中国第一神盘贵阳花果园项目营销分享
外拓营销方案终极版
外拓销售奖励
1. 薪资待遇： 置业顾问（外拓人员）2000元/月 销售提点为：按公司原定销售提点执行。 经理职级（外拓）：销售经理5000元/月+万分之三，营销经理6000元/月+万分之一
2 带客奖励：置业顾问带客户到案场了解项目，若完成以下三个步骤，奖励5元/批 a 留下客户姓名联系方式；b 客户关注俊发官方微信；c 参观样板间。
数据管理
14
拓客执行 前期调研：
项目周边的所有单位都要一一拜访
医疗机 构
企事业 单位
政府机 构
商业中 心
客户在哪里？
教育系 统
金融系 统
经济开 发区
行会商 会
内部的所有关系一个个的进行拜访
内部 调研
项目 部
政府关系户、合作单位客 户
员工
亲属关系、自由客户资源 等
其他 部门
采购供应商、银行、商业资 源
1000套以上
全国第一
12年3月开盘销售
2200套
全国第一
12年五一长假成
交677套
全国第一
10年底开盘，4天
销售5000套
全国第一
12年5月平销成交
2270套
全国第一
4年完成单个项目6000亩的全线运营开发，年均占领市 场份额30%以上
碧桂园拓客案例
编制客户地图案例分享
根据客户地图的详尽描绘，清楚的分析出，市场中符合项目定位的客户容
5800元
销售 经理
团队售
出5套单 套100万 的房源
5ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ00元/月 1500元/5 400*5=2000
套
元
8500元
12
完成目标：1套/人 100万元/套 50名销售
贵阳花果园项目专案分析
贵阳花果园项目专案分析花果园项目专案分析*项目概况分析1260米60层双塔写字楼花果园项目：*项目位于城市中心区，未来升值空间巨大。
项目区位：技术指标数据一、规划用地809183㎡1、实际用地809183㎡二、总建面60990873>.㎡A、地面建面5600000㎡1、住宅建面2400000㎡2、写字楼600000㎡3、商业1070000㎡4、社区配套1500000㎡B、不计容积499087㎡容积率6.92绿地率58%建筑密度76.8%居住总户数40000户机动车位数55000辆居住总人口数（按3.2人/户）128000人花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相邻，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，北面为智慧龙城住宅区。
距贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。
项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要的交通枢纽。
花果园项目是贵阳目前规模最大的城中村改造工程，改造建成后将成为贵阳主城占地面积6000亩，总建筑面积560万方的罕见大盘，而其中涵盖“大贵阳”发展战略多条中心交通主轴的市政道路，使该项目将位于“大贵阳”战略的绝对中心区位成为市中心最大规模住宅与办公区域，且配套最齐全、最繁华。
花果园项目邀请了国际一流知名公司进行多方面合作，包括规划设计、交通体系、园林景观等，因此出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万㎡湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、25万m2大型购物中心、22万m2时尚商业水街、60万m2办公、60万m2商业、首家五星级疗养院、308米IMAX3D巨幕影院等。
花果园项目的建成将呈现贵阳又一新繁荣中心，既有地标建筑、同时涵盖金融、商业、休闲、旅游、文化、居住为一体的贵阳国际中心落地。
项目概况：该项目堪称为目前贵阳市最大销售中心，在不足一个星期的时间内，售楼中心便完成了硬装与软装，十分神速。
贵阳花果园项目可行性分析
贵阳花果园项目可行性分析贵阳作为贵州省的省会城市，一直以来都是旅游资源丰富的地方。
花果园项目作为一个特色农业旅游项目，在贵阳的发展具有很大的潜力。
下面我将从市场需求、资源优势、投资成本和盈利能力四个方面进行分析，以确定贵阳花果园项目的可行性。
市场需求方面，随着人们生活水平的提高，人们对于休闲、娱乐和健康的需求也在增加。
花果园项目以其独特的农业观光体验，能够满足人们对于悠闲、舒适和自然环境的追求，具有较大的市场需求。
此外，贵阳周边省市的游客也是潜在的客源，他们可能会选择花果园作为周末度假或短期旅游的目的地。
资源优势方面，贵阳具有丰富的自然景观和农业资源。
贵阳的气候适宜，土地肥沃，适合各种花果树的生长。
同时，贵阳还拥有众多的农业科研机构和大学，可以提供技术支持和人力资源。
这些资源优势能够为花果园项目的发展提供有利的条件。
投资成本方面，花果园项目的主要投资包括土地购置、建筑设施、农业种植和旅游设施等。
贵阳的土地价格相对较低，建筑设施和农业种植的投资也相对可控。
而旅游设施投资则需要根据项目规模和品质确定。
总体而言，与其他旅游项目相比，贵阳花果园项目的投资成本较低。
盈利能力方面，花果园项目可以通过门票收入、农产品销售和旅游配套服务等多种方式实现盈利。
门票收入是主要的收入来源，根据项目的规模和知名度，门票价格可以适当调整。
同时，通过合理的农产品销售策略，可以将种植的花果产品直接销售给游客，增加收入来源。
此外，提供住宿、餐饮和休闲娱乐等服务也可以带来一定的收益。
综合考虑，贵阳花果园项目具有良好的盈利能力。
总结来说，贵阳花果园项目在市场需求、资源优势、投资成本和盈利能力等方面都具备良好的条件，因此该项目在贵阳地区是可行的。
当然，在具体的实施中，还需要充分考虑市场营销、管理运营和可持续发展等因素，以确保项目的顺利推进和长期盈利。
贵阳花果园策划方案
贵阳花果园策划方案竭诚为您提供优质文档/双击可除贵阳花果园策划方案篇一：garland花果园购物中心营运部营销策划战略garland花果园购物中心营运部营销策划战略一、由于购物中心属地产中的商业地产范畴，整体营销策划方案不但来源于地产的思路，更融合了长期经营的商业思想，在商业营运过程中由于地产概念、资产概念的引入，在营销策划的思路上地产和商业的思路是整合营销推广的。
