《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生纷的处理
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释-
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
房屋办证面积与合同面积不一致的法律规定
房屋办证面积与合同面积不一致的法律规定房屋办证面积与合同面积不一致的法律规定，这话题一提起，大家的表情就像吃了个酸梅，一脸的不爽。
想象一下，你满心欢喜地拿到新房钥匙，结果一量面积，哎哟，这和你当初签合同的时候可是差得远呢。
你心里不禁想，这到底是怎么回事？是我买房的时候眼花了，还是中介在那儿搞什么猫腻？这种情况可真是让人头疼。
咱得先理清楚，什么是合同面积，什么是办证面积。
合同面积，简单来说，就是你在购房合同上看到的那个数字，漂亮得跟姑娘的舞姿一样，吸引眼球。
而办证面积呢，就是在你拿到房产证上显示的实际面积，可能就没那么好看了，有时候缩水得让你心疼。
这俩数字如果不一样，那就得找找问题了。
常见的原因有很多，像开发商的违规操作、测绘单位的失误，甚至是房屋结构的变化，这些都有可能让你心里的一块石头变成了大山。
面对这种情况，首先要知道，法律上是有规定的。
国家对房地产交易的管理是有章可循的，相关法律法规要求房产面积必须要准确，不能让消费者吃亏。
想象一下，如果你花了那么多银子买了个“蛋糕”，结果切开来发现里面全是空气，这能让人甘心吗？当然不能。
法律规定，如果房屋实际面积与合同面积不符，消费者是有权要求开发商承担责任的，甚至可以要求退房、赔偿损失。
在这个过程中，也有些小细节需要注意。
房子面积的误差可能是在合理范围内的，比如说3%之内的差别，法律上通常不支持消费者索赔。
你得学会区分，什么是合理的，什么是不合理的。
如果你买的是个90平米的房子，但实际测量只到87平米，那就值得你好好较较劲了。
可是如果实际是88平米，那就得考虑一下是不是太较真了。
说到这里，很多人可能会问，万一开发商不理我，我该咋办呢？哎，遇到这种情况，可得亮出你的法律武器。
可以向当地的房地产管理部门投诉，甚至寻求法律援助。
别忘了，法律是保护我们的盾牌。
你一声吼，立马就能把那些不靠谱的开发商吓得不轻。
与此同时，收集证据也是关键，合同、测量报告、沟通记录，越多越好，这可是你讨公道的有力武器。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》新旧对比
《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》新旧对⽐新解释对旧解释主要修改点有：1、引⾔中，将“《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国担保法》”修改为“《中华⼈民共和国民法典》”，《中华⼈民共和国城市房地产管理法》仍处现⾏有效地位，作为房产律师，继续使⽤并持续关注；2、旧解释第3条中，将“应当视为要约”修改为“构成要约”；3、旧解释第15条变更为第11条，并将”《合同法》第94条“修改为“民法典第563条”、“当事⼈⼀⽅”修改为“解除权⼈”、“解除权应当在解除权发⽣之⽇起⼀年内⾏使”修改为“解除权⼈⾃知道或者应当知道解除事由之⽇起⼀年内⾏使”；4、旧解释第18条变更为第14条，并将“房屋权属证书”修改为“不动产权属证书”、“办理房屋所有权登记“修改为“办理不动产登记”，这都是⼩改动；5、旧解释第26条变更为第22条，并将“办理商品房抵押登记⼿续”修改为“办理不动产抵押登记⼿续”；6、旧解释第27条变更为第23条，并将“房屋权属证书和商品房抵押登记⼿续”修改为“不动产权属证书和不动产抵押登记⼿续”。
新解释删除旧解释的条款有：1、删除第7条删除分析：该条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发⽣冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁⼈予以特别保护的规定。
城市房屋拆迁活动涉及城市经济发展和⼴⼤被拆迁⼈重⼤利益，被拆迁⼈⼜处于相对弱势地位，为了防⽌野蛮拆迁给社会带来不稳定，原司法解释选择先侧重保护被拆迁⼈利益，将被拆迁⼈对特定房屋的债权视为⼀种特种债权，赋予物权的优先效⼒，也即债权物权化。
然⽽，物权法定这是物权的基本原则，为此该条在实⾏过程中屡招质疑，在《民法典》仍然坚持物权法定原则的背景下，最⾼院对此进⾏”删除“，可能基于拆迁利益已较好的保护背景下作出，且能让司法解释与《民法典》保持⼀致。
2、删除第8条、第9条原内容：第8条：具有下列情形之⼀，导致商品房买卖合同⽬的不能实现的，⽆法取得房屋的买受⼈可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：（⼀）商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈未告知买受⼈⼜将该房屋抵押给第三⼈；（⼆）商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将该房屋出卖给第三⼈。
新旧《商品房买卖合同司法解释》对比及变化解读，删除了面积误差3%的规定！
新旧《商品房买卖合同司法解释》对⽐及变化解读，删除了⾯积误差3%的规定！2020年12⽉31⽇，最⾼⼈民法院（以下简称最⾼院）发布《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》（法释［2020］17号，以下简称《决定》），该决定已于2021年1⽉1⽇开始施⾏。
