项目二物业管理法律关系分析

思考：1、上述案例中各当事人在各法律关系中的地位是什么？
2、王女士与物业公司间的法律关系是否因其将房屋租给刘某而变更？
3、王女士是否有权拒交物业服务费？
4、物业公司是否有权停止供暖？
（一）物业管理法律关系的主体
是指依据物业管理法律规定，能以自己的名义独立地参与物业管 理法律关系，并享有相应的权利、承担相应义务的自然人、法人 或其他组织。主要包括：
2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位
（1）对业主委员会的监督和指导； （2）对物业管理企业的监督和管理； （3）对普通居住物业管理服务价格的监管； （4）对物业使用与维护的监督和管理； （5）对违反物业管理法规行为的处罚等等。
3、既涉及公权关系，也涉及私权关系
4、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的 法律行为
任务分析
任务当中涉及由于主体变更所引起的物业管理法律关系的变更。 在物业管理活动中，物业服务公司的管理权来源于物业产权人的授 权，在开发建设阶段，物业的产权属于开发商所有，因此只有开发 商才有权决定聘请哪一家物业服务公司参与开发阶段和物业建成后 过渡期的管理。业主入住后，由于物业所有权已从开发商转移到业 主手中，物业管理的决定权也随之发生转移，由业主的所有权派生 出来的的委托管理权当然也属于业主。因此，在召开业主大会选举 产生业主委员会以后，业主委员会可以根据原开发商聘请的物业服 务公司的服务质量好坏来决定是续聘还是改聘其他的物业服务公司。
产权多元化 业主意志多元化 组建一个统一的 代表全体业主利益和意志的机构
共有物权的不可分割，只可使用，占有收益处分权受 到限制
与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费 和生产存在于同一过程，为维护具有所有者和消费者的双 重身份的业主的利益、法律赋予委托者充分的监督权，对 物业管理行为的监督权的范围不仅及于业主大会和业主委 员会，而且扩大到每位业主和使用人。
项目二 物业管理法律关系分析
【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系， 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力
【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。 能分析具体物业管理案例中的法律关系。
【教学重点】各种物业管理法律关系。 物业管理法律关系主体、内容。
【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容）， 初步运用法律关系原理，解决纠纷。
（三）物业管理法律关系的客体
物业管理法律关系的客体是指物业管理 法律关系主体所享有的权利和承担的义 务所共同指向的对象。
作为物业管理法律关系客体的只能是物 业和物业管理服务行为。
注意：精神财富（智力成果）等不能作 为物业管理法律关系的客体，为什么？
（四）物业管理法律关系的产生、变更和终止
1、物业管理法律关系产生、变更和终止的含义 （1）物业管理法律关系的产生 是指基于一定法律事实的出现，在物业管理法律关系主体之间依
二、物业管理法律关系的特征
（一）基本特征 1、以物业管理法律规范的存在为前提 2、以主体享有的权利和承担的义务为主要内容 3、以国家强制力为保障 （二）独有的特征 1、主体范围相当广泛（业主、物业服务企业、
业主委员会、专业化服务公司、政府相关部门 等）
2、业主意志的多元化和代表性，业主所有权的限制和 监督权的扩大
案例引入
王女士家住某市A区滨海花园A2–112号，2008年2月其母亲生病，需住院 长期治疗，王女士认为照顾母亲方便，遂暂时搬到该市C区居住，并将A区
的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋， 但借住期间的水、电、燃气、电话灯费用由刘某自行承担。2008年11月， 王女士母亲病故，王女士重新搬回A区滨海花园A2–112号。12月初，该小 区百度文库物业公司向王女士下发了催缴2008年2~11月物业服务费的通知单。王 女士告知物业公司，2008年2~11月，该房屋由刘某居住，双方已约定由刘
物业服务企业 房地产开发商 物业管理协会 专业性服务公司
3、非法人团体 是指虽不具有法人资格，但可以以自己的名义从事民事
活动的主体。包括：
业主自治组织，即业主委员会 物业服务企业的分支机构，如分公司和管理处
4、国家及国家机关
（二）物业管理法律关系的内容
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体 所享有的权利和承担的义务。
1、自然人 是指基于自然出生而依法在民事上享有权利和承担义务的个人。 注意：民事权利能力和民事行为能力 （1）业主：土地的使用权人和房屋的所有权人 （2）非业主使用人：是指物业的承租人和其他实际使用物业的人
2、法人 法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立
享有民事权利和承担民事义务的组织。包括：
任务当中，中海物业管理有限公司所陈述的要求及其理由是不能 成立的。在与中海物业管理有限公司协商不成的情况下，业委会可 以请求相关行政主管部门进行行政调解或者直接向人民法院提起诉 讼。
走进实践一：模拟法庭 P27
三、物业管理法律关系的要素
（一）物业管理法律关系的主体 （二）物业管理法律关系的内容 （三）物业管理法律关系的客体 （四）物业管理法律关系的产生、变更和终止
权利是指物业管理法律关系主体依法享有的，在法律 所允许的限度内，为实现或维护某种利益，自由地为 一定行为或不为一定行为和要求他人为一定行为或不 为一定行为的资格。
义务是指物业管理法律关系主体为了相对方权利的实 现，依照法律规定或合同约定，必须为一定行为或不 为一定行为的责任。
注意：权利和义务的关系
某交纳物业服务费，物业服务公司无权向其收费，而应该直接向刘某收缴。
物业公司在刘某居住期间没有向刘某收取物业服务费，该责任由物业公司
自行承担。物业公司则称，王女士借房给刘某一事并未告知物业公司，但 从2008年2~11月期间，物业公司多次在A2–112号门上张贴物业服务费催缴
通知单，已尽到通知义务。经多次催缴，王女士仍拒交物业服务费，物业 公司便于2008年12月份断绝了对王女士的暖气供应，王女士因此与物业公 司发生纠纷。