国有土地二级市场交易涉税额暂估一览表

年土地增值税税率表

年土地增值税税率表2017年土地增值税税率表注:纳税人建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。

——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率:按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定,现就土地增值税若干征管问题明确如下:一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

广西壮族自治区地方税务局关于开展土地二级市场交易行为税收专项

广西壮族自治区地方税务局关于开展土地二级市场交易行为
税收专项检查的通告
【法规类别】税务检查
【发布部门】广西壮族自治区地方税务局
【发布日期】2009.10.13
【实施日期】2009.10.13
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
广西壮族自治区地方税务局关于开展土地二级市场交易行为税收专项检查的通告
为进一步加强我区土地二级市场交易行为的税收征收管理，整顿和规范税收秩序，强化税收征管、堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等税收法律法规规定，广西壮族自治区地方税务局决定在全区范围内对土地二级市场交易行为开展一次税收专项检查活动。

现将有关事项通告如下：
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土增清算合同暂估比例10%

土增清算合同暂估比例10%摘要：一、背景介绍二、土增清算合同暂估比例的具体情况三、暂估比例对房地产市场的影响四、各方对暂估比例的态度及建议五、总结正文：一、背景介绍随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算问题日益受到关注。

近日，有关部门提出了土增清算合同暂估比例为10%的政策，旨在对房地产市场的稳定和发展起到积极作用。

二、土增清算合同暂估比例的具体情况土地增值税清算合同暂估比例是指在房地产交易过程中，买卖双方在签订合同时，对土地增值税的预估比例。

根据最新政策，这一比例暂定为10%。

这意味着在房地产交易中，买卖双方需提前预留10%的土地增值税款，以备后续清算时支付。

三、暂估比例对房地产市场的影响1.稳定房价：土地增值税清算合同暂估比例的实施，有助于遏制房地产市场的过度投资和炒房行为，从而达到稳定房价的目的。

2.调整供求关系：暂估比例的实施将影响房地产市场的供求关系，使得市场上的房源供应更加充足，从而缓解房价上涨压力。

3.规范市场秩序：政策要求房地产交易双方在签订合同时明确土地增值税的暂估比例，有助于规范房地产市场秩序，遏制逃税等不合规行为。

四、各方对暂估比例的态度及建议1.开发商：部分开发商表示支持暂估比例政策，认为这有助于遏制过度投资和炒房行为，促进房地产市场的健康发展。

2.购房者：购房者对此政策反应不一，部分购房者担忧房价受到影响，但也有购房者认为政策有助于市场稳定，长远来看有益于购房者。

3.专家建议：专家建议政府应继续关注房地产市场动态，适时调整暂估比例等政策，以确保房地产市场的稳定和发展。

五、总结土地增值税清算合同暂估比例为10%的政策对房地产市场产生了积极的影响。

土增清算合同暂估比例10%

土增清算合同暂估比例10%摘要：1.土增清算合同的概念与重要性2.暂估比例的含义及其对合同的影响3.土增清算合同暂估比例的具体应用4.合同暂估比例的优缺点分析5.我国对土增清算合同暂估比例的监管政策正文：1.土增清算合同的概念与重要性土增清算合同是指在房地产开发过程中，因土地增值而需要进行的一种税收清算。

这种合同对于确保国家税收和房地产开发企业的合法利益具有重要意义。

在合同中，暂估比例是用于计算土地增值税的重要参数，对于合同双方具有重要影响。

2.暂估比例的含义及其对合同的影响暂估比例是指在合同签订时，双方根据土地的预计增值额和实际增值额之间的比例进行预估，以确定土地增值税的预缴金额。

暂估比例对于合同双方的权利和义务具有重要影响。

对于房地产开发企业而言，合理的暂估比例可以降低税收负担，提高项目利润；对于政府而言，合理的暂估比例可以确保税收收入，防止税收逃漏。

3.土增清算合同暂估比例的具体应用在土增清算合同中，暂估比例的具体应用主要体现在以下几个方面：首先，根据暂估比例计算土地增值税的预缴金额，确保税收的及时征收；其次，在土地增值税清算时，根据实际增值额与暂估比例进行调整，确保税收的准确计算；最后，暂估比例作为合同的重要条款，对于合同的履行和纠纷解决具有法律效力。