根据该《决定》，2003年公布的《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）也作了修改。
修改内容此次针对《商品房买卖合同司法解释》的修改是应《中华⼈民国共和国民法典》（以下简称《民法典》）的施⾏⽽进⾏的。
具体来说，修改了引⾔以及原司法解释第三条、第⼗五条、第⼗⼋条、第⼗九条、第⼆⼗六条、第⼗七条的规定。
同时，删除了第七条、第⼋条、第九条、第⼗四条的规定。
其中⼤部分是表述上的修改：如修改原司法解释第三条关于“要约”的规定和第⼗五条关于“解除权”除斥期间的规定，系为与《民法典》的内容衔接或保持⼀致；⽽对原司法解释第⼗⼋条、⼗九条、⼆⼗六条、⼆⼗七条的修改，则是与我国⽬前实⾏的不动产统⼀登记制度相衔接，完善了关于“不动产”相关⽤词的表述。
不过，最⾼院在《决定》中删除了原司法解释第七条、第⼋条、第九条、第⼗四条规定的举动仍然值得关注。
本⽂就针对新旧司法解释进⾏对照分析如下：规定的举动仍然值得关注。
⼀、删除原司法解释第七条关于拆迁补偿安置协议的规定第七条拆迁⼈与被拆迁⼈按照所有权调换形式订⽴拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁⼈以位置、⽤途特定的房屋对被拆迁⼈予以补偿安置，如果拆迁⼈将该补偿安置房屋另⾏出卖给第三⼈，被拆迁⼈请求优先取得补偿安置房屋的，应予⽀持。
被拆迁⼈请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第⼋条的规定处理。
：原司法解释第七条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发⽣冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁⼈解读解读：予以特别保护的规定。
上诉人衡阳市银祥置业有限公司因与被上诉人邱成林、徐玲燕商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
上诉人衡阳市银祥置业有限公司因与被上诉人邱成林、徐玲燕商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖南省衡阳市中级人民法院【审理法院】湖南省衡阳市中级人民法院【审结日期】2020.12.16【案件字号】（2020）湘04民终2534号【审理程序】二审【审理法官】周宏刘丽娅张健【审理法官】周宏刘丽娅张健【文书类型】判决书【当事人】衡阳市银祥置业有限公司;邱成林;徐玲燕【当事人】衡阳市银祥置业有限公司邱成林徐玲燕【当事人-个人】邱成林徐玲燕【当事人-公司】衡阳市银祥置业有限公司【代理律师/律所】王宏湖南雁京律师事务所【代理律师/律所】王宏湖南雁京律师事务所【代理律师】王宏【代理律所】湖南雁京律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】衡阳市银祥置业有限公司【被告】邱成林;徐玲燕【本院观点】二审争议焦点：1.一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围；2.案涉逾期办证违约金应如何认定及处理；3.银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理。
【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，二审争议焦点：1.一审判决银祥公司提交相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费有无超出诉讼请求范围；2.案涉逾期办证违约金应如何认定及处理；3.银祥公司上诉主张一审收取案件受理费过低应如何处理。
分述如下：关于超诉请判决。
一审诉请中含有请求办证的内容。
银祥公司作为案涉房屋的出卖人，办理房屋产权过户登记手续是其主要义务，而向登记机构提交办证资料及缴纳办证税费是办理产权证所必须，故一审判令银祥公司向登记机构提交其办证所需的资料及缴纳税费，没有超出一审诉请的范围。
关于逾期办证违约金。
双方对逾期办证约定了违约金，银祥公司提出的案涉楼盘存在遗留问题及公司经营困难等逾期办证的原因，均非其可以免除逾期办证责任的法定事由，故一审判令银祥公司按购房款0.5%支付逾期办证违约金，并无不当。
商品房买卖合同解释
商品房买卖合同解释商品房买卖合同解释是怎样的最高院商品房买卖合同xx解释内容第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
2024年-房地产面积差异补充协议(精)
房地产面积差异补充协议鉴于房地产市场的不断发展，购房者在购买房产时，往往会出现实际面积与合同约定面积存在差异的情况。
为了保障购房者的合法权益，规范房地产交易行为，现就房地产面积差异问题，制定本补充协议。
第一条本补充协议的适用范围第二条面积差异的处理原则1.实际面积小于合同约定面积的，甲方应按照合同约定的面积与实际面积的差额，双倍退还购房者已支付的购房款。
2.实际面积大于合同约定面积的，购房者有权选择按照合同约定的面积继续履行合同，或者与甲方协商一致，按照实际面积重新约定购房款。
甲方应在购房者选择后15日内，退还购房者已支付的超出部分的购房款。
3.面积差异在3%以内的，甲方应按照实际面积与合同约定面积的差额，退还购房者已支付的购房款；面积差异超过3%的，甲方除退还购房款外，还应按照中国人民银行同期贷款利率，向购房者支付利息。
第三条面积差异的认定1.面积差异的认定以房屋实测报告为准。
