浦东嘉里城案例研究
上海浦东嘉里城品牌落位研究
上海浦东嘉里城品牌落
位研究
Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
上海浦东嘉里城品牌落位研究
b1业态以4餐饮、2休闲/日用品、6精品超市为主；6精品超市ole’选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；充分保证了b1商业和周边交通节点的连通性：如3通过电梯、自动扶梯及楼梯可通往b2停车库、1通往地铁7号线，5通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往l1。
可以说b1商业起到了串联各交通节点的作用
l1层继续保持与各层的畅通联通；顾客通过1手扶梯可以前往b1、l2和b2车库；来参观展览的人士也通过4号口即可到达展览大厅；
2号口是办公楼的主入口，在入口旁分布着星巴克（l110）及全家（l109），方便职场人士的休闲生活；同时上班族可以通过星巴克的进入到商场主大楼；
通过平面图可以看出浦东嘉里城物业之间的连通性，顾客可以通过商场通道和中庭通道3进入浦东嘉里大酒店，连通性高；
l2层继续保持与各层的畅通联通；顾客通过1手扶梯可以前往b1、l1和b2车库；来参观展览的人士也通过4号口即可到达展览大厅；
浦东嘉里城物业之间的连通性在l2得到充分体现，在商场内顾客可以通过2号口进入办公楼，也可通过3号口进入酒店内部；。
2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)
上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。
3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。
区域外人口为会展人员。
5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。
花木路入口为人员进入主入口。
B1层为地铁乘客进出入口。
516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。
87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。
整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。
8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。
上海嘉里城典型商业项目市调商业定位考察报告
8
5
2F
8
生活品味
7
服务
1
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端国际时尚 品牌、美容/个人护理、童装/玩具等各种类型的商户超过100家。
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：家喻户晓的品牌如Ole’超市；俏江南、H&M、等100 多家商铺和餐厅已经入驻浦东嘉里城。
定位为25-50岁高薪上班族及高薪消费群体
项目位于“陆家嘴后花园”著称的浦东花木国际社区，毗邻陆家嘴、张江高科和多个知名国际社区， 地理位置优越，为高端人士聚集地。 浦东嘉里城是一座集商场、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼为一体的现代商业中心。 吸引一流的商户以及来自世界各地的客人，成为商业休闲的新地标。
办公楼
酒店
酒店式公寓
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
立面分析：整个建筑外墙以绿色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白和 银灰为主，以营造现代高雅气氛。
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
商业1层临街以围合形成内庭，解决商业进深过大的问题，利于设置外摆位、展位，是 开展室外活动的理想场所。 众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升 整体价值。