4.合同暂估比例的优缺点分析合同暂估比例具有一定的优点，如降低房地产开发企业的税收负担，提高项目利润；有利于政府对土地增值税的监管，防止税收逃漏。

然而，暂估比例也存在一定的缺点，如暂估比例的设定缺乏客观公正性，可能造成合同双方的利益失衡；在实际操作中，暂估比例的调整可能引发合同纠纷。

5.我国对土增清算合同暂估比例的监管政策为规范土增清算合同暂估比例的设定和调整，我国政府采取了一系列监管政策。

首先，明确规定了暂估比例的计算方法和调整范围，确保其合理性和科学性；其次，加强对土地增值税清算过程的监督检查，防止税收逃漏；最后，完善相关法律法规，为合同纠纷的解决提供法律依据。

二级市场办事指南

说明： 1、需提供的拟派代表的合同，合同期应为一年以上，社保证明为近半年内开具的；对于部分事业单位或行政机关的招标人，与本单位工作人员确实没有签订劳动人事合同和（或）缴纳社会保险的，应提交招标人（或其劳动人事部门）关于本单位与工作人员没有签订劳动人事合同和（或）缴纳社会保险，以及加盖招标人（或其劳动人事部门）和招标人纪检监察部门印章的证明拟派代表为本单位在职人员的书面材料（无法提供纪检监察部门印章的可盖党委章）。 2、资格预审评审能力证明材料：相关专业中级以上职称证书，其中，国家和本市重点建设项目以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或主导地位的项目，为相关专业高级以上职称证书；或招标人关于拟派代表具备相关专业高级水平并作为资格预审评审代表的书面报告。 3、总包单位作为招标人的，备案表应同时加盖总包单位及建设单位公章。
1、《工程建设项目货物招标投标办法》（七部委27号令） 2、《关于加强建设工程材料设备采购的招标投标管理的若干规定》京建法【2007】101号
第三条材料设备采购，属于国家和本市规定的招标范围，并同时符合下列规定条，必须依法进行招标：（一）单项合同估算价在100万元人民币以上或者单台重要设备估算价在30万元人民币以上的,或者单项合同估算价低于100万元人民币、单台重要设备估算价在30万元人民币以下，但项目总投资额在 3000万元人民币以上，全部或者部分使用政府投资或者国家融资的项目中政府投资或者国家融资金额在 100万元人民币以上的；（二）招标人对工程建设项目实行总承包招标时，未包括在总承包范围内的材料设备，或者招标人对工程建设项目实行总承包招标时，以暂估价形式包括在总承包范围内的材料设备；（三）属于本规定第六条规定的重要材料设备。第六条根据《北京市建设工程招标投标监督管理规定》规定，市建委确定以下重要材料、设备采购应当进行招标：重要设备包括电梯、配电设备（含电缆）、防火消防设备、锅炉暖通及空调设备、给排水设备、楼宇自动化设备。重要材料包括建筑门窗（幕墙）、建筑防水材料、建筑石材、建筑陶瓷、建筑涂料。建筑门窗（幕墙）、防水材料专业工程，已经过招标的，不再进行材料招标。

土地并购涉及三大税种如何计算

土地并购涉及三大税种如何计算第一章土地收并购都涉及到哪些税？一、股权转让环节股权转让环节有两种税：所得税和印花税。

印花税只是毛毛雨，大头是所得税。

1、股权转让环节的所得税2、印花税非上市公司的股权转让按协议约定总对价的万分之五计收，买方卖方都要交。

上市公司的股权转让按千分之一计收，卖方来交买方不用交。

投资人员在测算时是否考虑印花税，要看公司的要求。

有些公司算的比较细，有些则不考虑，都没有问题，因为相对于动则几亿十几亿的土地交易来说，万五的印花税不算什么。

二、项目开发环节项目开发环节可以分为三个阶段：（一）取得土地阶段1、契税契税=土地成交价*税率税率根据地区不同，一般是3%-5%2、印花税印花税税额=土地使用权出让合同金额×万分之五（同样，因为金额很小，有些公司测算不考虑）（二）建设阶段3、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额适用税额各个地区不同，比如有的是8元/平方米/年，有的是3元/平方米/年一般每年交两次，通常取得预售证后不再缴纳。