房屋实测报告应由具有相应资质的测绘机构出具，并在购房者签订购房合同前提供。
2.购房者对房屋实测报告有异议的，可以自收到实测报告之日起15日内，向甲方提出书面复查申请。
甲方应在收到复查申请后15日内，组织具有相应资质的测绘机构进行复查，并向购房者出具复查报告。
3.购房者对复查报告仍有异议的，可以自收到复查报告之日起15日内，向当地房地产管理部门投诉。
房地产管理部门应在收到投诉后30日内，组织具有相应资质的测绘机构进行鉴定，并向购房者出具鉴定报告。
第四条面积差异的处理程序1.购房者在签订购房合同前，应仔细阅读本补充协议，并在合同中明确约定面积差异的处理方式。
2.购房者在签订购房合同后，如发现实际面积与合同约定面积存在差异，应在收到实测报告之日起15日内，向甲方提出书面处理申请。
3.甲方应在收到处理申请后15日内，按照本补充协议的规定，与购房者协商一致，签订补充协议，并退还相应款项。
4.甲方未按照本补充协议的规定处理面积差异的，购房者可以自收到实测报告之日起30日内，向当地房地产管理部门投诉。
购房合同面积差异处理方式
一、合同约定面积与产权登记面积不一致的处理1. 合同约定面积与产权登记面积不一致时，首先应参照合同约定处理。
合同中对面积差异的处理方式有明确约定的，按照合同约定执行。
2. 若合同未对面积差异的处理方式进行约定，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并支付已付房价款利息。
3. 若因设计变更等原因导致面积差异，双方未解除合同的，应签署补充协议，对面积差异的处理方式进行约定。
二、面积差异处理方式的具体内容1. 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款。
具体处理方式如下：（1）产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
（2）产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。
2. 面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。
具体处理方式如下：（1）买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并支付已付房价款利息。
（2）若买受人选择不退房，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
三、注意事项1. 在购房合同中，应明确约定面积差异的处理方式，以避免后续纠纷。
2. 若购房合同中未对面积差异的处理方式进行约定，应及时与房地产开发企业协商，达成一致意见，并签署补充协议。
3. 若面积差异问题无法协商解决，可依法向有关部门投诉或提起诉讼，维护自身合法权益。
4. 在购房过程中，关注面积差异问题，确保自身权益不受侵害。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
房地产实际面积与协议面积差异补充条款(2024版)版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX房地产实际面积与协议面积差异补充条款（2024版）版本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 合同主体1.1.1 出卖人1.1.2 买受人1.2 房地产项目1.3 实际面积1.4 协议面积1.5 差异面积2. 实际面积与协议面积差异的处理2.1 差异面积的计算2.2 差异面积的处理方式2.3 差异面积的责任归属3. 实际面积与协议面积差异的赔偿3.1 赔偿原则3.2 赔偿计算方式3.3 赔偿支付方式4. 实际面积与协议面积差异的争议解决4.1 协商解决4.2 调解解决4.3 仲裁解决4.4 法律诉讼5. 合同的生效、变更与终止5.1 合同生效条件5.2 合同的变更5.3 合同的终止6. 违约责任6.1 出卖人的违约责任6.2 买受人的违约责任7. 争议解决的法律适用8. 合同的签订地与签订时间9. 其他条款9.1 附件9.2 补充协议9.3 合同的保管10. 合同的修订历史10.1 2024版修订内容10.2 历史版本对比第一部分：合同如下：1. 定义与术语解释1.1 合同主体1.1.1 出卖人：指本合同项下的房地产开发商，具有法人资格，营业执照号码为_______，法定代表人为_______，地址为_______。
1.1.2 买受人：指本合同项下的房地产购买者，具有完全民事行为能力，身份证号码为_______，地址为_______。
1.2 房地产项目：指由出卖人开发的位于_______的房地产项目，项目名称为_______，土地使用权证号为_______。
1.3 实际面积：指房地产项目交付时实际的面积。
1.4 协议面积：指房地产项目买卖双方在合同中约定的面积。
1.5 差异面积：指实际面积与协议面积之间的差额。
2. 实际面积与协议面积差异的处理2.2 差异面积的处理方式：当差异面积小于或等于合同约定的允许误差范围时，出卖人应按照合同约定的交付时间向买受人交付房地产项目；当差异面积大于合同约定的允许误差范围时，按本合同第3条处理。
合同面积与产证面积不一致 物业费多退少补案例
合同面积与产证面积不一致物业费多退少补案例重庆商报讯房产证登记面积与购房合同上的面积相差0.46平方米，根据购房合同约定，开发商将退款2800多元。
但让家住江北大川水岸的蓬女士郁闷的是，虽然开发商承诺退钱，却又声称没钱，不过若是冲抵物管费，则可马上兑现承诺。
由于双方未能达成协议，问题一拖就是一年多了。
