第六章风险与不确定性分析
地震灾害风险评估模型中的不确定性分析
地震灾害风险评估模型中的不确定性分析第一章概述地震是一种极具破坏力的自然灾害，给人类社会带来了巨大的伤害和损失。
在地震风险评估过程中，考虑不确定性是十分重要的，因为地震的发生具有不确定性，各种因素的误差也会影响到评估结果。
因此，本文将着重介绍地震灾害风险评估模型中的不确定性分析。
第二章地震灾害风险评估模型地震灾害风险评估模型是通过对地震风险的各个方面进行系统分析，评估出地震灾害可能造成的损失和影响程度。
该模型一般包括地震发生概率模型、震源参数模型、地震动模型、土壤条件模型、震害模型和损失评估模型等。
其中，不确定性分析主要关注地震发生概率模型和地震动模型。
第三章地震发生概率模型中的不确定性分析地震发生概率模型是评估地震发生频率的关键因素。
但是，地震活动受到多种因素的影响，如地壳运动、构造活动等，这些因素的不确定性会直接反映在地震发生概率模型中。
因此，在构建地震发生概率模型时，需要考虑不同因素的不确定度，并采用适当的方法进行不确定性分析，以获得合理的评估结果。
第四章地震动模型中的不确定性分析地震动模型是评估地震对结构物和设施的影响程度的重要依据。
地震动参数的估计涉及到多种因素，如地震烈度、震中距离、场地条件等，这些因素的误差和不确定性会直接影响到地震动模型的准确性。
因此，在进行地震动模型的建立时，需要对这些因素进行不确定性分析，以获得更可靠的评估结果。
第五章不确定性分析方法在地震灾害风险评估中，常用的不确定性分析方法包括蒙特卡洛方法、灵敏度分析和概率分布函数等。
蒙特卡洛方法通过随机抽样的方式，通过大量的模拟试验得到结果的分布情况。
灵敏度分析则是通过改变各个因素的值，观察评估结果的变化情况，以确定不确定性因素对结果的影响程度。
而概率分布函数则是将不确定性因素的分布形式进行建模，进而进行评估结果的不确定性分析。
第六章不确定性分析实例研究以某地区的地震灾害风险评估为例，通过蒙特卡洛方法和灵敏度分析等不确定性分析方法，对地震发生概率模型和地震动模型中的不确定性进行了评估。
《财务管理》第六章重难点讲解及例题：证券投资的风险
《财务管理》第六章重难点讲解及例题：证券投资的风险
证券投资的风险
1.系统性风险
证券资产的系统性风险，是指由于外部经济环境因素变化引起整个资本市场不确定性加强，从而对所有证券都产生影响的共同性风险。
系统性风险影响到资本市场上的所有证券，无法通过投资多元化的组合而加以避免，也称为不可分散风险。
系统性风险包括价格风险、再投资风险、购买力风险。
相关的情况见下表：
【提示】所有的系统性风险几乎都可以归结为利率风险，利率风险是由于市场利率变动引起证券资产价值变化的可能性。
市场利率的变动会造成证券资产价格的普遍波动，两者呈反向变化：市场利率上升，证券资产价格下跌；市场利率下降，证券资产价格上升。
2.非系统性风险
（1）含义
证券资产的非系统性风险，是由于特定经营环境或特定事件变化引起的不确定性，从而对个别证券资产产生影响的特有性风险。
非系统性风险可以通过持有证券资产的多元化来抵销，也称为可分散风险。
（
2）表现形式
非系统性风险是公司特有风险，从公司内部管理的角度考察，公司特有风险的主要表现形式是公司经营风险和财务风险。
从公司外部的证券资产市场投资者的角度考察，公司特有风险是以违约风险、变现风险、破产风险等形式表现出来的。
相关的情况见下表：
【例题.多选题】在证券投资中，无法通过投资多元化的组合而加以避免的风险有（ ）。
A.非系统性风险
B.不可分散风险
C.系统性风险
D.违约风险
【答案】BC
【解析】无法通过投资多元化的组合而加以避免的风险－定是系统风险，也叫不可分散风险，所以选项B、C是答案。
第六章项目不确定性分析及风险分析总结
第一章 总论 第二章 经济评价要素
第三章 资金的时间价值及等值计算 第四章 投资方案的评价与选择
第五章 设备更新分析 第六章 项目不定性及风险分析 第七章 价值工程 第八章 工程项目可行性研究及项目后评价
第九章 工程项目的财务评价及国民经济评价
技术经济学科
第六章 项目不确定性及风险分析：
2019/1/9
18
18
ENGINEERING ECONOMICS
二、单方案的的盈亏平衡分析
只有当销售价格与产品单位成本相等时，项目才能处于
盈亏平衡水平上。这一参数直接与产品单位成本有关，较
低的产品单位成本，可以使产品的销售单价经受较大的风 险。
2019/1/9
19
19
ENGINEERING ECONOMICS
准折现率为10%，问该公司如何决策？
2019/1/9
27
27
ENGINEERING ECONOMICS
三、多方案的盈亏平衡分析
【解】设项目寿命为x年，则 NPV1＝－800﹢150(P/A,10%,x) NPV2＝－1600﹢250(P/A,10%,x) 当NPV1＝NPV2时，有 －800﹢150(P/A,10%,x) ＝－1600﹢250(P/A,10%,x) (P/A,10%,x) ＝8
