关于物业管理法律关系的对话与思考

关于物业管理法律关系的对话与思考

近年来，物业管理行业发生了许多有影响的事件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、物业管理权纠纷等，对物业管理立法乃至整个行业的发展提出了严峻的挑战，迫使人们更深入、全面、客观、科学地研讨物业管理法律关系问题。

社会是由人组成的，人与人之间构成社会关系。社会关系有多种，如法律关系、道德关系、政治关系、宗教关系、经济关系、军事关系、艺术关系等。物业管理法律关系是法律关系的一种，并且是综合了民事法律关系、行政法律关系等各种要素而形成。

物业管理事业的发展有赖于全社会法制建设的完善与深入，建设一个科学合理的物业管理法律体系不仅仅是立法部门和政府的事情，还需要全社会各阶层对物业管理关系的正确认识和深入了解。物业管理不仅是物业管理企业与消费者（业主及非业主使用人）之间的事情，而且是各个相关主体（包括政府、开发商、物业管理企业、业主、使用人、相关部门）之间的共同事务，甚至还有赖于整个国家或地区的经济发展、城市建设、政府效率、司法公正，乃至全民族素质的提高。

一般来讲，物业管理法律关系与其他法律关系并无二致，是由法

律系的主体（政府、企业、个人、团体等）、客体（物业、行为、智力成果）、内容（权利、义务）所构成，也存在法律关系的产生（法律规范及法律事实的存在）、变更与消灭（如合同终止或物业的灭失等）。但目前存在的问题不是从一般意义上确认上述关系，也不是强调物业管理法律关系的本身特征（如主体的广泛性与多元化，权属的基础性与服务商品化，国家的干预性与管理自治化，以及法律关系的复合性与域界的区分化等），而是社会上普遍存在的对物业管理诸要素的种种误解或误导，不澄清这些误解或误导，则不能正确建立科学合理的物业管理法律关系，不能使物业管理事业健康快速发展。

问题之一发展商是是物业管理法律关系的主体之一，还是物业管理的旁观者或协助者？

某小区，一个小孩从楼顶天台掉下死亡，家属起诉发展商和物业管理公司，索赔150万元人民币，理由是开发商应对楼宇设计建造的安全性负责，而物业管理公司也应负疏于管理之责。

关于发展商与物业管理的关系真是扯不断、理还乱。但可以肯定的是，当前物业管理中存在的许多重大问题，都是发展商早期行为所造成，当然有的是历史客观原因，有的是主观原因。

正方：发展商是物业管理法律关系的主要主体之一。

反方：发展商不是物业管理法律关系的主体，因为：

1、房地产开发建设与物业管理是两个不同阶段，发展商对物业不可能包一辈子，一旦交付使用，后面就是业主与物业管理公司之间的关系，一切与发展商无关；

2、物业只要符合政府或法规政策规定的设计建造标准，且已通过法定竣工验收，发展商的职责即履行完毕，在市场经济条件下，无论法律、政府、业主或物业公司，都不能再要求发展商承担不属于自己的义务；

3、打造精品物业，尽善尽美，那是大牌发展商为自己脸上贴金，打广告，一般发展商没必要。

正方：

1、房地产是特殊商品，尤其是对群聚式物业，其规划、设计建设是后期物业管理的前提与基础，二者之间的相联关系是天然的、必然的、割不断的，现代城市物业的性质决定了发展商是物业管理的必然主体。

2、发展商是现代经济社会的重要主体，没有市场经济，没有消费者，没有国家的法规政策，也就没有发展商的存在与发展，所以无论从经济、道德还是法规政策方面，发展商对物

业的配套、设计、质量、以及物业管理的优劣，都负有不可推

卸的长期责任；

3、对于一些行为不规范，不重视和履行应尽义务的发展

商，法规政策将会作出更规范、更严格的要求，市场也将无情

地淘汰他们。

思考及对策：

1、发展商是物业有关功能与要素的长期乃至终身责任主体，如规划、配套、安全、基础、结构、外立面、防渗漏水部位等。有人主张完全排除发展商在物业管理中的地位和作用，甚至不同意发展商参与业主大会或行使业主投票权，这是不对的，而且不利于许多问题的解决及物业管理的发展。

2、从早期的“谁开发谁管理”到后来“建管分离”再到“建管同步”，说明发展商在物业管理中的不可替代性。

3、在物业规划设计阶段至由业主选择物业管理公司期间，即“前期物业管理期”，发展商是物业管理责任的当然承担者，今后应当通过立法或政府监控予以禁止的是发展商只能委托给符合专业资质要求的物业管理公司，且限制直接授予发展商物业管理资质。

4、目前有关物业管理的问题多数与发展商有关，但不能将发展

商一刀杀死，解决问题还须靠他。

5、作为一个完整的市场体系，要规范物业管理市场，首先应规范发展商的行为，且不仅在物业管理法律关系方面，在规划、建设、配套、经营等其他有关立法当中，也应该对发展商作出合理、具体的规定和要求。

6、在物业管理立法中，有关发展商的规定应当明确、集中予以表述，且加大力度和可操作性，如：不具备相应功能的物业不得交付使用，有重大质量问题或设计缺陷的业主可以退房，销售物业时必须对物业管理以及有关公共利益事项作出明确指引或承诺等。

7、在日常事务和司法实践中，必须区分发展商与物业管理公司作为不同主体的责任。如深圳某小区业主因发展商违反“交付经合法验收物业”的约定，起诉物业管理公司，要求退还已付的管理费，一审法院判决业主胜诉，二审法院改判驳回起诉，由业主另行起诉发展商追讨已付的管理费，因为发展商应对违规交付物业承担主要责任（业主在入住时未行使应有权利也应负相应责任），但并不等于业主可以对已享受到的物业管理服务不承担付费义务。当前许多业主因发展商的责任而拒付管理服务费，是混淆了二者的法律关系与责任。

问题之二业主委员会是全体业主的代言人还是独立的法

律主体？

深圳某小区临时业主委员会起诉区政府主管部门，认为主管部门无权决定临时业主委员会停止运作。法院判决驳回起诉，因为在未经临时业主大会决定的情况下，临时业主委员会无权决定并代表全体业主行使诉讼权利。

当前，全国各地小区成立业主委员会虽然不是很普及，但已成立的小区业主委员会炒掉物业管理公司的现象很多，或矛盾纠纷不少。双方意见对立：业主委员会说自己应有的权利得不到尊重和实现；物业管理公司说业主委员会权利过大或滥用权利，甚至有物业管理公司提出不与不真正具备民事主体资格的业主委员会签订合同。

正方：业主委员会不是独立的民事主体，只是全体业主的代言人，真正的民事主体是业主大会。

反方：业主委员会是独立的民事主体，因为：

1、业主委员会是全体业主选举产生的；

2、已有有关建设部规章或地方法规明文规定业主委员会

代表全体业主利益；

3、小区是全体业主的，业主委员会代表全体业主，所以

有权代表业主签订合同；