星沙写字楼项目分析

住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
147米顶级写字楼
商业市 场
销售价格：官方报价最低5628元/㎡；均价6500元/㎡； 历史价格:
10年8月02日：最后170-200㎡3套起价5628元/㎡ 10年7月28日：起价5500元/㎡ 均价7000元/㎡ 10年3月30日：起价5500元/㎡
客户：30%为个人投资购置出租；70%为单位购置自用办 公！ 实际销售价格并不高，据悉部分楼层仅4500元/㎡，超 出当时住宅价格仅800元/㎡，且目前入驻办公并不多；
未 建 在 售



属性方面：星沙5A级写字楼 区域方面：星沙重点规划区域，但目前区域成熟度不够。 配套方面：10米挑高入户大堂,360度全视野无立柱大空间， 2.1米超宽行政过道, 10台高速品牌电梯，3000个智能停车 位,WIFI全楼覆盖，百兆光纤入户, 国际5A智能系统,世邦魏 理仕的物管服务. 产品方面：200-2000㎡多面积段写字楼，产品面积较大， 在一定程度上对客户进行了资金要求筛选，使得原本客户 资源较少的写字楼项目的客户面更加狭窄，不利于去化。 引领低碳办公潮流，创设超大空中花园, 360度全视野无立 柱大空间,5A级配套，改变传统公共理念。 价格方面：6500元/㎡均价
客户类型：以房地产、设计、 建筑规划设计业为主 使用面积：400-420㎡数量最 大，整层客户数量较多。
名称 科技电子 装饰设计 房地产 建筑规划设 计 合计
数量 1 2 2 2 7
比例 11% 22% 22% 22% 100%
圣力大厦用户面积 面积 400-420 200-220 数量 8 1 9 比例 89% 11% 100% 12
6
典型项目
金科时代中心
总建面：50万 ㎡ 5栋公寓、 2栋写字楼规
划
部分住宅、公 寓写字楼临高 速
噪音景观影响
7
京珠、长永高速
典型项目
中茂城
主体楼为红星美凯龙星盈海购物中心，建筑面积约 8万㎡，集高档百货、大型超市、餐饮、休闲娱乐 、儿童乐园、五星影院为一体； 7万㎡左右特色商业街面积； 高档写字楼、公寓、酒店约9万㎡， 配备2000余个停车位。
星沙商业中心将由传统的通程商业中心向CBD商业中心转移。
9
第三部分：区域市场环 境
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
供应市场小结
方略城市广场：67259 ㎡ 湘商鑫贸大楼： 106000㎡ 金科时代中心： 130828㎡ 中茂城：约30000㎡ 新长海广场：120000 ㎡
预计2-3年内写字楼供应量约454000
14
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
客户类型：以教育培训和
美容美体机构为主占54%； 代表恒凯置业、上海城市设 计
宇
尚城写字楼用户
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
使用面积：表现为客户整
层租用，面积为328㎡，以 中小型企业为主。
尚城商务楼用户面积
面积
100以内
尚城商务楼用户类型
名称
教育培训
宇
区域办公用户分析
比例 8% 2% 14% 1% 6% 1% 6%
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
名称 科技电子 装饰设计 房地产 建筑设计 金融 摄影 教育培训 服务 建筑装饰 建筑园林 保险咨询
数量 16 4 29 2 12 3 13 8 4 8 21
写字楼户型及推售分析
区域配套弱，总价高，需求不旺，周 期长
3-A座从2012年面市以来，销售情况 不太理想，由于10层以下及13、14层暂 未推出，其余推出楼层中，仅22、25、 26层（4套500平户型）已经全部出售， 10、15、16、17、20层小部分已经售 出。
3-B座暂时未建。
3
5-19层
比例
28% 61% 11% 100%
200以内 200-1000 1000-1200
名称
科技电子
实业 物流 房地产建筑 机械制造 咨询
数量
15
9 4 10 24 14 11 5 92
比例
16%
9% 4% 11% 26% 15% 12% 8% 100%
湘商世纪鑫城，总建7.40 万
金融担保 其他 总计
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
宇
湘商世纪鑫城写字楼用户