力利用率一般不应大于75%；经营安全率一般不应
小于25%。
2019/1/9
17
17
ENGINEERING ECONOMICS
二、单方案的的盈亏平衡分析
d.以产品销售单价表示的盈亏平衡点 BEP(P)为盈亏平衡销售单价，Q0为项目年设计生产能力
F BEP( P) V t Q0
经济意义：企业不发生亏损时，必须达到的最低销售价格。 项目处于盈亏平衡水平上，产品单位成本与售价之间的 关系？产品单位成本高，风险？产品单位成本低，风险？
第6章不确定性分析
第6章不确定性分析不确定性分析是指在决策过程中，由于缺乏完全信息或无法准确预测未来情况而引入的不确定因素的分析。
不确定性分析可以帮助决策者更好地理解可能面临的不确定性，并制定相应的策略来应对不确定性。
不确定性分析可以应用于各种领域，例如商业决策、投资决策、项目管理等。
它可以帮助决策者评估不同决策方案的风险，并据此做出更明智的决策。
在不确定性分析中，常用的方法有概率分析、模拟分析和场景分析。
概率分析是通过收集历史数据和相关信息来计算可能性和概率的方法。
概率分析可以帮助决策者了解不同结果发生的可能性，并根据这些可能性制定相应的决策方案。
例如，在投资决策中，可以使用概率分析来评估不同投资方案的回报率和风险，并据此选择最合适的投资方案。
模拟分析是通过使用随机变量来模拟不确定因素的影响，从而评估不同决策方案的效果。
模拟分析通常通过构建数学模型来模拟不确定性，然后进行大量的随机试验来模拟不同的情况。
通过模拟分析，决策者可以了解不同决策方案在不同情况下的表现，并根据模拟结果来制定决策方案。
场景分析是通过构建多个可能的情景来评估不同决策方案的影响。
场景分析通常基于不同的假设和情景，对可能的未来情况进行分析。
通过场景分析，决策者可以了解不同决策方案在不同情景下的表现，并根据情景选择最合适的决策方案。
在进行不确定性分析时，决策者需要注意以下几点：1.收集充分的信息：为了进行准确的不确定性分析，决策者需要收集充分的信息。
这包括历史数据、市场调研、专家意见等。
通过收集充分的信息，决策者可以更好地了解不确定性因素，并进行准确的分析。
2.清晰定义不确定性因素：在进行不确定性分析前，决策者需要准确地定义不确定性因素。
这包括确定不确定性因素的范围、关键因素和可能性。
3.使用适当的方法：在不确定性分析中，决策者需要选择适当的方法来进行分析。
这包括概率分析、模拟分析和场景分析等。
不同的方法适用于不同的情况，决策者需要根据具体情况选择合适的方法。
工程经济学第六章不确定性分析
2020/11/3
13
盈亏平衡分析的优缺点
优点 ❖ 分析简单、明了 ❖ 有助于了解项目产品对市场的适应程度及项目可能承担风险
的程度。 ❖ 有助于合理确定项目生产规模、有助于投资决策。 缺点 ❖ 只考虑了不确定性因素单个变化 ❖ 建立在产量等于销售量的基础上 ❖ 采用的是某一正常生产年份的数据
2020/11/3
成 本 、收 入
TR=PQ TC=FC+CVQ
VC= CVQ
FC
产量
BEPQ
2020/11/3
销售收入、成本与产量的关系图
4
单方案盈亏平衡分析
盈亏平衡点： PQ=FC+CVQ
BEPE
BEPQ Qd
FC
BEPCV
P Qd
BEPQ
FC P CV
BEPP
CV
FC Qd
BEPFC (P CV ) Qd
❖ 确定分析指标：净现值及内部收益率
❖ 进行敏感性分析 ：
就是计算各不确定因素在可能变动的范围内发生变化时
导致的项目经济效果指标的变化情况，建立起一一对应的数量
关系，并用图或表的形式表示出来
2020/11/3
20
例如：有一个石油化工的投资项目，其投资额、年销售收入、年经营成本、年 销售税金、期末资产残值如表所示。采用的数据是根据对未来最可能出现的情 况进行预测估算的。由于对未来影响经济效益的某些因素把握不大，投资额、 经营成本和产品价格均有可能在±20％的范围内变动。设基准收益率为10％， 试分别就上述三个不确定因素对净现值的影响进行不确定性分析。
(3).若产量为15000件/年，使用年限为多长时，A设备有利？
设备 A B
初始投资 20 万元 30 万元
最新06第六章不确定性分析
06第六章不确定性分析第六章不确定性分析不确定性分析是对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究与估计，是研究技术方案中主要不确定因素对经济效益影响的一种方法。
由于主观和客观的原因，使得技术经济分析中各因素的实际情况很难测定准确。
进行不确定性分析，是为了分析不确定性因素，尽量弄清和减少不确定因素对经济效果评价的影响，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务上、经济上的可靠性，避免项目投产后不能获得预期的利润和效益，以致使投资不能预期收回或给企业造成亏损。
