不动产估价 第三章 比较法

（一）交易情况修正的含义 1、修正的含义 1）估价对象价格，看作“正常价格”； 2）修正的目的是要得到估价对象价格， 即要得到正常价格。 ∴ 修正的基准或参照系，就是估价对象；
二、选取可比实例
(Comparable property; comparables)


可比实例：交易实例中交易方式适合估 价目的、成交日期接近价值日期、成交 价格为正常价格的类似房地产。 ∴ 可比实例<交易实例
（一）质量要求

1、处在同一地段或同一供需圈 2、用途相同 小类用途相同 3、规模相当


（1）针对实际估价中选取可比实例的随 意性，或者为了达到高估或低估的目的， 明显有更合适的可比实例不选取，《规范》 做出如下规定： 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、 成交日期与价值时点较近的交易实例，选 为可比实例。
《房地产估价规范》新的规定


（2）可比实例及其有关信息应真实、可 靠，不得虚构。 应对可比实例的外部状况和区位状况进行 实地查勘，并应在估价报告中说明可比实 例的名称、位置及附位置图和外观照片。
一、搜集交易实例
(Property sales/Property transactions)

(一)交易实例的搜集途径 1、政府有关部门 房地产交易中心（所）、土地交易中心 2、媒体 地方性报纸、网站 3、开发商、不动产经纪机构
一、搜集交易实例


（一）原理公式 (Principle Formula)


1、百分率下的修正系数连乘公式：
估价对象价格＝可比实例价格×K1×K2×K3×K4
（一）原理公式

2、差额法下的公式 估价对象价格＝可比实例价格+交易情况 修正数额+交易日期调整数额+区域因素 调整数额+个别因素调整数额
（二）经验公式 (Empirical Formula)

1、直接比较(Direct Comparison) 估价对象价格＝ 100 （） 100 可比实例价格× × × ×
（） 100 （）
100 （）
（二）经验公式


2、间接比较(Indirect Comparison) （1）区域因素间接比较 估价对象价格＝ 100 （） （） 100 可比实例价格×（） ×100 ×（） × （）

（二）交易实例的搜集内容 见调查表格 调查表格编号
名 坐 卖 买
称 落 方 方 货币种类 成交日期 用 途 权利状况
成交价格 付款方式 面 个 因 说 别 素 明 形 地 积 状 形 …… 商服繁华度 区 因 说 域 素 明 交通通达度 环境质量优劣度 …… 交 易 情 况 说 明 坐 位 简 落 置 图
4、各类不动产交易展示会 5、不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融 机构、司法机关等 6、同行之间 7、实地调查 1）以学生身份、社会实践的名义进行调查； 2）以政府有关部门工作人员的身份进行调查; 3）以经纪人身份进行调查； 4）以商人的身份进行调查； 5）聊天法。
一、搜集交易实例
(Property sales)
■百分率法

若买卖双方应缴纳的税费是正常成交价格的 一定比率，则有：
案例之一




某宗房地产交易，双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/米2，买卖中涉及 的税费均由买方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳 的税费为正常成交价格的7％，应由买方 缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求 该宗房地产的正常成交价格。 答案：2500元/米2。
【2325/(1-7%)】
案例之二


某宗房地产交易，双方在合同中写明，买方付 给卖方2625元/米2 ，买卖中涉及的税费均由 卖方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税 费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税 费为正常成交价格的5％。试求该宗房地产的 正常成交价格。 答案：2500元/米2 。



动机、偏好、知识水平、市场信息、讨 价还价能力等→价格偏差。 但只要有较多的交易案例，其成交价格 均值就可以作为正常价格的参考值。 基于“大数法则”。
三、基本公式(Basic Formula)



采用比较法评估不动产的价格，需要 进行交易情况、交易日期、区域因素、个 别因素等修正。 【房地产估价规范】：交易情况修正、市 场状况调整、房地产状况调整（区位状况、 实物状况、权益状况）。 将修正后的可比实例成交价格，作为 确定估价对象价格的依据。
2、统一付款方式
【要求】：将可比实例不是成交日期、不 是一次付清的价格，调整为成交日期且 一次性付清的价格。
3、统一融资条件
【要求】： 将可比实例在非常规融资条件下的价格， 调整为在常规融资条件下的价格。 如：民间借贷，地下钱庄；酒店式公寓。
4、统一税费负担
【要求】： 将可比实例在交易税费非正常负担下的价格， 调整为在交易税费正常负担下的价格。 交易税费正常负担： （1）卖方应缴纳的税费：营业税、城市维护 建设税、教育费附加、土地增值税； （2）买方应缴纳的税费：契税、补交土地使 用权出让金； （3）买卖双方都应缴纳的税费：印花税、交 易手续费。
（一）质量要求

