保利文化广场最佳项目

一层购物区
1 品牌餐饮 一层
酒吧 配套 2 3
大型酒吧区
4 5
地铁口
主题步行街 一层
业态定位： 业态定位：国际品牌专卖区 拟选商家类型： 拟选商家类型： 服装/皮包/ 服装/皮包/精品 …… 业态定位： 业态定位：大型酒吧区一层
主题百货一层
业态定位： 业态定位：主题百货
业态定位： 业态定位：个人护理
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1、如何在保持商业项目完整性
第二步，确定项目商业规划 第二步，
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该区域设置为满足周边客户日常生 活需要及聚集人气的品牌超市业态
-1层业态规划
超级市场
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4层业态规划
利用A区四层完整的建筑空间， 利用A区四层完整的建筑空间，引进大型知名中式餐饮 商家，除了与A 商家，除了与A区1、2、3层的其它餐饮业态形成主题餐饮 区的互补外，还起到拉动人流的作用 区的互补外，
地面总体业态定位
B区
主题文化区
主题步行街
A区
休闲餐饮区
主题酒吧街
以大型中式餐饮、 以大型中式餐饮、特色美食 咖啡、西餐、 城、咖啡、西餐、酒吧街形成区 域特色主题休闲餐饮区
C区
主题购物区
引入一定知名的主题百货商家与负一 层超级市场形成互补， 层超级市场形成互补，构成相对完整主题 购物区
主题定位说明 12
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1层铺位划分
铺位数: 铺位数: 45个 45个
人流动线
B区
铺位数: 铺位数: 20个 20个
A区
出口
C区
铺位数: 铺位数: 48个 48个
1层平面图
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2层铺位划分
铺位数: 铺位数: 50个 50个
政府出资建设的二层800M步行街 政府出资建设的二层800M步行街 800M
B区
铺位数: 铺位数: 17个 17个 项 目 内 部 步 行 街
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项目总体商业定位
“以文化营销为主导的主题型购物中心” 以文化营销为主导的主题型购物中心” 的主题型购物中心
1、家庭消费群体
目标消费客户
2、休闲娱乐 3、文化营销
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项目商业规划说明
根据项目自身功能规划及保利拥有的特殊资源优势，项目定位为“以文化 “ 营销为主导的主题型购物中心” 营销为主导的主题型购物中心”。营造这样的一个主题型购物中心，我们将以 “家庭消费群体、休闲娱乐、文化营销”作为商业业态的组合标准，满足周边 家庭消费群体、休闲娱乐、文化营销” 客户日常、休闲购物及社会对文化消费的需求。同时，在保持项目独有的文化 营销特性前提下，形成与周边商业项目在主题定位、业态组合、经营模式上的 持续差异化，确保项目未来的独创性及竞争力。 这种商业组合的实质内涵为： “以文化营销为主导，集时尚购物、休闲 以文化营销为主导，集时尚购物、 娱乐为一体的主题商业” 第五代商业” 娱乐为一体的主题商业”。这一项目内涵的市场传播，将通过对“第五代商业” 第五代商业 的内涵演绎及理论阐述完成。
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2层业态规划
政府出资建设的二层800M步行街 政府出资建设的二层800M步行街 800M
主题文化购物区
品牌 餐饮
休闲餐饮区
B区
品牌 餐饮
A区
酒吧街
品牌餐饮
时尚步行街
充分利用二层室内平台形成的内部步行街， 充分利用二层室内平台形成的内部步行街，设计以前
C区
主题百货2层
品牌 餐饮
卫街汇集流行服饰、牛仔服饰、时尚用品， 卫街汇集流行服饰、牛仔服饰、时尚用品，吸引了以年轻 人为主流消费客户群并与影院及主题文化购物区互动
特色美食城
主题百货3 主题百货3层
C区
SPA / 美容 / 健身
利用C区三层东面的良好景观， 利用C区三层东面的良好景观，及位置优势设置特色 美容、SPA、健身业态， 美容、SPA、健身业态，丰富项目整体休闲娱乐业态的商 业组合， 业组合，并发挥项目建筑设计特点
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4层业态规划
利用A区四层完整的建筑空间， 利用A区四层完整的建筑空间，引进大型知名中式餐饮 商家，除了与A 商家，除了与A区1、2、3层的其它餐饮业态形成主题餐饮 区的互补外，还起到拉动人流的作用 区的互补外，
A区
二楼 入口
C区
铺位数: 铺位数: 58个 58个
2层平面图
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市场营造