在项目评价中不确定性就意味着项目带有危险性。
风险性大的工程项目必须有较大的潜在获利能力。
也就是说，风险越大，则项目的内部收益率也应越大。
不确定性分析包括：盈亏平衡分析（收支平衡分析），敏感性分析（灵敏度分析）和概率分析（风险分析）。
盈亏平衡分析一般只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。
三者的选择使用，要看项目的性质，决策者的需要，相应的人力才力等。
原则：选择经济效果好，抗风险能力强的项目上马。
一、线性盈亏平衡分析各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化回影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响项目的取舍。
盈亏平衡分析的目的就是找到这个临界值，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。
它通过对项目投产后的盈亏平衡点（或称保本点）的预测分析，帮助我们观察该项目承受多大的风险而不至于发生亏损的经济界限。
在投资分析中，最常见的盈亏平衡分析是研究产量、成本和利润之间的关系。
但盈亏平衡分析法的实际用途远比这些广泛，不仅可对方案进行分析，而且还可用于对多个方案进行比较。
1.线性盈亏平衡分析独立方案盈亏平衡分析的目的是通过分析产品产量、成本与方案盈利能力之间的关系，找出投资方案盈利与亏损在产量、产品价格，单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下方案的风险情况。
第六章 风险和不确定性决策
第六章风险和不确定性决策决策是一种普遍存在的活动，是决策者为解决当前或未来可能发生的问题，提出不同的策略方案并根据某一准则选择最佳行动方案的过程。
根据决策对象所处的自然状态情况，决策问题可以分为确定型、风险型和不确定型三种。
若只存在一种自然状态或不涉及具体的自然状态时，就是确定型决策。
若不知道未来会出现何种自然状态，又知道各种自然状态出现的概率时认就是不确定型决策。
若不知道未来会出现何种自然状态，但知道各种自然状态出现的概率时，就是风险型决策。
无论决策者采取什么策略方案，都要承担一定的风险。
§6.1 风险决策准则风险决策的条件如下：1．存在着决策者希望达到的某一目标；2．存在着两个，或者两个以上可供选择的策略方案；3．存在着两个或者两个以上的自然状态；4．在可能出现的自然状态中，决策者不能肯定未来会出现哪种状态，但能确定每种状态出现的概率；5．可以计算出不同方案在不同自然状态下的经济效果评价指标（一般称为损益值）。
例6-1和例6-2就是风险决策问题。
例6-1某工程技术管理人员要决定下月是否进场开工。
根据过去气象资料统计，预测下月天气好（晴、阴天的天数大于26天）的概率为0.3，而天气坏的概率为0.7。
如果开工后天气好，则可按期完工，获利5万元；如果S开工后天气坏，则损失1万元。
若不开工，无论天气好坏；则损失5千元。
为获利最大、损失最小，问是否在下月进场开工？该风险决策问题可列成表6-1。
个方案：A1：改建三级公路，将等级提高为一般二级公路；A2：保留三级公路，同时另修一条汽车专用二级公路；A3：废除三级公路，重新修建一条一般二级公路。
道路建成后可能出现四种状态：S1：运输效益很好，出现的概率P（S1）=0.3S2：运输效益较好，出现的概率P（S2）=0.4S3：运输效益一般，出现的概率P（S3）=0.2S4：运输效益较差，出现的概率P（S4）=0.1这三个方案在不同的状态下具有不同的经济效果，注一定的计算期内，各方案在不同状态下的净现值（单位：万元）见表6-2，问应采用哪一方案才能使净现值最大？对同一了风险决策问题，因风险决策的准则不同。
!《投资项目决策与风险分析》--第六章投资项目的不确定性分析
!《投资项⽬决策与风险分析》--第六章投资项⽬的不确定性分析第⼗投资项⽬的不确定性分析【本章提要】任何⼀个项⽬都具有不确定性，这是项⽬投资的⼀个重要特性，对于项⽬投资不确定性的分析，⽬的在于了解了造成不确定性的原因是什么，以便为防范不确定性提供依据。
本章主要阐明项⽬投资不确定分析的理论和⽅法。
【基本概念】项⽬的不确定分析盈亏平衡分的盈亏平衡点敏感性分析敏感性分析图第⼀节投资项⽬不确定性分析概述⼀、项⽬不确定性分析的概念投资项⽬财务分析和经济分析是由预测和估算得到的，都是在假定⼀系列条件都不变的情况下，来测算拟建项⽬的效益的，事实上影响项⽬效益的因素⼀般都不可能不发⽣变化，变化是绝对的，⼀旦发⽣变化，项⽬的效益就相应发⽣变化有时会使项⽬变得不可⾏。
