房地产培训教程课件
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长三角各城市现状 上海：房价高点，限购，限价，限贷。
南通：除江苏籍客户，贷款普遍困难。 南京：限购限贷。房价高点。 杭州：限购限贷。 苏州：限购限贷。 无锡：限价，限量。 常州：基本不限，无库存。 镇江：不限购不限贷，有一定库存。 湖州：不限购，贷款困难。库存不多。 嘉兴：限购二套，贷款困难，库存量小。 绍兴：不限购不限贷，库存量大。 宁波：不限购（环线外）不限贷，库存量大。 从上述地区情况分析，长三角分销下一步可功方向最为合适的城市为镇江，绍兴和宁波。 镇江：价格洼地，经济有活力，外来人口多，升值空间大。南京限购且价高，外溢客户首选地区。离上海较远，基本不在上海客户考虑范围内。 绍兴：价格不贵，历史文化底蕴深厚，经济活力强，外来人口多。杭州限购，外溢客户多。若杭州地产总代进入，杭州外溢客户主要考虑城市。与上海客户抢市场， 杭州将完胜。 宁波：国家副省级城市，经济活力不亚于杭州，外来人口众多，离杭州较远，几乎可以忽略杭州市场。上海客户因利得势，会选择舍近求远投资宁波。而宁波境内余 姚，慈溪离上海最近，首先会受到上海客户的追捧。但余姚，慈溪可能会合并成余慈市，目前大兴土木，改造交通。道路状况普遍不好，影响城市形象甚至可能影响 客户投资信心。位于余姚和宁波交界处的三七市镇由于是我国首个机器人科技小镇，交通便利，轨交规划合理，外来人口引进机制健全等将会成为投资热土。
2、每一座城市它的发展程度不一样，房价自然有高有低。我们很多人认为，房价的高低和 经济，人口，配套，交通有关系，但都不全面。未来房价的走势，我们只看外来人口。理 论上，一座城市只要超过15%的外来人口，就具备房地产的升值。
3、地域是wk.baidu.com究每一座城市的人文，研究他们的住房需求和投资心态。
房地产的价值来源
上海
●我们为什么舍近求远打外地市场？ ●上海的房价依然具备巨大空间。我们为什么推不动！ ●现在上海可打地产？ ●酒店式公寓是否适合投资？ ●上海的商业地产可投资什么？ ●我们需要给客户分析什么？
了解产品
再烂的项目都有10个以上卖点。
梳理卖点，编写一段让自己都动心的话。
拓客方式-电销
●电销
电话销售成本低，见效快。但为什么我们打电 话经常被客户骂？大家想想，你接到10086的 业务员给你电话，你为什么不骂？工作性质一 样。是不是就是因为我们说话的口气和人家不 一样，推荐产品也不如人家专业？ 1.了解项目，编辑说辞，注意语气语调。 2.掌握说辞关键点。 2-1.编写30个字左右的说辞。 2-2.一口气说完。 2-3.包含三个项目卖点。
业务员心态调整（心态好，一切才好）
★改变思想，爱工作，才会有工作（在游戏中寻求工作的乐趣） 我们大家都有手机，工作之余，有可能会使用摇一摇功能，有时候熬夜到深夜，没 有老大给我们定指标，也没有钱可以赚，甚至还会亏很多钱，但我们乐此不疲。说 明，快乐和挣钱多少没有关系。只要乐在其中，哪怕亏钱也是兴高采烈。 所以，我们不能抱怨工作，一个工作不可能适应所有的人（永远的28定律），如果 抱怨就请放弃，也许，房地产行业真的不适合你。
主要拓客方式-网络
●网络 不拘一格，关注社会民生，累计社会靓词。
1.掌握任性关注靓词，编写耳目一新的标题 人之初，性本恶，大慈大悲和性是人类永不落伍 的关注内容。把这些字眼融进标题，通过标题吸 引客户，起到推荐的作用。
房地产这份工作的价值：
★房地产这份工作的价值： 目前，全世界最赚钱的行业就是金融，IT和房地产 全世界所有的富翁80%以上来自于这三种行业。 金融是行业之母，必须具备很强的专业知识和操作技能。 IT和金融一样，甚至还需要时间的累计和技术的不断全面提升。 以上两项，请问在座的哪位能够具备？ 房地产销售门槛较低，甚至只要具备初中文化就可以从事。回首身边的同行，哪个 从事三年以上没房没车？ 我们来自于全国的五湖四海，带着梦想来到上海，不求大富大贵，但求改变自己， 甚至于改变一个家族的命运，说白了，有房有车就是改变的开始。那我们还有什么 理由拒绝这样的行业？又有什么理由不努力？