（同样，因为土地使用税金额不大，有些公司测算时不考虑，也不用了解的太细）4、印花税印花税税额=合同金额×万分之五（三）销售阶段5、增值税及附加6、土地增值税7、企业所得税5、6、7这三个都非常重要，计算比较复杂，我们计划下面几节一个个单独来说。

8、印花税印花税税额=销售合同金额×万分之五（因为印花税金额很小，有些公司测算时不考虑）第二章这些税的纳税主体是谁？也就是说是由谁交这些税。

首先印花税是签订合同的双方都要交，其余的税，大概原则我总结是：谁赚钱谁交具体画个图大家就明白了：股权转让环节，是原股东把项目公司卖给了新股东，原股东赚钱，所以股权转让环节的所得税纳税主体是原股东。

需要理解这个是因为，经常有人问，那项目公司的土地成本能不能抵扣股权转让环节的所得税呢？肯定是不能的！看图就很清楚了，股权转让环节赚钱的是原股东，这是股东层面的事，项目公司的土地成本是项目公司花的，这是项目公司层面的事。

长沙市土地交易涉及的税费一览表

长沙市土地交易涉及的税费一览表
2016年最新二手房交易税费明细与收费标准
1、个人所得税
支付方：卖方。

征收标准：个人所得税=房屋总价x 1%或差额x 20%
免征情况：房产证（契税完税发票）日期过5年且是家庭唯一住房
2、契税
支付方：买方。

征收标准：
①普通住宅、家庭的唯一住房，户型面积W 90平方米，契税为房款的1%;90平方米＜户型面积w 144平方米，契税税率为房款的1.5%;户型面积＞144 平方米，契税为房款的3%
②非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），契税为总房3%
免征情况：无
3、营业税
支付方：卖方。

征收标准：
①房产证未满2年，营业税为房款的5.6%。

②房产证满2年，面积大于144,要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;面积w 144免交。

免征情况：房产证满2年、面积w 144。

4、印花税
支付方：买卖双方。

计算方法：印花税=计税价格X 0.05%
征收标准：0.05%。

免征情况：个人销售或购买住房暂免征印花税。

5、土地增值税：
计算方法：应纳土地增值税额=计税价格X核定征收率。

征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%其他非住宅类房产为5% （城市不同标准有差异）
免征情况：个人销售住房暂免征收土地增值税
6、登记费
征收标准：个人住房登记每件80元（含土地使用权证工本费）;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

土地估价相关知识：税率和应纳税额的计算

5、税率和应纳税额的计算?⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50％的部分，税率为30％；（增值额/扣除项⽬≦50％）(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50％，未超过100％的部分，税率为40％；（ 50％﹤增值额/扣除项⽬≦100％）(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100％，未超过200％的部分，税率为50％；（ 100％﹤增值额/扣除项⽬≦200％）(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200％以上部分，税率为60％。

（增值额/扣除项⽬﹥200％）注：每级“增值额未超过扣除项⽬⾦额”的⽐例均包括本⽐例数。

应纳税额＝∑（每级距的⼟地增值额×适⽤税率）速算扣除法：为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适⽤税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算，速算公式如下：①⼟地增值额未超过扣除项⽬⾦额50％，应纳税额＝⼟地增值额X 30％；②⼟地增值额超过扣除项⽬⾦额50％，未超过100％的，应纳税额＝⼟地增值额X40％⼀扣除项⽬X5％；③⼟地增值额超过扣除项⽬⾦额100％，未超过200％的，应纳税额＝⼟地增值额X50％⼀扣除项⽬X15％；④⼟地增值额超过扣除项⽬⾦额200％的，应纳税额＝⼟地增值额X 60％⼀扣除项⽬⾦额X 35％计算时注意分步骤列式计算，第⼀步，确定应税收⼊；第⼆步，确定扣除项⽬；第三步，计算⼟地增值额；第四步，计算增值额占扣除项⽬⾦额的百分⽐，以便确定适⽤税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。