为了分析这些因素对项⽬财务效益和经济效益的影响，必须在投资效益分析的基础上，进⾏不确定性分析，以估计项⽬可能承担的风险，进⼀步确定项⽬在经济上的可靠性。
投资项⽬的不确定性分析就是研究和分析当影响项⽬投资效益的各个主要因素发⽣变化时，拟建项⽬的投资效益会发⽣什么样的变化，以便为正确的投资决策提供服务的⼀种⼯作。
⼆、影响项⽬投资效益的不确定性因素影响项⽬投资效益的不确定性因素主要有：（⼀）价格的变动产品的价格或原材料的价格是影响投资效益的最基本因素，它通过投资费⽤、⽣产成本和产品售价反映到投资效益指标。
⽽在项⽬计算期内难免会发⽣变动。
价格是影响投资效益中重要的不确定性因素。
（⼆）⽣产能⼒利⽤率的变化⽣产能⼒利⽤率的变化是指⽣产能⼒达不到设计能⼒对项⽬的收⼊和经营成本的影响，进⽽影响项⽬的投资效益。
⽣产能⼒达不到设计能⼒的原因有：1.原材料、能源、动⼒的供应保证程度低等2.市场销路（三）⼯艺技术的变化⼯艺技术状况估计当引进新⼯艺、新技术、新设备时，原先使⽤的基础参数也将随之变化。
（四）投资费⽤的变化项⽬的总投资额没打⾜，建设期和投产期的延长，建设材料的价格变化，将引起投资费⽤的变化，导致总成本费⽤和利润总额等的变化。
工程经济学第六章不确定性分析
决策难度
不确定性增加了决策的难度， 因为决策者难以预测未来事件 或结果。
资源浪费
由于不确定性可能导致项目无 法ห้องสมุดไป่ตู้计划进行，从而造成资源 浪费。
经济效益波动
不确定性可能导致项目经济效 益波动，从而影响项目的可持
续性。
敏感性分析
02
敏感性分析的定义
敏感性分析是评估项目不确定性因素 变化对项目经济指标的影响程度，通 过找出关键的不确定因素，并确定其 对项目经济指标的影响程度。
根据选定的方法，对不确定因素的发生概率 进行估计。
敏感性分析
通过比较不同不确定因素对项目经济效益的 影响程度，找出敏感因素和关键因素。
04
风险决策分析
风险决策分析的定义
风险决策分析是指在决策过程中，由于存在不确定性因素，导致决策结果可能产生不同的风险和收益 。
风险决策分析主要关注的是决策过程中可能出现的风险和不确定性，以及如何通过科学的方法来评估 和管理这些风险。
工程经济学第六章不确 定性分析
目 录
• 不确定性分析概述 • 敏感性分析 • 概率分析 • 风险决策分析 • 蒙特卡洛模拟
不确定性分析概述
01
不确定性定义
不确定性是指由于缺乏信息或数据的 不完整、不准确等原因，导致决策者 无法准确预测未来事件或结果的情况 。
不确定性可能来源于各种因素，如市 场需求变化、技术进步、政策调整等 。
抽样与模拟
从输入变量的概率分布中抽取 随机样本，将这些样本代入模 型中进行模拟。
决策制定
根据模拟结果分析，制定相应 的决策或提供决策依据。
蒙特卡洛模拟的应用
工程设计
在工程设计中，蒙特卡洛模拟可用于 评估设计方案的风险和不确定性，优 化设计方案。
罗宾斯《管理学》第六章笔记：决策
罗宾斯《管理学》第六章笔记：决策一管理者工作的实质(总7页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One 1■CAL■本页仅作为文档封面，使用请直接删除第六章决策：管理者工作的实质学习目的：1.概述决策制定过程的步骤2.定义理性的决策者3.说明理性决策的局限性4.描述完全理性决策的过程5.描述有限理性决策的过程6.识别两种常用的决策问题和常用的、能决这两类问题的决策7.区分确定性、风险性和不确定性决策情况8.明确群体决策的优缺点9•阐述改善群体决策的4种方法第一节决策制定过程一. 识别问题1.问题［problem］:现状与期望状态之间的差异2•问题识别是主观的。
3.在某些事情被认为是问题前，管理者必须意识到差异（将事情的现状和某些标准进行比较，这些标准可以是过去的绩效，预先设置的目标，组织中其他单位的绩效或者其他组织中类似单位的绩效）.他们不得不承受采取行动的压力（组织政策，截止时间，财政危机，上司的期望，绩效评定等）.也必须有采取行动所需的资源（职权，资金，信息等）二. 确定决策标准决策标准［decision criteria］定义哪些因素与决策相关的标准，如买车中的价格，品牌，型号，体积等。
三. 给每个标准分配权量—个简单的衡量重要性的方法就是给最重要的标准打10分，然后依次给余下的打分四. 拟定方案五. 分析方案六. 选择方案七. 实施方案实施[implementation]:将决策传达给有关部门并得到他们的承诺和行动八. 评价决策效果：看它是否取得了理想的结果第二节决策的普遍性管理职能中的决策计划组织的长远目标是什么？什么战略能够最好地实现这些U标? 组织的短期目标应该是什么？每个口标的困难程度有多大？组织直接向我报告的下属是多少人？许多管理者的决策制定活动例常性第三节理性决策者管理者被认为是(理性【rational]:描述满足约束条件并使价值最大化的选择)的一-理性假设1.—个完全理性的决策者，会是完全客观的和合乎逻辑的。