★如何寻求快乐 如果我们把每一个电话都看着是约炮或搞基的对象，每一次带看都是见网友的过程， 你觉得快乐吗？
★快乐----从思想转变开始！
长三角房地产发展的未来走势
◎想了解房地产的未来走势，你就必须了解每座城市的外来人口，地方政策。因为房地产 行业中有两大不可控因素：国家（地方）政策和地域 1、房地产的价格受到国家（地方）政策影响很大。不少人认为，国家已经控制不住我国的 房价。其实不然，国家只是不想控制房价的过快增长。我国37.6%的GDP是由房地产及连带 产业所做的贡献，国家没有理由扼杀这样一个健康且有活力的产业。
★住房------又称为商品房，说白了就是商品。任何商品在于流通。不流通就无法体现它的价值。房 地产也不例外。
★每一座城市的本地人口再多，都在政府供应范围之内。因为有数据可查，可以有力保障，否则， 就会激起民愤，他就乌纱不保。
★一座城市如果来了外来人口，不在政府的供应范围之内，争夺生存资源（衣食住行是人身的最 基本四大需求），房价升值就开始了，外来人口越多，升值的空间和速度就越快。。。
★房地产的价值来源：换手率 而决定换手率多寡的一定是外来人口。所以，一座城市的房价升 值只看外来人口就够了。
★注意：房地产价格不等于价值
众所周知，房地产是国家命脉，经济支柱。长三角地产分销去化能力强，对房地产行业发展起到了不可或缺的贡献。但市场瞬息万变。从2016-04开始，上海客户 在分销的引导下走向周边市场。很多地方的房价在一年内翻了一番，个别地区翻了两倍。随着时间的推移和各地的库存去化越来越少。各地银行政策开始收紧。很多 定位不准的地产分销公司开始进入秋天。 目前，长三角地区市场分析：
房地产实战培训
目录：
1.业务员心态调整（心态好，一切才好） 2.长三角房地产发展的未来走势。 3.房地产价值分享（全新思想，耳目一新） 4.分销主要拓客方式（还可以这样做）
电销 网络 驻守，派单 社区活动 微信推广 其他 5.如何邀约？ 6.带看中应注意什么？ 7.回程（煮熟的鸭子������ 为什么会飞了？） 8.项目介绍和卖点梳理。
南通：除江苏籍客户，贷款普遍困难。 南京：限购限贷。房价高点。 杭州：限购限贷。 苏州：限购限贷。 无锡：限价，限量。 常州：基本不限，无库存。 镇江：不限购不限贷，有一定库存。 湖州：不限购，贷款困难。库存不多。 嘉兴：限购二套，贷款困难，库存量小。 绍兴：不限购不限贷，库存量大。 宁波：不限购（环线外）不限贷，库存量大。 从上述地区情况分析，长三角分销下一步可功方向最为合适的城市为镇江，绍兴和宁波。 镇江：价格洼地，经济有活力，外来人口多，升值空间大。南京限购且价高，外溢客户首选地区。离上海较远，基本不在上海客户考虑范围内。 绍兴：价格不贵，历史文化底蕴深厚，经济活力强，外来人口多。杭州限购，外溢客户多。若杭州地产总代进入，杭州外溢客户主要考虑城市。与上海客户抢市场， 杭州将完胜。 宁波：国家副省级城市，经济活力不亚于杭州，外来人口众多，离杭州较远，几乎可以忽略杭州市场。上海客户因利得势，会选择舍近求远投资宁波。而宁波境内余 姚，慈溪离上海最近，首先会受到上海客户的追捧。但余姚，慈溪可能会合并成余慈市，目前大兴土木，改造交通。道路状况普遍不好，影响城市形象甚至可能影响 客户投资信心。位于余姚和宁波交界处的三七市镇由于是我国首个机器人科技小镇，交通便利，轨交规划合理，外来人口引进机制健全等将会成为投资热土。
2、每一座城市它的发展程度不一样，房价自然有高有低。我们很多人认为，房价的高低和 经济，人口，配套，交通有关系，但都不全面。未来房价的走势，我们只看外来人口。理 论上，一座城市只要超过15%的外来人口，就具备房地产的升值。
3、地域是wk.baidu.com究每一座城市的人文，研究他们的住房需求和投资心态。
房地产的价值来源
上海
●我们为什么舍近求远打外地市场？ ●上海的房价依然具备巨大空间。我们为什么推不动！ ●现在上海可打地产？ ●酒店式公寓是否适合投资？ ●上海的商业地产可投资什么？ ●我们需要给客户分析什么？
