哈尔滨香坊区旧城改造-白云宇

定位背景/核心问题界定
情境——项目背景事实和前提条件
市场理解
香坊区房地产市场整体
开发商理解
具有一定房地产开发领
项目理解
本项目所处老城区城区
趋势较好，但目前市场存在 明显的存量消化特征； 中心城区板块土地资源
域的品牌知名度，资金实力 雄厚； 非常注重品质化开发； 本项目为香坊市场开发
案例总结：
城市综合体：巅覆城市格局，代言城市 文化街区：挖掘本土文化焕发国际气质，改变城市布局 城市运营者：立足城市大局，成为核心动力，加速城市发展
关键词： 代言
改变
提速
4.整体发展战略以及项目定位
市场定位 城市延伸改造领导者
结
解读城市 解读市场 解读项目 案例借鉴
构
整
理
城市运营领军者，改变城市格局 提升空间广阔，急等产品升级 香坊区发展驱动力的核心引擎 成为城市改造代言，加速城市发展
香坊区现状
香坊道路交通基本完善，香坊区交通问题已不再担忧
香坊区提出打造“一城一区”的发展战略，围绕建设“香东新城” 和“香南新区”进行经济布局调整，为了给“一城一区”建设提供 良好的基础设施保障，香坊区全面启动了今年的路改工程，使辖区 的路网结构进一步完善。 1、香坊区将启动公滨路打通工程，打通公滨路由香福路至四环路段，使这条香 坊区东部的重要交通干道继续向东延伸，拟打通路段全长4300米 2 、 哈成公路成高子镇至哈阿界段改建工程建设进展顺利，已完成投资2115万 元，预计到今年6月底可全面竣工投入使用，届时，香坊区东部的广大区域将有 公滨路和哈成路两条平行延伸的交通干道，将对促进该地区的经济发展起到重要 作用。
项 目 市 场 定 位
项目定位
以精益求精的专业态度，定位格局，定 位全案，定位产品，定位宜居生活。
项目整体定位：哈东首席生活体
“哈东新城，城市延伸新触角”
项目整体发展战略/发展战略
以产品精细化和创新打造项目核心竞争力，带动项目发展
搭便车
借势区域发展
开发模式
产品创新溢价的开发模式
核心驱动
控总价，突出性价比
贵阳云岩旧城改造 城市综合体
综合分析、因地制宜的进行板块分布，通过轴线贯穿连接
借鉴意义：
• 根据功能、形象、位置、重要性以 及交通的便利程度将项目分成三个主 要区域，即商业片区、住宅片区、商 务片区。 • 项目有两条主轴，即沿中华路的商 业主轴和连接影院、运动场、教堂的 景观主轴。 • 商业布局在中华路区域，酒店写字 楼布局在政府、会展中心区域，住宅 向内布置营造舒适、安静的居住氛围
2013年哈尔滨市房地产市场供应成交
资料来源：哈尔滨市网上房地产
资料来源：哈尔滨市网上房地产
2013年哈尔滨房地产延续了2012年的热销趋势，剩余积 压市场需求继续释放，加上新兴需求纷纷入市，导致2013 年上半年市场成交量大幅上涨。下半年积压需求释放接近 尾声，剩余新兴需求成为市场主力，导致传统的楼市旺季” 金九“”银十“成交量并未凸显，2013年成交量同比小幅 下降。
成高子板 块
生态资源缺乏，主要依靠市政建筑物
景观； 政府规划
城市中心住宅发展乏力，依靠传统成
熟的配套，未来可能主要是旧城改造；
新城板块的居住价值不具备竞争上的优势
城市运营领军者，改变城市格局
香坊区：哈尔滨传统的老工业区，成高子 镇区域糟乱差
那我们怎么样以“造城者”的前瞻性来重 新定义这个被哈尔滨人所遗忘的地域？
2013年哈市六区商品住宅成交备案58051套，同比 下降30%。从成交区域来看，2013年商品住宅道里 区成交备案套数最多，套数为14955套；其次是南 岗区，套数为13822套；再次是香坊区，套数为 9340套。近两年道里群力新区与南岗哈西新区持续 放量，为近两年供需主力。香坊区作为哈尔滨老城 区，区域较为成熟，闲置土地较少，所以成交量一 直较低，2013年香坊区发力，成交套数攀升第三位， 其原因一方面由于香坊区政府提出“南拓、东扩、 中兴”的战略规划升级改造区域现状；另一方面， 香坊区刚需楼盘较多，加之例如，格兰云天、罗马 公元等项目热销，提升了香坊区成交套数
报告总纲目
1
项目定位背景
2 3
项目属性分析 市场价值研判
4 5
整体发展战略 项目整体定位
6
物业发展建议
1.项目定位背景
哈尔滨市总体规划简要介绍
香坊区功能定位是以集物流、老城改造、农业科研为一体的现代化、生态园林新城区，欲打造哈尔滨市的城市副 中心