第六章工程项目不确定性分析
第六章 工程项目不确定性分析
非线性盈亏分析可以分为三种情况： 第一种情况，销售收入 与产销量呈线性关系，生 产总成本与产销量非线性 关系(如二次曲线)。 第二种情况,销售收入与 产销量呈非线性关系,生产 总成本与产销量呈线性关系 第三种情况,销售收入生 产总成本与产销量均呈非 线性关系。
总成本曲线
第六章 工程项目不确定性分析
一．线性盈亏平衡分析 线性盈亏分析是对企业总成本和总收益的变化作线性分析 的一种方法，其目的是掌握投资项目的盈亏界限，确定投资 项目的最优生产规模．使项目获得最大的经济效益．以作出 合理的决策。
线性盈亏分析,在西方管理会计学上称为CVP分析。即对成 本(Cost),产量(Volume),利润(Profit)进行的分析。我国译 为两平法、保本法、不盈不亏法等。是假定项目的主营业务 收入(或总收益)和主营业务成本(或总成本)均是产量的线性 函数。
Q* L 设计生产能力
（3）盈亏平衡点的销售单价
*
F Q p CV
*
F Q CV * p CV F / Q * Q
(4）平衡点的单位产品变动成本
Q pF * CV p F /Q * Q
*
第六章 工程项目不确定性分析
TR 或 TC
总收益 或 总成本
图 析 法
F
0
O*
内 部 因 素
第六章 工程项目不确定性分析
三．不确定性分析的方法 不确定性分析就是根据拟建项目的具体情况，分析各种 外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影 响程度，以估计项目可能承担不确定性的风险及其承受能 力，确定项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力争 把风险减低到最小限度。 根据各种不确定因素对工程项目经济指标的影响程度通 常采用的不确定性分析方法有： （1） 盈亏平衡分析； （2） 敏感性分析； （3） 概率分析。 其中盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率 分析可同时用于财务评价和国民经济评价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第六章风险与不确定性分析
(2)多因素敏感性分析 租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响
租金 30.0 31.5 32.5 35.0 37.5 40.0 建造成本
185.0 200.0 215.0 230.0 250.0
11.09 16.58 20.23 29.34 38.44 47.52 5.69 10.91 14.39 23.07 31.76 30.37 -0.79 5.77 9.09 17.37 25.64 33.89 -3.68 1.09 4.26 12.18 20.08 27.98 -9.05 -4.55 -1.55 5.93 13.40 20.86
第六章风险与不确定性分析
三、单因素与多因素敏感性分析
1、单因素敏感性分析:是敏感性分析的最基本方法。 首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项 可变参数的变化而其它参数保持不变，项目经济评价 指标的变化情况。 2、多因素敏感性分析:分析两个或两个以上的不确定 性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。 *注意：多因素敏感性分析必须进一步假定同时变动 的几个因素都是相互独立的，并且各因素发生变化的 概率相同。
第六章风险与不确定性分析
三、房地产项目盈亏平衡分析案例（p168）
第六章风险与不确定性分析
第三节 敏感性分析（p170）
一、概念 1、涵义：指从众多不确定性因素中找出对投 资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素， 并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程 度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力 的一种不确定性分析方法。
207000 207000 209425 211878 230605 253209
2425 2453 2482 2511 2731
207000 209425 211878 214360 233166 255940
6
22040 2755
24795 255940 280735 2998 283733
第六章风险与不确定性分析
