20170326广州市城市更新政策解析及项目操作流程电子版课件
浅析广东城市更新工作及经典项目分析
浅析广东城市更新工作及经典项目分析作者：董海涛来源：《经营者》2017年第06期摘要 2014年，在总结以往“三旧”改造模式的基础上，深圳、广州、珠海、佛山等城市陆续出台城市更新政策办法，将“三旧”改造全面提升至“城市更新”。
本文就城市更新的内涵及广东省的经验做法进行了阐述分析。
关键词城市更新工作亮点案例分析一、“城市更新”的内涵（一）原则思路按照政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享、公平公开的原则，以符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为前提，统筹兼顾各方利益，推动成片连片更新，完善公共服务，促进产业结构调整和转型升级，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理。
（二）实施主体城市更新由市区政府、土地权属人或者其他符合规定的主体实施。
第一，政府主导。
市城市更新局或国土规划部门是城市更新工作的主管部门，负责制定城市更新政策和城市更新规划。
各区政府是第一责任主体，组织本辖区城市更新的具体实施工作。
第二，市场运作。
鼓励权利人自行改造，土地权属人享有优先改造权。
除土地权属人可以申请实施改造外，市场开发主体也可以通过收购房产、合作协议、房产入股等形式形成单一权利主体参与改造。
政府也可以通过公共交易平台公开确定有社会责任、有品牌、有实力的开发企业实施城市更新项目。
（三）开展方式第一，全面改造。
即拆旧建新，按照城乡规划的要求，对难以通过局部改造居住环境、完善城市基础设施的，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
全面改造通过四种方式开展：国有土地上房屋征收、国有土地收储、权利人自行改造、引入市场主体改造。
第二，微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进城市和谐发展为目的，不改变建筑物的主体结构，改善建筑质量，完善配套功能，或根据产业发展需要改变使用功能。
一是综合整治类城市更新，主要包括改善公共设施，改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
二是功能改变类更新，为满足增加公共空间和产业转型升级需要，改变部分或者全部建筑物实际使用功能，但不改变土地使用用途和规划用途，保留建筑物的原主体结构。
城市更新政策解读PPT
备注：修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积
三、主要内容
p 更新模式应符合城市更新 专规政策分区管控要求
p 更新单元必须整体实施、 成片改造，一个单元原则 上只有一个改造主体
三、主要内容
必须采取政府主导改造模式的：
• 从生态控制线、工业保护线内置换且变更为商业、居住等经营性用途的 • 利用“倍增企业”政策完善用地手续后调整为商业、居住等经营性用途的 • 事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地 • 其他约定为政府收储的项目
土地
周边Biblioteka 土地 利用权属 信息建筑 安全
道路 设施
历史 使用
现状
质量
情况
改造必要性
三、主要内容
拆除重
细 建区 分 历史文 区 化保护 域区
现状道 路区
生态修 复区
三地和 超标三 地区
现状保 留区
整治活 化区
其余用 地区
单元外 拆除区
8+ 1
细分理由
• 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 • 生态修复区：生态控制线和高速公路中心
单
整治活 化区
历史文
化保护 区
三地和
超标三 地区
元 外 拆
除
区
其余用
现状道
现状保
地区
路区
留区
三、主要内容
如何
判别 是否 纳入 拆除 范围
p 应纳入
• 与规划道路的线型或宽度不一致的， 规划道路中现状为建成区的部分
• 因道路、河流等因素需对现状建成区 进行清理的区域
• 单元内城市重要道路沿线和改造需求 迫切的旧村庄、旧城镇
二、名词解释
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广州市三旧改造的政策解读PPT课件
非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划，拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产（广州）有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途，但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的，部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿
广州城更新中改造项目施操作指引
广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。
第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造” 和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。
第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。
第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。