大浦东CBD项目位于大浦东新展览馆核心区域位置，2、7号线地铁，磁悬浮列车8分钟可 到机场。与喜马拉雅中心相临，形成这个片区的核心商业区。 定位清晰准确浦东嘉里城满足主力消费人群 – 国际社区居住者需求，以国际化品牌、高品质 的商品与服务、宽敞舒适的环境、完善的配套设施为顾客提供最佳休闲生活体 验，提升购物中心档次和服务。 品类应有尽有浦东嘉里城要精要好不专贵，拥有大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端 国际时尚品牌、美容、个人护理、童装、玩具等各种类型的商户超过100家。 家喻户晓的品牌如Ole’超市、新元素element fresh、诗碧阁西餐厅CPK、 俏江南SOUTHBEAUTY、H&M、GAP、、mother care、无印良品MUJI等。
浦东嘉里中心
浦东嘉里城外立面
交通道路
嘉里城交通四通八达，地铁7号线花木路站 直达商场B1层，步行至磁悬浮约15分钟
地铁七号线花木路站 地铁二号线龙阳路站 磁悬浮
1.3项目构成
浦东嘉里城
总规划
浦东嘉里城作为大型癿城市综合体，物业类型涵盖了商业裙房，办公楼，酒店式公寓及五星级酒店 项目癿主体部分为三幢高层楼，分别为超高层43F癿办公楼，31F癿酒店及28F癿酒店式公寓 嘉里城丰富癿物业类型，在客源上得到丰富性及共享性
花木板块交通便利，北有世纪大道与陆家嘴金融贸易中心区相连，南有磁浮列车线与浦东国际机场相连
碧于社区 花木行政文化区 张江园区
1.2区位提示
浦东嘉里城
商务商业环境及客源环境
辖区内已有证大大拇指广场、证大喜马拉雅中心、联洋广场、麦德龙、百安居、亚太盛汇等商业中心；企事业单位 1700余家，包括东昌汽车管理中心、伊顿发劢机零部件有限公司等著名企业。良好癿投资环境，吸引众多中外客商， 纷纷入驻花木
3.1特色业态
特色业态和品牌
The BREW·酿
为酒店配套，是现代而又劢感 十足癿酒吧
浦东嘉里城
The COOK·厨
为酒店配套，是一家全日制国 际美食零点餐厅，拥有11个开 放式操作厨房和1个西点展台
双妹
始亍1898年，双妹是以上海文 化为个性癿高端跨界时尚品牌
1F
悠庭保健会所
系沪上最顶尖癿会所之一，提供 专业保健服务及高质量癿产品
3.1特色业态
特色业态和品牌
顺电·脉
为家电零售企业，全新经营理 念及卖场布局癿概念数码店
MOTHERCARE
为全球最顶尖、最具代表 性癿专业婴童用品服饰连 锁癿英国品牌
商业出入口案例分析
商业出入口分析出入口与道路关系主出入口数量出入口人车流处理出入口形态主出入口位置出入口与道路关系出入口濒临城市道路出入口濒临城市高架桥（快速干道）出入口濒临道路交叉口出入口濒临绿化带出入口濒临河流出入口濒临城市干道石家庄勒泰中心1 出入口濒临城市干道长春国信国际广场出入口濒临城市干道万科金域缇香2 出入口濒临城市道路上海环球金融中心出入口濒临城市道路一层平面图3 出入口濒临城市高架桥或快速干道出入口濒临城市高架桥或快速干道总平面图一层平面图上海虹口龙之梦购物中心合肥银泰中心4 出入口濒临道路交叉口上海保利会展中心出入口濒临道路交叉口5 出入口濒临绿化带出入口濒临绿化带青岛即墨正大广场6 出入口濒临河流常州篦箕巷出入口濒临河流上海龙华天地商业出入口分析1出入口数量和位置单地块主出入口数量和位置多地块主出入口数量位置两个主出入口单地块主出入口组合一个主出入口三个主出入口商业出入口分析1出入口数量和位置1 单地块主出入口数量和位置1.1 一个主出入口主出入口位于地块的边上图例商业出入口空间Array一层平面图一层平面图上海证大大拇指广场1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的边上两个主出入口位置1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的交角1.1.1 两个主入口相邻1.1.2 两个主入口相对上海开元地中海购物中心兰州盛达国贸中心城市综合体,,青岛乐客城1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 一个主出入口位于地块的交角 。
上海壹丰广场两个主出入口位置上海长宁龙之梦1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口三个主出入口均位于地块的交角三个主出入口位置湖州市龙溪港永昌地块1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
1.1.1 三个主入口相邻深圳华润中心三个主出入口位置大冶城市广场1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
浦东嘉里城
案例分析
硬装、软装品质高，墙纸、复合地板、石材、木作工
艺精良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿）， TOTO洁具、高仪龙头，独立洗衣机、干衣机
