对城市住宅小区停车位相关法律问题的探究_张春普

2009年第2期(总第217期)学术论坛

A C A D E M I C　F O R U M

N O.2,2009

(C u m u l a t i v e l y N O.217)

对城市住宅小区停车位相关法律问题的探究

张春普,程莉娜

[摘　要]城市住宅小区停车位依据不同标准而分类不同,其归属有别。国外与我国台湾地区、澳门行政区相关立法不尽相同,我国内地大中城市规范不一,学者观点多样,全国缺乏统一立法。明确车位归属,利于停车费收取和公共车位的分配。

[关键词]小区停车位;车位归属;停车场

[作者简介]张春普,天津商业大学法学院,副教授,硕士生导师;程莉娜,天津商业大学05级双学位本科生,天津　300134

[中图分类号]F294;D F417 [文献标识码]A [文章编号]1004-4434(2009)02-0171-05

近年来,商品房住宅小区停车位颇具争议,不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间对于有关停车位的产权归属和停车费等问题的纷争不断,各方利害关系当事人各执一端,所引发的社会问题值得关注。

一、住宅小区停车位的种类及其归属现状

(一)按是否依法律强制规定为标准

小区的停车位划分为法定停车位、自行停车位及奖励增设停车位三种。法定停车位,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。另外两种是法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位[1]。

(二)按小区停车位的建造形态为标准

1.立体停车位。立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。该停车位可以办理房地产权登记(含转移登记),具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。

2.地面停车位。该停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在住宅小区地面上直接设置的停车设施,一般以划线分割方式标明[2](P104)。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。

3.首层架空层停车位。该停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。

4.地下停车位。该停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,即该停车

[基金项目]本文系国家社科基金项目《城市住宅小区法律研究》的阶段性成果(08B F X02108-6)

171 DOI:10.16524/j.45-1002.2009.02.020

位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”原则,转移登记时,其不能取得房地产权证,其权利依附于计算容积率的房屋建筑物[3](P400)。该停车位的产权归属于该幢楼房的全体业主。但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积计算建筑容积率,可以拥有独立的产权。

5.楼房屋顶平台停车位。该停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不普及,但随着停车位的日益紧张,这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台归属问题,也是颇有争议。有人认为屋顶平台应当归建筑物全体区分所有人共有;也有人认为其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围,而且对屋顶平台的利用更多是利用它的空间,而该空间显然不仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。

二、国外有关车位归属的立法例

(一)日本和新加坡的相关规定

日本将所有建筑物所附设的停车场分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成:另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是,对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56年(公元1981年)6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位,从此,日本裁判实务就根据最高法院的判决的指导,以结构的独立性和利用的独立性此两要件来判断车库的归属[2](P170)。而日本学界认为,由于建筑物一层或地下部分之容积率不记入建筑物总面积,最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由欠充分,故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

新加坡政策规定:购买组屋或共管公寓里的一套住房,住户就自然能拥有至少一个停车位。在新加坡这个面积狭小且人口密度很高的城市国家里,基本上不存在停车难的问题,这得益于新加坡政府高度重视停车基础设施的规划与建设,以及行之有效的管理措施。在组屋或共管公寓里,外面停放的汽车很少,绝大部分汽车都停在地下或多层停车场里。组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房,为大部分新加坡人的住所;共管公寓是新加坡个人拥有单户产权的,整个物业由统一物业公司管理的集合型社区。因为新加坡的政策是有车必有位。购买了组屋或共管公寓里的一套住房,住户就自然拥有至少一个停车位。如果暂时没有车子,那也没有关系,车位仍给住户保留者,直到其有了车子,每月支付一笔少量租金即可[4]。

由上看出,日本对屋内停车场的归属在法律界和学界存在争议;而新加坡对停车位的明确政策及有效管理,减少了住户在停车位问题上的纠纷。

(二)德国和法国的相关规定

德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”,并能够独自让与、设定负担。因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用[5](P24、25)。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。

法国新公寓的建造者负有一项法定义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。于屋外设置必要停车场空间而无基地时,建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度,也必须设置停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。高层建筑物与基地内的停车场被视为不同的不动产。因而,业主以外的其他人也可以购买基地内之停车场。在业主未购置汽车或支付不起停车场购置费而导致停车位剩余时,可由开发公司出售给外部人[6](P81)。可见,车库的性质不应当是共用部分。

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