面积有误差应退2881元10月22日，据蓬女士告诉记者，她是在2010年购买的这套房屋。
记者在蓬女士提供的购房合同上看到，合同标明该套房屋的套内面积为66.83平方米。
去年3月交房后，蓬女士顺利拿到了房产证，却发现了问题：“房产证上写明房屋套内面积只有66.37平方米，比购房合同上少了0.46平方米了。
”“按照当时的购房价格，套内房屋的价格为6263.21元，少了0.46平方米，折合为2881元。
”蓬女士说，面积出现了误差，开发商就应按照相关规定，退还业主多付的购房款。
业主索要现金一直未果记者在开发商与蓬女士签订的购房合同上看到，合同明确约定：房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补。
记者在大川水岸物管处了解到，目前开发商重庆大川集团房地产开发有限公司委托大川物业管理有限公司全权处理该小区的面积差退款问题啊。
从去年3月拿到房产证开始，蓬女士就开始找物管退还相应费用。
可一等再等，蓬女士都没等来退款，物管公司告诉她：“没有资金”。
“可以退，但真的不知道到底多久才能退给蓬女士。
”大川物管一位负责面积差退款的女性工作人员告诉记者，目前要求面积差退款的用户有600多户，涉及小区E5、D1、D5等多栋多户型的业主，“全部都要来退钱，开发商那边也没有这么多钱来退。
”退款的期限无法落实，那该怎么办呢？物管公司便向蓬女士提出，不退现金，将那笔退款直接“冲抵”物管费。
“金额都是一样的，冲抵物管费马上就可以办理的。
”对于物管的说法，蓬女士并不接受。
“购房时都是现金，现在怎么却只能冲抵物管费？”蓬女士说，她为此与物管多次进行协商，退现金的事情从去年一直拖到现在，均没有结果。
商品房司法解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释[2003]7号)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。
现予公布，自２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
2020房产经纪人考试《经济概论》案例分析题及答案
XX房产经纪人考试《经济概论》案例分析题及答案甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。
C 住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。
1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。
同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。
房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。
同年8月，甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为104m2，并书面通知了丙。
该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
1.甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由()批准。
A.B市土地管理部门B.B市人民政府C.A省人民政府D.国务院2.甲预售商品房时，应当具备()等条件。
A.取得土地使用权证B.投入资金达到工程建设总投资的20%C.取得建设工程规划许可证D.取得商品房预售许可证3.乙代理预售商品房必须向购房人出示()。
A.商品房预售许可证B.商品房销售广告C.房屋综合验收合格证明D.甲出具的商品房销售委托合同4.签订的商品房预售合同应当向()行政主管部门备案。
A.工商B.土地C.房产D.建设5.丙收到甲规划设计变更书面通知之日起()日内未作出书面同意的视为接受。
A.5B.10C.15D.20标准答案：D,ACD,AD,BC,C82、甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。
C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。
1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。
同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。
关于商品房买卖合同因交付房屋面积误差产生纠纷的司法解释
关于商品房买卖合同因交付房屋面积误差产生纠纷的司法解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知-建住房[2002]74号
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建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。
二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
（二）外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
（三）斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
（四）不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
