或季度向税务局缴纳相关税款。
由于租赁房地产税率较高，对于房东和租客而言，经营成本相对较高，限制了住房租赁市场的发展。
然而，2016年中国实施了营改增政策，将原来的营业税制度改为增值税制度。
在营改增政策下，房屋租赁行业享受了一系列的税收优惠政策。
首先，房屋租赁业主体纳入到一般纳税人范围内，可以享受到增值税专用发票的开具权，并且可以进行增值税进项抵扣，减少了企业的负担成本。
其次，营改增政策还降低了房屋租赁行业的税率，普通住宅租赁税率从5.6%下调至3%。
这一政策变化使得房屋租赁市场更为活跃，租客有更多选择，同时也为房东提供了更多纳税便利。
除了降低税率，营改增政策还推出了进一步的优惠政策，以支持房屋租赁业的发展。
营改增政策规定，房屋租赁业纳税人可以自行选择申请按照增值税征收的政策实施。
如果选择按照增值税征收政策，租赁房地产纳税人需要确定纳税方式，可以采取简易计税方法和一般计税方法。
其中，简易计税方法适用于租金收入较低的房屋租赁企业，租金收入超过30万元的纳税人需采取一般计税方法。
此外，房屋租赁行业纳税人还可以根据自身经营情况利用差额征税政策，实现税款的减免。
随着时间的推移，营改增政策在房屋租赁税收优惠方面也进行了一定程度的调整。
2018年2月，国家税务总局发布了《关于延长部分房屋租赁纳税人适用简易计税方法期限的公告》，将原本2018年1月1日截止的使用简易计税方法的期限延长至2021年12月31日，为房屋租赁纳税人提供了更长的适用期限。
营改增房屋租赁合同
营改增房屋租赁合同
营改增是指将原来从事收入征税的营业税改为增值税的一项改革措施。
根据相关法律规定，营改增也适用于房屋租赁合同。
具体来说，营改增对房屋租赁业务的影响主要体现在增值税率和税务申报方面。
根据国家税务部门的规定，房屋租赁业务属于一般纳税人范围内的增值税纳税人，适用的税率为5%。
在签订房屋租赁合同时，双方需要明确增值税的税率，并在租金中包含相应的税款。
在税务申报方面，房屋租赁纳税人需要按照规定的时间和程序报送增值税申报表，申报相应的税款。
同时，纳税人还需要保存与房屋租赁业务相关的原始凭证和会计账簿等凭证材料，以备税务部门的审查和核对。
总的来说，营改增对房屋租赁合同主要影响增值税税率和税务申报方面。
租赁双方在签订合同时，应明确税率，并按照相关规定履行税务申报义务。
同时，纳税人还应注意保存相关税务凭证和材料。
具体操作事项可以咨询当地税务部门或专业税务服务机构。
全面“营改增”背景下租赁会计处理的问题及分析
全面“营改增”背景下租赁会计处理的问题及分析【摘要】在全面“营改增”背景下，租赁行业面临着会计处理方面的挑战。
本文从租赁会计处理存在的问题、营改增政策对租赁会计处理的影响、如何规范租赁会计处理、应对策略以及案例分析等方面展开讨论。
针对存在的问题，提出了建议规范租赁会计处理，推动行业健康发展。
结合实际案例，深入分析了影响和应对策略。
结论部分给出了全面“营改增”背景下租赁会计处理的建议，帮助租赁企业应对政策调整所带来的挑战。
通过本文的分析和建议，希望能为租赁行业在新政策下找到合适的会计处理方法，实现可持续发展。
【关键词】全面“营改增”背景，租赁会计处理，问题，影响，规范，应对策略，案例分析，建议。
1. 引言1.1 背景介绍传统的营业税制度下，企业只需按照固定的税率征收营业税，而在营改增政策下，企业需要根据不同的税率和税种来进行具体的会计处理，这增加了会计人员的工作量和工作难度。
营改增政策对租赁业务的税负结构和成本结构产生了重大影响，企业需要对租赁业务的会计处理进行全面的调整和改进。
营改增政策的实施对企业的财务状况和财务报告产生了一定的影响，需要企业及时调整其会计处理方式，以符合新政策的要求。