CBRE | 第 12 页
资料来源：世邦魏理仕
6.1 案例分析
浦东嘉里城—服务式公寓亮点：大堂
案例分析
主要亮点： 大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯，立体感、设计感强
⑨ 连通商业（详后） 2F 5 6 9
8
CBRE | 第 5 页
资料来源：世邦魏理仕
6.1 案例分析
浦东嘉里城—大堂设计、风雨廊
案例分析
二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭 配，顶部木饰面、石膏板搭配
一楼通往二楼扶梯
电梯厅（标准层同此）
CBRE | 第 6 页
标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿 棉板
CBRE | 第 2 页 资料来源：世邦魏理仕
6.1 案例分析
浦东嘉里城—写字楼指标
主要技术规格 主要指 标
案例分析
指标明细
浦东嘉里城 92,000 43 179 200 一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600，无挑空 地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板 无挑空 现代 与商业连通 玻璃幕墙 现代 星巴克 地墙为玻化砖，TOTO洁具 1987 4（2.7） 矿棉板/15CM架空地板/涂料 最大12.4米 综合天花/黑白石材/浅色石材 矿棉板/地毯/涂料 约标准层的4倍 持有 净2.8 同 地下2层 460（估算） 环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶 分区剩余车位指示牌 20（2部地下至大堂）+2 6-7 日立 地面、墙面石材 资料来源：世邦魏理仕
6.1 案例分析
商业地产典范上海浦东嘉里城分析
92000 45000 15.11% 134.3 99.8 179 23.8 1200
㎡ ㎡ m m m m 个
【操作团队】知名设计规划、星级酒店及世界三大行进行招商管理
建筑设计：KPF建筑事务所
凯达环球
设备设计：迈进机电 景观：地茂景观 商业室内：伍兹贝格
ARA（室内）
MOTT万隆（幕墙） 酒店管理：香格里拉 服务式公寓：香格里拉
陆家嘴 国际金 融中心
碧云国 际住区
东郊别 墅住区
世博 新城
【周边配套】毗邻浦东绿岛世纪公园及上海新国际博览中心，景观资源丰富
世纪公园 有“浦东绿岛”“绿肺”之称，占 地140.3公顷,总投资为10亿元人民币, 是上海市区最大的城市公园之一。
上海新国际博览中心 由上海陆家嘴展览发展有限公司与德国 展览集团国际有限公司建设，是世界最具 吸引力国际展览及活动场馆之一。 展览面积逾200,000帄方米，共设有17个 展厅，配备先进设施，各类国际性展会全 年轮番登场，每年吸引约200万名海内外 观众和2万余名国内外参展商。 浦东嘉里城与上海新国际博览中心的1 号入口大厅相连
PART 2. 浦东嘉里城项目概况
【企业背景】项目隶属于上海浦东嘉里城房地产有限公司，联合成立 上海浦东嘉里城房地产有限公司
新加坡长春产 业有限公司
40.8% 23.2% 16% 20%
上海浦东嘉里城房地产有限公司成立于2006年5月，是一家中外合资企业， 由嘉里建设有限公司、香格里拉 （亚洲）有限公司、新加坡长春产业有限公司和陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司投资开发。 嘉里建设有限公司：是一家在香港交易所上市的地产公司，由郭鹤年家族持有，成立于1978年。主要业务 是物业发展及投资、经营及拥有物流及货仓业务、进行与基建有关之投资、及拥有及经营酒店业务。 香格里拉(亚洲)有限公司：隶属于嘉里集团，于1992年8月14日在百慕达注册成立。其先在香港联合交易所 上市，然后在新加坡交易所作第二上市。公司的主要业务是投资控股。其附属公司主要从事拥有和经营酒店 和相关物业，以及提供酒店管理和相关服务。 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司：成立于1992年8月30日，成立以来公司一直致力于陆家嘴金融贸 易区的开发建设，公司经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政公用基础设施的开发建设。
上海浦东嘉里中心基坑降水工程
上海浦东嘉里中心基坑降水工程项目背景浦东嘉里中心项目是位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区的一座超高层摩天大楼。