第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。
第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。
跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。
（一）基本原则。
老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。
广州三旧改造(城市更新)操作培训
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4、建设用地
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工 矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等， 付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地 。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
其亦存在两个概念： 1、现状建设用地 即现状已建造建筑物、构筑物的土地 2、规划建设用地 即根据土地利用总体规划，允许通过办理征转用手续后，使 现状非建设用地可用于建造建筑物、构筑物的土地。
重点在于土地利用总体规划规定的允许开发、利用范围内方可实施三旧改 造。
02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
2、土地利用总体规划---体现形式 建设用地 农用地 农保区
林地
资料来源：市、区政府、规自局网站公示大部份地区土规均可以查询到
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02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
第二次全国土地调查于2007年7月1日全面启动，于2009年完成。调查的主要 任务包括，农村土地调查，查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权 属等情况；城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途； 基本农田调查，将基本农田保护地块（区块）落实到土地利用现状图上，并登 记上证、造册；建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现调查信息的互联共 享。
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1、全国第二次土地调查 2、土地利用总体规划
12、用地指标 11、宅基地
10、国有用地
3、土地利用现状
9Байду номын сангаас集体所有土地
4、建设用地
6、控制性详细规划
5、农用地
广州市城市更新改造项目报批程序流程图
获得批复同 意完善历史 用地手续
旧厂房政府收储更新项目报批程序流程图（试行）
计划申报 阶段
标图建库：权 属人申请纳入
更新范围：权 属人合理确定
年度计划：权属人（涉及多个权属人需整 合或归宗）向区政府提请或直接申请纳入
市城市更新年度计划
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
年度计划
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
《城市更新办法》第13条 《旧厂更新办法》第2条
《城市更新办法》第11、28条 《广州市城市更新年度计划编制指引》
实施方案 编制阶段
实施方案 审核审定
阶段
方案编制：权属人组织编制 项目实施方案
建库）
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
数据调查核查：区政府统筹组织 基础数据调查与核查，基础数据 经区政府认定（注：基础数据调
查可在申请计划前进行）
参照《旧村更新办法》第6、16、43条
更新范围：区政 府（更新机构） 指导村集体经济 组织合理确定
计划申报 阶段
标图建库：土地 权属人申请纳入
更新范围：土地 权属人合理确定
年度计划：权属人（涉及多个权属人需整 合或归宗）向区政府提请或直接申请纳入
市城市更新年度计划
实施方案 编制Leabharlann 段《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
《城市更新办法》第13条 《旧厂更新办法》第2条
广州市城中村改造介绍PPT课件
越秀区（共4个） 杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村
黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
拆一免一”的原则全部减免各项税费；
容积率由现在的2.0变为综合容积率
5.0以上；
审批事项进入绿色通道，采用“牵头
开发模式：生地熟拍
受理，并联审批”的方式
整体规划：三三制原则
• 卖地融资，再用拍卖所得进行复建安
• 三分之一用作拍卖融资，发展商品房
置，搬迁及公共设施配套建设和发展 村集体经济、福利事业等。
5月 广州市人民政府批复天河区政府
12月1日开始协调桥东安置地块的三通一平，
基坑工程施工
报告内容包括： ① 猎德村整体改造的实施方案 ② 猎德村整体改造资金测算
12月30日前制定拆迁安置方案完成，并报市 区政府审查后组织实施
③ 会议纪要
08年1月15日 安置区开工
④ 市建委关于《猎德村整体改造资金测算》
.