而根据购物中心营运至今的公司现状及推广匹配情况，将购物中心现有的营销方向定位为战略级与战术级两个级别来进行思考，战略级即是营销我们的购物中心，而战术级则是营销我们的品牌商（租户），由于本来不应分家的整合概念产生了分支，则先在战略级推广中提出几点建议，以便区别百货行业所带给我们的困扰：1、业态构成的不同：百货店（类购物中心店）基本是在一个建筑体内实行统一管理的，为顾客提供更多是零售服务的业态；而购物中心是多业态多业种的复合多功能商业物业，集餐饮、旅游、购物休闲、娱乐等功能为一体的商业体态，其自身就是建筑美学与商业功能的结合；2、城市功能的不同：百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；购物中心是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值；3、金融功能的不同：百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；购物中心作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。
购物中心的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视；4、营运管理重点不同：百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；购物中心运营管理的重点是业态组合的配臵和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系；5、服务对象不同：百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；购物中心是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客；6、商圈服务的不同：百货店的商圈是比较固定的，本地性比较多一些；购物中心的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全市，更可以来自全国；7、物业体量的不同：百货商城通常选择中等规模物业；购物中心通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大；8、布局模式的不同：百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；购物中心多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。
全国第一神盘_贵阳花果园案例分享
花果园（2010年）
山水黔城
花果园 靠什么
造就全国第一神盘？
神盘癿诞生
开収模式
低土地开収成本、高政府政策支持
廉价土地成本：楼面地价仁160元/㎡
地块
叏地时间 地块面积 （万㎡） 容积率 规划总建 （万㎡） 叏地成本 （亿元） 楼面地价 （元/㎡）
政府政策支持：挖基待建阶段就可预售
合计
268.3 1830
神盘癿诞生
价格机制
采叏低价倾销策略，4200元/㎡售价逼近成本价
目前售价4200元/㎡，丌及主城区房价40% 两城区
名门国际广场 12000元/㎡ 懿府 12000元/㎡ 百灵尚品一号 8500元/㎡
较大多郊区楼盘售价低
花果园 4200元/㎡
保利国际广场 11000元/㎡ 一环线
项目开収成本：花果园的五里冲地块的土地成本近200元/㎡，土地拆迁及市政建设成本1000元/㎡左右， 加上建安成本（2000元/㎡）等费用，项目成本价接近4000元/平米。
项目配套
八所名校、三甲综合医院
神盘癿诞生
项目配套
六大主题公园
神盘癿诞生
项目配套
十二条市政主干道，三层立体交通
12条市政交通主干道
神盘癿诞生
产品设置
主打超刚需产品，主力面积段控制在60-100㎡之间。
67㎡两房
77㎡两房
88㎡三房
99㎡三房
项目分四期开发，一期产品面积较大，以100-130㎡三房占比近50%，但去化相对丌理想，后 续产品面积明显减小，以67-77㎡的两房和88-99㎡的三房为主。
神盘癿背景 花果园是贵州省最大癿棚户区旧城改造项目，被列为省市区三级政府重点巟程
贵阳花果园购物中心调研报告.ppt
周边环境
花果园坐落贵 阳主城区，东面 与浣纱路相邻， 南面接艺校立交 桥，西靠五里冲， 北面为智慧龙城 住宅区。距贵阳 市中心（大十字） 仅1.5公里，被云 贵山环抱，周边 山体植被茂密， 有良好的生态人 居环境，也是贵 阳重要的交通枢 纽。
灌木 乔木
花果园项目：
周边环境
建筑全貌
建筑正面
广场介绍
Garland花果园购物中心是由英国著名设计公 司Benoy(贝诺)设计的，其设计灵感源自于 “万花筒”的万变形态，抽象的规律元素， 配合多角度建筑独特设计，运用万花筒的对 称菱形，展现多角度的变化图像，配合品牌 名字——— Garland——— 展现万花的光芒。
设计特色
Garland花果园购 物中心低密度、半 开放、无塔楼的设 计，完全不同于贵 阳现有的封闭式商 场，而其建筑主体 均采用钢结构，外 立面全部使用进口 彩色中空玻璃，使 得整个建筑极具时 尚感与未来感，让 人耳目一新，记忆 深刻。“仅从外部 设计来看， Garland花果园无 疑可以被认为是贵 阳商业地产封面建 筑。
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Garland花果园购物中心
调研报告
班级：计应建装31113班 制作人：林锐鹏
地理位置
Garland花果园购物广场位于贵州贵阳市中心南部，花溪大 道北段，南接解放路，可通服务大楼、火车站、邮电大楼、省军 区至油炸街；北往浣沙路至贵阳汽车中心站，交通发达，景色宜 人。周围的商业店铺琳琅满目，包括茶室，音乐厅，餐厅等。其 得天独厚的地理位置为Garland花果园购物广场的市场奠定了基础。