4、建筑结构相同 小类建筑结构相同 5、档次相当 在装饰装修、设备、环境等方面相当 6、权利性质相同 （1）国有土地与农民集体土地； （2）出让土地使用权与划拨土地使用权； （3）商品住房与经济适用房。
（一）质量要求


7、成交日期与价值时点接近
不宜超过1年，不得超过2年。
2、适用条件

1）要有充足的市场交易资料 ①不能少于3个；(3-10) ②比较案例必须是交易实例； ③比较实例具有合法性。 2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性 特别注意用途的可分性。
3、适用对象



（1）适用于同类不动产数量较多、经常发生 交易且具有一定可比性的房地产。 如：住宅（存量成套住房）；商铺；标准厂房； 房地产开发用地等 （2）其它估价方法中有关参数的求取 如经营收入、经营费用、空置率、资本化 率、开发经营期等。
案例之二

挂牌价能否作为可比实例？ 挂牌价是非成交价格，只能作为估价的参 考，不能作为估价的依据！
三、建立比较基础
(establishing comparison basis)
对各个可比实例的成交价格进行标准 化处理。 【目的】：使可比实例成交价格与估价 对象价值或价格之间、各个可比实例 的成交价格之间口径一致，相互可比。
4、不适用的对象


（1）同类不动产数量很少的不动产。 如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺 庙、古建筑等。 （2）很少发生交易的不动产。 如学校、医院、行政办公楼等。 （3）可比性很差的不动产。 如在建工程等等。
第二节 市场比较法的估价步骤

一、搜集交易实例 二、选取可比实例 三、建立比较基础 四、进行交易情况修正 五、进行交易日期修正(市场状况调整) 六、进行区域因素修正(房地产状况调整) 七、进行个别因素修正 (房地产状况调整) 八、求取比准价格 (计算比较价值)


8、交易方式与估价目的相吻合
若估价目的是抵押、抵债、房屋征收补偿等， 选择“二手房”买卖实例作为可比实例。

9、应为正常价格，或可修正为正常价格。
（二）数量要求


3≤可比实例的数量≤10
应注意的问题： （1）当可比实例较多时，在区域上应“由近 而远”；在时间上，也应“由近而远”；在类 型上，应优先选择最为类似的不动产； （2）应该是交易案例，不能是评估案例，更 不能是凭空编造的； （3）应该是合法的交易案例。 （使用上的合法，交易上的合法）


一、概念
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象 进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价 格进行处理（修正）后得到估价对象价值或价 格的方法。 可比实例的选择规定。 “类似不动产” (Similar property), 是指在区 位、用途、权利性质、规模、建筑结构、新旧 程度等方面，与估价对象相似的不动产。
案例之一






估价对象：位于某市一商业区内一栋办公楼， 建筑面积为12000米2；在以下5个交易案例中， 哪些可以作为可比案例。 A. 建筑面积为12000米2，近期出租，年租金 1752万元，同一区域； B. 建筑面积为25000米2，三年前出租，年租 金2738万元，同一区域； C. 建筑面积为10000米2，现在空置，同一区 域； D. 建筑面积为12000米2，近期出租，年租金 为1000元/米2，位于24公里外的另一区域； E. 建筑面积为15000米2，近期售出，卖价 30000万元，同一区域。
三、建立比较基础
(establishing comparison basis) 1、统一财产范围 2、统一付款方式 3、统一融资条件 4、统一税费负担 5、统一计价单位
1、统一财产范围

三种情况： （1）含有非房地产成分 选取的可比实例，附有赠家俱、汽车等。 （2）带有责权责务的房地产 有拖欠工程款等。 （3）房地产的实物范围不同 阳台封闭与否；住宅是否带车位。
细分，尽量详细（分等定级） 细分，尽量详细（分等定级） 细分，尽量详细（分等定级）
建 平 简 调查日期
筑 面 图 调查人
资料来源
一、搜集交易实例
(Property sales)


（三）建立交易实例资料库 1、必要性 基础性工作，影响估价机构和估价师的 核心竞争力。 2、如何建 公司+个人