旅游地产别墅的项目背景及市场分析

项目背景

近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生，目前新兴地产包括：旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体，还有长租公寓。

1.设计理念

该别墅的基本设计理念就是打破常规的封闭式的居住环境，追求居住环境与周围环境有机地结合在一起。为了达到这个目的，该别墅在设计上除去了大多数封闭空间的外墙，采用玻璃代替；另外，拱形屋顶的设计，避免了阳光照射的死角，提高了别墅整体的采光性。面积较大的阳台，给予了别墅主人非凡的视野，可以在家中尽情欣赏周围的一草一木，也可以在阳台上养花种草，提高了生活的情趣。露天阳台，倘若面对着波光粼粼的水面，在阳光明媚的午后，撑起一把太阳伞，支起一张折叠床，或是小憩，或是，坐在秋千上，或是品茗读书，惬意无比。总之，可以想像在风景优美，自然风光无限的地方，拥有一座这样的别墅，仿佛置身于自然酣畅淋漓之间，又可以尽享家居之安逸舒适之美

2.设计的主导思想

1 绿化设计主导思想以简洁、大方、便民、美化环境为原则，使绿化和建筑相互融合，相辅相成。

2 主要以常绿树种做为“背景”，用富有特色的花灌木和草本类花卉加以点缀，达到四季有花。

3 种植植物必须着眼于长期，在形成良好的庭院景观的同时，应考虑方便今后的养护管理。在节省经费，美化环境方面，要有其突出的优点，争取以少的投入，获得最佳效果。

植物设计说明: 在整体环境景观构建上有着极其重要的地位。

1 乔木的应用：乔木有常绿性和落叶性，其主干单一而明显。树形有高壮或低矮，并有开花美丽而以观花为主的树种。在景观设计上必须综合树形的高矮、树冠的冠幅、枝干粗细、开花季节、色彩变化等因素加以应用。

推荐树种：树菠萝、芒果树、樟树、白玉兰、棕榈、紫薇

2 灌木的应用：灌木树形低矮，基部易分枝成多数枝干，树冠变化较大。

3 观叶植物的应用：观叶植物以观赏其美丽的叶型、叶色为主，在造园应用上，必须选择有适当光照的地点栽植、使其生长繁茂、叶型美观。

推荐树种：吊兰、彩叶草、沿阶草、鱼尾葵

4 攀缓植物的应用：利用一切空间，采用多种形式扩大绿化量。墙体的垂直绿化，即丰富了景观层次，有利于夏季降温，对冬季保温起到一定的调节作用。

3.设计的注意事项

1 人”是景观的使用者，因此要首先考虑使用者的要求，必须坚持人居环境的舒适性原则，做好总体的布局，在有限的空间创造出符合居民需求的环境，为居民提供可居、可憩又易于沟通的私家庭院。

2优美的绿化能培养人们健康向上的审美情趣，使人们在生活中感受到生命的激昂和生活的丰富多姿，给人留下终生难忘的印象。

3要符合人们的审美要求，既要注重整体规划，又要注意局部景点的艺术魅力，满足功能需求。

4.设计理念

别墅景观设计是指为人类创造高效、安全、舒适和健康的环境,合理安排土地和空间,调和人与自然的关系。别墅景观设计主要是为人类进行合理配植,创造出各种优美、实用的私人空间环境,并使其能够充分发挥园林综合功能和生态效益,才能为改善人居环境做出贡献。同时突出植物设计的重要作用,充分发挥其空间美化功能、构成功能和生态功能

5.设计特点

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

优雅的环境资源：旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。

专业的物业管理与酒店管理：与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

符合旅游度假的设计方案：旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

投资回报率高：旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的

回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。

消费档次高：旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。

综上所述，本项目的建设是非常有必要的。

二、市场分析

1.发展现状

1.1区域分布不均衡

我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。

海南：文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源，是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域，近两年开发已逐步回归理性；

西南：文化旅游为导向；集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市，项目注重文化特色的开发与打造；

长三角：大城市群落的5+2消费需求；长三角区域经济发达，城市化水平较高，因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目主要满足大城市群落的5+2的休闲度假需求，此外，长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速；

环渤海：滨海度假向多元复合方向发展；环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合；

两广与闽东南：后起之秀；两广区域气候宜人，滨海资源优渥，闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主，另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目，未来有广阔的发展前景。

1.2自然资源依赖度高

截止至2015年底，据统计发现，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地）为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%，15年占比64%。 [1]