投资性房地产公允价值模式应用分析_以世茂股份为例

允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的
１．增加企业估值成本
公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首 产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没
要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步 有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地
等，使之合理、规范。
的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公
允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
２．削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
（一）外部因素
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性
１．公允价值受市场价格影响大
房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以
地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地 些都增加了成本。
产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较
第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价
好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值 值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊
计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投 销。公司在 ２００９ 年更改会计政策后，对 ２００８ 年追溯
资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经 调整，调减由于折旧计提的管理费用 １ ０１９ ７３７．９２ 元，
营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资 调增由于计提折旧减少的利润 １ ０１９ ７３７．９２ 元。此后
者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效 也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增
产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价 业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在
值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其 公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当
价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自 期应缴所得税中进行征收。
身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出
第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需
售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确 要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资
加额外的甄别成本。
降低净资产收益率。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难
以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例
技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的 分析
是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于
会计计量
FRIENDS OF ACCOUNTING
投资性房地产公允价值模式应用分析
— ——以世茂股份为例
北京物资学院商学院 北京工商大学经济学院
陈娟 马笑笑
【摘 要】 我国 2006 年出台的新企业会计准则，将以投资为目的的固定资产和无形资产作为“投资性房地产”在资产 负债表中单独计量，并且引入了公允价值计量模式。文章统计了目前我国上市公司采用公允价值计量模式的情况，结合世 茂股份对采用公允计量模式给企业带来的影响进行了案例分析，探讨限制或阻碍上市公司采用公允计量模式的内外部因 素，并提出相应的对策和建议。
年较 ２００７ 年环比增长了 １．０５％，２００９ 年较 ２００８ 年 价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司
环比增长了 １２．１１％。截至 ２０１１ 年 ４ 月底，仅有 ２７ 家 在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信
上市公司采用公允价值计量模式。
息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的
第一，对成本的影响。这里的成
产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配 本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生
套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了 的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份
多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集 首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的
了 困 扰 企 业 的 一 大 难 题 。 因 此 ，权 衡 之 后 ，很 多 企 业
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的
为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用 波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投
成本计量模式。
资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公
（二）企业内部因素
【关键词】 企业会计准则； 国际会计准则； 投资性房地产； 公允价值 中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004－5937（2014）12－0007－04
一、引言
财政部于 ２００６ 年 ２ 月发布《企 业会计准则第 ３ 号—— —投资性房地 产》，对投资性房地产进行了会计规
表 １ 使用公允价值计量的上市公司情况表
７７２
２５
３．２４％ １２．１１％
资 能 力 ，对 企 业 的 财 务 报 表 产 生 有
利 影 响 。 因 此 ，选 择 公 允 价 值 计 量
表 ２ 上市公司投资性房地产公允价值金额确定方法统计
模 式 的 企 业 数 量 应 该 呈 大 规 模 增 年份 房地产评估价格 参考同类条件 双方谈判价格 第三方调查报告 未披露
投资性房地产 １４ ９０１ ５５９．０７
１３ ９１５ ８４３．４３
１３ ６６９ ４１４．５２
下面逐项分析采用公允价值模
总资产 比例
３ １２７ ６４９ ６２５．５４ ２ ７１４ ７２１ ８３４．２６ ３ ２２３ ２５３ ０４７．５９
０．４７％
０．５１％
０．４２％
式对投资性房地产计量后对世茂股 份相关会计科目的影响。
格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值 资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公
计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格 允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置
下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生 或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到
极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且 １９９４ 年 ２ 月 ４ 日在上海证券交易所上市，证券代码为
可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企 ６００８２３。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主
业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加 营业务的上海万象集团公司，从 １９９４ 年才开始对房地
计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投 更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变
资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于 ２００９ 动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大
年 ６ 月 １ 日起变更为采用公允价值模式对投资性房地 幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企
房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的 额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计
大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为 制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的
房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值 总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并
变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成 会影响后期净资产收益率的增长。
由表 １ 可以看出，虽然使用公允价值计量模式的 要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的
企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地 统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的
产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前 广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法
７
会计计量
FRIENDS OF ACCOUNTING
从表 ３ 可以看出，在公司采用成本计量模式对投 的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方
资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总 式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成
资产的比例极低。
很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模
通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房 式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这
地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项 加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会
目的价值。
承担更多的税负。
鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价
第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看
值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会 出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担
长趋势。但几年来，在所有持有投 ２００７
１０
２
１
２
３
资 性 房 地 产 的 上 市 公 司 中 ， 只 有 ２００８
１４
５
０
１
０
３％左右的上市公司采用公允价值
计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式 景并不乐观。
呢？这是本文研究的主要问题。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由
３．影响企业的财务指标稳定性
许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财
计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资 务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允
性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性 价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差
经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满 定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产
足了其走向国际市场的需求。２００７ 年，世茂股份首 定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不
次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量 同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取
模式。
外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁
投资性房地产业务的分别有 ６３０ 家、６９０ 家和 ７７２ 家， 数未披露的公司。
但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有 １８ 家、２０
从表 ２ 中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投
家和 ２５ 家，占比分别为 ２．８６％、２．８９％和 ３．２４％。２００８ 资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计
（一）数量少，比例小，增长慢
量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这
如表 １ 所示，从 ２００７ 年到 ２００９ 年，我国的上市 些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房
公司分别为 １ ５７０ 家、１ ６２４ 家和 １ ７７４ 家，其中拥有 地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少
的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准
２．公允价值准则不完善
则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做 相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所
了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定， 得税调整成本。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润 计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使
可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年， 采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的
房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔２００７〕
宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价 ８０ 号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投
８
会会计计 之之 友友 ２２００１０４６ 年年 第第 １１１２ 期期 下
会计计量
FRIENDS OF ACCOUNTING
表 ３ 采用公允价值模式计量前投资性房地产的情况分析 单位：元 定的交易价格，则进行大范围、多角
项目
２００７ 年期末
２００８ 年期末
２００９ 年第一季
度、多视点的广泛市场调查。
比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立 产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允
自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场 价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但
上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信 是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的
息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增 情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而
有投资性房地产业务 使用公允价值计
年份 公司总数
比率（Ｂ／Ａ） 环比增长
的公司数（Ａ）
量的公司数（Ｂ）
范 ，并 适 度 、有 条 件 地 引 入 了 公 允 ２００７ １ ５７０
６３０
１８
２．８６％
价值。按照预测，公允价值计量模 ２００８ １ ６２４
６９０
２０
２．８９％ １．０５％
式将wk.baidu.com增加企业利润，增强企业融 ２００９ １ ７７４