商行变现能力分析

变现能力分析报告

抵押权人在估价时点为实现抵押权将以抵押房地产变现，这时因房地产类型不同、市场风险的转移、使用年期发生变化、剩余年限长短情况及处置抵押房地产的短期性、强制性、变现能力差异及处置费用等原因将形成抵押物的市场变现风险。

一、通用性、独立使用性、可分割转让性、变现时间分析：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

估价对象作为商业房地产，建筑面积及价值较大，宜采取拍卖的变现方式。

1、估价对象的通用性

所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。影响房地产通用性有以下若干方面：

（1）用途的专业化

用途越专业化的房地产，使用的X围越窄，通用性越差。本次评估估价对象为商业房地产，较纯住宅和办公类房地产通用性较差。本项目为委托方面向市场的开发项目，位于麓谷版块，通用性一般。

（2）结构与房屋质量

估价对象为钢混结构的商业房地产，其空间布局合理，功能分区明确。

（3）区位

估价对象处于区级商圈辐射X围，商业繁华度较好，人口密度一般，居住环境佳，配套程度高，交通便捷。

综上所述，估价对象通用性一般。

2、独立使用性或可分割转让性

所谓独立使用性，是指是否单独具备完整的使用功能。

所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来转让。

估价对象进出通道及配套设施、设备均能单独使用，独立使用性较强，估价对象功能设计标准为商业用房设计，分割转让对经济效益影响不大。

3、可实现的价格与评估的市场价值的总差异程度

根据估价对象特点分析，其变现方式宜采用拍卖的处置形式。因不良信息使估价对象受到购买群体的心理排斥、评估结论所设定的公开市场前提与现实市场实际情况存在一定差异、变现压力对销售者正常销售的影响、不完全履行续建责任的潜在风险提高，并且在变现时间较短的情况下，估价对象在转换为现金的过程中由于数量、价值量较大等因素的影响，必然导致在估价时点可实现的价格低于评估的市场价值，一般情况下，差异幅度不超过20%。

4、变现的时间

估价对象通用性一般，但未发现明显瑕疵，预计估价对象在正常市场条件下变现需要约6个月至1年。

（1）估价对象权属状况、登记状况及出让金缴纳情况：

补充事项：无

（2）变现相关预计费用

（3）变现费用一览表

（4）变现价值确定：

补充事项：无

（5）预计变现能力等级及预计可实现变现时间

（说明:预计可实现变现时间为半年内的，预计变现能力等级为一级；6～12个月的，为二级；1～2年的，为三级，变现所得无法达到贷款金额的，为四级；无法变现，为五级）

（6）评估师对该抵押物评估、办理及变现过程风险提示：

①是否有房地拆分评估及抵押情况：

本次评估采用市场比较法及收益法进行房地合一评估，土地使用权类型商业，估价对象的实勘用途和设计用途一致。估价对象于估价时点未办理抵押登记手续。

②优先受偿情况提示：

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

A、土地出让金

根据委托方提供的国有土地使用证，估价对象土地使用权类型出让地，估价对象已交清了土地出让金。

B、已抵押担保数额

经在估价时点查询获悉，估价对象未设立抵押权。无抵押担保数额。

C、税收优先权

《中华人民XX国税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”委托方已取得房屋所有权证和国有土地使用证，按规定已交相关税费。

二、对报告使用者的提示

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响

估价对象状况因时间变化对房地产价值的影响体现在估价对象区位、实物、权益方面。下面我们针对以上三方面分别阐述其因时间变化可能对房地产价值产生的影响。

（1）、估价对象区位状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响：房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、教育配套等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如城市轻轨交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，在住宅周边新建公园，将提高附近住宅房地产价值；大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。

（2）、估价对象实物状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响：估价对象随项目建设行为的持续进行，逐步达到完善的房屋正常使用标准，其价值将随之增长。随着使用年期的增长，房屋成新率将逐年下降，理论上房地产抵押价值将逐年减少，短期内估价对象实物状况的变化对价值的影响增长大于减损。但因不同类型房地产经济寿命不尽相同，故时间变化对房地产状况的影响以商业用房为最大，综合、办公、工业用房次之，对居住用房的影响相对最小。此外，由于抵押期间，抵押权人不拥有对抵押物的使用权，房地产实物状况受使用人对房屋维护程度的一定影响。在此期间房地产价值与维护程度成正相关。另外，不排除在抵押期间内发生的自然灾害或不可抗力因素而造成的损失甚至房屋灭失的可能性。

（3）、估价对象权益状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响：

估价对象为在建工程项目，随着时间的推移，在正常情况下，本项目权益应将逐步完善和明确，其价值将随之增加。估价时点后若显现估价人员未知悉的权属瑕疵，将存在估价对象大幅减值的风险。

房地产市场状况因时间变化对房地产价值的影响体现在其价格的周期性方面。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。现阶段房地产市场低迷，成交量较前期大幅萎缩，短期内存在市场价值下跌的风险。

2、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点

所谓信贷风险,是指银行信贷资金不能按期归流,造成资金损失的可能性。

房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。由于房地产贷款的周期通常高于一年，长则几十年。贷款时间越长，期间发生各种不确定的因素就越多，对抵押房地产价值的影响也越难把握。通过对市场经济形式及同类物业近几年的状况调查分析，在抵押期间内，有可能引起房地产价值下跌的风险大致有下面几项，提请报告使用人充分考虑这些因素，以降低信贷风险，保证信贷资金的安全性。

（1）房地产市场价格虚高的风险：

房地产市场越不景气，出售房地产越困难。由于去年刚性需求的集中释放以及一系列刺激政策的影响，房地产交易大幅上升，出现了部分城市房价上涨太快、投机盛行的情况。为此，2010年以来，国家出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）等相关调控文件，从市场供给、信贷政策、市场监管、领导责任等方面出台了一系列措施，对房地产市场进行规X、调控，这些措施目前的房地产市场中有了较明显表现。2011年上半年，随着中央一系列房地产调控措施的出台，第二季度开始XX市商品房新增批准预售、销售备案，二手房累计交易同比下降，商品房单月均价涨幅趋缓。

现阶段，房地产市场价格有虚高的风险。

（2）利率波动的影响：2009年至2011年连续几次的涨息，使一年期贷款利率自5.31%涨至6.56%，其上涨的空间已经不大，当利率向上调整时，会使贷款人资金成本增加，还贷压力加大，将导致抵押权人资金按期