物业前介--社区商业配套
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商业 配套
对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。
餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），同时此类功能用房建议在小区 下风口，周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。 空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位 设计不宜离住户太近，以避免噪音影响。 商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、视野 宽阔、便于吸引行人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰， 在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。
北京万科金阳公寓社区底商案例
北侧围墙，阻挡商业人流进入商业街区
大树树冠遮挡商业店招
北京万科金阳公寓社区底商与住区安防改进案例
地产销售和物业对商业公寓安防的不同考虑
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称
物业建议
商业区域垃圾桶应选择封闭式脚踏垃圾桶，餐饮区应适当增加垃圾桶设计数量，要考 虑商业所产生垃圾的特性，要便于中转和清运。 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式 管理，尽量避免与小区道路相通。 在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间，且应考虑公共清洁用取水点的设计。 熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时，由于其面积大防水不容易做好，且海水腐蚀 性强，时间长容易发生渗水，因此最好不要设置在地库的上方。 商铺采取连廊设计时，其店招位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人 商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表位置。 商业配套设计一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。 如必须设计中央空调的，其安装位置要充分考虑到噪音对居民的影响。
小区配套商业（街）安防设施防盗问题
1、配套商业街的特点 2、配套商业的定位 3、小区商业的附属设施 隔油池、烟尘净化 4、周边商业环境的调研
5、商业街安防设施与防盗问题
6、商业、商户物业费构成的依据 7、配套商业与居住业主的合理分隔 8、配套商业的对外停车泊位的设计
物业商业街安防设施防盗问题
新技术解决方案
车辆路线图 行人路线 车行出入道闸 商业入口 住宅入口
公寓与商业地面停车分割与管理问题
商业停车位
住宅车位
物业从安全管理角度对商业和住宅安防的改进措施
新增围栏
新增围栏 新增围栏
改进商业与公寓间人流动线
金阳公寓 1#楼西侧道路 宽度为6米，增 设道闸二个 （采用捷顺品 牌带栅栏）， 道闸两侧均用 铁质围栏与1# 楼及外围墙相 连接（围栏长 度为25米）。
店面、玻璃门安全防护
探测器
A
店面 开关按钮
B
探测区域
解决商业店面安全防范隐患：
在布防状态下具语音提示功能，起到威慑作用 商业经营时撤防，不营业时布防 室内设布、撤防开关按钮，店主可以随自己意愿操作 较少误报率，有效防范商业街深夜时被盗案件
物业公司在社区商业配套中关注点
商业类型 选址 组成物业 底商+裙楼 + 组成纯商业建筑 + 会所中高层酒店 物业范围 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 + 商务 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 主要方便居民就 近购买生活必需 品，为居民提供 必要的生活服务 功能 服务层次 辐射范围
商业街峰谷平/预付费电表设置问题
商业水、电费的计算是一项较难处理的工作，尤其是电费的计算，收费方法和收费标准的
确定是重中之重，在商业租户入驻之前应确定收费方法和收费标准，并让商业租户其认可。商 铺的用电主要由独立表计部分和公摊部分组成，公摊部分又包括建筑物外部广告及泛光照明、 公共区域照明、电梯、空调、损耗几大部分。只有让商业租户认可公摊部分的合理性，才能顺
商业 配套
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称 物业建议
商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围，对外开放，形成商 业集中管理区域，有利于开放式管理。
建议设计在小区下风向位置，以防止商家厨房油烟等对小区居民的影响，增加噪声逆向传播 坡地的小区商业应考虑居民上坡空手，下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围，可减轻经营压力提高出租率。 商铺内的污水管铺设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建 议适当加大管径及加大坡度。
社区 商业中心
人流高度 集中区域
高
社区及周边 辐射区域
社区 商业街
人流相对 集中区域
底商 + 裙楼 + 组成纯商业建筑
较高
一般为单位 社区
社区 底商
社区 主要入口
利用楼盘底层或 低层作为商业用 房
低
服务人口一 般在5000人左 右，商业服 务网点在5个 以上
北京金阳公寓在商业与住宅安防中曾存在的问题
利地完成水电费收取工作。
商业应采用预付费峰谷平电表消除物 业电费差价问题
物业公司对社区配套商业能源计量要求
系统特点：
1、水、电、气表一卡通，三表共用一卡的预付费系统 2、采用先进的射频技术，不需要接触，更加安全 3、智能电话语音查询系统
4、丰富的统计报表功能，工作流程清晰直观
5、防窃电、窃水/气设计，异常条件自动关闭功能
2013年8月
物 业 前 期 介 入 和 接 管 验 收
如 何 做 好
社区底商设置
社区配套底商
1、物业公司前期介入时，首先关注的是园区封闭； 2、实际操作中，往往关注了围墙、出入口设计，但忽略了园区周边的商铺； 3、地产公司为保证商业销售，往往考虑内外通透，即可方便对外经营，又可对内经营； 4、上述问题因为介入深度不够、交圈不足导致商业因素被忽略； 5、因为上述的忽略，导致后期变更风险、成本极高。
社区配套底商案例
天津某项目北苑，经过多次沟通 讨论，出入口、围墙、消防通道实现 了封闭，然而之后发现项目东侧25号 楼和24号楼首层底商区内区外可通行， 涉及20余户底商，之前在围绕园区封 闭的沟通和努力付之东流。 随后，为弥补原有的失误，地产
公司物业公司做出了巨大努力，改变