该项目由山东省建筑设计研究院设计，占地面积为7万平方米，总建筑面积为22万平方米，高度为318米，是上海市目前的最高建筑。
项目包括商业、办公、住宅、酒店等多个功能。
由于项目基坑深度较大，为确保施工安全和保证现场一定的施工进度，必须采用合适的降水工程方案。
设计方案对于该基坑降水工程，设计方案主要采用以下措施：第一步：派遣对接人员首先，由降水工程公司派遣对接人员前往现场勘察，了解基坑各部位情况，以及周边环境与地质情况，为后续降水方案的制定奠定了基础。
经勘察发现，该地区地下水水位较高，降水量比较大，基坑周边的环境较为复杂，因此需要精心设计方案，以确保施工进度不受影响，同时也要保证现场的安全。
第二步：计算降水量为制定适合的降水方案，首先需要计算出降水量。
降水量的计算需要考虑多种因素，包括场地地形、场地地质、季节、天气和周边建筑物等。
对于浦东嘉里中心基坑降水工程，降水量的计算是十分重要的。
经过计算，设计师发现该地区地下水水平主要呈现水平方向的流动状态，主要为间歇式流动，且地下水表位于地面下3米左右，因此降水工程设计按照地下水水平方向分层降水。
第三步：制定降水方案对于降水工程的设计，可以采用所谓的轿厢抽水法。
这种方法可以将水泵放置在基坑的顶部，水泵抽取的水直接从好氧池中抽取，然后排放到周围的排水管道中。
同时，还需采用其他措施，以确保降水工程方案的完善。
例如，对于基坑侧壁，需要进行防渗处理，以防止地下水汇入基坑。
此外，需要对基坑周围地面进行排水和排渗处理，以确保水源不会继续流入基坑中。
第四步：施工过程中的安全措施在施工基坑降水工程时，还需要采取针对性的安全措施。
为确保人身安全和设备安全，需要严格遵守相关规定和程序。
对于降水设备的选用，需要按照相关标准和规定进行，同时还需要根据现场情况和施工要求做出一定的调整和改进。
上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告
浦东嘉里城
浦东嘉里城——酒店设 计亮点
主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风 格、调性有别，而保证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别
39
墅住区，景观好。
浦东嘉里城
浦东嘉里城——酒店式公寓 配置标准
主要配置： ➢厨房6件 套 ➢TOTO洁
主要配套及服务：
全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿
二楼大堂：地面石材搭配，墙面石 材、木饰面搭配，顶部木饰面、石 膏板搭配
浦东嘉里城——写字楼 一楼通往二设楼计扶亮梯点
电梯厅（标准层同此）
标准层通道：150MM架空地台，墙面 涂料，顶部矿棉板
33
浦东嘉里城
电梯 轿厢： 墙面 石材 搭配， 镶嵌 不锈 钢条
浦东嘉里城——写字楼 设计亮点
楼层 水牌： 金属、 木作、 有机 玻璃 复合
浦东嘉里城
179米
由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地 下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）
4
浦东嘉里城
• 物业分布
办公
酒店
N
A
服务式公寓
裙房
B C
D
裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、 2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层5。
独特性：从CBD向CLD（中央生活区）的转化
一体性：全天候的一站式体验购物中心
上海浦东嘉里中心案例分析报告
名称 联洋广场 大拇指广场 喜马拉雅中心 梅花路商业街 麦德龙 百安居
小计
类型 社区mall 社区mall
酒店 社区商业街 仓储式超市 家居卖场
开业时间 2019 2019 2019 2019 —— ——
体量（㎡） 6.8万 11万 16万 1.2万 3万 2万 40万
本项目离竞争最大的商业项目有1.8公里， 周边无大型商业项目，同时项目在2019年开业， 因此项目周边商业氛围没有很好的形成，项目 将需要较长时间培养商气。
CHAPTER 2
项目区位及周边环境
• 项目所在区域分析 • 区位及交通环境 • 项目四周环境 • 周边2km范围内住宅分析 • 周边2km范围内商业环境分析 • 周边2km范围内自然及人文环境分析 • 小结
项目所在区域—世纪公园 版块
世纪公园板块是杨高中路、杨高南路以
南，浦建路以东的浦东内环区域。该板块围
