上海碧云E项目研究报告-Umeng
【房地产】碧云中惠项目策划书
一、【房地产】碧云中惠项目策划书1、概述本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块。
本项目共为3栋楼，其中A楼为28层，B1、B2为19层，A、B均有2层裙楼。
项目于1994年动工，后因为种种缘故中断，最近重新启动，并依照市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。
本项目现差不多主体封顶，估量年底能够交付使用。
总建筑面积为84013.16平方米，设计停车位为258个，进展商将预留A楼26-28F，共三层，总计3300平方米，因此能够销售943套，面积59800平方米。
2、优势本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属于上海的经济密集区域，周边中外企业云集，大公司与品牌企业比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，区域内存在大量高收入青年白领与企业治理层人员，此类群体消费能力强、消费欲望高。
其次本项目周边没有类似的项目在运作，直到碧云社区内才有产权式商务酒店，因此是一个市场空白点。
第三是交通便利。
环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有3公里，与陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。
到浦东机场与虹桥机场均专门方便。
尽管没有轨道交通，然而具有一定的辐射能力。
第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右的楼盘差不多上能够形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松。
3、劣势本项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，因此其生活配套设施不是专门健全。
在周边差不多上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施。
其次由因此中断过的房产项目〔即为烂尾楼〕，中断过的项目对消费者所产生的不良印象始终阻碍到本项目的销售。
再那么本项目为商业用地，由于中断了将近十年，其产权使用期限仅余40年，那个问题对销售将有庞大的杀伤力。
典型楼盘研究碧云社区
100%
商业功能板块
商务贸易板块 生活居住板块
8.4%
25幢商办大楼，部分集 酒店、会务等商务功能为 一体，另有10家金融机构
54.2%
代表楼盘：晓园/云间绿大地 /维诗凯亚/品赏碧云 商业功能板块
文博教育板块
15.1%
中欧等高等院校3所，幼 儿园2所，小学中学4所
10.6%
家乐福/百安居/欧贝德/ 迪卡侬/红枫路休闲商业街
圈中还包括浦东外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区、张 江高科技园区。
占地面积：4，000，000M2 规划人口：35000户左右
公交配套：4条公交线路；2007年底通车的轨道交通
6号线经过
外高桥 保税区 金桥出口 加工区
碧云社区成功的引入复合化的城市功能形态 ，集完备的商业、商务、教育配套一身，在 浦东各大产业园之间开辟了一座宜居新市镇 ，从空间和时间上解决了产业园区就业人口 生活与工作的矛盾。
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区复合新市镇城市功能要素案例研究
基于1519片区周围三面被工业区围绕的现状，我们不得不考虑工业园区因素的影响。 我们研究了成熟工业园区配套新市镇城市功能要素的构成案例，可以对本片区的城市功能导入比例提供有价 值的参考。
金桥-碧云社区概况
区域特点：紧邻上海金桥出口加工区，20分钟车程
张江高科
浦东国际机场
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区配套新市镇城市功能要素配比研究
金桥-碧云社区功能配比
生活居住板块
100%
商务贸易板块
100%
0
100%
文博教育板块
我们通过大量的经典案例 研究，可以得出国际通行 的工业园区配套新市镇城 市功能的一般配比经验(以 建成使用功能设施的占地 面积计)： 生活居住：40-60% 商业娱乐：5-12% 文博教育：8-15% 商务配套：5-10% 其他：10%-25 %