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2.4 安置房用地建设报批流程
❖ 在城中村全面改造中，改造主 体应当优先建设复建补偿安置 房，确保被拆迁人及早入住。 旧村未拆除、安置房未建成的， 除公建配套和消防工程外的其 他建设项目不得开工建设。
❖ 同时，根据规划设计条件所要 求的配套实施建设，按照配套 优先建设的原则，配套设施竣 工完成前，融资地块建设项目 不得预售。
黄埔：文冲、横沙、下沙、长ห้องสมุดไป่ตู้、深井、茅岗、南岗，
2017年广州市城市更新计划
《计划》提出，以持续推进差异化、网络化、系统化的城市修补和有机更新，促进城市空间优化、人居环境改善、历史文化传承、社会经济发展的系统提升为主要目标，计划安排正式项目111个、14.14平方公里，开展片区策划22个、65.41平方公里。
今年城市更新项目突出两大重点《计划》显示，今年城市更新项目包括两大重点。
一是重点选取优化提升“一江两岸三带”、建设“三中心一体系”、打造“三大战略枢纽”发展布局的项目。
计划中位于“一江两岸三带”范围内的项目用地占计划总用地面积的35% ；多点支撑重点发展平台范围内的项目用地占计划总用地面积的47%。
二是重点实施老旧小区微改造，历史文化街区活化利用，成片连片低效存量建设用地整备开发，国有土地上旧厂房、旧楼宇和村级工业园的升级改造，旧村庄改造以及产业特色小镇建设等城市更新项目。
其中：老旧小区微改造项目93个、5.25平方公里，国有企业旧厂房升级改造项目86个、6.50平方公里，村级工业园项目32个、5.78平方公里；正式项目中包括旧城改造项目1个，旧村全面改造项目1个，产业小镇1个，历史文化保护类项目3个。
在区域分布上，越秀、荔湾、海珠3个老城区的项目占计划总量1/3以上，主要以老旧小区微改造、旧厂升级改造以及历史文化保护类项目为主；从化、增城等外围区及番禺主要以产业小镇为主；村级工业园项目主要分布在番禺、白云。
越秀、海珠、荔湾3个老城区安排资金2.67亿根据《计划》，今年将计划安排市财政资金共计6亿元，重点保障公共利益。
其中：投入前期工作片区策划资金0.35亿元，投入人居环境改善类项目资金2.65亿元，投入历史文化保护类项目资金0.93亿元，投入旧厂房收储启动资金1.36亿元，上述占投入资金总量的80%以上。
在资金分配上，主要以越秀、海珠、荔湾3个老城区为主，安排资金2.67亿元，占全市总资金量的45%。
为了保证计划的实施，重点对以下方面作出明确规定。
缩短老旧小区微改造项目的立项流程，进一步加大事权下放力度，各区设立实施方案批复后一个窗口受理一个窗口出件的集中审批机制，市城市更新项目和资金计划、市土地储备计划及市规划调整计划的相互衔接，规范老旧小区微改造项目的实施等。
广州市南沙区城市更新政策流程
广州南沙区作为广州市的一个重要组成部分，近年来城市更新政策不断推进，城市面貌焕然一新。
本文将从南沙区城市更新政策的背景、流程以及成效三个方面进行详细的介绍，以便读者对南沙区城市更新政策有一个全面的认识。
一、背景1.南沙区的定位南沙区位于珠江口东北部，是广州市的一个新兴城市区。
自2005年建区以来，南沙区经济发展迅速，城市化进程加快，但也面临诸多发展瓶颈。
为了适应城市快速发展的需求，南沙区开始着手推进城市更新政策，以优化城市空间布局、提升城市功能和形象。
2.城市更新政策的必要性和重要性随着城市的发展和人口的增加，南沙区的一些老旧建筑和基础设施已经不能满足现代城市的发展需求。
推进城市更新政策是保证南沙区持续发展的必然选择。
城市更新政策的顺利实施对于提高南沙区的城市形象、改善居民生活、吸引更多的投资和人才等方面都具有重要意义。
二、流程1.规划阶段城市更新政策的第一步是进行规划，确定更新范围、更新方式和更新内容。
南沙区政府会委托专业的规划设计团队对区域进行深入调研和分析，提出更新规划方案，经公示和听证后确定最终方案。
2.征地拆迁确定了更新规划方案后，南沙区政府将启动征地拆迁程序。
这一阶段涉及到土地使用权的调整、征收政策的制定、拆迁补偿标准的确定等内容。
南沙区政府会与被征地拆迁的居民进行协商，在合法、合理的前提下进行征地拆迁工作。
3.建设施工经过征地拆迁后，南沙区将启动建设施工阶段。
这一阶段包括基础设施建设、新建房屋建设、公共设施建设等。
南沙区政府会招标选取合格的建设施工单位进行施工，确保更新工程的顺利进行。
4.验收和交付更新工程完成后，南沙区政府会对更新工程进行验收，确保符合规划要求和质量标准。
随后，相关房屋和设施将交付使用，让居民尽快享受到更新带来的便利和改善。
三、成效1.城市形象提升南沙区的城市更新政策的实施，极大地改善了南沙区的城市形象。
一些老旧的建筑和设施得到了更新，整个城市焕然一新，更加现代化和宜居。
城市更新PPT课件
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
4
再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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市场驱动
开发企业参与广州市城中村改造的实施流程 精品PPT
广州市“1+3”城市更新政 策
政府鼓励“公开出让”
政府主导旧改项目一般选择“公 开出让”方式
村可申请“自主改造”
申请条件： 1、村民投票 2、报市三旧办批准，区政府备案 3、以公开招标形式选择合作企业
开发企业主导旧改项目一般选择“自主改造”方式，虽然无法 规避公开招标，与“公开出让”比较，具备一定的可操性。
四、改造方案审批
1、依据片区策划，以区政府的名义编制旧村改造实施方案，经村、区更新局确认，形成表决稿。 2、表决稿经80%村民及世居祖屋权属人投票通过，形成送审稿。 3、送审稿经市规委会（下设的城市更新委员会）审批通过，正式批复改造实施方案。 如果改造方案与控规有矛盾的，要根据已审批改造方案申请调整控规。