了商铺设计，保证了园区的封闭。 此案例，提示我们在园区封闭的介入 中不能忽略商业设计。
商业 配套
对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。
餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），同时此类功能用房建议在小区 下风口，周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。 空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位 设计不宜离住户太近，以避免噪音影响。 商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、视野 宽阔、便于吸引行人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰， 在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。
北京万科金阳公寓社区底商案例
北侧围墙，阻挡商业人流进入商业街区
大树树冠遮挡商业店招
北京万科金阳公寓社区底商与住区安防改进案例
地产销售和物业对商业公寓安防的不同考虑
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称
物业建议
商业区域垃圾桶应选择封闭式脚踏垃圾桶，餐饮区应适当增加垃圾桶设计数量，要考 虑商业所产生垃圾的特性，要便于中转和清运。 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式 管理，尽量避免与小区道路相通。 在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间，且应考虑公共清洁用取水点的设计。 熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时，由于其面积大防水不容易做好，且海水腐蚀 性强，时间长容易发生渗水，因此最好不要设置在地库的上方。 商铺采取连廊设计时，其店招位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人 商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表位置。 商业配套设计一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。 如必须设计中央空调的，其安装位置要充分考虑到噪音对居民的影响。
小区配套商业（街）安防设施防盗问题
1、配套商业街的特点 2、配套商业的定位 3、小区商业的附属设施 隔油池、烟尘净化 4、周边商业环境的调研
5、商业街安防设施与防盗问题
6、商业、商户物业费构成的依据 7、配套商业与居住业主的合理分隔 8、配套商业的对外停车泊位的设计
物业商业街安防设施防盗问题
新技术解决方案
车辆路线图 行人路线 车行出入道闸 商业入口 住宅入口
公寓与商业地面停车分割与管理问题
商业停车位
住宅车位
物业从安全管理角度对商业和住宅安防的改进措施
新增围栏
新增围栏 新增围栏
改进商业与公寓间人流动线
金阳公寓 1#楼西侧道路 宽度为6米，增 设道闸二个 （采用捷顺品 牌带栅栏）， 道闸两侧均用 铁质围栏与1# 楼及外围墙相 连接（围栏长 度为25米）。
店面、玻璃门安全防护
探测器
A
店面 开关按钮
B
探测区域
解决商业店面安全防范隐患：
在布防状态下具语音提示功能，起到威慑作用 商业经营时撤防，不营业时布防 室内设布、撤防开关按钮，店主可以随自己意愿操作 较少误报率，有效防范商业街深夜时被盗案件
物业公司在社区商业配套中关注点
商业类型 选址 组成物业 底商+裙楼 + 组成纯商业建筑 + 会所中高层酒店 物业范围 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 + 商务 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 主要方便居民就 近购买生活必需 品，为居民提供 必要的生活服务 功能 服务层次 辐射范围
商业街峰谷平/预付费电表设置问题
商业水、电费的计算是一项较难处理的工作，尤其是电费的计算，收费方法和收费标准的
确定是重中之重，在商业租户入驻之前应确定收费方法和收费标准，并让商业租户其认可。商 铺的用电主要由独立表计部分和公摊部分组成，公摊部分又包括建筑物外部广告及泛光照明、 公共区域照明、电梯、空调、损耗几大部分。只有让商业租户认可公摊部分的合理性，才能顺
商业 配套
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称 物业建议
商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围，对外开放，形成商 业集中管理区域，有利于开放式管理。
建议设计在小区下风向位置，以防止商家厨房油烟等对小区居民的影响，增加噪声逆向传播 坡地的小区商业应考虑居民上坡空手，下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围，可减轻经营压力提高出租率。 商铺内的污水管铺设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建 议适当加大管径及加大坡度。
社区 商业中心
人流高度 集中区域
高
社区及周边 辐射区域
社区 商业街
人流相对 集中区域
底商 + 裙楼 + 组成纯商业建筑
较高
一般为单位 社区
社区 底商
社区 主要入口
利用楼盘底层或 低层作为商业用 房
低
服务人口一 般在5000人左 右，商业服 务网点在5个 以上
北京金阳公寓在商业与住宅安防中曾存在的问题
利地完成水电费收取工作。
商业应采用预付费峰谷平电表消除物 业电费差价问题
物业公司对社区配套商业能源计量要求
系统特点：
1、水、电、气表一卡通，三表共用一卡的预付费系统 2、采用先进的射频技术，不需要接触，更加安全 3、智能电话语音查询系统
4、丰富的统计报表功能，工作流程清晰直观
5、防窃电、窃水/气设计，异常条件自动关闭功能
2013年8月
物 业 前 期 介 入 和 接 管 验 收
如 何 做 好
社区底商设置
社区配套底商
1、物业公司前期介入时，首先关注的是园区封闭； 2、实际操作中，往往关注了围墙、出入口设计，但忽略了园区周边的商铺； 3、地产公司为保证商业销售，往往考虑内外通透，即可方便对外经营，又可对内经营； 4、上述问题因为介入深度不够、交圈不足导致商业因素被忽略； 5、因为上述的忽略，导致后期变更风险、成本极高。
社区配套底商案例
天津某项目北苑，经过多次沟通 讨论，出入口、围墙、消防通道实现 了封闭，然而之后发现项目东侧25号 楼和24号楼首层底商区内区外可通行， 涉及20余户底商，之前在围绕园区封 闭的沟通和努力付之东流。 随后，为弥补原有的失误，地产
公司物业公司做出了巨大努力，改变
了商铺设计，保证了园区的封闭。 此案例，提示我们在园区封闭的介入 中不能忽略商业设计。