区域开发成功案例——上海碧云国际社区只是分享
4、社区必须保持有相当的面积，用于广场、绿化带、社区 公园等特定用途的、任何居民都可以使用的开放空间
5、在社区内应该逐步建设生态建筑，以迎合国际人士热爱 自然、关注健康的趋势
上海碧云国际社区 区域分析
1.5周边环境
2.开发过程
2.1开发历程纪年表
发展 阶段
配套 开发
1997年
中国福利会幼 儿园、平和双 语学校、新金 桥大厦、银东 大厦
上海碧云国际社区 区域分析
1.4功能分区
住宅
住宅、 商业
家乐福、 建材超市、
绿地、 商业街
住宅
G1 G2
1、社区均需综合设置 ，必须将住宅、商店、学校、公共设 施等社区居民生活中不可缺少的各项设施和活动场所形成 多功能的综合体；
2、将尽可能多的设施安排在相互可以轻松步行抵达的范围 之内
3、社区内必须有商业活动、居民服务、文化活动、旅游活 动能集中进行的场所
01
文化 层面
02
生态 环境 层面
03
3.区域价值
发展优势：
上海碧云国际社区 区域分析
G1 G2 G3
规划
整个社区的占地面积占地约4平 方公里。 正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国 际社区由城市道路划分成18个地块 ，小组团规划
城区功能
整个社区的占地面积占地约4平方公里。作为浦东、金桥涉 外商务区生活配套的多功能开放型的涉外 高级住宅区， 一般只租不售，在售楼盘中以投资型物业为主
在区域价值得到认可后，建成一个自 然协调、具有创意和特色、绿化和环 境优美、适合境外人士居住、社会功 能齐全的现代生活示范区
2.2配套设施
2.2.1主要写字楼、学校配套布置在区域的交通干道旁，利于区域外客户交通，
区域开发成功案例-上海碧云国际社区
随着新兴产业的崛起和传统产业的转型升级，将吸引更多 高层次人才和创新创业团队入驻碧云国际社区，推动区域 经济发展。
消费升级
随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，将促进碧云 国际社区的商业配套和服务升级，满足高端消费需求。
可持续发展
绿色建筑
推广绿色建筑和节能技术，提高社区的能源利用 效率和环境质量，减少对自然资源的消耗。
国际化氛围
通过引进世界各地的外籍 人士，打造国际化氛围， 提供多元文化交流平台。
定制化服务
提供定制化的居住、商务、 休闲等服务，满足高端客 户的需求。
规划策略
生态优先
注重生态环境保护，合理 规划绿地、水系等自然资 源，营造宜居环境。
配套设施完善
规划完善的教育、医疗、 商业等配套设施，满足居 民日常生活需求。
生态保护
加强生态环境保护，提高绿化覆盖率，保护和恢 复生态系统，实现人与自然和谐共生。
资源循环利用
推行资源循环利用和垃圾分类，减少废弃物排放， 促进循环经济发展。
社区文化塑造
多元文化融合
尊重和包容不同文化背景的居民，促进多元文化的交流与融合， 形成独特的社区文化氛围。
艺术文化活动
举办各类艺术、文化活动，提升社区文化品位，丰富居民的精神生 活。
周边设施完善，包括国际学校、医疗机构、购物中心等，满 足外籍人士的生活需求。
政策支持
上海市政府出台了一系列针对外籍人 士的政策，如签证、居留、购房等， 为外籍人士提供便利。
浦东新区政府对碧云国际社区的开发 给予了税收优惠、资金扶持等政策支 持，促进了社区的发展。
品牌效应
碧云国际社区由知名开发商开发，品 牌知名度高，吸引了众多外籍人士和 跨国企业入驻。
上海环贸iapm广场调研
沿街效果图
项目概况
iapm商场的定位“高端潮流”“时尚高 端”，“高端潮流+夜行消费”为该商业特 色。 该商业犹如一枚炸弹投入淮海路商业街，使 各大商家重新审慎自己的定位
甲方简介
新鸿基地产发展有限公司，是一 家在香港交易所上市的地产公司，于 1972年上市，为香港最大地产发展商 之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。 本集团拥有雇员超过37,000名，拥有从事买地、规划、 建筑、工程及物业管理的专业人才，有利控制成本之 余，亦同时确保物业质素符合最高标准。
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商 机无限好，历来是各大商家的必争之地） 4
外立面
屋顶绿化
屋顶休闲广场
室外交通
室内设计
室内设计
室内设计
商场内部色调以白色为主，搭配暖色灯光
室内设计
垂直交通
室内设计
L4
卫生间
地下车库
地下车库防火分区和喷 淋设施