后面章节中将作详细分析。
项目发展历程
项目从动工到开业历时4年，从商场、酒店到公寓、写字楼，以及完善的公共交通配套， 浦东嘉里城将成为商业休闲的新地标，并为提升浦东社区居民的生活品质作出杰出贡献。
2019年5月，上海 浦东嘉里城房地 产有限公司成立。
2019年第四季度， 项目竣工。
2019年11月9日， 项目动工。
物业构成及分布—写字楼
楼名
高区
大楼类型
租售方式
中区
租售电话
大楼地址
低区
大楼性质
租金价格
物业管理
裙楼
物业公司
建筑面积
总楼层数
写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外， 楼高
基本为商场； 3F除与标准层投影重合部分以外，分为商
万方体量商业案例-区域型
食、机车/单车停车场； B3F 食乐大道：美食广场、主题餐厅、轻食、冰品、西点面包、甜点、机车停车场； B4F-B5F 停车场
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a) 文化气息 VS 时尚潮流 Culture & Fashion b) 科技探索 VS 娱乐休闲 Discovery & Leisure c) 创新空间 VS 体验消费 Innovation & Experiencing d) 社区生活 VS 休憩放松 Lifestyle & Relaxation
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a) 文化气息 VS 时尚潮流 Culture & Fashion b) 科技探索 VS 娱乐休闲 Discovery & Leisure c) 创新空间 VS 体验消费 Innovation & Experiencing d) 社区生活 VS 休憩放松 Lifestyle & Relaxation
关键词 年轻潮族 潮牌聚集 时尚娱乐 饕餮天堂
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2.时尚美食Mix娱乐文创：台湾ATT 4 FUN
开发商：ATT GROUP 吸引力生活事业股份有限公司 开业时间：2011年8月29日 项目区位：台北市松寿路12号 建筑面积：4.7万平方米 商业定位：以“潮百货”的新概念，“时尚、娱乐、文创、美食”四大元素，
拉斯维加斯的时尚秀购物中心，为顾客和游客提供了大规模的休息空间和娱 乐空间，即使不是以购物消费为目的游客也可以在此休息品味，其不是为了 让人来“游逛”，而是为了让人来“休闲“，在顾客的留驻中，引发了无限 的商机。 时尚秀购物中心的重头戏就是每周末每天7场的精彩T台秀LIVE RUNWAY SHOWS，邀请著名的MODELS们登台表演，展示每季最新款的服装与配饰， 动感十足的音乐与独特的主题舞台设计非常吸引人。 业态分布： 拥有多家百货和一批奢侈品专卖店，包括：Dillard’s、Nordstrom、 Macy’s、 bloomingdale‘s、Neiman Marcus等高档百货公司。
房地产案例分析
房地产案例分析随着城市化进程的加速和居民需求的变化，房地产行业成为了一个快速发展的行业。
在这个过程中，很多开发商和投资者在房地产领域获得了巨大的经济效益。
下面，我们就来看一个房地产案例，从中学习成功的经验。
案例分析：上海市某高档住宅小区开发该小区位于上海市浦东新区，周边环境优美，地理位置优越，是一座高品质的住宅小区。
该小区拥有500多套高档住宅，建筑面积总计24万平方米。
小区内绿化面积占总面积的30%，并配备有花园、游泳池、篮球场、网球场等生活娱乐设施，为居民提供全方位的服务。
该小区具有诸多优势，得到了市场的高度认可。
其成功之处在于以下几个方面：首先是地理位置优越。
该小区地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，可满足现代城市居民的生活需求。
其次是建筑设计，小区建筑造型独特，外观精美，内部布局合理，公共服务设施齐全，为居民提供了高品质的生活环境。
再次是开发商的优秀管理水平，开发商严格按照高品质的标准建设小区，管理首屈一指，为居民提供了良好的居住体验。
最后是市场营销，开发商在小区上市前进行了大量的市场调研和宣传推广。
在小区上市后，还通过多种渠道保持市场的信息传递和沟通，为小区的销售和运营提供坚实的支持，确保了开发商和投资者的经济效益。
通过以上分析，我们可以得出以下几点启示：首先，地理位置和户型设计都是房地产开发中重要的成功因素，因为这两个因素直接影响到定价和销售。
当房产位置优越、设计合理时，成本自然也会上升，但对应的销售能力与回报率也会提升。