政府
取得政府支持
符合政策
开发企业
“城中村”
签订改位
根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》 （穗府规[2017]6号）：基础数据（主要是勘测定界、土地/房屋测量）摸查， 经村、区政府确认，通过区三资平台公开选择合作单位，成立旧改合作公司 （即项目公司）。
三、片区策划及改造方案编制
1、依据区政府确认的基础数据，以区政府的名义开展片区策划（含控规编 制），经市更新领导机构同意后，纳入城市更新年度计划。 2、依据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》穗更新规字【2016】12号等 旧改政策，委托有设计经验的设计单位编制城中村改造方案（反复征求相关政 府、村委及村民的意见）。
村民投票
政府审批 控规调整
改造方案 批复
五、实施拆迁
1、融资地块协议出让给项目公司，共管旧改资金。 2、依据批复的改造实施方案，组织村民签订达到80%，启动房屋拆除工作。 3、通过行政裁决、法院判决实施钉子户强拆。
广州市城市更新村企合作操作指引
广州市城市更新村企合作操作指引The document was finally revised on 2021广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。
一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下：1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。
同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下：1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。
直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。
而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。
可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。
城市更新改造流程课件
城市更新改造的历史和发展
城市更新改造的历史可以追溯到20世纪50年代的欧美国家，当时由于工 业革命的影响，城市中出现了大量的工业废弃地和老旧住宅区，需要进 行更新改造。
随着城市化进程的不断加速，城市更新改造逐渐成为全球范围内关注的 热点问题。各国政府纷纭出台相关政策和措施，鼓励和支持城市更新改
展望
未来城市更新改造将更加重视人居环境改良和历史文化保护，实现城市可持续发展和居 民幸福感的提升。同时，城市更新改造也将更加重视创新和科技应用，推动城市的智能
化和绿色化发展。
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输标02入题
市场运作模式的特点包括：企业通过市场交易获取土 地，自主制定更新改造计划并组织实施，同时承担改 造风险。
01
03
市场运作模式的不足在于可能存在市场失灵、信息不 对称和利益冲突等问题，同时缺乏政府的引导和监管
，容易导致资源浪费和社会不公。
04
市场运作模式的优势在于能够充分发挥市场机制的作 用，提高城市更新改造的效率和效益。
政府主导模式的特点包括：政府直接 投资或通过土地置换等方式获取土地 ，制定更新改造计划并组织实施，同 时承担改造风险。
政府主导模式的不足在于可能存在官 僚主义、低效率和资源浪费等问题， 同时缺乏市场机制的调节作用，容易 造成社会不公和利益冲突。
市场运作模式
市场运作模式是指企业作为城市更新改造的主体，通 过市场机制来推动城市更新改造的过程。
政策支持
政府提供政策支持，鼓励社会 资本参与城市更新改造，推动
城市的可持续发展。
广州市城市更新局
⼴州市城市更新局〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，⼴州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕总体指引⼀、业务解释旧村庄全⾯改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新⽅式。
⼆、政策依据（⼀）《⼴州市⼈民政府关于提升城市更新⽔平促进节约集约⽤地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）（⼆）《⼴州市城市更新办法》（⼴州市⼈民政府令第134号）（三）《⼴州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）（四）《⼴州市旧村庄全⾯改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2号）（五）《⼴州市城市更新年度计划编制指引》（六）《⼴东省农村集体经济组织管理规定》（七）《⼴东省实施（中华⼈民共和国招标投标法）办法》（⼋）《关于建⽴“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国⼟资试点发〔2011〕175号）（九）《⼴州市⼟壤污染防治⾏动计划⼯作⽅案》（⼗）《⼴州市⼈民政府关于将⼀批市级⾏政职权事项调整由区实施的决定》⼴州市⼈民政府令（第157号令）（⼗⼀）《关于进⼀步规范旧村合作改造类项⽬选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号）（⼗⼆）《关于印发⼴州市污染地块再开发利⽤环境管理实施⽅案（试⾏）的通知》（穗环〔2018〕26号）（⼗三）《⼴东省国⼟资源厅关于印发深⼊推进“三旧”改造⼯作实施的通知》（粤国⼟资规字〔2018〕3号）三、报批流程旧村庄全⾯改造更新项⽬报批程序流程图.pdf（点击下载）阶段指引第⼀阶段计划申报⼀、操作流程⼆、操作说明（⼀）标图建库城市更新项⽬地块应纳⼊省国⼟资源厅“三旧”改造地块数据库。