为了规范租赁业务的会计处理，提高企业的财务透明度和财务报告的真实性，有必要对租赁会计处理进行规范和标准化。
企业需要根据营改增政策的要求，制定相应的应对策略，确保租赁业务的会计处理能够顺利进行。
在此背景下，本文将就租赁会计处理存在的问题、营改增政策对租赁会计处理的影响、如何规范租赁会计处理、应对策略以及通过案例分析探讨全面“营改增”背景下租赁会计处理的建议。
2. 正文2.1 租赁会计处理存在的问题租赁合同的分类和识别问题。
根据现行会计准则，租赁合同需根据其是否转移资产的主要风险和回报来进行分类。
由于租赁合同形式繁多且变化多端，很多租赁合同的分类标准并不明确，导致在实际操作中存在一定的困扰和争议。
租赁付款的会计确认问题。
营改增案例分析——租赁业
有形动产租赁业
什么叫营改增？
改变对产品征收增值税、对服务征收营业税的方式，将产品和 服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税， 并且降低增值税税率。 其目的就是减少重复纳税，可以促使社会形成更好的良性循环， 有利于企业降低税负，“营改增”可以说是一项减税的政策。
结论:
总而言之，对经营性租赁企业，特别是进项税额比较多的企业来说，营改增不仅增加了 企业的税负水平，避免了重复征税，更增加了企业的利润。
融资租赁业（改革前后对比）
纳税人：
税改前融资租赁业为营业税纳税人；税改后为增值税纳税人，同样对融资租 赁企业分为一般纳税人和小规模纳税人，只不过和以前一般纳税人认定标准 不同的是，财税［2011］110号文件中规定申请为一般纳税人销售额标准是 提供应税服务的年销售额为500万
为什么要营改增
现行征收范围易造成对增值税的侵蚀：同样的项目缴纳的 税负不同；易造成增值税的偷漏税
营业税和增值税课税对象存在着交叉重复征收现象，加重 了营业税纳税人的负担 应税行为境内的判断易产生境外劳务重复征税
什么是租赁业？
租赁一直被人们认为是服务行业，其基本概念是有偿使用他人 物品。 即在约定的时间内，以支付租金的方式使用他人资产（场地、 房屋、物品、设备或设施、期权、股票等）。 现在一般将其分为：融资租赁和经营性租赁；
分析
税改前融资租赁企业相关税额计算如下： 每年应纳营业税=（840-587）/4*5%=3.1625（万元）
应纳城建税及教育附加=3.1625*7%+ 3.1625*3%= 0.31625（万元）
税改后融资租赁企业相关税额计算如下： 应纳增值税=840/1.17*17%-85=37.05（万元） 每年应纳增值税=37.05/4=9.2625（万元） 应纳城建税及教育附加=9.2625*7%+9.2625*3%=0.92625（元）
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2018年营改增政策专家解读营改增租赁业
政策解读
2018年营改增政策专家解读营改增租赁业政策解读
5月1日，营改增政策正式实施，这对于降低企业税负、促进服务业发展等具有重要意义。
有关“营改增”的实施办法公布，表明人力资源服务业正式纳入“营改增”，但人力资源行业里却是一片“哀声“。
对于人力资源服务企业而言，税负跟营改增前相比反而是有所增加的。
对此问题，笔者邀请到国内顶级税务专家陈启宣，专业解读营改增”对人力资源企业的税负影响：
问题一：人力资源服务业现在发展情况如何?
陈启宣：人力资源服务业发展越来越快，随着我国近年来用工需求的不断提升，人力资源服务行业面对的将是一个庞大的市场，目前国内共有将近5万家人力资源服务企业，除了传统的人力资源服务公司，还有51社保、金柚网，爱员工等是互联网人力资源服务公司。
问题二：“营改增”后对人力资源企业的税负有什么影响?
