江西省吉安县房地产市场调研报告

吉安县房地产市场调研报告

2006年9月

一、吉安县概况

吉安县地处江西省中部，位于东经114o27''-115 o 30''，北纬26 o 38''-27 o 37''横跨赣江两岸，版图呈"人"字形，全县面积2117平方公里，耕地面积3.97万公顷，现辖11镇8乡，全县总人口为43.75万人，其中乡村人口为35.24万人，占总人口的80.5%；城镇人口8.51万人，占总人口19.5%。全县有汉、畲、回、壮、蒙古、满、苗、瑶等八个民族，其中汉族占99。7%以上。少数民放中，仅畲族属于聚居性质，主要分布在东固、前岭等乡镇，其他少数民族均散居在全县境内。周边上吉水、吉安市、永丰、兴国、泰和、永新、安福、分宜、新余、峡江等10县市接壤。南北长约108公里，东西宽约109公里，京九铁路、105国道、赣江穿境而过，县城敦厚距南昌231公里、吉安市中心城区10公里、井冈山机场30公里，105国道、319国道穿境而过，赣粤高速公路吉安县入口处离县城仅5公里，京九铁路吉安南站（客、货两用）座落城东建设区，县境所有出口路达到二级水泥（油）路标准。县城及乡镇实现电话程控化、传输数字化和移动通讯漫游，宽带互联网发展迅速，全县供电网络布局合理，电力能源充足。

吉安县素有“金庐陵”、“将军县”等美誉。涌现了文天祥、周必大、刘辰翁等一大批彪炳史册的仁人志士，诞生了余秋里、肖望东等45名共和国开国将军，以曾山为代表的老一辈无产阶级革命家功载史册。改革开放以来，吉安县迅速形成了以啤酒、卷烟、药业、林产化工、水泥建材、电子信息产品为主的县乡工业体系，随着吉安啤酒厂与北京燕啤集团成功整合成江西燕啤有限责任公司，杭州娃哈哈、台湾忆声等知名企业纷纷落户，为县域经济发展注入了强大活力。县工业园区坚持高标准、高起点建设，规划面积8.18平方公里，成为县域经济发展的重要载体。

境地内地势大体由东南向赣江逐级降落，西南及北则向东倾斜，从三角边境依次为山地、丘陵、河谷平原，山地

和丘陵占总面积的72%。东南边境为大乌山，海拔高度1204.5米，是本县最高点。中部地势平坦，多为河流汇聚处，形成狭长的河谷平原，海拔高度均在50-60米。境内地表水资源较丰富，干支流年平均水流量490亿立方米，水能蕴藏量7.44万千瓦。地下蕴藏着丰富的矿产资源，现已控明的磁铁矿工业储量1.26亿吨，烟煤2766万吨，还有锰、钴、钨、铜、砂金、水晶、油页岩、石膏、石英砂、焦宝石等30余种矿产资源。地处中纬，受暖湿气流的交替影响，属亚热带季风湿润气候，四季分明。年平均气温18.3o C，年平均降雨量1458毫米，无霜期277天。具备多种农作物生长的良好农业生产气候条件。

吉安县名胜古迹甚多。盛唐古塔、宋代名窑、文天祥的千古绝唱、英烈馆的长然浩气等，无一不展现其遗古遗风；县城君山湖度假村、金港湾度假城、娑罗山森林公园等，处处勾画出其旖旎风光。

二、吉安县当前国民经济发展情况

2004年，全县国内生产总值首次突破20亿，达到22.59亿元，按可比价格计算，比上年增长16.6%。其中，第一产业增加值76800万元，增长7.0% ;第二产业增加值82500万元，增长24.5%;第三产业增加值66649万元，增长18.3%。全年人均生产总值5145元，比上年增加805元。

2005年，全县国内生产总值达到27.76亿元，比上年增长16.15%。其中，第一产业增加值86500万元，增长5.36%；第二产业增加值111200万元，增长24.66%;第三产业增加值79900万元，增长18.02%。全年人均生产总值6352元，比上年增加1207元。

三、吉安县近年固定资产及房地产开发投资情况

2005年，吉安县固定资产投资增长较快。全年完成全社会固定资产投资134419万元，比上年增长49.6%。其中，城镇基本建设投资90309万元，同比增长5.3%；农村投资26347万元，比上年增长543.4%，房地产开发完成17763万元，比上年增长131.0%，全年新增固定资产117321万元，比上年增长31.99%。

四、当地居民人均可支配收入情况及购买力分析

2005年吉安县辖区内职工人数为17577人，比上年增加988人。在岗职工工资总额为20334万元，比上年增长11. 4%。农村居民人均纯收入1697元，比上年增加101元。市场物价水平基本稳定。全年居民消费价格总水平比上年略有上升，分类别看，食品价格上涨4.0%。文化教育娱乐用品及服务价格下降0.5%。衣着类价格下降1.1%。医疗卫生用品上升1.4%。居住类上涨5.4%。商品零价格上升1.0；其它类别价格基本持平。城乡居民居住条件继续改善。城镇新建住宅面积4.7万平方米，人均住宅面积达31平方米;农村人均新建住宅面积2.1平方米，人均住宅面积达28.7平方米。

金融机构存贷款稳定增长。年末金融机构各项存款余额298837万元，比上年末增加68573万元，增长29.78%。其中：城镇居民储蓄存款余额223093万元，比上年增加37771万元，增长20.38%。贷款规模明显扩大，年末贷款金额为100844万元，比上年增加13324万元，增长15.22%。全年金融机构累计现金收入585274万元，累计现金支出600612万元，收支相抵，累计现金投放15338万元。

按照当前城镇职工平均工资，主要为教师和公务员的工资1200元/月来计算，则双职工家庭的年收入在28800元左右，参照当前平均房价1100（上限值），人均小康居住面积30㎡来分析，一个普通家庭（三口之家）的房价收入比为3.4：1。

以上情况说明该地区的居民相对当前房地产价格具备较强的购买力，其购买力水平高于江西省平均水平，目前江西省平均房价收入比为6.8：1。

五、国家最新出台宏观政策

1、《进一步完善对房地产开发业务征收企业所得税的办法》从2006年1月1日实施。

国税发[2006]31号文针对国税发[2003]83号文中规定开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税，作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

2、2006年4月28日起商业银行贷款利率上调0.27%。

3、2006年5月8日起住房公积金贷款利率上调0.18%。

本次商业银行和住房公积金利率上调，应该对吉安县房地产价格的影响不是很大。对房地产开发企业而言，因其