6、减税、免税下列情况免征⼟地增值税：(1)纳税⼈建造普通标准住宅出售，其⼟地增值额未超过扣除⾦额20％的；(2)因国家建设需要⽽被政府征⽤的房地产。

符合上述免税规定的单位和个⼈，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征⼟地增值税。

7、征收管理⼟地增值税的纳税⼈应于转让房地产合同签订之⽇起7⽇内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、⼟地使⽤权证书、⼟地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

土增清算合同暂估比例10%

土增清算合同暂估比例10%摘要：一、土增清算合同暂估比例10% 的背景和意义二、暂估比例对房地产行业的影响三、暂估比例对购房者的影响四、暂估比例对土地增值税政策的影响五、结论正文：土增清算合同暂估比例10% 是我国政府在房地产调控政策中的一项重要举措。

这一政策的实施旨在稳定房价、遏制投机炒房行为，保障广大购房者的合法权益。

一、土增清算合同暂估比例10% 的背景和意义近年来，我国房价上涨速度较快，尤其是一些热点城市，房价更是呈现出失控的态势。

为了抑制房价过快上涨，政府采取了一系列房地产调控政策，其中之一便是土地增值税清算合同暂估比例10%。

此举意味着，在土地增值税清算过程中，开发商需提前缴纳10% 的税款，以减少其资金运作空间，遏制过度投资。

二、暂估比例对房地产行业的影响土地增值税清算合同暂估比例10% 政策的实施，对房地产行业产生了一定的影响。

首先，这一政策限制了开发商的资金流，使得开发商在拿地、开发、销售等环节更加谨慎，有利于房地产市场的平稳发展。

其次，这一政策降低了开发商的投资收益预期，遏制了投机炒房行为。

三、暂估比例对购房者的影响对购房者来说，土地增值税清算合同暂估比例10% 政策有利于保障其合法权益。

一方面，政策遏制了房价过快上涨，降低了购房者的购房压力；另一方面，政策限制了开发商的资金流，使得开发商更加注重产品质量，提高了购房者的购房品质。

四、暂估比例对土地增值税政策的影响土地增值税清算合同暂估比例10% 政策的实施，使得土地增值税政策更加完善。

这一政策在一定程度上提高了土地增值税的征收效率，保证了政府的财政收入。

同时，这一政策也有助于房地产市场的平稳发展，有利于整个社会的稳定和繁荣。

综上所述，土地增值税清算合同暂估比例10% 政策的实施，对于稳定房价、遏制投机炒房行为、保障购房者权益等方面具有积极意义。

土增清算合同暂估比例10%

土增清算合同暂估比例10%（原创版）目录1.土增清算合同暂估比例 10% 的背景和含义2.土增清算合同暂估比例 10% 的具体操作流程3.土增清算合同暂估比例 10% 的影响和作用4.未来发展趋势和建议正文一、土增清算合同暂估比例 10% 的背景和含义在我国，土地增值税是一种重要的地方税收，对于调节土地市场、促进土地资源的合理利用具有重要作用。

近年来，随着我国城市化进程的加快，土地使用权出让金收入逐年增长，土地增值税清算工作也日益受到重视。

土增清算合同暂估比例 10% 是指在土地增值税清算过程中，税务部门根据房地产项目的销售情况和土地增值情况，暂时按照 10% 的比例进行清算，待项目全部销售完毕后再进行最终清算。