陈启宣：“营改增”政策的提出和实施使得大部分人力资源企业都出现了不同程度的流转税负增加情况，这不仅与我国人力资源服务业的稳定、健康和可持续发展息息相关，还对人力资源直接相关的上下游企业也有显著的影响。
主要有以下四点：
“营改增”前人力资源企业一般按5%缴纳营业税，“营改增”后按6%缴纳增值税，在无可抵扣进项税的情况下，税改后增值税的税负会大于税改前营业税的税负。
税负差1%，在有可抵扣进项税额的情况下，税改后增值税的税负会小于税改前营业税的税负，具体税负差取决于可抵扣的多少。
2.计税依据变化的影响
营业税为价内税，应纳税额等于营业收入乘以税率，增值税为价位税，“营改增”后需要将营业收入换算成不含税价计算应缴纳的增值税销项税额。
我们假设某人力资源企业“营改增”前年收入为A万元，应交营业税A*5%=0.05A(万元)。
实际税负5%，税改后年收入不变，增值税计价收入A除以(1+6%)=0.94A(万元)，在没有可抵扣进项税额的情况下，应交增值税0.94A*6%=0.0566A万元，实际税负 5.66%，名义税负差为6%-5%=1%，实际税负差为5.66%-5%=0.66%，在有可抵扣进项税额的情况下，税负差会更小。
也就是说价内税转为价外税在没有抵扣的情况下导致企业税负增加，名义上增加1%，实际增加0.66%。
3.可抵扣项目的影响
“营改增”后，因增值税的可抵扣性，购入固定资产的进项税可以抵扣，企业应积极、合理地取得增值税进项税发票，抵减销项税，减少企业的实际税负。
同时，税改后作为增值税纳税人，人力资源企业同样享受首次购进税控系统专用设备的全额抵扣，企业可凭借购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。
“营改增”前，其代收代垫金额，予以合理扣除计算营业税;“营改增”后，不能差额纳税，如若是小规模纳税人，不能抵扣进项税，其影响程度可想而知。
税改之前大多数人力资源企业也采用差额法纳税，对于可抵扣项目(如代收代付的工资社保公积金等)有明确的税局文件支持。
增值税下，其代收代垫金额是否可予以合理扣除，还是个未知数。
在无法取得可抵扣的增值税专用发票的前提下，如若税局不认可该部分成本能作为直接抵扣增值税计税依据，则整个行业的税负将大大增加。
问题三：人力资源行业如何应对“营改增”税负变化?
陈启宣：
1.成立工作小组分别开展工作
目前，一站式人力资源服务商城爱员工内部已开始建立相关的“营改增”小组，如政策收集讨论组：建立微信讨论群，主要跟进“营改增”过程中的政策变化;同时，必须收集客户的纳税人信息，区分增值税一般纳税人或小规模纳税人，以便开具相应的发票;供应商管理小组：供应商主要分为两类，一是同行(外包委托)，二是商品采购供应商，需了解供应商提供给本公司的发票类别，尽量选择能够提供增值税专用发票的供应商。
2.加强行业协会配合，加强与税局方面的沟通
有个现状，人力资源服务公司遇到问题没有统一的与监管部门对话的渠道，在此呼吁全国人力资源行业协会团结起来一起推动营改增差额纳税。
在行业“营改增”过程中，需要充分与税局进行沟通，包括通过企业自身、行业协会等多种渠道，爱员工正在跟中国劳动学会劳务派遣专委会积极沟通，拟组织人力资源公司与专委会座谈，只有得到税局的认可，才能合法合理的减少增
值税支出。
目前，爱员工从事人力资源服务行业多年，曾在广州、北京等人力资源服务行业发展领先的区域工作，积累了一定政府关系人脉，见证过行业协会为促进人力资源市场健康发展所做种种努力。
随着改革的推进，时间的推移，营改增的减税效应，会进一步显现，关于税负增加的反映，有望逐步减少。