其次，优秀的管理水平是房地产行业的关键，包括项目规划、品质管理和物业服务等。
优秀的管理水平能提升评估价值，并吸引居民长久住宿和购买，为投资者提供可观的收益。
最后，成功的市场营销策略是必不可少的。
针对不同的消费者群体，制定切实可行的销售策略。
投资者应该认真考虑市场营销，并适时地调整策略，满足消费者的需求。
总之，无论是何种类型的房地产项目，成功的关键在于开发商和投资者的专业经验、理性决策、管理能力和市场敏锐度。
流连浦东小上海城-上海浦东嘉里城
流连浦东小上海城:上海浦东嘉里城四月阳春正艳，朋友拽着，说是要乘这难得的无雨季，找个阳光灿烂的世外桃源，重逢一下久违了的美丽心情。
一行人驾着车，在市中心兜了几个圈，却还未决定到底去哪，“向野生动物园进军吧？”“哎，这倒提醒了我，周浦的中心，有个‘小上海旅游文化城’，这可是去野生动物园的必经之路。
我去过，那儿真的不错，就像浦东的城隍庙。
我还可以为你们请个周浦的朋友做导游，要是不满意啊，再去野生动物园也不迟。
”从人民广场出发，一路也倒算顺畅，渐渐越奔越“绿”，感觉顿时大爽。
纷纷窗口大开，要嗅一嗅春天的味道。
“喂，你们看哪，到了到了，是这儿吧？”我们顺着手指的方向――一个极曼妙的古镇豁然眼前。
大家都像商量好了似的，车一停，都二话不说跳了下去。
一看表，才三十来分钟，好快。
一口气跑到古镇入口处，抬头望匾，“小上海旅游文化城”八个凌秀大字赫然入目。
我们往里望望，哇，真的好热闹，比这天气还热。
我们可等不到导游来了，三五成群地就随着人流往里拥，先培养一下感性认识好了。
不进不知道，一进方知别有洞天，吃喝玩乐人生四大幸事，真的可以在这里一一尝遍甜头。
女孩子们被称为“没文化”，兴奋得像喳喳小鸟，一个个飞进商铺购物去了。
男生们一片不齿之声：“到这种地方，还不先参观一下，没品位。
”短信时代，果真方便，半小时后大家就又集中到一起了。
这次多了两个人，司机同志和导游黄黄。
司机同志是来叹“苦经”的，“车位都停满了，这地方太闹猛，我等了半天才停好车。
”黄黄半开玩笑半抱歉：“真的不好意思咯，因为现在只完成了小上海城的一期，二期将于今年十月对外开放，三期的地下车库会先动工，有600个车位呢，到年底就不会再有这个麻烦咯。
”看来，周浦的朋友真是“懂经”，我们对这个导游已经放了一半心了。
黄黄看看大包小包，收获满满的女生，大笑道：“对上海城有什么感觉啊？”“实惠。
”“购物天堂。
”“现代……”女孩们急吼吼，“瞎说，分明是精致、古朴，适合旅游嘛。
上海静安嘉里中心个案研究
结合项目的微信系统，打造一体化的O2O营销新概
念。
地铁连通处导视牌
2012年中国城市综合体最佳服务机构
21
项目特色 品牌特色
时尚品牌差异性 以中高端国际时尚潮牌为主，国内品牌相对较少，与芮欧百货高端品牌以及久
光百货大众品牌进行错位竞争。20多个国际时尚潮牌选择静安嘉里中心作为其
国内首店。A&F、博柏利、Boss、连卡佛、阿玛尼、CK等品牌的旗舰店入驻， KENZO、LOEWE等也已签约入驻静安嘉里中心。除此，Paul Smith 、 Michael Kors中国最大旗舰店进驻嘉里中心。还有CH Caralina Herrera、3.I Phillip等设计师品牌也选取静安建立中心开设其品牌旗舰店。
上海·静安嘉里中心
个案研究
目
录
Part 1
项目简介
Part 2
项目特色
2012年中国城市综合体最佳服务机构
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项目简介 项目概况
静安嘉里中心是由上海吉祥房地产有限公司 投资开发建设，由国际著名的KPF建筑师事 务所设计的上海静安区的首个大型综合项目；
项目位于南京西路和常德路交汇处，属于南
京西路商圈，是一个集写字楼、酒店和商铺 的大型城市综合体项目，其商业部分2013 年7月12日正式运营。
2012年中国城市综合体最佳服务机构
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项目特色 体验式特色
强化体验式消费 互动式生活精品店Life by city’super，提供专业数码产品的Sundan、精致礼品
店i.d，提供专业皮革维修保养服务的Craftsman Johnson，以及OLE’精品超市、
百老汇新概念电影院、书店、银行服务等多层次服务模块。 另外目前在静安寺附近区域没有高端酒店，所以7万三千方，包括508个房间的香
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周边人口居住密度不高 项目只有北面与西面有居住社区，东面和南面 为新国际博览中心以及西北侧的世纪公园导使 得周边居住社区数量有限 周边人流稳定性较弱 受博览中心会展安排的影响，造成有展期与无 展期人流差异较大