•解： •单位产品变动成本Cv=(7800-3000)/3=1600(元/ 件) •盈亏平衡产量：Q*=3000/(3000-1600)=2.14(万 件) •盈亏平衡价格:P*=1600+3000/3=2600(元/件) •盈亏平衡单位产品变动成本： •Cv*=3000-3000/3=2000(元/件)
第六章风险与不确定性 分析
2020/11/28
第六章风险与不确定性分析
主要内容：
房地产项目不确定性因素分 析 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险分析
第六章风险与不确定性分析
学习目的和要求：
掌握房地产盈亏平衡分析的原理和基本计算 方法 熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素； 熟悉敏感性分析的概念、步骤和“三项预测值 法” 了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概 率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡 洛风险评估法
第六章风险与不确定性分析
2、基本方法：建立成本与产量、销售收 入与销量之间的函数关系，通过对这两个函 数及其图形的分析找出平衡点。
3、盈亏平衡分析的分类： *当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成 本时，属于线性盈亏平衡分析 *当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量 的变化会导致市场销售价格和生产成本时，属 于非线性盈亏平衡分析
第六章风险与不确定性分析
2、敏感性分析的目的
（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因 素，分析其变动的原因，为进一步进行不确 定性分析提供依据。
（2）研究不确定性因素变动如何引起项目经 济效益值变动的范围或极限。
（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济 效益值相似的情况下从中选出不敏感的投资 方案。
第六章风险与不确定性分析
一、房地产开发项目的主要不确定性因素 (4)开发期与租售期 *开发期由准备期和建造期两个阶段组成。 (5)容积率及有关设计参数： *容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数 量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、 销售收入和建安工程费用。
第六章风险与不确定性分析
(6)资本化率(R)： *选择房地产开发项目资本化率的常用方法：选取若干 个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平 均值作为评估项目的资本化率。
第六章风险与不确定性分析
•4、线性盈亏平衡分析的基本公式：
• 年销售收入方程： B=P×Q • 年总成本费用方程： ••其中C:=Cf+Cv×Q
•B:销售收入 C:总成本 •Ct:固定成本 Cv:变动成 本
•P,C
•P*,C * •Cf •亏
损
•Q
•B=
•BE P
P •盈 利•C=Cf+Cv
Q
•Qr
月份 地价 土地购置费用 建造成本 专业人员费用 代理费 广告宣传费用 小计 结转余额 总计 贷款利息 结转余额
7
8
9
10
11
12
26220 32680 39140 48260 51300 45220 3278 4085 4893 6033 6413 5653
29498 36765 44033 54293 27713 50873 283733 316544 357027 405242 464282 527433 313230 353319 401060 459535 521994 578306 3324 3709 4182 4747 5439 6179 316544 357027 405242 464282 527433 584484
试对项目进行敏感性分析。
第六章风险与不确定性分析
月份 地价 土地购置费用 建造成本 专业人员费用 代理费 广告宣传费用 小计 结转余额 总计 贷款利息 结转余额
0
1
2
3
4
5
200000
7000
14440 17680
1805 2233
207000 0
0
0 16245 20093
207000 209425 211878 214360 233116
第六章风险与不确定性分析
二、房地产置业投资项目的主要不确定因素
(1)购买价格：房地产置业投资项目的初始资本 投资数额，其高低变化会影响房地产置业投资 经营的绩效。
(2)权益投资比率：指投资者所投入的权益资本 或资本金占初始资本投资总额的比率。
