物权法案例

案例分析报告

甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为3000平方米的写字楼，总价款为3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了10天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。在此期间，经交付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米11000元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了3300万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。

1．该房屋的所有权归谁享有?

2．甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效?

3．乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效?

4．甲公司能否以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同?

5．甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持?

1.答：我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，

经依法登记，发生效力，出法律另有规定的以外，未经登记，不发生效

力。虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但乙公司并未取得房屋的所

有权，所以房屋所有权归甲享有。

2.答：我国物权法第23条规定，除法律另有规定外，不动产的实力和转

让，自交付是发生效力。所以甲与乙订立的第一个买卖合同有效。

3.答：我国合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利

人追认活无权处分的人定力合同后取得处分权的，该合同有效”，所以

乙与丙订立的合同有效。

4.答：可以解除购房合同，因为乙方延迟履行债务违反合同约定

5.答：应当予以支持，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请

求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产

支出的必要费用。

综合分析：本案纠纷源于甲房地产公司与乙公司的房屋买卖合同，该合同对确定继受取得人权源的合法性和案件的裁判具有决定性意义。甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方在比约定的清偿期迟延10天后支付了价款，同时卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户手续。争议就在于：(1)第一个买卖合同是否有效成立；(2)不动产物权是否已经转移。该问题涉及不动产物权的变动，不同的物权变动模式将会产生不同的处理结果。我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。这一规定表明我国采用的是折衷主义模式。就本案而言，虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但是根据物权法的规定，乙公司并未取得房屋的所有权。

本案中，占有房屋的乙公司嗣后将该楼盘转让给第三人丙公司，双方订立了买卖合同并移转房屋占有。由于转卖人乙公司基于合同债权合法占有房屋，但并未取得所有权，因此处分权欠缺。乙公司在欠缺处分权的条件下订立了以该房屋为标的物的买卖合同，该合同效力如何?这就涉及无权处分与未来物买卖。将来才存在之物，或者是事实上已存在，但在合同订立时还不属于当事人所有的物。在未来物买卖情形下，卖主在缔约时不具有对买卖标的物的所有权，这并不妨碍其在合同履行前取得所有权。允许未来物为买卖标的物，并不会损害买受人的利益。在现在市场经济条件下，买卖双方签订合同时，出卖人并未现实的拥有合同标的物，而是在合同签订后才积极组织货源，这种情形应允许。如果否定这类合

同的效力，无异于要求市场交易都必须是现货交易，市场的灵活性和多样性也将被牺牲殆尽。

《合同法》第94条第3款和第4款规定了债务人迟延履行时债权人得以解除合同的两种情况：第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，应认为乙公司迟延支付并未构成根本违约，甲公司不享有合同解除权，而只享有追究乙公司违约责任的权利，即甲公司可以基于违约责任就迟延支付造成的利息等损失享有损害赔偿请求权。