既有街区的自由开放，又 有MALL的时尚高端，这是 Gar-land花果园购物中心留 给很多市民的一大印象。在 这里，你不用担心走累了找 不到休息的地方，更不用担 心要换地方吃东西、看电影， Garland花果园购物中心不 仅能提供，且提供的都是贵 阳最好的服务与产品。
2023第一神盘连续23个月霸榜有多厉害-
2023第一神盘连续23个月霸榜有多厉害?2023第一神盘连续23个月霸榜有多厉害?房地产市场下行，多城重启棚改。
在上一轮棚改大潮中，位于西南边陲的贵阳市曾有一个名为花果园的棚户区改造项目引起广泛关注。
那么今天在这里给大家整理一下房地产的相关知识，我们一起看看吧!超级大盘诞生记建筑面积1830万平方米，容积率高达6.8，一梯九户、十五户，楼高45层，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，超百万的人流量……这组数据并不是杜撰的逸闻，而是来自一个名为“花果园”项目的真实写照。
过高的容积率，一栋贴一栋，该盘被形容为“握手楼”。
这个项目正位于贵阳市核心主城区。
站在当下这样一个全行业都在强调品质和居住舒适度的时点，回看花果园这样的超级大盘时，自然满是不解和疑问，但这个超级大盘有其独特的历史背景。
2010年之前，花果园项目所在的区域还是一片棚户区。
20世纪90年代初，有大量流动人口涌入贵阳并聚居于此，人口的交织杂居，低矮破旧的房屋连片集聚，顺山势肆意而建，环境更是脏乱不堪。
而彼时的贵州省，城镇化率落后全国平均水平15年。
为了改变这一面貌，2010年7月，贵州省最大的棚户区、贵阳最大的“城中村”——彭家湾片区的改造拉开序幕。
拿下这个项目的是贵州省本地开发商宏立城。
2011年，这家公司又取得了毗邻的的五里冲片区改造项目，组合成为贵阳当地最大的城中村改造项目，成为日后的花果园项目。
据当地媒体报道，花果园棚户区改造项目拆迁面积共计400余万平方米，总拆迁户数2万余户，涉及拆迁人口10多万人。
这一庞大的改造项目是全方位的。
除了住宅建设外，宏立城还需要承担商业、写字楼、十多所学校、6大主题公园等配套设施的建设，同时项目还规划的12条市政主干道，也由开发商负责修建。
整个项目改造所需投资高达900亿元。
2015年，花果园项目竣工交付。
自2010年10月首期开盘起，这个主要面向贵州省内所有刚需客户的项目，曾创下单盘销量连续23个月踞全国之首的战绩，也因此享有“中国第一神盘”的称号。
“穷人家的办法”：贵阳“超级大盘”的崛起之谜
不确定性。南方周末记者查阅相关数据发现，一、二级联动模式中，贵阳土地招拍挂时的成交价相对于起始价上浮比例不过3%。其
次，“有地便是王”，锁定了地块的开发商往往可提前获取预售证，在一级开发阶段就撬动银行资本和购房回款。
再次，大块拿地的模式下，开发商可以凭借规模效应摊薄成本。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元，仅40万元一亩。2012年8月，
性建筑。“涉及大规模拆迁，政府还得依靠在当地有资源的企业去操盘。”当地业内人士说。
对于购房者来说，超级大盘的最大好处是低价。2011年以来，大盘在贵阳打起了价格战、营销战。贵阳公交车身等户外广告都是楼盘
的天下，翻开当地发行量最大的《贵阳晚报》和《贵阳都市报》，黄金版位全是大盘的房地产广告。中天城投文化公司一位高层人士向
这里是“中天·未来方舟”楼盘售楼部。一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。一公里外的 南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。
“中天·未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积 达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公 园、海洋馆等。 冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。 在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城 市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。 紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以 来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“中国第一神盘”。 贵阳近郊，开发商已完成拿地的楼盘“中铁·国际生态城”和“中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而 当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。 超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘？在其 他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象？ “开发商帮政府运营城市” 花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉南方周末记者，贵阳楼市在十年前也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的 三百多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。 这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地 价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助 社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。 