（五）变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
（六）非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
（七）楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
商品房买卖合同范本解释
商品房买卖合同范本解释商品房买卖合同在进行签订的时候，双方都是要进行合同的审查的，从而来看这份合同是否对自己有利，或者该合同存在着相对应的霸王条款是需要明白的。
这里给大家分享一些关于商品房买卖合同解释，希望对大家有所帮助。
最高院商品房买卖合同司法解释内容第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
房屋面积误差规定
房屋面积误差规定
根据我国《建筑工程质量管理条例》，住宅建筑要求严格控制房屋面积误差，以保障消费者的合法权益。
房屋面积误差是指开发商在售房过程中，由于设计、施工或测量等因素引起的实际建筑面积与合同约定的建筑面积之间的差异。
一般来说，消费者在购买房屋时以合同约定的建筑面积为依据，因此，房屋面积误差的存在可能导致消费者对购房合同的不满。
为了保护消费者的权益，我国规定了房屋面积误差的限制。
根据相关法律法规，我国房屋面积误差规定如下：
1.对于住宅建筑，规定了建筑面积误差的容许范围。
一般来说，一般而言，面积误差在5%以内是可以接受的。
即实际建筑面
积与合同约定的建筑面积之间的差异在5%以内，不视为违约。
2.对于房屋面积误差超过5%的情况，消费者可与开发商协商
解决。
如果无法协商一致，消费者有权向相关部门投诉，以维护自己的合法权益。
3.同时，对于面积误差超过10%的情况，消费者有权解除合同
并要求开发商退还全部购房款项，并可要求开发商承担相应的违约责任。
此外，为了确保房屋面积误差的准确测量，我国还具体规定了测量方法和程序。
建筑面积的测量应符合《建筑面积测量规范》的要求，准确测量房屋的建筑面积，从而避免因测量不准确而导致的误差。
总的来说，房屋面积误差规定的目的是为了保护消费者的合法
权益，确保开发商提供的房屋面积与合同约定一致。
消费者购买房屋时应仔细阅读合同，了解相关规定，并在验收房屋时认真检查是否存在面积误差。
如有发现误差，及时与开发商协商解决，确保自己的权益得到保障。
同时，也呼吁相关部门对开发商的面积误差行为进行监督和惩处，促进行业规范发展。
房屋出现面积误差如何处理,怎么计算误差
遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋出现面积误差如何处理,怎么计算误差计算公式面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%/合同约定计价面积商品房房屋面积差异时的处理购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
套内建筑面积与分摊的共有面积误差处理购房人还应注意，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
根据有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：(1)共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法a.预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。
购房合同房屋面积差异处理办法选择双方自行约定
购房合同房屋面积差异处理办法选择双方自行约定在购房合同签署过程中，房屋面积是一项至关重要的指标，直接关系到买卖双方的权益。
然而，在现实生活中，由于测量或计算的误差，有时会导致实际房屋面积与合同中约定的面积存在差异。
为了防止因此产生纠纷，购房合同通常会对面积差异的处理办法做出约定，双方需要在签署合同之前充分考虑并明确规定处理办法。
面积差异的原因面积差异通常有以下几种原因导致：测量工具误差、建筑形状不规则、使用的测量方法不同等。
无论是建筑商还是购房者，都应该注意到这些原因，并在购房合同中对面积差异的处理作出明确规定，以避免未来的争议。
面积差异处理方式选择购房合同中的面积差异处理方式通常包括以下几种选择：1.按实际情况调整价格：双方约定按实际测量结果调整房屋价格，如果实际面积大于合同约定面积，则买方需要增加款项；反之则卖方需退还部分款项。
2.按合同约定执行：在合同中已经规定了面积差异的处理方式，双方均需按照合同约定执行。
3.重新测量面积：双方约定重新测量面积，以新的测量结果为准，并按照新结果调整合同价格。
4.协商解决：双方协商达成一致意见，采取其他处理方式，如退还部分款项或延期交付等。
双方自行约定在购房合同中，双方自行约定面积差异处理方式是一种常见且有效的做法。
购房合同作为双方的法律文书，约定了双方的权利和义务，因此双方应在签署合同之前就面积差异的处理方式进行充分协商，并达成一致意见，明确约定在合同中。
购房者应在签署购房合同之前仔细核对房屋面积等重要信息，如发现合同中的面积信息与实际情况不符，应立即与卖方协商并明确约定处理办法。
买卖双方可以选择自行约定面积差异的处理方式，以最大程度地保护双方的合法权益。
结语购房合同中的房屋面积差异处理办法选择双方自行约定是非常重要的，双方应该在签署合同之前认真考虑各种可能的情况，并就面积差异的处理方式达成详细约定。
只有双方在购房合同中明确约定面积差异的处理方式，才能有效避免潜在的纠纷，并保障双方的权益。
商业街商品房买卖合同书
