价格房地产统计数据-2011

2010～2011年度REICO专题

未来20年我国城镇

住宅建设发展空间

REICO工作室

北京2011.1

关于“REICO工作室”

“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。

本报告的完成人为：

呈先、岳国强、任荣荣。

目录

我国城镇住宅建设发展状况回顾 2 国际比较研究 5 从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 13 主要结论21

我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长

1998-2009年我国城镇住宅建设投资年均实际增长17.1%

住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%1。

图1 1998-2009年我国城镇住宅投资情况

数据来源：《中国统计年鉴》。

1998-2009年我国城镇住宅竣工面积年均增加5.1%

城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。

从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。

图2 1998-2009年城镇住宅竣工面积

12002年以来，土地购置费用在房地产开发投资中所占比重基本在19%左右。我们采用这一比例对估计城镇住宅投资中的土地费用。

数据来源：《中国统计年鉴》。

房地产业对经济增长做出重要贡献

2009年房地产业增加值/GDP达到5.5%

自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。

图3 1998-2009年房地产业增加值在GDP中所占比重

数据来源：《中国统计年鉴》，按2009年不变价计算。

1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%

以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

图4 1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献

数据来源：《中国统计年鉴》，按2009年不变价计算。居民住房条件不断改善

城镇居民人均住房面积稳步上升

伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了 1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。

并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。

图5 1998-2009年城镇人均住宅建筑面积

数据来源：《中国统计年鉴》，2007-2009年数据通过趋势外推得到。

国际比较研究

尽管某一截面上不同国家的经济发展水平、人口结构特征、住房市场状况等诸多方面业存在差异相差较大，但从相似发展阶段（按人均收入水平计量）来看，各个国家通常会表现出类似的经济社会发展特征。因此，从国际比较的角度，可以选择相似发展阶段的其他国家房地产业发展历程，来对我国房地产业未来发展趋势进行分析。

相似发展阶段的判断

从经济发展水平看，我国2010~2020年大致经历美国1940~1970年、英国1955~1985年、日本1965~1985年、韩国1985~2000年的增长过程

图6显示了中国与主要国家经济发展历程，以1990年国际元为基准，我国目前的经济水平大致与美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期、韩国80年代中后期的发展水平相当。

按照人均GDP年均增长7%的速度保守推算，则2010~2020年我国人均GDP 大约为7000~15000国际元（以1990年为基准，下同）。而从图9的统计数据中看，将大致经历美国1940~1970年、英国1955~1985年、日本1965~1985年、韩国1985~2000年的增长过程。单从经济发展水平的角度来看，我国在2020年将达到美国70年代、日本和英国80年代中期、韩国2000年左右的收入水平。

图6 中国与主要国家经济发展水平的比较

注：①图中为按购买力平价计算的数据，以1990年国际元为基准；②中国2010~2020年的人均GDP按照年均7%的增长率推算得出。

资料来源：The World Economy: Historical Statistics.

我国城镇化水平远远落后于

从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年