中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本 就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头——占地三千多亩、人口五万余人的城中 村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。 此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目 的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。 如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据——与邻近省会城市相比，同年昆明财政总 收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。 “政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商对南方周末记者说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村 和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营 城市”。 经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居 的住宅小区和商业中心。“政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。”朱晋仪说。 天下没有免费的午餐。开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于 是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。 这一游戏的核心是土地出让模式。多位业内人士告诉南方周末记者，贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的 开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地 整理完成，地块“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）时，政府确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、二级 捆绑联动”。 比如，未来方舟的开发商、上市公司中天城投从2006年起就介入未来方舟地块的一级开发，并斥资数亿元以BT（建设-移交）模式投建 了地块内的交通要道“水东路”，也承担了当地两个村庄的拆迁工作。 尽管中天城投当时尚未经过招拍挂方式获得该地块的二级开发权，但“名花有主的地大家都心知肚明”。一家开发商人士告诉南方周末记 者，政府有很多办法阻止其他开发商招拍挂时“抢地”，如要求后者与中天“协商”补偿先期修路和拆迁的成本。 此外，先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地的“生地熟挂”模式，在贵阳也是一种普遍现 象。 严格讲，上述操作有“打擦边球”的嫌疑，因为国土部早已明令禁止“协议供地”方式，按相关政策，各类经营性用地必须实行“招拍挂”出 让，且禁止“生地”（即未完成土地整理的毛地）入市。2011年1月实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定，建设 方禁止参与土地拆迁。 但据业内人士介绍，“一、二级捆绑联动”和“生地熟挂”模式在经济落后的三四线城市比比皆是。而且理论上贵阳的做法在当时也并不违 反政策，因为国家政策允许土地一级开发时引入市场机制，也允许招拍挂程序之前的“用地预申请”（即俗称的“勾地”），以预防流拍。 其他的制度障碍，还有国土部关于大城市单次土地出让不得大于20公顷（300亩）、开发商拿地之后2年内不开发地块收回等规定，但 这在技术上都不成问题，贵阳的应对之策是土地分块出让和分阶段完成转让。
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享(1)
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享(1)
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享
1.项目简介
贵阳花果园是一处位于贵州省贵阳市花溪区洛带镇的住宅项目。
项目总占地面积超过1000亩，建设规模达到500万平方米。
贵阳花果园项目通过底商商业、高端住宅、公寓式酒店、公寓式物业等不同业态相结合的设计，打造成一个集商业、文化、休闲、娱乐等多功能为一体的城市综合体。
2.项目特色
• 低密度独栋别墅，每户只有一栋别墅，私密性极高。
• 三面环山，自然环境优美，风景壮观。
• 设施完善，有浪漫花园、泳池、网球场、高尔夫球场等。
• 独特的景观设计，每户别墅都不相同。
• 优越的地理位置，距离贵阳市中心不远。
3.营销策略
• 借助大型房地产展，让更多的人了解贵阳花果园项目，并早期预订。
• 利用各种社交媒体平台对项目进行宣传，增加品牌知名度。
• 打造鲜明独特的营销活动，吸引消费者关注和参与。
• 派遣专业销售团队，提供全面优质的售前和售后服务。
• 为初次购房人提供优惠价格，吸引他们成为贵阳花果园的业主。
4.营销效果
贵阳花果园项目的营销策略，使得该项目成为当地房地产市场的热门
项目之一。
随着时间的推移，贵阳花果园的品牌知名度日渐提高，销
售人员也得到广泛认可，每天都会赢得许多的新顾客。
经过不断努力，贵阳花果园项目已经成功的在贵州省房地产市场中占据了一席之地，
成为贵阳市最受欢迎的高端住宅项目之一。
全国第一神盘花果园案例分享
全国第一神盘花果园案例分享
（实用版）
目录
一、花果园楼盘简介
二、花果园的优势
三、花果园的销售策略
四、花果园的社会影响
正文
【一、花果园楼盘简介】
花果园，位于我国贵州省贵阳市，被誉为“全国第一神盘”。
该项目总建筑面积达到了 180 万平方米，占地面积达到了 1600 亩，是我国西南地区最大的楼盘之一。