占地面积：4469.0㎡ 建筑面积：74084.0㎡ 容积率：5 绿化率：30% 停车位：约600个 层数：共45层 物业费：2.2元/㎡/月 物业公司：湖南开源物业公 司 开发商：湖南开源置业有限 公司 项目位置：长沙经济技术开 发区开元路17号
4
典型项目
地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司 占地面积：约85430㎡ 建筑面积：约47万㎡ 绿化率：35% 容积率：4.5 停车位：3197个 户数：2121套 物业类型：写字楼、酒店式公寓、集中商业、 住宅
位置 正负零以上总建筑面 积 住宅建筑面积 酒店式公寓建筑面积 单位 数量 备注
项目位置：星沙中央商务区核心地段， 项目用地72亩， 总建筑面积30万㎡，总投资17亿元。
以红星美凯龙盈海购物中心为龙头 以7万㎡特色商业街为辅助 9万㎡（3栋）写字楼、公寓、酒店
8
潜在项目
中茂红星美凯龙、金科等抢驻，全兴赛西地块港洽会招商，
国防科大地块挂牌
CBD再添力量，东长沙商圈磅礴启航
中茂城、金科地产进驻CBD，2013港洽周，长沙县全兴赛西地块招商引资，国防科大地块即 将挂牌，未来将与新长海广场、尚都汇商业街等连成一线，带来大量的商家与人流，改写星沙 的商业格局。
客户类型：以美容,培训；服务行 业为主，占61%； 使用面积：总共31层，单层面积 500㎡，100-200㎡数量最大，整 层客户数量较多，其次为200300㎡
妹陀时尚火锅 山木培训 斯戴尔软装公司 爱沁婚礼馆 明远婚礼馆、发型、律师事务所、 建筑 三鑫瑜伽教练培训基地 名媛绣美容、网店、汽车租赁、中 青旅 乐淘吧美容美发 湖南思拓教育科技有限公司 乐泰药业 装饰，会计服务、文化传播 大学生自考培训服务中心 长沙湘三会计服务有限公司 君成艺校
数量
4
比例
12%
数量
8
比例
24%
美容美体
7
21%
100-200
200-328
9
20
27%
61%
房地产建筑
装饰设计 其他 合计
5
3 10 33
15%
9% 30% 100% 15
尚城商务楼，总建筑面积9240㎡
住宅市 写字楼市 第三部分：区域市场环 场 场 境 开源鑫城写字楼用 区域办公楼 户 宇
商务写字楼区域：10-21层 客户类型：房地产建筑、园林公司、保 险咨询为主占62%；代表未来置业、世 锦置业、三景置业、广福建筑。 使用面积：200-300㎡为主，其次为 100-200㎡
名称
房地产
公寓市 场
商业市 场
数量
12
比例
29% 19% 14% 7% 12% 19% 100%
建筑园林 保险咨询 物流 建材装饰 其他 合计
面积段 100-200
8 6 3 5 8 42
数量 10
比例 24%
200-300
300-400 400-500 600-800 合计
13
9 7 3 42
31%
12863.93
60646.84 1817 77414.78
5
物管建筑面积
㎡
1629
典型项目
湘商鑫贸大楼
地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司 占地面积：约7451㎡ 建筑面积：约10万㎡ 其中：地上82016㎡ 6层裙楼建筑面积：26000㎡ 塔楼建筑面积：62588㎡
供应巨大，那么星沙已有的办公环境如何？
㎡
10
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
宇
楚天家园写字楼用户
18F 19F 20F 21F 22F 23F 24F 25F
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
高区
商业市 场
低区
4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F
星沙老步步高，总建 3000方
长沙市陶渊居装饰设计工程有限公司 名称 购物商城 数量 1 比例 20%
装饰设计
投资 美容 合计
2
1 1 5
40%
20% 20% 100%
星沙老步步高用户面积 面积 1000㎡ 500㎡ 数量 1 4 5 比例 20% 80% 100% 17
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
面积
美容 摄影 培训 服务 建筑装饰 咨询
数量
6 3 5 8 4 1
比例
19% 10% 16% 26% 13% 3%
其他
合计
4
31
13%
100%
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
宇
圣力大厦写字楼用户
住宅市 场
写字楼市 场ห้องสมุดไป่ตู้
公寓市 场
商业市 场
