商业地产租金定价方法及价差处理

商业地产租金定价方法及价差处理

住宅的价差处理方法（链接）

1、朝向差价。一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较

贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。

2、楼层差价。对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则

比它下面三四个层面要便宜。对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，

二、五层次之，一、六层最便宜

3、边间差价。对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二

面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。

4、面积差价。因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当

一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。

5、视野差价。如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松

自然，这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。

6、产品差价。房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。

以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。

7、设计差价。室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。另外，如

开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。

8、口采差异。一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一

些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。

上文为住宅中的有关价差考虑的点，在商业中也类似，在商业中同样和住宅有价差，其主要在基价的基础也进行各种调整。

，所不同的是其由于商业的价值差异性大，其价差比住宅大多了。

1、基价是市场的主要定价标准，一个市场一般在其地段上，其商业的基价租金就赋于了，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市；市区内一般在10元为标准，二级城市则5—6元，三级城市在1.5元—2元，这个标准。

基价；租价，租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/M2/天，其售

价为1万元，按这个标准在计算中是个简便的方法，记得其对应的面积关

系是一致的，如使用面积，则都为使用面积，如建筑面积，则都为建筑面

积。

十年使用权买断是价于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定

价可根据住宅定价尾数就8原则，也有特例就9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以此类比。

年租价，十年使用权价，售价三者的比例关系，一般为1：6：10，如租价为10

元/m2天，年租360元/m2，10年使用权价为1.8万元左右。

售价为3万元左右。

在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就

意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当的放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。

具体如图表：某项目价格表：

项目价格体系

位置差：如同住宅的视野差朝向差，则相乘以系数，在住宅中系数使用广泛，而市场中，系数价差很大，具体在招商中还可以利用系数进行租控或销控调整。在基价的系统中，由于摊位布局的优劣，会出现“金角银边”。参量就是位置差，