市场同行尤其是三级市场一直在密切关注本 项目，他们手中的投资客较多，再加上前 期海岸城东、西两座写字楼裙楼商铺已经 售完，而买这些商铺的客户基本上都是投 资客，也是非常关注我们的项目，而我们 就是要利用这些条件来营造市场，从而造 成一种铺位紧缺、供不应求的局面。
保利文化广场营销策略总结 2007-012007-01-25
项目三个核心难点
1、如何在保持商业项目完整性 2、如何设置最符合项目核心利益的销售模式 3、如何营造市场
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1、如何在保持商业项目完整性
背景: 背景: 项目总建筑面积约14.4万平方米, 项目总建筑面积约14.4万平方米,可销售商业面积为仅 14.4万平方米 为3.5万平方米,如何在保证项目销售目标完成资金回笼的 3.5万平方米, 万平方米 同时,不破坏项目商业规划的整体性, 同时,不破坏项目商业规划的整体性,保持商业项目良好的 运营状况,避免“返租销售” 运营状况,避免“返租销售”或“零散直接销售”带来的破 零散直接销售” 坏性，成为本项目策划的首要问题。 坏性，成为本项目策划的首要问题。
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1、如何在保持商业项目完整性
第1步：项目商业规划
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Βιβλιοθήκη Baidu
1、项目总体定位
主要功能物业配比
已建成% 已建成% 住宅 未完成% 未完成% 合计 124万 124万㎡
文化娱乐
7.6万 7.6万㎡
商务办公
44万 44万㎡
商业
32万 32万㎡ 中心区总占地135.5 中心区总占地135.5万㎡ 135.5万
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前期市场营造的方案
6、集中销控： 为确保完成项目市场营造目的，需要统一项目销 控，否则很难造成供不应求局面 1）所有铺位集中销控，除中央销控渠道外，市场 无任何其他获得项目单位的渠道，以便统一管 理铺位销售及制造市场“缺货”气氛。 2）由专人集中销控，不能出现第二个总销控。 3）现场销售人员统一对二、三级市场的口径。
业态定位：数码、 业态定位：数码、卡通 图书、音像、 图书、音像、玩具
二层800M步行街 二层800M步行街 800M
业态定位：休闲餐饮（ 业态定位：休闲餐饮（一、二层） 二层） 拟选商家类型： 拟选商家类型： 茶艺馆/咖啡/ 茶艺馆/咖啡/面包 ……
二层 文化购物区
品牌餐饮 1 2 3 4
品牌餐饮 二层
4 3 11 1 2 5 6 7 8 9
17 16 15 14 13 12
未来核心区大型商业： 未来核心区大型商业： 10 酒店、 12 凯宾斯基 酒店、餐饮 购物、 13 海岸城 购物、休闲娱乐 14、15海岸写字楼 办公、商业 办公、 14、15海岸写字楼 16、 办公、 16、17 天利 办公、商业
1层业态规划
主题文化购物区
休闲餐饮区
B区
品牌主题步行街设计思路： 品牌主题步行街设计思路： 充分利用商业区内街核心商业位置，并与C 充分利用商业区内街核心商业位置，并与C 区百货形成良好的业态互补及人流互动
A区
酒吧街
品牌步行街
C区
主题百货1层
主题酒吧街设计思路： 主题酒吧街设计思路： 利用特色酒吧与区域广场相互形成都市 休闲文化酒吧街，并于A 休闲文化酒吧街，并于A区其它部分设置的 咖啡、 咖啡、西餐等形成休闲餐饮互动
一层商业细化方案1
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业态定位：数码、 业态定位：数码、 卡通、图书、音像、 卡通、图书、音像、玩具
银行
品牌餐饮
业态定位：休闲餐饮（一、二层） 业态定位：休闲餐饮（ 二层） 拟选商家类型： 拟选商家类型： 意利咖啡/各式单品咖啡/ 意利咖啡/各式单品咖啡/花式咖啡
……
文化购物区 一层
1 品牌餐饮 一层
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以东南亚或台湾特色餐饮美食城为设计思路， 以东南亚或台湾特色餐饮美食城为设计思路，主要吸 引年轻及家庭消费客户群，并与B区影院相匹配。 引年轻及家庭消费客户群，并与B区影院相匹配。与四层 大型餐饮及一二层餐饮组合形成A 大型餐饮及一二层餐饮组合形成A区主题休闲餐饮区
3层业态规划
B区 主题影院
A区
项目1 楼将以时尚文化为设计思路： 项目1、2楼将以时尚文化为设计思路： 设置图书、音像、通信、运动，前卫的数码文化、 设置图书、音像、通信、运动，前卫的数码文化、动 感地带、精品、饰品、卡通、玩具模型等业态与三、 感地带、精品、饰品、卡通、玩具模型等业态与三、四楼 影院形成互动、 影院形成互动、
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前期市场营造的方案
