房地产估价师第估价理论第11讲第十章第十一章2011年新版

第十～十二章考点、难点及易混淆点串讲

第十章长期趋势法及其运用

一、本章所占分值

年份2005 2006 2007 2008 2009 2010 平均值

分值 5 8 3 3 3 6 4.7

说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点

【长期趋势法适用的前提条件】

1．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。（2006年试题）

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分房地产历史价格资料

C．房地产在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A 见教材P345～347。

【直线趋势法】

1．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。（2010年试题）

A．平均发展速度法

B．平均增减量法

C．数学曲线拟合法

D．中位数法

答案：C 见教材P346

2．直线趋势法y＝a＋bχ中的常数a、b，是由（）决定的。（2009年试题）

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

答案：A 见教材P346

3．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。（2010年试题）

A．甲类房地产比乙类房地产强

B．乙类房地产比甲类房地产强

C．该两类房地产强弱程度相同

D．该两类房地产强弱程度不可比

答案：A 见教材P346

解析：由直线趋势法公式可知，i＞1。当i＞1时，1480＋80i-(1500＋60i)＞0，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。

【平均增减量法】2009、2008、2007、2005年都有考点，一是对适用条件的考查，二是计算，这两点都很简单，应该是得分的考点。

1．某类房地产2005～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/㎡。（2010年试题）

某类房地产2005～2009年的价格（元/㎡）

年份2005 2006 2007 2008 2009

价格6810 7130 7460 7810 8150

A．8460

B．8500

C．8790

D．8838

答案：B 见教材P348～349

解析：该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=320×0．1＋330×0．2＋350×0．2＋340×0．5=338（元/㎡）

据此预测该宗房地产2010年的价格为：V=6810＋338×5=8500（元/㎡）。

2．运用平均增减量法进行预测的条件是：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（）（2009年试题）

答案：×见教材P348、350

解析：是上升或下降的数额大致接近，如果是上升或下降的幅度大致接近，则为平均发展速度法适用的条件，注意二者的区分。

3．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（

）预测房地产的未来价格。（2005年试题）

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

答案：B

4．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）。（2009年试题）

A．7974．00

B．8023．00

C．8056．25

D．8078．00

答案：C 见教材P348

解析：d＝（7645－6000）÷4＝411.25（元/㎡），V2009＝P0＋di＝6000＋411.25×5＝8056.52（元/㎡）。5．估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡，若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为（）元/㎡。（2008年试题）

A．5362

B．5347

C．5532

D．5563

答案：C

解析：d＝（5192－4682）÷3＝170（元/㎡），V2008＝P0＋di＝4682＋170×5＝5532（元/㎡）。

6．通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。（2007年试题）

A．4075.0

B．4242.5

C．4410.0

D．4577.5

答案：C

解析：根据平均增减量法进行测算：d（4075－2405）÷4167.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008

年的价格为：V 6P0d i3405167.564410（元/m2）。

【平均发展速度法】

1．根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。（2010年试题）

某类房地产2004～2009年的价格（元/㎡）

年份2004 2005 2006 2007 2008 2009

价格6810 7130 —7810 8150 8490

A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/㎡

B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/㎡

C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/㎡

D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/㎡

E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/㎡

答案：ABCE 见教材P348、350

解析：利用平均增减量法，设2006年价格为χ，该房地产价格逐年上涨额的平均数为d=［（7130－6810）＋（χ－7130）＋（7810－χ）＋（8150－7810）＋（8490－8150）］÷5=336（元/㎡），则χ＝6810＋336×2＝7482（元/㎡），据此预测该宗房地产2010年价格为6810＋336×6＝8826（元/㎡）

利用平均发展速度法，设2006年价格为χ，该房地产价格逐年平均发展速度为t=(8490/6810)0.2=1.045，则χ＝6810×1.0452＝7438（元/㎡），据此预测该宗房地产2010年价格为6810×1.0456＝8873（元/㎡）2．在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。（2006年试题）

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

C．移动平均法

D．指数修匀法

答案：B 见教材P350

3．根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、5500元/㎡，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/㎡。（）（2008年试题）

答案：√见教材P350

解析：t＝（5500/3500）1/4＝1.12，V2008＝P0+t i＝3500×1.125＝6168.20（元/㎡）。此题也可直接判断得出结论。