二、土增清算合同暂估比例 10% 的具体操作流程1.纳税人在土地增值税清算时，应按照规定向税务机关报送《土地增值税清算申报表》。

2.税务机关在收到申报表后，应进行审核，确定暂估比例，并通知纳税人。

3.纳税人在接到通知后，应按照暂估比例缴纳土地增值税。

4.项目全部销售完毕后，纳税人应向税务机关报送《土地增值税清算终结申报表》，申请办理土地增值税清算手续。

5.税务机关在收到终结申报表后，应进行审核，核实应纳税额，多退少补。

三、土增清算合同暂估比例 10% 的影响和作用1.对于纳税人而言，暂估比例的设定可以减轻其财务压力，有利于资金的流转和项目的顺利进行。

2.对于税务部门而言，暂估比例的设定可以提高土地增值税的清算效率，减少税收流失。

3.对于房地产市场而言，暂估比例的设定有利于稳定市场预期，促进房地产市场的健康发展。

四、未来发展趋势和建议1.完善土地增值税清算政策，逐步实现清算制度的科学化、规范化。

2.提高税务部门的工作效率，简化清算流程，减轻纳税人负担。

3.加强对纳税人的宣传和培训，提高纳税人的纳税意识和遵纳税法意识。

土地增值税测算表和项目成本利润预算表

（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*10% 或：＝利息十(取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本)x 5％
企业应严格区分借款利息资本化与费用化的界限，将完工之前发生记人开发成本，使其成为房地产开发费用(销售费用、管理费用和
地产开发企业加扣20％的扣除基数，从而大大增加扣除项目金，从税基和税率两个方面减轻税负，增加企业收益。在可能的情息的费用计入房地产开发成本，是扣除项目筹划的最佳选择。
13,661,014.63 524,321,863.05
85,473,961.41 37,275,574.85 20,882,280.66
0.00 78,686,121.53 157,372,243.06
6,170,833.26
684,846,983.76 147,427,064.82 377,850,634.50
房地产开发企业应严格区分借款的借款利息足额记人开发成本，使其财务费用)和房地产开发企业加扣20 额，降低增值额，从税基和税率两个况下企业应将利息的费用计入房地产
增值率
32
适用税率
33
速算扣除率
34
速算扣除额
35
土地增值税额
36
税后利润(开发费用*10%)
37
税负率%
38
公司负责人：
主管会计：
单位：甘肃常安置业有限责任公司
项目
行次
一、出售面积（㎡）
1
二、出售单价（元/㎡）
2
Hale Waihona Puke 三、含税销售收入(万元)3
四、不含税营业收入（万元）
4
1、已预交增值税款
5
6
四、扣除项目金额（万元）
7

厦门市土地增值税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适用)

厦门市土地增值税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适用)纳税人代码：填表时间：年月日注：本表一式三份、主管税务机关二份、受理后退还纳税人一份。

填表说明一、适用范围:本表适用于转让旧房及建筑物的纳税人，纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报本表。

二、土地增值税纳税申报表主要项目填表说明:(一)表头项目1、纳税人代码：按税务机关编排的代码填写。

2、项目名称：填写纳税人转让的房地产项目全称。

3、登记注册类型：根据税务登记证内容填写。

4、主管税务机关：按纳税人隶属的管征税务机关填写。

(二)表中项目本表的各主要项目内容，应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象，纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的,应分别填报。

1、表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人转让房地产所取得的全部收入额填写。

2、表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产所取得的货币形态的收入额填写。

3、表第3栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

4、表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)数额及按国家统一规定交纳的有关费用填写。

5、表第7栏“旧房及建筑物的评估价格”，是指根据<条例>和<细则>等有关规定，按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额，本栏由第8栏与第9栏相乘得出，如果本栏数额能够直接根据评估报告填报，则本表第8、9栏可以不必再填报。

6、表第8栏“旧房及建筑物的重置成本价”，是指按照<条例>和<细则>规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价。

7、表第9栏“成新度折扣率”，是指按照<条例>和<细则>规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的旧房及建筑物的新旧程度折扣率。