1．依据：《⼴州市城市更新办法》第49条，《关于建⽴“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国⼟资试点发〔2011〕175号），《⼴东省国⼟资源厅关于印发深⼊推进“三旧”改造⼯作实施的通知》（粤国⼟资规字〔2018〕3号），标图建库流程图。
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五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地： 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有 留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地； 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地： 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备： 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造； 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗； 原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续： 完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续； 集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳 入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积 （用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
2、完善配套设施， 改善人居环境
3、补偿奖励结合， 创新改造机制
4、两轮征询意见， 推动阳光动迁
5、异地就近安置， 满足居民需求
6、多方参与监督， 依法实施动迁
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二、“三旧”改造实践经验
（四）政府推进“三旧”改造经验
1、注重问题导向， 解决历史遗留问题
2、注重整体发展， 统筹区域连片
3、适度让渡空间， 创造条件推进改造
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉 求 主 体 与 内 容
旧厂房权属人
获取最大 补偿或者 开发收益 转换用地 功能实现 转型发展
企业
增加可开 发建筑面 积和价值 降低开发 建设和融 资成本
政府
改善城市 面貌和空 间形态 完善区域 公共服务 配套设施
搬迁场地 实现生产 过程升级
解决企业 债务或职 工安置
改造方式
改造模式
改造模式：全面改造、综合
整治。
①征收储备
②自主改造
③合作改造
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五、城市更新新旧政策对比
（二）旧村庄更新调整利益分配，压缩市场利润，保障公共利益
56号文
村民复建住宅 统一按户均不超过280平方米核 算，历史建筑280 平方米以内的 按“拆一补一”复建安置。 集体物业 合法部分按“拆一补一”复建安 置；历史建筑按“集体物业经济 收入不降低原则”折算后复建安 置。 收益分成 全面改造项目土地纯收益的60% 用于支持村集体经济发展，剩余 部分由市、区政府按8:2分成。
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目 56号文与20号文 实施全面改造，原则上以村 城市更新“1+3”政策 强调区政府是旧村庄更新改造工作的 责任主体，负责组织编制旧村庄更新 改造计划。 1、改造方式： ①全面改造 ②微改造（整治修缮、局部改造） 2、全面改造模式：
改造主体
集体经济组织为主体。
1、创新方式模式， 因地制宜更新改造
2、保障公共利益， 实现多方共赢
3、加强数据调查， 优化工作流程
4、强化公众参与， 促进公开公平
5、坚持政府主导， 规范市场运作
6、明确部门分工, 实现管理下沉
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1、创新方式模式，因地制宜更新改造
• 结合城中村改造实践经验，创新提出全面改造和微改造两种方式 • 全面改造提出征收储备、自主改造、合作改造三种模式 • 微改造以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的，包含 整治修缮和局部改造
政策宣传 力度不足
合作企业与 村社、村民 关系缺乏 规范协调
村内不同的 意见缺乏 有效机制 制衡规范
改造范围 控规不稳定
操作流程 较为繁琐
如何选取 合适的 改造模式
不同时期 改造政策 衔接不到位
有效稳妥推进旧村庄更新改造
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四、城市更新改造政策亮点
（一）政策新变化趋势
总结成功经验，解决实践问题，提高认识、凝聚共识的阶段性成果： 《广州市城市更新办法》（广州市人民政府第134号令）以及3个