浦东嘉里城由四大功能组成，以商务带动商业，通过商业将各功能 部分窜联起来
办公
• 建筑体量9.3万平 • 方米，CBRE为其办 公顾问，2011年初 竣工，至2011年末 入住率已达93%， 其中近70%为世界 500强企业。 • 如：Cadence （7000㎡）、欧文 斯科宁（3200 ㎡）、摩根士丹利 （8000 ㎡）、劳 斯莱斯（2000 ㎡）
独特性 导向 生活 方式导向
专业化 （= 有限品种）
价值/生活 方式导向
一次性购足 （= 品种齐全）
价值导向
价格导向
功能诉求
目标人群以商务及家庭人群为主要目标客群
目标消费人群定位
独特性 导向 生活方式 导向 价值/生活 方式导向 价值导向
价格导向
女性
商务行政人群
家庭
年轻一族
旅游客群
在建筑形态总体为半开放式
人流方向主要以芳甸路、花木路及地铁7号线进入项目，西北方向 人流大于东南方向人流
项目交通图
内环
花木路与芳甸路为项目主要人流导入通 道；
受内环高架影响及目前社区分布来看，
芳甸路从北向南至项目的人流要大于从 南向北人流，花木路从西往东人流要大 于从东往西人流。
7号线花木路站人流直通购物中心底下一
购物中心 •零售：HM、MUJI、EMOI、OLE… 代表租户： •餐饮：THE COOK、百花亭、俏江南…
浦东嘉里城位于上海四大城市副中心之一的花木板块
上海四大城市副中心
项目所在区位概况
区域名称
花木 城市副中心 行政文化中心及宜居高级社区 文化会展、商务办公、大型国际社 区，人口密度不高但消费水平较高 ，且区域内缺乏标杆型购物中心
悠庭SPA
品质超市
儿童零售
家居生活
4.5万平方米商业建筑面积中，实际经营使用面积仅为2.6万平方 米，较大的公共空间营造一种宽敞舒适的购物体验
室内主通道宽5.5 米，楼层净高3.5 米，较为宽敞，减 少室内压抑感
设置多个室内中庭
户外空间 座椅、景观、通透 的玻ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ幕墙
真如项目与浦东嘉里城设施环境对比说明
通过大型餐饮占据内部位置，使得多数商铺可以设置双开门，提升展示效 应
L2层单铺面积相对较大，业态以餐饮为主，同时通过通道设计考虑 与其它物业的连通性，如与酒店、办公及博览中心的连接通道
浦东嘉里城购物中心租户占比
上海浦东嘉里城商场功能面积占比
上海浦东嘉里城商场功能数量占比
3% 9%
1%
餐饮美食
列1, 儿童 零售, 9, 8% 列1, 美容 护理, 15, 13%
建筑形式定位
休闲娱乐
建筑形式 （封闭式） （半开放式） （开放式）
购物
B1业态以休闲餐饮、生活用品及精品超市为主，同时B1与地铁通 道、地下停车及L1层商业相连，起到了交通窜联作用
OLE超市设置在博览中心与项目通道下面，既充分利用了商业尽端面 积，同时又将沿通道位置留给其它业态
L1层商业比例较大，均分布在裙房中，面对博览中心一侧分割面积 较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧面积较大，以大型餐饮为主
本案可借鉴因素（商家）
品牌错位： 浦东嘉里城品牌选取上面考虑到与碧云、联洋商业品牌的错位竞争 商家面积：
浦东嘉里城单个商家经营面积相对偏小，使得整体租金收益增加；
细分品牌： 浦东嘉里城商家选取方面屏蔽选择一种大而全的商业业态，而是根据内部办公与周边 国际社区人群的消费需求及特征，强化品质生活零售与餐饮业态提高品牌与消费者的 拟合度
消费特征
传统居民区重多，未来仍以本地或国内居 住人群为主
竞争项目
周边有较多竞争项目如长实及绿地地块内 商业
本案可借鉴因素（空间）
空间尺度： 在4.5万方的商业面积中，只有2.6万方的经营面积，较宽的室内主通道（5-6米）及
较高的楼层高度（净高3.5米），给顾客营造一种舒适的购物体验
室内街区： 在一个类似BOX购物中心中，内部店面感觉给人一种逛街般的感觉，同时注重边角 商业空间的合理利用 户外空间： 户外座椅入绿化景观，通过通透的玻璃幕墙显现出一种风景
列1, 其它, 3, 3%
餐饮美食 列1, 餐饮 美食, 42, 36% 列1, 生活 零售, 47, 40% 生活零售 美容护理 儿童零售 其它
39% 48%
生活零售
美容护理 儿童零售 其它
浦东嘉里城购物中心租户经营面积区间
面积区间（㎡） 生活零售 餐饮美食 21--671 40--1200
主力面积区间（㎡） 70--120 90--240
The cool 厨:11个开 放式厨房， 精品超市式 餐饮，堪称 “顶级大食 代” The brew 酿: 自制啤 酒、露天座 位、现场乐 队