宏观区位
微观区位
项目区位
本项目地处陕西南路与淮海 中路交口，位于上海传统的核心 商业区。周边有巴黎春天、百盛， 以及众多高档写字楼，是上海高 档商业圈。此次环贸iapm的加入 对周边商家压力巨大，导致巴黎 春天将大部分自持经营转为出租， 百盛进行开业十多年来首次停业 装修，可见环贸给周边带来的影 响力之大
启示
2013年迄今为止业界最关注的十大购 物中心考察报告和亮点分析，包含杭州西 溪印象城、上海K11、成都新世纪环球中心、 上海iapm、无锡恒隆广场、尚嘉中心、杭 州银泰城等等。对比发现，餐饮、景观、 体验已经成为新开业项目的吸客法宝；它 们既能提高客流量和社会关注度，又能带 动销售的提升。
大型居住区-碧云、联洋分析2013.09
案例总结
一个成熟并发展良好的大型居住区的成功有着多种因素的影响，但是总结关键的几
点： 一、良好的发展基础，产业的支撑
二、交通区位的优势
三、合理完善的规划设计： 1、尽可能把商业街和配套分散布置在可步行范围内； 2、兴建形式多样的公共休闲空间，营造一种国际生活方式； 3、建立多层次的商业形式：区域商业中心、专业商业街和社区商业街；
名副其实的 GREEN CITY
过去20多年人们发现舒适居住环境的最大秘密就是步行 环境。
步行空间
美丽街景
联洋国际社区
社区概况
联洋社区位于浦东文化行政中心区，面对140万平方米的世纪公园， 是上海全新概念的中央生活区。规划面积2平方公里,建筑面积250 万平方米.居住人口6-7万,辐射人口20万。地铁二号线对社区都作为 卖点和主要市政配套。
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际 社区卙地总面积 约4平方公里， 由“生活服务区” 和“办公核心区” 所组成。具有 “小联合国”之 称，目前已集聚 了来自世界60多 个国家和地区近 1000余户外籍人 士家庭，外籍人 士家庭比例卙 90%左右。 通过多样性 的建筑形态、多 极化的道路体系 以及标志性的公 共建筑，聚合成 碧云国际社区的 整体氛围。
核心区域
华山医院
浦东妇幼保健医院
中欧国际工商学院 碧云别墅南区
项目组成
项目名称 碧云花园I期 碧云花园II期 碧云 核心 区 碧云别墅（1-3期） 信和花园 碧云国际社区‧晓园 金桥爱建园 中天碧云苑
派欧云计算（上海）有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告派欧云计算（上海）有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:派欧云计算（上海）有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分派欧云计算（上海）有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业科技推广和应用服务业-其他科技推广服务业资质增值税一般纳税人产品服务二类增值电信业务；第一类增值电信业务。
（1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
上海保集E智谷考察报告
保集E智谷实地考察报告考察日期：2020年9月29日星期二1、业主情况保集控股集团成立于1996年，总部设在上海，拥有40多家全资子公司的集团企业。
保集深耕上海，聚焦长三角区域，以地产开发、文旅康养、智能科技、国际贸易、金融投资等为一体，已进入21个城市，累计已计开发60多个项目。
其中，产业投资着力发展智能科技和休旅康两大明星产业。
智能科技围绕产业孵化、产业投资和产业服务，打造智能科技产业生态圈，在打通产学研、做实孵化器、海外收并购和与龙头企业创新合作等方面科学布局，与上海大学、华东师范大学、上海工程技术大学、上海航天工业集团和中科院上海技术物理研究所联合发起成立“上海创科智能制造研究院”，打造成为智能科技产业智库以及国家级孵化平台和海外技术与国内市场需求对接的纽带。
保集e智谷己被批准为上海市生产性服务业功能区、中国产业互联网实践区、院士专家服务中心。
2、区位交通保集e智谷此处宝山上海机器人产业园内（富联二路99号），位于上海1号线和7号线之间，距离1号线宝安公路站约2km、友谊西路站1km。
距人民广场直线距离约20公里，距上海虹桥机场约35公里，附近公交线路有172路、552路、811路、宝山29路等。
保集e智谷车程20公里车程35公里3、基本情况土地成交公开信息暂时查询不到地块招拍挂信息。
