北京龙湖星悦荟调研报告

北京龙湖·星悦荟

一、项目概况

星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。

北京龙湖·星悦荟位于北京市海淀区西苑地区，是高校、商圈、风景为一体的交汇中心，周边分布有颐和园、圆明园等风景名胜，北京大学、清华大学、国际关系学院等重点学府，项目定位填补周边区域餐饮娱乐、休闲服务缺乏的空白，必定成为大批高校学子、白领、游客的理想休闲圣地。且政府正重点打造泛西苑中央休憩区——海淀热点投资区域，年客流量将达1500万人次以上，紧邻的西山、上地、中关村三大消费圈带来的长期稳定客流也使得这块区域成为崭新消费热土。

为了满足区域内注重环境氛围与特色的消费者，匹配龙湖·星悦荟的时尚休闲服务需求，包括星巴克、必胜客、味多美、呷哺呷哺、麦当劳、肯德基等在内的诸多国际国内著名连锁餐饮品牌纷纷落户，使北京龙湖·星悦荟成为西苑地区唯一的餐饮休闲去处。同时，轻便零售商万宁、7-11以及颇具历史文化气息的武林峰茶馆的驻足也为消费者增添更多的消费体验。

北京龙湖·星悦荟的另一大亮点是品质卓越的建筑风格。风情雅致与时尚格调的融合，体现了都市生活的精琢品质。园林式建筑的风情街巷，低调简洁的双坡屋顶，空中观景的廊桥平台、将中国传统建筑与西式建筑元素完美融合；透明开放的玻璃元素与高低错落的砖砌外墙，丰富的窗门组合与古镇钟楼，将现代商业建筑的通透与传统青砖的质朴相结合，形成独特的文化底蕴，让人宛如通过时间长廊穿梭于清代皇家园林的幽静与现代都市繁华之间。毫无疑问，龙湖·星悦荟成为北京又一个具有风情特色的休闲去处和时尚驿站。

经济技术参数

项目概况

项目名称：龙湖·星悦荟

项目地点：北京市海淀区二龙闸路一号院103#楼OR北京市海淀区颐和园路208号，位于西苑地铁站与公交站附近

方位：西北，四环至五环

商业类型：商铺（商业街）

楼盘特色：轨道公交沿线，投资地产

开盘时间：2011年3月

竣工时间：2011年5月1日

开业时间：2011年5月28日

销售状况：只租不售

价格详情：租金10-15元/天/平方米

户型：10-500平米不等

店面总数：59个，约7000平米

已出租店面：51个，约6000平米

待租店面：8个，约1000平米

现有店铺总数：22个

开发商：北京龙湖置业有限公司

运营商：北京龙湖地产有限公司

物业公司：北京龙湖物业管理有限公司

物业费：25元/月/平米

停车位：地下一层94个

停车位租金：500元/位·月

交通情况

地铁：4号线与15号线交汇口——西苑站

公交：西苑站——393、563、952、968、384、482、476、509、636、438、628、498、690、394、332、601、683、697、718、608、331、579、696、320、432、特5、特6、特10、333外、333内、运通106、运通108、运通114、运通118、夜班车209等35条公交线路；西苑北站——375、476、482、534等4条公交线路；

建筑概况

建筑类型：板塔结合

结构：框架

外墙：砖墙

内墙：毛坯

装修标准：外墙——高低错落的外墙，通透开放的设计，透明的玻璃元素；天际线——双坡屋顶

采暖：市政

供电：市政

燃气：市政

网络通讯：预留接口

消防：设火灾报警及自动灭火系统

安防：设保安监控系统

产权年限：40

产权类型：大产权房

占地面积：0.8万平米

总建筑面积：1.5万平米

容积率：1.875

绿化率：30%

楼层数：地上2层，地下1层

层高：一层4.5米，二层3.4米

建筑是否可分割：是

建筑设计：北京云舍建筑事务所（CLOUD SPACE ARCHITECTS）

景观改造设计：北京华清安地建筑设计事务所有限公司（AN-DESIGN ARCHITECTS）

周边配套

学校：国际关系学院，北京大学，清华大学

旅游景点：颐和园，圆明园

内部配套

情调美食，时尚零售，休闲服务

二、项目介绍

1、商业类型、商圈、位置及交通：

（1）商业类型：商铺（商业街）

北京龙湖·星悦荟是龙湖地产在北京开发的首个商业项目。由于挨着颐和园的缘故，建筑限高7.9米，不可建地下商场。按照商业建筑最基本的要求，首层高4.5米，则二层高为3.4米，且项目地块非常狭长，长不足百米，占地面积为8000平米。因此，龙湖地产选择

将此项目打造成商业街形式主要有两点考虑：一是管理维护问题，商业街可以直接分割店铺，由店家自己单独管理，供暖和空调也独立到店面，相对商场而言的能耗维护费用减少很多；二是建设成本，商业街的建设成本相对商场会低不少。

（3）地理位置

地址：北京市海淀区二龙闸路一号院103#楼OR北京市海淀区颐和园路208号，位于西苑地铁站与公交站附近

地块分析：

属于政府重点打造的泛西苑中央休憩区，是海淀热点投资区域 (中央休憩区是海淀区重点打造的三大旅游、休闲商服中心，以颐和园、圆明园为核心，覆盖范围3.2平方公里，是集观光旅游、休闲娱乐为一体的综合休闲区),以及周边西山、上地、中关村三大消费圈带来的长期稳定客流使得这块区域成为崭新消费热土。项目周边分布有颐和园、圆明园等风景名胜，北京大学、清华大学、国际关系学院等重点学府，项目填补了周边区域餐饮娱乐、休闲服务缺乏的空白，是西苑地区唯一的餐饮休闲去处。

北京西部地区由于自然环境优美，吸引大量高收入人群入住，形成了著名的西山别墅区，人均消费能力极大。项目周边居住人口主要以南边国家安全局、医院住宅区与北部中央党校、国际关系学院为主，约3万人。

本区域属于旅游区，消费人群以旅游者居多，旅游人群数量庞大。海淀区的皇家园林旅游资源有深厚的历史文化底蕴，每年吸引1500多万国内外游客，外籍游客超百万。颐和园日人均流量达2.9万人，圆明园日人均流量达2万人左右，其人均日消费额为500元左右。且北项目位于颐和园路、同庆街与二龙闸路之间的地块，拥有多个十字路口，人流庞大。