The meet 聚:牛羊排 海鲜馆，可 为庆典或聚 会提供私人 餐厅
百化亭：精 致中式菜 肴，优雅包 房各地特色 中式菜肴
结合内部商务白领、周边高品质社区居民及国际家庭消费特征，突 显品质生活理念
区域定位
区域特质
配套交通
2号线、7号线
浦东嘉里城位于花木路与芳甸路交汇处，紧临世纪公园与新国际博 览中心，与7号线花木路站地下连通
•
3km
项目所处花木片区是陆
家嘴联洋张江金桥之间
的重要连接过渡点； • 区域内以文化会展及高 端商务发展较为成熟，
周边聚集大量的高端社
区居住； • 不完全统计，区域内居 住人群来自近一百多个 国家及周边1公里范围内 有近1万套新建高端住宅 供应，均价在五万块左 右；
销售额, 商 业, 4.5, 14%
销售额, 公 寓, 7, 21%
购物中心位于建筑底部，三层共4.5万平方米体量，其实经营面积 约2.6万平方米。目前招商率100%
购物中心部分位于物业底部，包括地下一 层在内共三层，4.5万平方米建筑体量，其 实实用经营面积为2.6万。7号线花木路站 直接与地下一层商业通连 商家包括零售、餐饮、专业店等在内的 170多家，其中餐饮体量占比40%左右 新国际博览中心与购物中心二层相通，带 来品质较高的商务人流
层； 新国际博览中心1号进入大厅人流直通购 物中心二层；
7号线花木路站与项目相通，为主要人流导入口，西侧芳甸路和北 侧花木路为城市主干道，以车流为主，项目南部区域直接与新国际 博览中心相边接，引入会展商务人流
周边道路通达性较强 花木路与芳甸路为城市主干道，可方便直达浦 东陆家嘴金融区、联洋碧去国际社区、张江科 技园区等 轨道交通直接通连 7号线花木路站与项目相通，上海发达的轨交网 络提升人流到达的便利性 有效引入会展人流 项目二层与新国际博览中心1号大厅相通， 增强优质会展商务人流的导入
项目概况
发展商： •嘉里建设 •总建筑面积约33万㎡：零售商业约4.5万㎡；甲级写 字楼约9.3万㎡；酒店约3.4万㎡；公寓约7万㎡；地 下10万㎡
项目规模： 体量占比 •零售约占14%，办公约28%， •酒店约10%，公寓约21%
•总车位：1200个，其中商业车位500个 项目定位： •功能定位：城市综合体 •档次定位：中高端
酒店
2011年2月28日开 业，到2011年年末 酒店营业额在浦东 五星级酒店中排名 第三位； 酒店总建筑面积 3.4万，由香格里 接酒店管理集团运 作，其中2400平方 米的宴会厅为上海 最大 •
公寓
浦东嘉里城公寓建 • 筑体量7万平方米， 共计182间豪华套 房，一房公寓平均 大小为85平方米， 两房为115平方米， 更大的三房或四房 为200到300平方米 不等
美容护理
儿童零售
40--465
45--158
30---40；70--120
100--150
详见商铺面积表：
H&M GAP MUJI三大快时尚品牌占据主力零售地位
三大零售品牌占据一二两层平主 力店面，且经营面积较大，分别 为1300平方米、1200平方米和 600平方米
L1
L2
餐饮体量占比近40%的，其中80%左右为非中餐，以四大主题餐厅为 特色
商业
浦东嘉里城购物中 心于2011年10月底 正式开业，定性于 邻里中心，以品质 家庭商务生活为主 题，目前招商率达 100%，吸引170多 家品牌商家，其中 以家庭生活、国际 餐饮为特色，填补 花木片区商业空缺
•
浦东嘉里城功能比例表（体量）
销售额, 其 它, 8.8, 27%
28%
办公 酒店 公寓 商业 其它 销售额, 酒 店, 3.4, 10%
底部商业
世纪公园、新国际博览中心、高档居住社区等为项目商业带来稳定 的高品质消费人流
中心区域内最大的富有 自然特征的生态型城市 公园
新国际博览中心，每年 有近300万商务会展人 流
世经花园、大唐盛世、 御翠园等高档居住社区
浦东嘉里中心属于独特性需求导向、品种倾向于一次性购足的区域 购物中心
情感诉求
本案 区位环境 配套交通
重点发展各类专业性生产服务功能，逐步 发展建设生产力服务中心和生活服务中心 无轨道交通与本案相连
浦东嘉里城
花木以行政文化中心，以现代艺术、现代科普、 现代娱乐为主导功能 7号线花木路站直通本案 花木将打造成一个国际化社区，距不完全统计， 花木周边往来居住人群来看近100个不同国家，同 时建设有大量的高当居住社区，近联洋、碧云等 国际社区 周边暂无竞争项目，浦东嘉里城目前已纪为花木 商业地标
上海浦东嘉里城
A. 总体概况 B. 区位环境 C. 人流分析 D. 功能现状 E. 购物中心总体介绍 F. 购物中心总体定位 G. 购物中心业态布局 H. 购物中心品牌介绍 I. 购物中心空间规划 J. 购物中心借鉴总结