土地交易环节涉税综合表

营业税
5.00%
城市维护建设税教育费附加教育费附加（地方）堤围费出、转让方土地增值税
7%、5%、1% 3.00% 2.00% 0.10%
30%--5% 20.00%
企业所得税
25.00%
受让方
印花税契税
0.05% 3.00%
土地交易环节涉税综合表
交易双方税种税率计税基础
1、受让方支付给纳税人的全部货币、货物和其他经济利益为营业额，依5%税率计算缴纳营业税。 2、单位和个人销售或转让其受让的土地使用权,以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 3、单位和个人销售或转让抵债所得的土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。以实际缴纳的营业税税款为依据计算缴纳。其中莞城、东城、南城、万江的适用税率为 7%，其它各镇区的适用税率为5%。以实际缴纳的营业税税款为依据计算缴纳，教育费附加的征收率为3%。按实际缴纳的营业税税额的2％征收地方教育附加。按全部营业收入的千分之一计算缴纳，除汇总缴交的企业，及金融、保险、供电、电信、邮政等行业按实际营业（销售）收入缴交堤围防护费，其缴费金额不受50万元上限限制外，年应缴费超过50万元的，按50万元征收。 1、据实清算：按照《土地增值税清算管理规程》的有关要求，据实计算应缴纳的土地增值税额。 2、房地产企业核定征收：采用核定征收方式征收土地增值税的项目，普通住宅核定征收率为不低于5%；其他类型房地产（包括土地）核定征收率为不低于6%。 3、对除房地产开发企业以外的其它企业或个人（含个体工商户）转让房地产（包括土地，不含个人转让住房）取得的收入，无需预缴，直接征收土地增值税，对不能据实缴纳的按5%的核定征收率核定征收。产权转移书据（合同）所载金额（1）应纳税所得额＝每次收入额－财产原值－合理税费应纳税额＝应纳税所得额 ×20％（2）采取核定征收率的方法纳税：以全部营业收入分别依2%征收率计算缴纳。 1、账务健全、能正确计算应纳税所得额的业户采取查账计征办法纳税，法定税率为 25%，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税，国家重点扶持的高科技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。 2、账务不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定应税所得率的方法纳税：转让无形资产应税所得率为10%。产权转移书据（合同）所载金额成交价格（合同）

2020年度转让未开发的土地使用权土地增值税相关税款测算模板(Excel公式版)

1、转让土地使用权——来自一线税审数据2、分立土地使用权——增值税规定：营改增后转让土地使用权，区分营改增取得和1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权—2、转让2016年5月1日后取得的土地使用权—（1）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税；（2）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（3）纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。

——《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（1）现行政策对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定；（2）非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当按照以取得的全部款），按照9%计算增值税销项税额；（3）非房地产企业的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照——《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增（1）房地产开发企业中的一般纳税人，销售在2016年5月1日后取得的土地使用权上进行自行开发外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

【自行开发是指在依法取得土地使用权的土地即：房地产公司销售“自行开发”的房地产项目，在适用一般计税方法的情况下，考虑到受让土地价款不能取得增值税的土地价款可以抵减销售额。

（2）房地产开发企业中的一般纳税人，销售其2016年5月1日后取得的土地使用权未进行基础设施和房屋建设，即将受让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。

（3）房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，——《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家3、转让2016年5月1日后取得的土地使用权——房地产企业已开发项目，一般纳税人差额扣减土地价款9%计征，小规模 ——房地产企业未开发项目，一般纳税人全额9%计征，小规模纳税人全额3%#根据的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税——《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称财税〔2016；，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售率计算缴纳增值税。

有关出售国有土地的涉税问题

有关出售国有土地的涉税问题俱乐部会员提出如下问题:请问专家：我单位为国有工业企业，拟搬迁（不属于政府行为），现有土地拟出让，请问：出让土地要交那些税，出让金交多少。

谢谢。

尊敬的会员：您提出的问题专家解答如下:转让土地使用权按5.5%交营业税及附加、净收益要并入利润交企业所得税。

增值额要交土地增值税（增值额的30%-60%)，转让合同要交印花税（万分之五）。

需提供土地使用权转让发票(可到地税局申请代开发票)。

依据：营业税条例、企业所得税条例、土地增值税条例、印花税条例及发票管理办法单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。

参见财税[2003]16号。

土地增值税的计算：（1）计算增值额增值额=收入额－扣除项目金额（2）计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额（3）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率（4）依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。