花果园的规划设计理念超前，建筑质量过硬，成为了贵阳市的标志性建筑之一。
【二、花果园的优势】
花果园的优势主要体现在以下几个方面：首先，花果园的地段优越，位于贵阳市的核心区域，交通便捷，配套设施完善。
其次，花果园的规划设计理念超前，楼盘质量过硬，深受消费者的喜爱。
最后，花果园的配套设施齐全，拥有大型购物中心、学校、医院等，为居民提供了便利的生活环境。
【三、花果园的销售策略】
花果园的销售策略主要采用了“以销定产”的模式，根据市场需求来调整销售策略。
此外，花果园还采用了“一口价”的销售策略，减少了消费者的购买成本，提高了销售效率。
【四、花果园的社会影响】
花果园的建成和销售，对我国房地产行业产生了深远影响。
首先，花果园的成功，证明了“以销定产”的销售策略的可行性。
其次，花果园的成功，也为其他楼盘提供了借鉴和参考。
营销计培训课件
新区
客群
稀缺性 现有繁华 身份象征
现代感 未来繁华 海景视野
现在时
未来时
地缘性强
地缘性方都是面向有房有车者。 华润悦府这样的豪宅客户有车正常，但是像中南世纪城这样的刚需盘客户也是车来车往，所以客户们的居住体验与消费体验，也许并不像操盘手想像的那样。
“西湖天地”延续了“上海新天地”的特色，老建筑结构没有变，融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃。“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准，园林绿化是主角，而掩映其中建筑反倒成了点缀，商铺虽少但特色明显。
南京新天地
总统府国名小楼
选址于旅游景点“总统府”后面，它毗邻南京正在重点打造的长江路文化街，有17 幢民国时期的小楼，正符合老建筑打造时尚“新天地”的依托古思路。
在全中国，“新天地〞正在不断被其它城市的推崇者放大，不少城市的地产工程正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商业地产概念和树立坐标性景观。
案例：上海新天地模式的复制
新天地复制个案研究
专案
特色
专案背景
模式借鉴
西湖天地
西湖美景杭州古典建筑
上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集团投资。首期投资10 亿元人民币，取名“园林篇”
重庆新天地
古巴渝十二景遗韵陪都足迹江岸景致
“第一大道”是富有浙江水乡韵味的滨江商业街区，在这里保留有四五十年代法国、美国、英国水兵营以及众多的外国领事馆旧址有一定历史文化沈积，还有保存相对完善的基督教堂。
在建筑形态方面，第一大道整合了上海新天地，周庄、云南丽江等商业区的水体结构和商业街区特点，以交错的水流、纵横的拱桥、并结合地形高差形成的多层大型平台穿插，空间层次丰富，有“小桥、流水”的江浙水乡的恬静与舒适，特色非常鲜明。
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告房地产市场调研报告(15篇)随着个人的素质不断提高，报告与我们的生活紧密相连，报告中涉及到专业性术语要解释清楚。
写起报告来就毫无头绪？下面是店铺收集整理的房地产市场调研报告，仅供参考，大家一起来看看吧。
房地产市场调研报告1一、研究背景、目的和意义(一)研究背景2007年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。
(二)研究目的与意义20xx年楼市的波动影响社会的各个层面，20xx年房地产政策及走势将逐步利好房地产。
但温江房地产市场走势如何?温江的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。
因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。
二、20xx年房地产市场回顾1、宏观调控三剑齐发。
在20xx～20xx年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。
但20xx年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。
2、市场竞争更趋白热化。
在20xx年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。
3、房价走势。
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。
但随着20xx年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。
加之20xx年全球性金融危机的深入影响，20xx～20xx年温江房价整体出现回落。
贵阳花果园项目调查报告
整体去化情况
✓2011年4月至2012年9月，贵阳市商品住宅整体成交1057.31万㎡，花果园成交430.32 万㎡，占贵阳全市的40.7%，单盘单月月均去化住宅23.91万㎡； ✓成交均价在4100元/㎡—5400元/㎡之间。
住宅各区户型设 置及去化
数据来源：筑房网
住宅各区户型设 置及去化
数据来源：筑房网
第二部分 、
住宅情况介绍
住宅基本信息
物业公司 项目地址 开盘时间 入住时间 总户数 建筑风格 占地面积 绿化率
物业费
贵阳山水黔城物业管理有限公司
南明区花果园大街1号
2010年11月27日
2012年12月30日
120000户
Art deco风格
4002000㎡
容积率
58%
停车位
6.4 55000个
花果园项目 开发背景
花果园为南明区大型棚户区改造项目，包括彭家湾片区和五里冲片区，南至南郊公园、北至延安西路、东至花溪大道 、西至甲秀南路。
✓花果园项目总拆迁量20000余户 ，400余万㎡，总占地面积6000余 亩，总投资900亿元，总建筑面积 1830万㎡。 ✓其中彭家湾大型城市综合体总投 资300亿，占地面积180万㎡，建筑 面积850万㎡，于2010年10月开工 ，计划2014年完工；五里冲大型城 市综合体体总投资600亿，占地面 积220万㎡，建筑面积980万㎡，于 2012年2月开工，计划2015年完工 。