从空间布局上来看，哈尔滨大体上分为市中心板块、哈西板块、群 力板块、哈东板块、平房板块、松北板块、前进板块、利民板块及呼 兰板块等十一个板块。 随着城市的发展和向外扩张，现在的住宅房地产已经不以市中心板 块为主导。当前，哈西板块、群力板块、松北板块、利民板块也是住 宅集中发展的板块。
成本角度考虑，控制成本
差异化角度，重塑价值
简约风格

外围价值层/建筑风格
建筑细部：兼顾功能与建筑美感、细节处更见品质
外立面需要考虑到 细节处理，提升品 质感； 空调位空间没有隐 蔽，建议采用百叶 方式处理； 外露落水管影响美 观，且存在安全隐 患，建议设置管道 井。
外围价值层/精致园林
小规模精致园林的价值体系——空间、精细及生活情趣
松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。 依据居住区规划原则，松北新区将建设功能 完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政 府工作人员住宅区。 群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面 积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力 新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力 的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、 生态园林新城区。 哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以 居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐 全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹 克中心区、基础教育城、教育科研区、生态 工业区和生态绿地区五大功能区。
特点分析：
★日本当代复合型商业的典范，最佳 轨道交通商业物业的案例 ★生态商业模式的倡导者和执行者 ★完美的业态规划和经营策略。主力 店高岛屋的强大的号召力和集聚力。 ★与轨道交通的无缝连接，带来大量 优质消费人群
宁波万达广场城市综合体
宁波南部，鄞州中心区55万方国际化城市综合体
项目规模：总建55万方，商业27万方 项目位置：鄞州中心区 项目业态：卖场、百货、酒店、住宅、公寓等
项目意义： • 改变城市格局，加快宁波中心区向南部 拓展。 • 成为与宁波老城中心直接抗衡的商业新
区
• 大力带动周边土地价值及地产业的蓬勃 发展
宁波万达广场城市综合体
借势政府，自我全方位配套，独立定位区域价值成为城市引 擎
借鉴意义：
• 创新室内商业街，规避传统 商业街受天气影响抗性，拓展 价值空间。 • 综合性业态布局，引入沃尔 玛、百安居、HOLA特力屋、喜 百度、苏宁电器、石浦酒楼、 银泰百货等11家主力店。 • 集购物、旅游、休闲于一体 化消费模式，引入神采飞扬电 玩城、大歌星KTV、万达国际影 城等
他山之石
日本大阪难波城城市综合体
东京轨道交通物业都市综合 体
一期开发总面积１６.７万帄方米其中商业面积４万帄方米，办公楼８万帄方米。第２期76,600m2，合計 243,800m2。 难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商 NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公 园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、 屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大 树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可 谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。
贵阳云岩旧城改造城市综合体
贵阳市中心120万方大规模旧城改造，11种业态城市综合 体
项目规模：总占地490亩；总建面120万 方
