2018年深圳市房地产市场投资分析报告

2018年深圳市房地产市场投资分析报告

北京欧立信研究中心

目录

第一章深圳市房地产市场环境分析 (7)

第一节深圳市房地产地域环境分析 (7)

一、地理位置 (7)

二、自然环境 (7)

三、生态气候 (7)

四、资源优势 (8)

第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11)

一、深圳市GDP增长情况 (11)

二、深圳市固定资产投资 (12)

三、深圳市居民收支情况 (15)

四、深圳市产业结构分析 (17)

第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17)

一、深圳市房地产政策发展史 (17)

二、深圳市房地产重要政策分析 (23)

第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26)

一、人口数量分析 (26)

二、消费市场分析 (27)

三、工业和建筑业 (27)

四、居民生活和社会保障 (29)

第二章深圳市存量住房分析 (32)

第一节深圳市住房存量分析 (32)

一、深圳市住房存量现状 (32)

二、各类住房存量估算 (33)

1、商品住宅 (33)

2、保障房 (34)

3、工业区配套宿舍 (34)

4、小产权房 (35)

5、总结 (37)

第二节可上市流通住房存量分析 (38)

一、可上市流通住房存量现状 (38)

二、各类可上市流通住房存量估算 (39)

1、保障房 (40)

2、单位及个人自建住房 (40)

3、总结 (41)

第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42)

第四节深圳市存量住房结构分析 (43)

第五节深圳市存量住房房龄分析 (45)

第三章深圳市房地产行业数据监测 (48)

第一节深圳市房地产市场运行情况 (48)

一、房地产开发投资情况 (48)

二、商品房施工面积情况 (48)

三、商品房竣工面积情况 (48)

四、商品房市场销售情况 (49)

第二节深圳市房地产项目成交情况分析 (49)

一、成交套数分析 (49)

二、成交面积分析 (50)

三、成交金额分析 (51)

四、成交价格分析 (51)

五、成交结构分析 (52)

六、主要行政区成交情况 (54)

1、龙岗 (54)

2、保安 (54)

3、南山 (55)

4、龙华新区 (55)

七、开发商成交情况 (55)

第四章深圳市土地供给分析 (57)

第一节深圳市土地利用现状 (57)

第二节深圳市建设用地供给量分析 (57)

一、建设用地供给方式 (57)

二、建设用地面积 (58)

三、建设用地供给规模 (61)

四、建设用地供应构成 (61)

五、土地空间结构优化 (64)

六、规划供地总规模 (65)

第三节深圳市居住用地供给量分析 (67)

一、居住用地供给量综述 (67)

二、居住用地供应规模 (68)

三、居住用地供应规划及完成情况 (70)

四、居住用地供给结构 (73)

五、居住用地供给方式 (75)

1、居住用地供给方式综述 (76)

2、商品住房供给方式 (77)

3、保障房供给方式 (78)

第四节深圳市土地供给预测 (80)

第五章深圳市房地产市场前景 (85)

第一节深圳市住房供需缺口分析 (85)

第二节深圳市房地产市场展望 (86)

图表目录

图表1：2013-2017年深圳市地区生产总值及增长速度 (11)

图表2：2013-2017年深圳市固定资产投资及增长速度 (13)

图表3：2013-2017年深圳市居民消费价格指数（上年为100） (27)

图表4：2017年深圳市规模以上工业增加值累计同比增长速度（%） (27)

图表5：2013-2017年深圳市全部工业增加值及增长速度 (28)

图表6：2013-2017年深圳市建筑业增加值及增长速度 (29)

图表7：2017年深圳全市居民人均消费支出构成 (29)

图表8：深圳市住房存量建面及套数推算方法 (32)

图表9：深圳市“小产权房”拆迁建面与套数（估算） (36)

图表10：深圳市“小产权房”总面建面与套数（估算） (36)

图表11：非市场商品房地产申请获得完全产权、进行上市流通的几种情况 (38)

图表12：深圳历年办理上市登记的安居房套数及面积 (40)

图表13：深圳市住房及可流通住房结构 (41)

图表14：深圳人均住房建筑面积及户均套数推算方法（基于2016年测算数据） (42)

图表15：深圳自有与租赁住房人数（万人）及自有率 (43)

图表16：一线城市住房户数（万户）及自有率 (44)

图表17：深圳常住人口自有与租赁住房人数（万人）及自有率 (44)

图表18：深圳各区住房自有率（深圳第六次人口普查） (45)

图表19：深圳房龄结构占比情况 (46)

图表20：深圳各区房龄结构占比情况（深圳第六次人口普查） (46)

图表21：2011-2017年深圳市商品住宅成交价格统计 (51)

图表22：2016-2017年深圳市商品住宅各区成交均价及涨跌幅 (52)

图表23：2016-2017年深圳市商品住宅成交结构对比（分面积段成交占比） (53)

图表24：2016-2017年深圳市商品住宅成交结构对比（分总价段成交占比） (53)

图表25：2017年深圳企业销售额TOP10 (56)

图表26：深圳市历年土地利用分类构成 (57)

图表27：建设用地供地的两种方式 (58)

图表28：实际建设用地面积与规划控制目标逐步接近 (59)

图表29：政府对耕地和新增建设用地的用地态度 (59)

图表30：未调增控制目标之前，5个区超过原控制目标 (60)

图表31：深圳耕地保有量目标逐步降低 (60)

图表32：2010-2017年深圳市建设用地供给规模 (61)

图表33：2012-2017年深圳市新增建设用地与存量建设用地供应规模 (62)

图表34：2012-2017年深圳市存量建设用地与城市更新供地占比趋势 (62)

图表35：存量建设用地供地的两种主要方式 (63)

图表36：2012-2017年深圳市土地整备及城市更新供应占存量建设用地比重 (63)

图表37：对于超过土地利用总规划指标的五个区2016年不分配新增建设用地指标 .. 64 图表38：2012-2017年深圳市建设用地清退计划 (65)

图表39：土地总体规划提出“建设用地减量增长”目标 (66)

图表40：2010-2017年深圳市规划供地规模 (66)

图表41：2012-2017年深圳市居住用地占存量用地比值 (68)