房屋产权面积的测量方法

浅谈房屋产权面积的测量方法

摘要：随着楼价的不断攀升，人们对自家的建筑面积越来越敏感。这不仅要求我们在计算上更加细致认真，同时还要遵守《房产测绘规范》。本文分析了房屋产权登记中面积测算常见问题及原因，探讨了房屋产权登记中解决面积测算问题的有效途径。

关键词：房屋产权面积测量方法问题途径

中图分类号：g267 文献标识码：a 文章编号：

面积测算的准确性在房屋产权登记中具有重要的意义和影响,不仅关系到消费者的利益问题,还关系到房产测绘事业的未来发展态势。在实际工作中,不仅要严格按照有关规定和标准去执行测量工作,还要具体情况具体分析,与公众共同探讨比较容易产生争议的

问题,不断提高国标与省标的规范化、科学化水平,不断促进房地产测绘事业的向前发展。

一、房屋产权登记中面积测算常见问题及原因

房屋产权登记面积测算中最容易引起纠纷的就是房屋的前置测

算面积与登记测算面积的不一致性。也就是说,对同一套房屋的面积进行测算,但在产权证、房屋预告登记以及购房合同中显示的测量结果却各不相同。这就激化了消费者与房产开发商、房屋测量管理部门的矛盾。

简单地说,前置测算面积就是房屋设计图纸上的建筑面积,它的

主要作用就是为房屋的预售提供最基本的建筑面积情况,还可以成为在建工程抵押和预告登记的依据。登记测算面积就是房屋建好之

后的实地测算面积,这需要房地产开发企业提供经过有关部门审批的建筑设计图(尺寸要与竣工后的相符),委托给测绘部门实地测量。

现实登记中,前置测算面积与登记测算面积往往有所出入,主要

原因包括没有严格按照设计图进行施工、实际施工中存在的规格的误差、公共建筑面积的功能或服务范围的改变、对测量规范的条例理解不到位或存在偏差等。我们主要讨论共有建筑面积功能区的划分及分摊情况。根据共有建筑面积服务范围不同可以分为以下四类:幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积(还是功能区或子功能区)、其它共有建筑面积。《房产测量规范》中规定幢共有建筑面积是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内

建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。幢是最根本的分摊计算单元。单一功能区建筑物共有建筑面积分摊方法以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。多功能区建筑物共有建筑面积应根据具体情况划分为多个功能区—子功能

区关系的基本功能区,然后根据各功能区之间的包含、并列等关系,按照从整体到局部,从功能区到子功能区的顺序,逐级进行分摊计算。共有建筑面积的划分及分摊方法是测绘人员在具体操作中最容易出错混淆的一个关键问题。

二、房屋产权登记中解决面积测算问题的有效途径

房屋产权登记中的面积测算问题如果得不到有力的解决和调整,就会给社会生活的各个方面带来影响。鉴于房产测量相关规范本身存在着缺陷,以及公众对条款的理解认识力度不足,所以可以从以

下两个方面来着手提高房屋产权登记中面积测算的合理性与精确性。

一是要逐步统一建筑面积测算的标准,同时要加强对房屋面积测量中所涉及到的概念定义的科学性与严格性。例如《房产测绘规范》在对房屋的建筑面积进行说明的时候,指出房屋建筑面积是“房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。”但是并没有明确规定各个结构高度的具体测量办法和测量起止位置,仅仅将层高的内涵简单地解释为“上下两层楼面或楼面与地面的垂直距离”,这样的说法欠具体性,尤其是给实际测量工作造成了很大的取舍困难。

二是要进一步加强对房屋测绘事业的制度化管理,同时要大力提高房屋测绘手段的科学性与规范性,加大科技力量的投入。房地产业的发展要符合市场经济发展的客观要求,各项管理工作都要紧跟时代的步伐。在房屋面积测绘中也广泛运用到各种精密的测绘仪器,在最后的汇总计算过程中,智能化房产测绘面积计算软件大大提高了测绘计量工作效率,同时也加强了结果的精确性,为房地产业的

发展奠定了科学化的数据保证。

三、算例

如图所示为某幢六层房屋的建筑施工图，计算其产权面积。

图1 混合六层二－六层

图2 混合六层一层

1、产权面积的计算

整幢房屋建筑面积指房屋外墙( 柱) 勒脚以上各层外围水平投

影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在2. 20 m 以上( 含2. 20 m) 的永久性建筑的建筑面积。此处，产权面积= 套内建筑面积+共有建筑面积。

本幢总产权面积= ( 13. 90 × 6. 40 + 7. 10 × 17. 90 + 1.

30 ×7. 10－3. 40×2. 30) ×6+0. 9×2. 90 +10 ×( 1. 15 ×3. 70) /2 +10 ×( 0. 75×3. 55) /2 +2 ×( 1. 15 ×3. 55) /2 +2 ×( 1. 15 ×3. 70) /2 =1351. 78 m2。

2、套内建筑面积计算

套内建筑面积= 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

本幢各套内建筑面积= 6×( 13. 60 ×6. 40 +17. 60 ×6. 80 +1. 30×6. 80－8. 10×2. 60－2×1. 20×2. 10) +10×( 1. 15×3.

70) /2+10×( 0. 75×3. 55) /2+2×( 1. 15×3. 55) /2+2×( 1. 15×3. 70) /2= 1181. 17 m2。

3、共有共用建筑面积的计算

（1）共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;