了解产品
再烂的项目都有10个以上卖点。
梳理卖点，编写一段让自己都动心的话。
拓客方式-电销
●电销
电话销售成本低，见效快。但为什么我们打电 话经常被客户骂？大家想想，你接到10086的 业务员给你电话，你为什么不骂？工作性质一 样。是不是就是因为我们说话的口气和人家不 一样，推荐产品也不如人家专业？ 1.了解项目，编辑说辞，注意语气语调。 2.掌握说辞关键点。 2-1.编写30个字左右的说辞。 2-2.一口气说完。 2-3.包含三个项目卖点。
业务员心态调整（心态好，一切才好）
★改变思想，爱工作，才会有工作（在游戏中寻求工作的乐趣） 我们大家都有手机，工作之余，有可能会使用摇一摇功能，有时候熬夜到深夜，没 有老大给我们定指标，也没有钱可以赚，甚至还会亏很多钱，但我们乐此不疲。说 明，快乐和挣钱多少没有关系。只要乐在其中，哪怕亏钱也是兴高采烈。 所以，我们不能抱怨工作，一个工作不可能适应所有的人（永远的28定律），如果 抱怨就请放弃，也许，房地产行业真的不适合你。
主要拓客方式-网络
●网络 不拘一格，关注社会民生，累计社会靓词。
1.掌握任性关注靓词，编写耳目一新的标题 人之初，性本恶，大慈大悲和性是人类永不落伍 的关注内容。把这些字眼融进标题，通过标题吸 引客户，起到推荐的作用。
房地产这份工作的价值：
★房地产这份工作的价值： 目前，全世界最赚钱的行业就是金融，IT和房地产 全世界所有的富翁80%以上来自于这三种行业。 金融是行业之母，必须具备很强的专业知识和操作技能。 IT和金融一样，甚至还需要时间的累计和技术的不断全面提升。 以上两项，请问在座的哪位能够具备？ 房地产销售门槛较低，甚至只要具备初中文化就可以从事。回首身边的同行，哪个 从事三年以上没房没车？ 我们来自于全国的五湖四海，带着梦想来到上海，不求大富大贵，但求改变自己， 甚至于改变一个家族的命运，说白了，有房有车就是改变的开始。那我们还有什么 理由拒绝这样的行业？又有什么理由不努力？
★如何寻求快乐 如果我们把每一个电话都看着是约炮或搞基的对象，每一次带看都是见网友的过程， 你觉得快乐吗？
★快乐----从思想转变开始！
长三角房地产发展的未来走势
◎想了解房地产的未来走势，你就必须了解每座城市的外来人口，地方政策。因为房地产 行业中有两大不可控因素：国家（地方）政策和地域 1、房地产的价格受到国家（地方）政策影响很大。不少人认为，国家已经控制不住我国的 房价。其实不然，国家只是不想控制房价的过快增长。我国37.6%的GDP是由房地产及连带 产业所做的贡献，国家没有理由扼杀这样一个健康且有活力的产业。
★住房------又称为商品房，说白了就是商品。任何商品在于流通。不流通就无法体现它的价值。房 地产也不例外。
★每一座城市的本地人口再多，都在政府供应范围之内。因为有数据可查，可以有力保障，否则， 就会激起民愤，他就乌纱不保。
★一座城市如果来了外来人口，不在政府的供应范围之内，争夺生存资源（衣食住行是人身的最 基本四大需求），房价升值就开始了，外来人口越多，升值的空间和速度就越快。。。
★房地产的价值来源：换手率 而决定换手率多寡的一定是外来人口。所以，一座城市的房价升 值只看外来人口就够了。
★注意：房地产价格不等于价值
众所周知，房地产是国家命脉，经济支柱。长三角地产分销去化能力强，对房地产行业发展起到了不可或缺的贡献。但市场瞬息万变。从2016-04开始，上海客户 在分销的引导下走向周边市场。很多地方的房价在一年内翻了一番，个别地区翻了两倍。随着时间的推移和各地的库存去化越来越少。各地银行政策开始收紧。很多 定位不准的地产分销公司开始进入秋天。 目前，长三角地区市场分析：
房地产实战培训
目录：
1.业务员心态调整（心态好，一切才好） 2.长三角房地产发展的未来走势。 3.房地产价值分享（全新思想，耳目一新） 4.分销主要拓客方式（还可以这样做）
电销 网络 驻守，派单 社区活动 微信推广 其他 5.如何邀约？ 6.带看中应注意什么？ 7.回程（煮熟的鸭子������ 为什么会飞了？） 8.项目介绍和卖点梳理。