根据《保集控股集团2018年公开发行公司债券》显示，土地来源为出让，权证登记建筑面积67100.65㎡（一期地块一部分），用途为工业用地（104地块）。
2013年10月顾臻实业与万家共赢合作，发布一对多专项资产管理计划，此计划发行规模1.3亿，用于上海市宝山区富联二路99号项目开发建设。
在风险控制层面，顾臻实业将上海市宝山区顾村镇富联二路99号项目工业用地（地处规划建设中的上海月杨工业园区机器人产业园核心区，总面积20万平方米（约300亩）抵押给万家共赢资产管理有限公司。
土地成交价21136.6万元。
上海保集(集团)有限公司将顾臻实业51%股权质押给万家共赢资管。
上海浦东金桥国际商业广场案例深度研究分析报告
金桥国际商业广场 建筑规划-外部交通
金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点
金桥国际商业广场
建筑规划-平层交通
人车分流： 本案四周均设有出入口，并且车流与人流出 入口分开设置，有效地避免了人车冲突；
通畅回路： 倒L型的本案实现了1-8座的通畅回路，得到 良好回流，但9-12座由于位置关系与另几座 互动不佳。
上海浦东金桥国际商业广场案例深度研究分析报告
浦东首个开放式商业广场
•金桥国际商业广场
金桥国际在规划上强调的是生态公园，从效果图来看，不但商圈与社区浑然一体，而且 购物中心有公园，公园即为购物中心，11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿 地间楼宇有序排列，这样的排布不仅是大宁国际广场的“Ｖ2．0版”而且在目前沪上的 商业广场中也是独一无二的。
金桥国际商业广场
定位策略
总体定位：一站式服务的社区商业中心 形象定位：舒适、时尚、高雅 主题定位：花园里的商场、商场里的花园 客群定位：白领阶层、小白领 档次定位：中高档 概念定位：
金桥国际商业广场
区域环境——地理位置
杨浦区
军工路隧 道
杨浦大 桥
9.1公 里
翔殷路隧 道
金桥国 际
浦东新区
13.7公 里
金桥国际商业广场
区域环境——消费层级
周边环境显示 出这是一个社 区型、宜居型 的区域，消费 层级偏中上水 平
金桥国际商业广场
区域环境——消费层级
项目位于主干道张杨路金 桥路的交汇处，毗邻大量 住宅区，周边只有一个主 打儿童项目的申银万国配 套。
金桥国际商业广场
建筑规划-外立面设计
金桥项目建筑外立面及形 态简洁明快，符合项目年 轻时尚的定位。
碧云国际社区案例分享PPT
03
严格筛选供应商，确保产品和服务质量，同时与优质供应商建
立长期合作关系，降低成本和风险。
未来发展规划与拓展方向
深耕现有市场
继续深耕现有高端租赁市场， 提升品牌影响力和市场份额。
拓展新市场领域
积极拓展新的市场领域，如长 租公寓、智能家居等，以满足 不断升级的市场需求。
创新业务模式
探索创新业务模式，如资产证券化、 轻资产运营等，以实现更高效的资 本运作和更灵活的市场拓展。
碧云国际社区案例分享
contents
目录
• 碧云国际社区概述 • 住宅产品解析 • 商业模式探讨 • 运营管理实践分享 • 品牌影响力提升举措 • 总结反思与未来展望
01 碧云国际社区概述
地理位置与区域特色
地理位置
碧云国际社区位于上海市浦东新 区，紧邻张江高科技园区和金桥 出口加工区，交通便利，地理位 置优越。
加强与国际先进社区的交流与合作，引进国际先进理念和技术，提 升品牌国际影响力。
06 总结反思与未来展望
项目成功关键因素剖析
独特的国际化定位
碧云国际社区以国际化为特色，吸引 了众多外籍人士和高端人群，提升了 项目的知名度和影响力。
完善的配套设施
社区内拥有丰富的商业、教育、文化 等配套设施，为居民提供了便捷、高 品质的生活环境。
功能布局合理
各功能区域划分明确，动 静分离，确保居住舒适度。
高得房率
通过精细化设计，提高得 房率，让购房者物超所值。
装修风格与材质选择
现代简约风格
采用简约而不简单的设计 理念，打造时尚、前卫的 居住空间。
高端材质运用
选用环保、耐用的装修材 料，注重细节处理，提升 居住品质。
定制化装修方案
对标分析报告(绿地“杨行”联排别墅项目)
对标分析报告（对标绿地集团）日期2015年4月一、项目基本情况简述本次对标分析报告为同行业先进标杆企业的横向对标分析。
选取的标杆企业样本为绿地集团在上海的小联排别墅项目，对标范围为第三科目建安工程。
该项目为位于上海宝山区杨行镇，根据产品类别、建设区域和建设时间的三个原则。
我司对标选取的样本为上海“澜湾”二期联体别墅和金华“蓝郡”三期联体别墅。
但对标分析时，也不可避免的有产品定位不同产生成本差异的原因。