项目位置：贵阳北部中心地段，省级行 政区和商业区之
项目业态：图书馆、影剧院、写字楼、 住宅、医院、酒店等 项目意义： • 大力改善城市北部中心区的居住办公环 境。 • 将整个中华路商业中心向北拓展。 • 多项公共设施成为贵阳城北发展复兴的 核心动力。
空 间
底层架空，打通视觉通道 建筑和园林的相互衔接、融合 多种植被，富有层次感
小规模精致园 林KPI
项目形象
树立项目精品形象
百度文库
6.物业发展战略
外围价值层/建筑风格
现代的建筑风格更能契合目标客户的需求
客户偏好现代的、明朗的城市立面形象 立面希望是现代、明朗。立面明朗，浅色系；不需要厚重， 深色，比如上海滩公馆的窗户颜色 ——中央公园购房者 建筑风格：现代的建筑风格
落实项目定位，体现城市印
象 都市精品生活主题社区的形象定位 借势区域价值的升级，凸现城市形象
日本大阪难波城城市综合体
公园、人文、娱乐为一体的自然生态式购物杰 作
日本大阪难波城，是当地轨道交通物业都市综合体。 当初项目设计者为了追求最佳效果，果断采取一种公 园式商业地产整体建筑结构，使得难波城形成大峡谷 式商业布局以及层层退台式公园景观效果，最终大阪 难波城也成为日本标志性商业地产项目。 也就是说，难波城位于日本大阪市中心繁华闹市 之中，大面积公园景观应该是城市中心稀缺得不能够 再稀缺的稀缺资源。于是，开发商联合设计者决心用 巨额资金打造出来一个稀缺景观效果，其结果必然带 动整个难波城项目的价值提升以及价格高溢。
从本地客户置业以及改善性购房购买意向上来看，本地人 群消费水平低下，香坊区置业仍占据主流。
市场价值研判/市场态势
板块价值比较：从现状看，新城板块与成高子板块优势各有特色
香坊区板 块
配套资源 中心城区和红旗大街商圈是传统的政 治、文化、商业区，市政、生活配套优 越； 生态资源 配套资源 市政、购物齐全但不成熟。 生态资源 整体脏乱的老城区印象，片区有伏尔 加公园等生态环境。 政府规划 政府规划的主导方向。
随着哈尔滨地铁轨道的铺设逐渐完善，将大大增加购房者的选择空 间，城市环境格局将随着地铁全线贯通而发生变化。以往50分钟的 公交车程乘坐地铁只需要10-15分钟即可到达，在这样的情况下，工 作在南岗，住在香坊又何妨？地铁线路铺设，拉动了沿线房价，虽 然近期香坊区房价平稳，但根据一线地铁城市经验，地铁沿线房涨 价趋势及涨幅在未来几年都会凸显
立面色彩：浅色系、色系明朗的
建筑细部：细节处理，提升品质
外围价值层/建筑风格
现代建筑风格类型：城市中心区住宅多以现代简约风格为主
上海滩公馆
荣和中央公 园
永凯现代城
物业发展建议/外围价值层/建筑风格
建议采用现代北欧简约的风格，塑造都市形象
简约风格： 吻合目标客户需求
典雅风格

ＶＳ
顺应区域发展，体现都市改造形象
板块，具备良好的政策配套 资源； 地块的各项指标有了明
日益稀缺，市民接收程度较 高，具有一定的刚性需求。
确要求，缺少具备市场可行 性的配比建议。
的第一个项目。
2.项目属性
2014-5-25
项目条件与地块解析/项目区位与区域概况
区域交通通达性较好，毗领三环路主干道，昭示形象好，周边认知高
项目西向主干道—
利民组团：工业经济区，产业新 城——引入医药、食品等企业， 建设大学城。
中心组团（南岗、道里为主）： 城市核心区，为哈市政治、经济、 文化、科研、金融、交通中心， 配套设施完善，发展成熟。
新香坊组团：哈尔滨市重要的工 业区，农业科研区及物流区。 平房区：工业基地——航空、汽 车、铝材加工业基地，机械制造 业和绿色产业基地，房地产价格 较低。
项目界定：开发商的理解
70万方!
——超大型复合地产项目
——城市城镇化化进程的新动力 ——引领城市开发驱动力的核心引 擎
关键词： 大规模 驱动力 核心引擎
借势
中央政府，地方政府对振兴东北老工业基地政策不断延续以及深化和 务实，使本案在香坊区内拥有了独有的政策扶植利好条件
3.市场价值研判
2014-5-25
—哈城路，并且通过 窜连路与安埠商圈连 接； 本项目距离市中心 的车程距离约为20分 钟车程，消费者对本 区域的认知度高； 本项目区域内有学 校、公交站，地铁站 城市配套这方面只能 依托市中心组团。
安埠商 圈
周边照片
周边找片
本地市场
宝富德市场部共调研成高子镇150位居民填写问卷145份，有效数据96人份