房地产管理制度

各部门、人员职责和权限

一、总经理

1、负责贯彻执行国家及行业管理部门的有关法律、法规和公司董事会决议；负责公司重大经营问题决策和组织实施；

2、主持制定质量方针和质量目标；

3、负责公司各岗位人员的任免，并根据公司有关规定对各级人员在质量工作中的贡献或失职、失误做出奖惩决定；任命管理者代表；

4、全面主持公司日常管理工作，为员工提供必要的工作条件和进行必要的业务培训；

5、负责公司项目及重要合同的谈判、签订；

6、负责重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理。

7、负责主持管理评审。

二、副总经理

1、负责配合总经理参与项目的决策及重要合同的谈判、签订；

2、负责项目运作管理和项目前期手续办理的领导工作；

3、负责设计、勘察等供方评价与选择、结论的审核；

4、负责项目施工现场的管理工作；

5、负责检查监督项目成本管理和项目预决算工作；

6、参与重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理；

7、负责工程质量、工期的监控领导工作；

8、参与重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理；

9、负责施工、监理及重要物资供方评价选择的领导工作；

10、负责监督检查施工单位、监理单位和项目部现场管理等工作，对隐蔽工程、变更要求进行审查，解决处理施工中发现的技术问题；

11、检查监督项目竣工验收；

12、完成职责范围内和总经理交办的其它工作。

三、总工程师

1、负责制定土地储备计划，进行地价核算，运作收购土地；

2、负责项目的考察论证并做出可行性分析报告和测算，制订开发经营计划；

3、负责审查设计、勘察等合作单位的资质及技术、业务实力等工作，签订方案设计、施工图设计、勘查、土地转让等相关合同及实施工作；

4、办理开发项目前期手续：

1）项目立项；

2）办理规划方案设计、审批；

3）办理土地招、拍、挂和转让手续；

4）办理拆迁手续并组织实施拆迁工作；

5）委托勘察、设计并出据设计委托书；

6）办理开工和广告发布手续；

5、负责开发资质的审验和房地产开发业务统计上报工作；

6、负责定向开发项目的资金收入，控制项目建设投资；

7、成本管理

1）、负责建立和完善成本管理体系，通过确定责任主体和评价部门，通过目标设定、执行和考核，保证整体成本的合理性和先进性。

2）、负责各个项目的成本控制目标建立，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。

3）、负责在项目执行过程中对项目的全成本进行实时测算，有效控制项目成本。

4）、负责进行成本控制过程中的偏差和效益责任的评价分析工作。

5）、负责建立成本数据库，整理、维护所有项目的关键成本数据，为未来业务的开展提供决策依据。

6）、负责审查施工单位的资质及技术、业务实力等工作，编制招标文件，委托项目发标，参与工程招标，确定施工单位，签订工程项目承包合同。

7）、负责工程实施过程中的主要材料、配套设施招投标工作的前期询价工作，参与招投标项目考察、发标、开标、合同签订工作。

8）、负责编审工程预、决算及变更签证的实时审核工作。

四、工程部

1）、负责审查监理单位的资质及技术、业务实力等工作，签订相关合同及实施工作；

2）、负责工程项目的技术工作，参与规划方案编制，负责定点放线等，严格执行规划设计要求；

3）、主持编制项目建设计划书，组织图纸会审及技术交底；

4）、负责项目供水、供电、供暖、供气、电信、有线电视、排水等配套工程的外联工作；

5）、参与工程项目施工招标，负责重要材料、设备采购招标，负责签订工程监理、材料采购、零星工程合同，协助签订工程项目承包合同；

6）、负责工程项目的质量管理、技术管理、工程进度和施工现场管理，参与隐蔽工程验收、签证，并负责组织对相关工程项目特殊过程的确认；

7）、负责组织对不合格品的评审及监督处置；

8）、负责组织解决工程项目的技术疑难问题，办理变更手续；

9）、参与编审工程项目预、结算和中期割算，负责编制付款计划；

9、负责工程项目竣工资料的收集、整理，组织竣工验收并备案，形成完整的项目资料；

10、协助销售部办理工程项目竣工商品房屋的移交，参与核实竣工房屋面积和编制公共分摊面积标准，负责喷绘楼号，协助销售部喷绘单元号、房号、储藏室号、车库号等标识；

11、负责加项目的物业管理移交及保修等售后服务工作；

12、完成公司安排的其他工作任务。

五、销售部

1、密切关注房地产行业的动态变化，积极广泛地收集、整理分析市场信息，为公司领导在项目开发、销售决策上提供依据，并负责组织工程项目要求的评审；

2、根据市场行情和公司开发建设项目的实际情况制定可行性的年度或季度销售计划，制订项目营销策划方案，经批准后组织实施；

3、办理商品房开发经营许可证、预售许可证、房权证和房屋销售按揭贷款，发放房屋质量保证书、房屋使用说明书；

4、负责选择销售代理方，搞好对销售代理方的监督、管理工作，及时掌握、反馈售房信息，搞好售房合同签订、按揭贷款和各证办理的配合工作；

5、负责购房款的催收工作，严格按规定准确、及时地结算购房款，办理结算手续；

6、负责组织竣工商品房屋的移交和面积核实工作，做好客户房屋验收交钥匙入住等工作；

7、负责编制喷绘单元号、房号、储藏室号、车库号，编制楼号；

8、负责空置房登记管理，检查空置房质量及设施完好情况，及时发现问题并通知相关项目部处理；

9、负责已售（租）营业房门头广告设置的统一管理；

10、负责客户回访、顾客满意度调查及需维修房屋业主的联系工作，及时了解客户对房屋质量设计等方面的意见，并向公司汇报；

11、负责整理客户挡案及销售合同，并做好归档工作；

12、完成公司交办的其他工作。

六、财务部

1、负责建立公司会计核算与统计的制度和体系；

2、负责会计报表的汇编和上报；

3、负责组织、编制公司财务成本和利润计划；

4、负责对公司经营效果进行经济核算，参与成本管理工作，给决策层提供综合性的财务分析报告；

5、参与对投资项目评估和立项论证，参与重大项目合同的谈判、审议和签订；

6、搞好财务监督，加强资金的投放、回收管理，保障资金的准确使用、运作安全和经济效益；

7、参与编制付款计划，负责按计划拨付工程款项；

8、负责经济责任制的实施监督和考核工作；