根据建设区域对标应一致原则，结构工程比较样本为上海“澜湾”二期联体别墅与绿地的“上海杨行”小联排。
1.保集上海“澜湾”二期联体别墅：1)项目地处：上海市浦东新区2)别墅总建筑面积 21424.05 ㎡,地上总建筑面积 12252.11 ㎡，地下总建筑面积 9171.94 ㎡。
3)联体别墅为剪力墙结构，为三、四、五、七联拼，均为大户型，单套面积约375-461m2（小套地上220m2、地下155m2；大套地上260m2，地下200m2）；4)联体别墅为地上3层，地下一层：地下储藏室层高5.05米，地上一层3.6米,二、三层3.3米。
5)别墅于 2013年 3 月开工(桩基开工)，至 2015 年 12 月即将竣工；2. 保集浙江蓝郡三期联体别墅：1)项目地处：浙江金华市2)别墅总建筑面积 50394 ㎡,地上总建筑面积 35857 ㎡，地下总建筑面积 14538㎡。
3)联体别墅为剪力墙结构，为双、四、六联拼，除双拼为大户型，其他均为中型户型，单套面积约350m2（地上244m2，地下105m2）；4)联体别墅为地上三层、半地下一层：地下室层高2.8米(地下辅房层高2.19米)，下沉式庭院4米，地上一层3.3（4.2）米,二层层高3米,三层层高4.55米(3米以上用户自吊顶)。
5)项目于 2010 年 2 月开工，至 2011年12 月竣工；3. 对标绿地集团上海“杨行8拼”小联排别墅：1) 项目地处：上海市宝山区2) 建筑面积 1104.84 ㎡,地上总建筑面积 774.44 ㎡，地下建筑面积 330.4 ㎡。
上海市南汇区惠南镇华钜御庭研究报告
南汇区惠南镇华钜御庭项目（原新凤凰城二期）研究报告2007年11月目录前言 (3)第1章项目概况 (3)第2章市场分析 (5)第3章项目具体分析 (15)第4章设计方案 (20)第5章市政配套、环境保护与节能 (26)第6章项目法人及其经营管理 (27)第7章项目实施进度 (27)第8章投资估算及财务效益分析 (29)第9章结论和建议 (32)附表：财务效益分析表表1 销售收入预测表表2损益表表3现金流量表前言为了推进21世纪人与居住环境的和谐配合，建设社会主义新农村和新郊区，依照南汇区政府对惠南新城的规划，上海颐和置业有限公司拟对“华钜御庭”项目地块（原新凤凰城项目二期）进行开发，建设商品住宅项目。
我公司受上海颐和置业有限公司的委托，遵循上述文件和有关规定，依据各项基础资料和项目法人提供的设计方案，经过综合的调查研究和分析测算，编制《南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告》。
第1章项目概况1.1 项目法人本项目由上海颐和置业有限公司开发经营。
住所：南汇区康桥镇康桥东路1号430室法定代表人：卫福才注册资本：2000万企业类型：有限责任公司（国内合资）注册号：310225000260509经营范围：房地产开发；建筑装潢材料，销售。
（涉及行政许可的凭许可证经营）项目法人营业执照和房地产开发企业暂定资质证书参见附件。
1.2 项目概况1.2.1项目名称南汇区惠南镇“华钜御庭”，即原新凤凰城项目二期。
（本项目是在原新凤凰城项目未开发用地基础上的全新后续开发）。
1.2.2建设地点和建设内容华钜御庭项目地块属于南汇的惠南新城东城区，具体位置为南汇区惠南镇拱极路以北，拱北路以南，靖海路以东，分布于新川南奉公路两侧，总用地面积为76230平方米（以实测为准）。
拱极路是惠南镇东西走向的主干道，靖海路是惠南镇南北走向的主干道，新川南奉公路是规划中的一条南北走向的干道。
本工程东侧紧邻南汇大学城，人文、绿化环境优越。
根据惠南新城整体规划，拱北路以北规划有大面积的住宅积聚区，本工程北侧近期将有300多亩的住宅用地出让，未来项目所在区域的居住密度较高，有利于形成聚集的宜居、商圈氛围。
2020年(项目管理)策源上海市东航顾戴路项目定位报告
（项目管理）策源上海市东航顾戴路项目定位报告目录1．项目地块自身状况分析 (5)1.1 交通条件 (5)1.2周边综合配套 (7)2．办公物业市场分析 (11)2.1上海办公物业市场分析 (11)2.2区域办公物业市场分析 (12)3．工业物业市场分析 (21)3.1上海工业物业市场分析 (21)3.2区域工业物业市场分析 (32)3.3典型案例 (42)4．市场部分建议 (46)5．项目SWOT分析 (49)5.1.项目优势 (49)5.2.项目劣势 (49)5.3 项目机会 (50)5.4 项目风险 (50)6．产品的适应性分析 (51)6.1市场可参考办公物业类型分析 (51)6.2大型企业商务花园（总部基地）物业类型适应度评判 (54)6.3中小型企业商务花园物业类型适应度评判 (61)6.4市场可参考工业物业分析 (64)6.5中型企业工业园物业类型的适应度评判 (65)6.6 中小企业创业园物业类型的适应度评判 (69)7．项目的定位方向建议 (73)8．项目的整体规划建议 (75)8.1中型企业工业园的建筑规划 (75)8.2中型企业创业园的建筑规划 (78)8.3 商务花园的建筑规划 (79)前言本案土地性质为工业用地，但也不排除将其性质转为综合用地，在本次报告的市场分析中，对项目周边的市场情况进行了综合分析，明确其产品定位不适合商业定位方向。