项目配套
项目自身超大体量且紧邻贵阳传统城区，配套设施较为成熟
酒店 银行 餐饮 学校 医院 商场 超市 其他
浙江大酒店、隆源奥特菲酒店 中国农业银行、建设银行、中国银行等 雅园酒楼 贵州大学艺术学院、自身3所中学、5所小学、若干幼儿园 贵阳第四人民医院、贵阳肺科医院、建筑医院、中医二附院、自身三甲医院 湘雅园家居广场、太升茶叶市场、五金机电城、自身10大购物中心 北京华联 水立方养身水疗馆
贵阳模式 叶檀
贵阳模式2013/7/16 每日经济新闻贵阳正在追赶鄂尔多斯。
开发商不在造楼，而在造城，他们才是城镇化的急先锋，舞台背后，政府才是贵阳楼市的真正推动者，贵阳是政府主导土地财政的极致样本。
贵阳在房地产市场赫赫有名，并非房价高，而是楼盘与胆子一样大，因此贵阳成为观察三四线城市房地产市场风险的“样板间”。
贵阳大盘曾经的代表是号称中国第一大盘的花果园，体量1830万平方米，规划入住35万人口，平均每人拥有的面积达到52.3平方米。
而现在，中铁国际生态城2038.02万平方米的体量超过了花果园，预计总投资400亿元人民币。
贵阳西南国际商贸城规划占地面积多达10平方公里，总建筑面积约1420万平方米，预计总投资600亿元。
目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，建筑规模超过1000万平方米的楼盘有四个。
贵阳大盘众多，模式不同，国际生态城打的是旅游、养老、生态地产的概念，而西南国际商贸城打的是商业旺角的概念，而未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施，数个大盘牢牢占据了贵阳各个方位的房地产概念。
贵阳市政府在下一招险棋，以年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”。
贵阳在省内具有无可比拟的优势，但对外吸引力较弱，目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。
2011年底贵阳常住人口439万人，占全省人口总数的12.65%，是贵州全省9个市（州）中人口占全省比重提高较多的一个。
截至2012年末，贵阳市常住人口为445.17万人，比上年增长1.33%，增长近6万人，十年仅增长60万，远远不能消化能容纳百万人的大楼盘。
贵阳购房入户政策的激励，不足以产生类似于2003年上海蓝印户口同样的威力，当时上海吸引的是全国尤其是华东地区的购房群体，由于效果太好不得不匆匆取消购房入户政策，而贵阳购房入户吸引的是省内人口，对外地尚缺乏吸引力。
不要说贵阳，就是更大的城市天津，由于毗邻北京，尺度颇大的购房入户政策也难以消化大批房地产供应量。
贵阳花果园学习心得分享
思考：关于清泉城销售中心整改，使其更具销售冲击力
销售劢线围避：关闭物业中心一侧出口，使得看楼客户、游园的市民、收楼业主均 只能通过一个进、出口进出会所或前往示范区。使得人流进行交叉汇集，进行人气 汇聚。当有温泉体验活动时打开温泉广场的大门，让意向客户可以坐在温泉外侧感 受内场的气氛，衬托现场人气。 模型增加：增加新地块的模型，幵在地块内标注商业储备用地及酒店储备用地。向 客户展示项目的发展潜力。将商业街制作单体模型幵进行业态划分，提升客户对未 来的预期。 增加ATM机：近日已同工商银行洽谈，建议在销售大堂内设置一存取款一体机， 便利看楼客户及酒店客户。也从侧面增强客户都入住率的信心。 销售气氛布置：周末、节假日在LED屏播放滚动销控，幵有销售顾问对销控进行唱 麦。提升现场的紧张气氛，压迫意向客户下定决心；在园区悬挂“欢迎XX企业团 体现场参观、考察”的横幅。 配套展板：在销售中心大堂设置配套、利好信息的展板。主要输出清泉城项目获得 的荣誉，项目的配套及核心卖点，吸引客户眼球。 大堂开辟西餐功能：目前洽谈区范围较大，客户较分散，未能有效聚拢人气。已同 酒店进行沟通，考虑将部分洽谈区划分出来作为西餐厅。由酒店提供西餐、下午茶 等。让看楼客户同用餐客户形成互动。增强现场的人气。
16万平米景观示范区，视角冲击力强 通过打造多个主题公园，缔造多元化景观 示范区功能多样化，提供可做婚礼草坪和
活动场地
整体逡辑在于制造大气度场景通过尺度和气度等提升项目整体观感，提升 客户心理预期，再释放低价形成心理冲击，制造旺销。
思考：关于假日卉岛销售中心整改，使其更具销售冲击力
周一至周五期间，在酒店门头的液晶屏幕上打出“欢迎**参观团”的字样， 营造一种热闹的氛围，而丏给予到场客户一种舒适感。
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中国第一神盘贵阳花果园项目营销分 享
拓客渠道多样化：本地精准拓客与外地拓客相结合
本地拓客 外地拓客
•项目为大型城改项目，针对回迁居民专项拓客团购
•全市超市、商场铺设外展，有专门巴士外地接送看房
•定向政府（有利益输出之嫌）、事业单位、大型国企和前期老 业主团购
•除贵阳外其他县市客户工作日在当地外展点登记，周末根据登记 情况到各县市接客户到贵阳看房
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高举高打展示战术：大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压
•现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，形 成大量客户密集洽谈态势，对客户形成压力 •洽谈区基本无私密性，密集排布，销售人员密集 分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客 户形成压力
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展示战术小结：整体逻辑在于制造大气度场景，通过尺度和气度等 提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲 击，制造旺销
售楼处
•9米层高、占地面积大，尺度上震慑 •大项目沙盘、大区域沙盘，提升沙盘说服力 •密集洽谈区、认购区形成卖压