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4、强化公众参与，促进公平公开
• 建立公示、征求利害关系人意见、专家论证等工作制度 • 引入村民理事会制度，保障权利人的知情权、参与权
5、坚持政府主导，规范市场运作
• 根据项目类型确定合理推进模式，明确政府定位和管理深度 • 全面改造通过公开方式一次性引入合作企业或分阶段引入合作企业
6、明确部门分工，实现管理下沉
广州市城市 更新办法
1 政府规章 +
（第134号令）
旧村庄、旧厂房、旧城镇
更新实施办法
（穗府办〔2015〕56号）
3 政府行政 规范性文件
+
城市更新项目报批程序指引 复建安置资金监管办法
旧村庄全面改造成本核算办法
……
N 政府部门 规范性文件
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四、城市更新改造政策亮点
（四）旧村庄更新改造具体政策要点
（二）旧厂房改造实践经验
1、分类有序引导， 促进结构优化
2、坚持利益分享， 调动改造积极性
3、坚持市场参与， 提高改造效率
4、加强政府主导， 保障公共利益
5、平衡各方利益， 从容有序改造
6、成片连片改造， 提升整体效益
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二、“三旧”改造实践经验
（三）旧城镇改造实践经验
1、多种模式改造， 拆改留相结合
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一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况 ➢ 部分成效：
• 平均节地率56%；
• 村民居住区绿地率由5%提高到35%以上 • 建筑密度由80%降低到25%
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一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况
➢ 城市面貌：干净、整洁、平安、有序
➢ 社会形态：二元转为一元，城乡结合部转为社区群体 ➢ 人居环境：整治改善、保护活化、完善配套、消除隐患
➢ 全市标图建库图斑350.21平方公里（2016.6，除标注删减）
➢ 旧村标图建库4681宗，面积163.1平方公里，占46.57% ➢ 旧厂标图建库5547宗，面积159.27平方公里，占45.48% ➢ 到2020 年，计划更新85-100 平方公里，计划实施完成更新
42-50 平方公里（《城市更新总体规划（2015-2020）》）
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城市更新“1+3”政策
全面改造： 1、土地登记：可登记为国 边角地： 边角地、插花 有土地；可按现状确定建设 地、夹心地与 用地；城中村居民点范围内 改造单元用地 水面、绿地可按照城市水面、 一并收储 公开出让： 绿地确定地类 2、土地供应：土地公开出 鼓励公开出让 招商融资；选 让融资，可现状出让；可择 择合作企业报 优选择投资主体参与改造； 区政府后公开 土地出让成本先行拨付村集 招标 体；可延期缴交出让金；土 留用地： 地纯收益60%支持村集体， 87年以后用地 完善手续需抵 剩余部分市、区按8:2分成， 扣留用地 综合整治： 可以自主综合整治招商融资； 其余同56号文 可适用全面改造政策
• 市级层面开展制定政策，统筹城市更新计划、规划，审议和批复方案 • 区级层面负责基础数据调查和项目实施监管
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四、城市更新改造政策亮点
(五）旧村庄更新改造政策具体做法
1．政府主导推进基础数据调查和编制片区策划方案 2．在方案编制阶段和项目实施阶段，充分征求村民意见 3．针对历史遗留问题，细化规范数据调查标准和方案编制规范
➢ 集体经济：可持续发展，收益提升，房产升值
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二、“三旧”改造实践经验
（一）旧村庄改造实践经验
1、尊重村民意愿， 争取村民支持
2、坚持因地制宜， 分类制订方案
3、积极面对历史， 切实解决问题
4、坚持市场运作， 提高改造效率
5、保护历史文化， 传承村情文脉
6、注重空间重塑， 改善经济基础
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二、“三旧”改造实践经验
企业
增加可 开发建 筑面积 和价值 降低开 发建设 和融资 成本 取得良 好改造 业绩和 信誉
政府
改善城 市面貌 和空间 形态 解决历 史遗留 问题化 解矛盾 完善区 域公共 服务配 套设施 维持和 谐关系 促进社 区建设
维系村 落传统 民俗
增加就 业机会
改善人 居环境
控制项 目实施 风险
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三、更新改造的诉求与问题
4、注重完善配套， 改善公共服务设施
5、坚持政府主导， 协调平衡各方利益
6、坚持规范先行, 确保稳妥有序
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三、更新改造的诉求与问题
（一）旧村庄更新改造中各方诉求
诉 求 主 体 与 内 容
村集体
维持或 增加集 体物业 收入 增加村 内公共 服务设 施 保护村 内重要 历史文 化建筑
村民
维持或 增加物 业面积 和收入 参与改 造方案 制订和 决策
2012年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》 （穗府〔2012〕20号，下称“20号文”）