圣力大厦 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 湖南圣力集团 湖南圣力集团 湖南圣力集团 长沙市佐佑房地产代理有限公司 长沙创芯集成电路有限公司 湖南浩森装饰设计工程有限公司 湖南建科工程项目管理有限公司 湖南兴禹建设有限公司长沙分公司 深圳市水务规划设计院长沙分院 湖南圣力集团展示厅
13
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
宇
湘商世纪鑫城写字楼用户
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
世纪鑫城用户面积 面积 数量
26 56 10 92
客户类型：机械制造、科技电子主 ；代表广汽三菱 使用面积：大型客户相对较多，多 为成熟型中型企业，在区域内有一 定势力，200-1000 ㎡以内企业最 多，200㎡以下使用者其次。 1-3层为银行，4-45层为写字楼
物业类型：裙楼6层为商场、银行、证券等 塔楼7-52层为多功能写字楼 建筑特点：总高度198.8米，55层（含地下 室） 项目优势 星沙成熟中心区地段 198米超高层形象 原地块的改建（开元酒店改造） 湘商文化产业政策扶植 政策最优惠的税费奖励 全国工商联（总商会）系统招商帮助与扶植 湘商精英联盟资源
第三部分：区域市场环 境
住宅市 场
恒万地块
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
写字楼供 应市场分 布
开源鑫贸大楼
方略城市广场
华润置地广场
7大写字楼 其中2个200米规划 多项政策扶植
星沙写字楼完成从零 到顶级的快速布局。
两大核心区域
中茂城
新长海广场 三景华御
金科时代中心
1
典型项目
20000 ㎡顶级商务会所/多功能会议厅/展示厅/宴会 厅 120000㎡亚洲顶级国际5A总部中心
21% 17% 7% 100%
开源鑫城，总建筑面积9500 米
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
宇
步步高写字楼用户
1F-2F 3F 4F 4F 5F
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
星沙老步步高 购物商场 方正证券 名匠装饰 玫香源美容院
商业市 场
客户类型：以装饰设计、投资为主 使用面积：单层500㎡，整层客户数量较 多。
方略城市广场
㎡
㎡ ㎡
274101.97
144356.41 29453.78
计容积率
含屋顶机房798.97 ㎡
商业建筑面积
办公建筑面积 大堂等用房
㎡
㎡ ㎡
34708.23
65442 141.55
含消防控制室、公 厕
正负零以下总建筑面 积
㎡
215799.54
超市建筑面积
其他商业建筑面积 办公建筑面积
㎡
㎡ ㎡
宇
湘商世纪鑫城写字楼用户
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
星沙电信大楼，总建筑面积6500㎡ 星沙电信大厦为中国电信长沙县电信分 公司总部办公大楼，共计17层，其中417层为长沙县电信办公场所，每层面积 500㎡。 15层整层为增辉房地产开发公司办公场 所。
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
20-26 层
新长海广场——写字楼客户来源与客户特征分析
> 客户来源：客户区域性较强，客户成交区域以周边私企老板及有关单位领导居多，以自用型居多， 客户来源区域性较强，多局限在星沙片区；
> 客户特征：成交客户主要集中在36-50岁，占比近70%； > 客户关注点（购买）：地段、价格合适、商业配套及升值潜力是促进客户成交的主要因素；而未成 交客户则认为升值潜力不大、地段等是放弃购买的主要原因。
楚天地产 艾度视觉摄影 丰竹培训 玫琳凯 女人闺蜜美容美体 眼科
26F
27F 28F 29F 30F
面积
整层 100-200 200-300 300-400 合计
东辰广告 长沙酷睿电子科技有限公 司
长沙帮创财务咨询有限公 司
比例
6% 55% 33% 6% 100%
31F 数量
2 17 10 2 31
五星铂金酒店 顶级商务会所 多功能会务中心 政府试点服务外包基 地
27层国际高端商务会 所
新长海商业中心
20-26层大型企业总部办 公区
9-19层精英机构办公 区
标准层2020㎡
5-8层自由创意办公 区 1-4层多功能商务配套 区
地下1-4层停车场、配 套
项目核心价值提炼：长沙东首个国际5A级写字楼