再针对有参考价值的都市型工业园、经济开发区内的标准厂房及各种不同类型的厂房，与工业区相关的低密度办公等分别做了详细的市场分析，显示出市场上有对这几类物业类型的潜在需求。
在此基础上，产品定位部分针对办公和厂房这两个方向，从产品类别的分析、对地块适应度分析、各产品定位对发展商自身条件的要求、各产品类别的建筑规划等多方面进行分析，为发展商确定最终适应市场又适应其运作的产品定位提供支撑点，保证项目的成功开发。
第一部分市场分析1．项目地块自身状况分析本案项目位于中春路、顾戴路交叉口的东南角。
海上海项目提案报告案例
上实海上海项目提案报告策源商办事业部·市场研究部二00四年六月前言市场篇1、项目市场分析1.1项目立地条件分析1.1.1.项目概况用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年规划指标：规划总用地面积：平方米总建筑面积：232797平方米住宅总建筑面积：89710平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米商业街总建筑面积：16000平方米综合容积率：,绿化率：%地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。
飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅 大连路沿线商铺1.1.2. 项目周边环境分析周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。
项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。
项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。
周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。
同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。
但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。
周边商业生活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。
沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。
其他的小马路上有一些便利店和面包房等。
整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。
同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。
因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。
小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。
上海浦东碧云国际社区商业功能策划报告
上海浦东碧云国际社区商业功能策划报告上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。
二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。
三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90(转载于: 在点网:上海浦东碧云国际社区商业功能策划报告)％左右。
全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。
据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。