大尺度 大气度
样板间
•售楼处内多个临时样板间，玻璃幕墙采光 •中央做水景和儿童活动区，提升功能性 •样板间周边绿化密植
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销售价格冲击：目标在于快速跑量，跑出前期成本，项目采取低价 倾销，成本控制体系还需进一步了解
项目区位
•城市一环旁 •生活配套便利，但街景差
周边项目价格
•普通商品房，体量小、环境一般，品牌不强 •普遍销售价格在8000元左右
11年销售均价5736元； 12年调控后彻底裸奔：3600-3800元/平米
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高举高打展示战术：临时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造
•样板间为临时样板间，设置在玻璃幕墙盒子内 •样板间区注重室内绿化，利用天棚玻璃采光，布 置大量盆景和绿植，提升样板间外部展示效果 •样板间中心区做水景和儿童活动区，便于孩子在 活动区玩耍，而家长进入样板间参观
山水黔城：07年单盘销售 金额冠军
企业信息 • 成立时间：1998年
• 主营业务：房地产、市政基础设施、酒店投 资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、 建材装饰
• 江湖地位：贵阳第二大本土房地产企业
• 开发项目：山水黔城、花果园（2010）
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项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积 1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。
全国第一
12年5月平销成交
2270套
全国第一
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神马是神盘？
何为中国第一大盘？
神盘人海战术如何发挥？
神盘在哪里？ 大盘操作新方法？
谁是花果园？
首置首改盘也怎么实现持续旺销？
年度销售超过60亿元，如何做到？
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开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘， 跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。
营销推广强势：通过三大攻势做好项目前期落地工作，品牌先行， 借助事件，开放前密集媒体轰炸
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营销推广强势：强势集中火力媒体宣传模式，相对粗放暴力，首次 亮相采取了20连版报广
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营销推广强势：项目营销主题清晰，多种产品分批次入市，销售策 略统筹考虑，配合整个开发节奏
区位
贵阳市中心一环旁
占地面积
6000亩
容积率 产品户型 业态类型 总建筑面积
6.4
49-164平米，120平米以下产品是 主力，45层超高层住宅
住宅、商业、写字楼、公园、城 市广场、医院、中小学
1830万㎡
其中商业建筑面积
150万㎡
其中山体公园
4560亩
景观示范区
16万㎡
物业管理
开发商自营，物业费1.5元/平米
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花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。
花果园
11年单盘销售额
突破60亿元
全国第一
11年单盘销售面积
107万平米
全国第一
12年月度成交套数
1000套以上
全国第一
12年3月开盘销售
2200套
全国第一
12年五一长假成
交677套
全国第一
10年底开盘，4天
销售5000套
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震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，层次 密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼
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震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场 营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体
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完善配套：项目自建大体量生活、环境配套
•16万湿地公园 •4560亩山体公园 •27万平米城市中心广场 •30平米商业购物中心 •3所中学、5所小学 •自建三甲医院一所 •贵州首家IMAX影院 •一所五星级酒店 •五纵六横市政道路体系 •40片网球场、40片羽毛球场 •260米地标双子塔写字楼 •中水处理系统、雨水回收系统 ……
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高举高打展示战术：材料部品集中现场展示
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震撼景观展示战术：挖出人工湖，做大尺度湖景来震撼客户
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震撼景观展示战术：景观示范区公园化，导视、座椅公园配置
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震撼景观展示战术：珍贵树种点缀种植，菩提树胸径突破1.78米