商业街商品房买卖合同书甲方（出售方）：＿____法定代表人：＿____地址：＿____联系电话：＿____乙方（购买方）：＿____身份证号码：＿____地址：＿____联系电话：＿____根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，为明确双方在商业街商品房买卖中的权利和义务，就乙方购买甲方开发的商业街商品房事宜，经双方友好协商，达成如下协议：第一条商品房基本情况乙方所购买的商品房位于_____商业街_____号，建筑面积为_____平方米，房屋用途为商业经营。
第二条商品房价格及付款方式1、该商品房的总价款为人民币_____元（大写：＿____元整）。
2、乙方应在签订本合同之日起_____日内，向甲方支付定金人民币_____元（大写：＿____元整）。
3、乙方选择以下第_____种付款方式：一次性付款：乙方应在本合同签订之日起_____日内，将全部购房款支付给甲方。
分期付款：乙方应在本合同签订之日起_____日内支付购房款的_____%作为首付款，计人民币_____元（大写：＿____元整）；在_____日前支付购房款的_____%，计人民币_____元（大写：＿____元整）；在_____日前支付剩余购房款，计人民币_____元（大写：＿____元整）。
银行按揭贷款：乙方应在本合同签订之日起_____日内，支付购房款的_____%作为首付款，计人民币_____元（大写：＿____元整）。
剩余购房款由乙方向银行申请按揭贷款，甲方应协助乙方办理相关手续。
第三条商品房交付及相关事宜1、甲方应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用：该商品房经验收合格。
该商品房经综合验收合格。
该商品房经分期综合验收合格。
该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起_____日内告知乙方的。
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《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致
产生纠纷的处理
一、一般原则
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房司法解释》”）第十四条规定，商品房面积误差纠纷处理的一般原则为：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
”
二、两种情形
1、双方对面积差异有约定，按照约定处理。
此种情形相对简单，但是当《商品房买卖合同》中范本条款与选
择性条款不一致时，选择性条款是由当事人双方签约时选择的，更能体现双方的真实意思表示，因此，应当优先选择使用选择性条款。
2、双方对面积差异没有约定，依现行法律规定处理。
根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，
“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。
平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。
房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
”
同时，《商品房销售管理办法》第二十条规定，
“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不
退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
”
三、提示
当房屋实际面积小于合同约定面积时，如果买受人同意继续履行合同，处理方式区分为以下两种情况：
1、面积误差比在3%以内（含3%）部分：出卖人返还买受人此部分房价款+利息；
2、面积误差比超过3%部分：出卖人双倍返还买受人此部分房价款。
提示注意：此部分房价款返还方式为双倍返还。
四、相关案例
A与B公司签订《商品房买卖合同》，约定：A向B公司购买商品房一套，该商品房套内建筑面积为100平方米。
按套内面积计算该
商品房单价为每平方米5万元，总金额为500万元。
合同签订后，A 向B公司支付了500万元房款。
此后房管局核发的产权证上载明：该房屋的套内建筑面积为96平方米。
双方对交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理方式没有约定。
现应如何处理该纠纷？
由于双方对面积差异处理方式没有约定，因此应依现行法律规定处理。
首先，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比计算公式计算可得：
96－100
本案例中，面积误差比=────────×１００％= -4%
100
属于面积误差绝对值超出3%的情况。
1、A可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。
2、如果A同意继续履行合同，则根据《商品房司法解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定，
对于面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款（100㎡×3%×50000元/㎡=15万元）及利息，A可主张由B公司返还；对于面积误差比绝对值超过3%部分的房价款（100㎡1%×50000元/㎡=5万元），A可主张B公司双倍返还（即10万元）。