*权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财 务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报 酬相应增加，权益投资收益率提高。
第六章风险与不确定性分析
(3)空置率：是准备出租但还没有出租出去的 建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
*对于房地产置业投资项目或建成后用于出 租经营的房地产开发项目，空置率提高会 导致有效毛租金收入减少。
(4)运营成本：为保持物业正常运行，满足租 户的使用要求而支付的费用。
第六章风险与不确定性分析
第六章风险与不确定性分析
第一节 房地产项目不确定性因素的分析
一、房地产开发项目的主要不确定性因素（p162） (1)土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地 开发费用组成。 *有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已 经占到总开发成本的50%~60%；在城市郊区，该项 费用也占到了总开发成本的30%。 (2)建安工程费用 (3)租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产开发 项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的 不确定性因素。
•公式：
•Pi:第i个参照项目的年净租金收入 •Vi:第i个参照项目的市场价值或售价 •R:资本化率
第六章风险与不确定性分析
•(7)贷款利率
• *由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本 金往往只占到投资总额的20%~30%，其余部分都要 通过金融机构借款或预售楼房的方式筹集。所以资 金的使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的 影响极大。
第六章风险与不确定性分析
例2：某开发商拟在其以20万美元购得的土地上开 发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2000m2， 建造成本为200美元/m2，项目的准备期为3个月， 建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建 造成本分别占总建筑成本的3.8%、4.7%、5.8%、 6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、 8.5%、6.8%和6.5%。预计项目投入使用后年租 金收入为6万美元，贷款利率为15％。用现金流 量法对该项目进行评估的结果见下表。
第六章风险与不确定性分析
二、步骤
1、确定用于敏感性分析的经济评价指标， 通常选用内部收益率，必要时也选用财务净 现值、开发商利润等其它指标。 2、确定不确定性因素可能的变动范围 3、计算不确定性因素变动时各评价指标的 相应变动值 4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏 感的不确定性因素，作出进一步的分析。
•*•Q当:产实销现量盈亏平衡时，有B=C。 •0
点数量Q*时，项目处于盈利区域；
• 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
第六章风险与不确定性分析
•例1：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件， 总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本 与产量呈线性关系。
第二节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析的基本原理（p167）
1、盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的 市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈 利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随 着产销量的变化，盈利和亏损之间一般至少有一个 转折点，称之为盈亏平衡点(Break Even Point,BEP)。在这点上，销售收入和总成本费用相 等。
第六章风险与不确定性分析
3、最高土地取得价格: 4、最高工程费用 5、最高购买价格 6、最高运营费用比率:投资物业中运营费用 支出占毛租金收入的比率。该比率越高，投 资项目所获的净经营收入越低。