另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。
社区建设中的特色项目探究——以上海碧云国际社区为例
社区建设中的特色项目探究——以上海碧云国际社区为例碧云社区（碧云国际社区）是由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设的，是迄今中国上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区。
碧云社区是上海新规划布置的涉外社区，该社区通过城市道路分割，可以分成十八个小地块，总计占地面积为4平方公里，与世纪公园相邻，社区内部生态环境稳定，绿植数量多。
一、碧云社区建设模式碧云社区在设计初期即已提出“智慧社区”的概念，早在2010年金桥镇政府通过长期分析和实地调研，形成与碧云社区有关管理规划，对该社区未来发展走出长期调研。
2010年9月，制定碧云社区长效建设目标，突出安全性、便利性特点，强调需提升社区居民舒适性，通过统筹社区资源、创设愉悦环境等途径，充分提升社区居民幸福感，引入智慧型社区概念，为社区可持续发展带来积极影响。
2010年，金桥镇政府与区领导、物联网机构、国外物联网研究人士、泽阳科技等进行研讨，提出需在当地打造出智慧型社区，同时积极调研国内现有智慧城市、智慧社区以及智慧办公楼的设计开发情况，共同打造以物联网技术为核心技术的资源开发企业，即泽阳职能科技公司，这也有助于金桥镇结合社会资源，全力打造智慧社区，并在碧云社区建设中开始实践。
2010年12月，碧云社区建设项目开始启动，随后该智慧社区的设计和处理方案得到工信部批准，这也是我国第一个由工信部认可的现代化智慧社区方案。
金桥镇在长期反复调查研究之后，形成整体项目建设方案，其中强调以当地民众实际需要为导向，从市场化角度出发打造独立的智慧社区。
从整体角度而言，碧云社区也是浦东新区全面推动智慧城市建设的主要内容。
碧云社区建设项目整体规划建设时间为5年，其中共可以分成3个时期：其中，首个时期为2010年底至次年5月，第二个时期为2011年6月至2013年5月，第三个时期为2013年6月至2015年5月。
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2.1 地缘宠群社会特征画像 2.2 地缘宠群唱业特性描摹
3 唱业定位
4 创新唱业模式研究
第 14 页
2.1 地缘客群社会特征画像
· 人口觃模及分布 · 人口特征 · 经济特征 · 心理特征 · 媒体浏觅特征
第 15 页
人口规模及分布
• 5公里半徂宠群总量估算
数据来源贩物中心丌再是销售渠道， 而是品牌形象展示渠道、推介渠道和体验 场所；因此，贩物中心要吃的丌是流通环 节产生的利润，而是要拿走一部分品牌附 加值方面的利润。
从Shopping Center到Life style Center的转变
• 体验是Lifestyle Center的核心要 义，朋务是体验的基础。
上海碧云E项目研究报告
案例提供单位： 微瑞思创
目录
1 大数据的发现 2 大数据唱圈分枂 3 唱业定位 4 创新唱业模式研究
第2页
消费考去哪儿了？
• 近年来，传统零售唱和丌少贩物中心正面临窘境 • 人流量下陈、销售业绩难有起色、成交率低迷 • 最核心癿问题是消费考去哪儿了？
第3页
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势
发现三：支付多元化趋势
25%
39%
25%
11%
可选择性
33%
价格因素
22%
现金 储蓄卡 信用卡 支付宝
27%
18% 移劢支付
送货上门
消费支付方式
线上下单原因
上班时间
18%
午休时间
21%
晚上下班后
61%
线上下单时间
第7页
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势
发现四：贩物社交化趋势
自己
13% 49% 13%
全国移劢端网贩消费总额 9297.1亿
数据来源：国家统计局
竞争戓术
促销戓 品牌戓
竞争戓术
亏联网+
体验戓 文化戓 网络戓
第4页
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势 发现一：50%客户来自于距离贩物中心5KM的范围内
不目标贩物中心的距离
22% 2KM
30% 3KM
选取上海20家典型贩物中心，对消费进行描摹
• 主题空间是体验癿载体。“绿 色”、“生态”、“艺术”、“环 保”，成为贩物中心癿主题词。
经营重心的转变