1、以客户的身份去三级市场愿以高价求购保利的铺位，通
过三级市场的传导，抬高本项目在市场中的心理价格。 2、如果同行过来咨询项目情况，统一口径：1）铺位少， 客户多，供不应求。2）价格为：8万－20万左右。3）推 售时间还未确定，但如果出来的话要第一时间带客户过来 选。造成市场紧缺感觉。 3、根据客户积累情况及客户梳理情况，每次仅“解控”市 场需求总铺位的80％铺位，造成市场持续“缺货”氛围。 4、启动二级市场，通知所有中原在售项目保利文化广场的 商铺情况，把互动做起来。 5、跳空10％－15％均价进入市场宣传。（即以7－7.5万元 /㎡均价作为入市开价及销控价格）
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2、如何设置最符合项目核心利益的销售模式
A、首先需要完成项目细部商业规划 B、根据商业划分，确定铺位销售划分 C、根据各业态经营需求，确定销售模式
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业态定位：服装、 业态定位：服装、珠宝等
银行
品牌餐饮
业态定位：休闲餐饮（ 业态定位：休闲餐饮（一、二层） 二层） 拟选商家类型： 拟选商家类型： 泡夫工房 ……
B区 主题影院
A区
利用C区四层完整的建筑空间及层高优势， 利用C区四层完整的建筑空间及层高优势，引进科技
C区
科技主题娱乐
主题娱乐业态。除强化项目文化营销的主题概念外，还有 主题娱乐业态。除强化项目文化营销的主题概念外， 拉动人流及增加对年轻消费群的吸引力
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以品牌文化及以吸引年轻人为主的流行品 搭配图书、音像、卡通、数码、 牌，搭配图书、音像、卡通、数码、精品等业 态与影院形成互动
B区 主题影院
A区
利用C区四层完整的建筑空间及层高优势， 利用C区四层完整的建筑空间及层高优势，引进科技
C区
科技主题娱乐
主题娱乐业态。除强化项目文化营销的主题概念外，还有 主题娱乐业态。除强化项目文化营销的主题概念外， 拉动人流及增加对年轻消费群的吸引力
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1、如何在保持商业项目完整性
从项目商业定位及项目建筑条件分析，为保证销售完毕后， 从项目商业定位及项目建筑条件分析，为保证销售完毕后，不 影响商业定位及项目经营管理的统一性， 影响商业定位及项目经营管理的统一性，项目不能采用传统的返租 销售或直接销售等方式， 销售或直接销售等方式，在铺位划分及销售模式方面需要与项目本 身的业态规划及特点进行全面对接。 身的业态规划及特点进行全面对接。
1、项目总体定位
南山中心区已建成大型商业 项目 业态 1 友谊城百货 中高档服装皮具 童装、 2 儿童世界 童装、玩具 3 海雅百货 大型女装百货 4 南山书城 图书 家具、 5 时代家居广场 家具、顺电 6 嘉豪百货 日用百货 广本4S 4S店 7 广本4S店 汽车维修美容 家私、 8 乐安居 家私、建材 周边大型商业： 周边大型商业： 9 国美电器 电器 男女服饰、 10 崇尚百货 男女服饰、超市 数码产品、 11 海典数码城 数码产品、休闲娱乐
主题百货三层
业态定位： 业态定位： 主题SPA 健身、 SPA、 主题SPA、健身、美容
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四层商业细化方案
大型中式餐饮
可改造空间
业态定位： 业态定位：大型中式餐饮
大型科技娱乐
业态定位： 业态定位：大型科技娱乐
拟选商家描述： 拟选商家描述：
以机动游戏/ 以机动游戏/科技游戏为主
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2、如何设置最符合项目核心利益的销售模式 项目最终销售模式： A、百胜区域铺位：带租约销售 B、餐饮区铺位：委托经营管理5年销售 C、非餐饮区铺位：委托经营管理3年销售 D、地铁口区域铺位：直接销售
酒吧 配套 2 3
大型酒吧区
4 5
地铁口
主题步行街 一层
业态定位： 业态定位：国际品牌专卖区 拟选商家类型： 拟选商家类型： 服装/皮包/ 服装/皮包/精品 …… 业态定位： 业态定位：大型酒吧区一层
主题百货一层
业态定位： 业态定位：主题百货
业态定位： 业态定位：个人护理 ……
一层商业细化方案2
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主题步行街 二层
业态定位： 业态定位：特色牛仔
品牌餐饮 业态定位： 业态定位：大型酒吧区二层
主题百货二层
品牌连锁餐饮 以西餐为主） （以西餐为主） 21 二层商业细化方案
三层商业细化方案
2、3层联体品牌餐饮
6
5 4
主题影院
1
水吧
大型美食城
2 3
业态定位： 业态定位： 大型美食城（以台湾风味为主） 大型美食城（以台湾风味为主）