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高举高打展示战术：大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气 势实现震撼效果
•售楼处项目沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔 •项目沙盘和区域沙盘大型化，进行视觉冲击 •首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用 于展示，提升楼盘整体形象和气度，便于大量客 群涌入看沙盘
高举高打展示战术：——售楼处占地面积近2万平米,4个足球场大小 ，样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对 小。洽谈和财务区是主要卖压营造区
临建，玻璃幕墙做外立面，内部空间大型化，售楼处搭建仅用15天完成
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高举高打展示战术：提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间 感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理
销售人员管理
•全部开发商自销团队，无代理公司 •2000名置业顾问分成40个组，每个组有组长和主管管理 •销售现场订房自己查询自助明源，降低主管管理难度 •销售主管和部长会在自己负责的区域流动巡查，解决客户问题 •采取高佣金方式刺激置业顾问，销售提点千分之三
（销售一套100㎡30万左右的房子，可以拿将近1000元）
观光电梯
资料来源：世纪城销售现场调研、合富辉煌贵阳公司
超高层写字楼和酒店 已近竣工，增强购房 者对未来配套的信心
概况：位于金阳新区、总建面600万平米
营销：靠团购和优惠价格（零售价3400元/平，团购2800元/平）
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高举高打展示战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式， 便于大批客户认购快速查询和逼定
•现场布置大量电脑，预装明源查询程序 •客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看 现有房源，只能查看面积和价格 •此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员 可以快速查询可售房源，现场逼定
中国第一神盘贵阳花果 园项目营销分享
2020/11/3
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11年全国单盘排行榜显示，一是花果园创造了销售面积第一，107 万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。 单价比同城市的世纪金成本数据来源网络新闻稿
高举高打展示战术：室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观 冲击逼定
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高举高打展示战术：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足， 适应大规模签约需求
•现场签约区设计类似银行，客户集中坐在场中心， 签约区在一周围绕客户排布 •签约区日常布置人手突破50人，分成多个号码 区，让客户等候后念名字让客户去不同号码区签 约
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45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔 升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。
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项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴
看得见的战术
花果园
背后的投入
展示打击高举高打
•重中之重 •针对首置刚需心理 •选择高举高打 •景观示范打击力强 •制造落差吸引客户
高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和 感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化组合改善城界
•售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子形式建设， 节省外部成本和提升速度 •玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔 •售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和 铜门配置，提升进入时的观感
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景观示范区
•16万平米景观示范区，尺度打击力强 •景观做法公园化，与周边城中村实现反差 •景观功能化，提供可做婚礼草坪和活动场地
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拓客渠道多样化：置业顾问人海战术，售楼处与外展联动杀客
销售人员数量
•共2000名置业顾问 •售楼处常驻600名置业顾问 •1400名置业顾问分布在贵阳市和贵州其他县市 •基本月月开盘，形成大型供应冲击市场，让其他竞品无机可寻