• 宠群才是核心资产，经营考要学会排斥 一部分宠群才能更好朋务亍目标宠群。
• 营造目标宠群癿第三生活空间，实现特 定宠流沉淀。
返是从一个传统售卖考，到一个生活斱式提供考癿形态跨越。
目录
1 大数据癿发现
买鞋
买衣朋
第 11 页
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势
发现八：时尚、体验型贩物中心更受强承租能力商家青睐
各商场关注点分析
侨福芳草地
上海K11
上海正大广场
品牌品类
• 新锐贩物中心可以吸引更多承
价格
租能力强癿二线轻奢品牌、设
计师原创品牌及部分品牌癿旗
舰店及概忛店
• 新锐唱场主题明确，宠群辐射
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势 发现六：信息多元化不生活化
最常用的线上社交工具
20% 微博 微信 46%
29% QQ 5% 其他
最主要的信息获取方式
43%
15%
21%
21%
社交媒体 门户论坛 电视广播 户外及平媒
最关注的信息类型
文艺 22%
美食 31%
电影 19%
娱乐 28%
第 10 页
3KM 约504419人
3-5KM 约543982人
人口规模及分布
• 顷目潜在宠群总量估算
数据来源1877736人
公交车1小时 约12909042人
第 17 页
人口规模及分布
• 5公里半徂内居住人口工作区域分布
金桥工业区 外高桥 张江高科 陆家嘴 浦东新区其他区域 黄浦区 杨浦区 徐汇区 上海其他地区
发现五：社交多元化、常态化、场景化、虚拟化
4%
明星聚集的
14%
人群相似的
16%
热闹的
3次/月 4次/月
34%
风格独特
32%
安静的
1次/月 2-3次/月
每天 0%
10% 20% 30% 40% 50%
选择社交环境的主要考量
社交约会频次
中午, 4%
下班后, 27%
假期, 28%
周末, 41%
社交时间
第9页
环境
轨迹广，对品牌唱来说丌仁是
销售渠道，更是品牌推广渠道
餐饮
活劢展览 娱乐配套
公益性展觅 粉丝见面会
音乐会 电影展 签售会 品牌活劢 艺术展
上海正大广场 上海K11 侨福芳草地
第 12 页
大数据发现的商业消费的趋势对于贩物中心定位的启示：
商业地产的发展迎来“拐点”——三大转变
消费模式的转变
• 体验已经超越了单纯癿贩物，成为消费考 癿核心需求;
4% 5% [值] 6%
15%
19% 10%
13.50%
23%
样本量： 72591人。
18
数据来源：新浪微博，淘宝指数。
人口特征
• 顷目5公里半徂宠群性别/年龄
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
研究背景：随着亏联网+对唱业零售模式癿冲击，人们癿传统消费习惯已然发生重大改变
2010年
3.0% 0.9%
全国社会消费品零售总额 156998亿
全国网贩消费总额 4610亿
全国移劢端网贩消费总额 41亿
2014年
10.7% 33.2%
全国社会消费品零售总额 262394亿
全国网贩消费总额 28000亿
家人
朊友
情侣
25%
逛街伴侣选择
多人同行是主要的贩物方式
展觅, 5%
38%
派对, 6%
其他, 8%
24%
餐厅, 29%
19%
19% 户外, 13%
咖啡馆, 18%
电影院, 21%
职业
兴趣 价值观念 年龄
社交圈的主要考量
兴趣爱好和价值观念
社交地点的选择
餐厅、电影院、咖啡馆是主要选择
第8页
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势
48% ≥5KM
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势 发现二：消费多元化不品质化是大趋势
消费癿品类比重
43%
18%
39%
休闲娱乐 餐饮 零售
选择去贩物中心消费的原因
注重品质
35%
朋务
23%
社交
22%
一站式贩物
20%
涉电零售品牌，线上线下贩买份额相当
51%
47%
线下实体
线上
3% 其他
第6页
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势
大数据发现的上海商业消费有价值的数据及趋势
发现七：时尚、体验型贩物中心更受客户青睐
各商场消费形式提及度对比
侨福芳草地
上海k11
上海正大广场
吃饭
• 新锐唱场更多癿是体验形社交业 态，例如餐饮、休闲娱乐、展觅
• 传统唱场因品类齐全、折扣力度大 等因素百货零售业态更受欢迎
儿童乐园 买化妆品
看电影 看展览