房地产开发流程与基础知识

土地 建筑物
房屋 构筑物
权益
权利 利益
收益
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房地产开发：通过整合多种资源为人们源自文库供居住空间并改变人们 生存物质环境的一种活动。
土地
城市基础、公 用 配套设施
品牌
房地产开发 需要
整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
专业人员 经验
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房地产市场
一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或
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房地产企业取得土地的方式 一、行政命令式获取
政府划拨或协议出让 二、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）：
土地市场招标、拍卖、挂牌 三、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）：土地买卖 四、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三级市场取得）：
投资参股，收购公司。
国有土地使用权出让年限 一、居住用地：70年 二、工业用地：50年 三、教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 四、综合或其它用地：50年 五、商业、旅游、娱乐用地：40年
获取建设用地规划许可证 获取拆迁许可证
获取建设用地使用权证
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建设工程设计方案审查
项目产品形态定位
开发模型 方案对比
建筑类型 面积对比
产品理念 主力户型
项目价格定位
项目总体规划理念
地块价值 及用途
初期开发 策略
开发主题 导入
总体理念 策划
项目景观规划理念策划
概念草案
房地产项目开发一般流程图-2
概念设计任务书
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房地产开发一般流程
项目取得之前 (论证阶段)
前期准备 (准备阶段)
建设及销售 (实施阶段)
交楼/物管 (运营阶段)
投资机会研究与决策：意向地块确定、项目资源评估、规划摸底、初步 可行性研究、 可行性方案研究
报送项目建议书： 报送可行性研究报告：
a.规划部门对项目建设选址的初审意见； b.土地管理部门对建设用地的初审意见； c.环保部门的环评报告； d.有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见； e.依法必须招标项目的招标总体方案； 立项通过 资金筹措
项目产品形态定位
开发模型 方案对比
建筑类型 面积对比
产品理念 主力户型
项目价格定位
项目总体规划理念
地块价值 及用途
初期开发 策略
开发主题 导入
总体理念 策划
项目景观规划理念策划
住宅产品设计调查
规
景
立
户
细
划
观
面
型
部
特
特
处
特
处
征
征
理
征
理
住宅产品初步调查结论
住宅产品初步选择
概念草案
概念设计任务书
概念设计
建设项目选址定点 立项
房地产开发流程 与基础知识
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学习大纲
第一部分 第二部分
房地产项目开发流程 房地产基础名词术语
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基本名词
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以 及附带的各种权益，在经济学上又被称为不动产。从房地产存在的自然形 态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。
物质实体 房地产
概念设计
项目建筑规划理念策划
项目公建配套理念策划
项目产品建议
详细规划设计任务书
方案设计
项目营销策划
详规设计
建筑单体设计
营销专题市场报告
初步设计
项目整合营销策略 项目入市时机及开盘销售排期
施工图设计
价格体系制定
监理公司介入
招投标
施工图预算
推广策略
确定施工单位
营销执行
开工吉日选择
开工
广 告
销售道具及物料准备
前期准备 (准备阶段)
建设及销售 (实施阶段)
正式开工：现场清理、材料准备、人员进场 桩基施工： 土方开挖： 基础施工： 结构施工：面积预测、门牌编号、物业公司招标 营销组织，并获得《预售许可证》 正式销售：蓄客、认筹、开盘、放盘、清盘 贷款按揭： 招商组织：
交楼/物管 (运营阶段)
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项目取得之前 (论证阶段)
物业接管： 交房入伙： 两证办理： 商业运营： 物业管理：
前期准备 (准备阶段)
建设及销售 (实施阶段)
交楼/物管 (运营阶段)
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房地产开发成本明细
赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、
租凭（二手房）；
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龙湖地产项目开发流程全景图-1
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龙湖地产项目开发流程全景图-2
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龙湖地产项目开发流程全景图-3
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房 房地地产项产目开发开一般发流程图流-1 程
项目资源评估（初步市场调研）
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项目取得之前 (论证阶段)
前期准备 (准备阶段)
建设及销售 (实施阶段)
营销策划 施工、监理招标 施工图设计 获得《建设工程规划许可证》 三通一平：临时用水、用电、道路及场地平整 获得《建设工程施工许可证》 资金筹措
交楼/物管 (运营阶段)
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项目取得之前 (论证阶段)
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项目取得之前 (论证阶段)
前期准备 (准备阶段)
建设及销售 (实施阶段)
交楼/物管 (运营阶段)
组建公司，签订土地合同 深度市场调研、项目定位、产品策划、方案设计：
产品定位，目标客户锁定；建筑方案设计（详规设计、建筑单体设 计），景观方案设计；营销导入 获得《建设用地规划许可证》 获得《拆迁许可证》，组织拆迁 获得《国有土地使用证》 勘察招标、勘察测量 初步设计
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项目取得之前 (论证阶段)
前期准备 (准备阶段)
建设及销售 (实施阶段)
交楼/物管 (运营阶段)
结构验收 安装装饰施工： 绿化、市政配套设施施工： 规划、消防、环保、防雷、人防、绿化、电梯、卫生防疫、市政基础 设施等验收，房管局实测建筑面积，竣工资料进城建档案馆： 竣工验收备案： 资金筹措：
公
司
视觉系统设计跟进
介
全
入
程
VI策划方案及跟进
工
程
营销组织管理
管
理
开盘销售策略
组
组建工程管理组
物
开盘
业
管 理
交楼
现场销售顾问 现场工程顾问
竣工验收
工程结算
介
入
项目结束
获取建设用地使用权证
建设工程设计方案审查
建设工程设计审批 获取建设工程规划许可证
施工图设计审查 获取施工许可证
施工过程管理 获取预售许可证
NO 可行性研究（立项分析）
项目资源评估（初步市场调研）
深度市场调研
消费市场研究目标客户定位
SWOT分析及资源审核
项目竞争力分析
市场空白点调研
差异化竞争优势及核心竞争力定位
产品初步形态定位
同一板块优秀项目研究
超越项目
借鉴项目
原创开发概念定位
项目开发核心定位
开发主题 市场形象
生活蓝本 生活方式
社区文化 定位