土地一二三级开发

土地一级二级三级开发概念

一、土地二级开发

土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发

土地一级开发一般工作程序

程序一:确定土地一级开发项目

程序二:确定一级开发单位

程序三：办理建设意见(根据联席会要求办理）

程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

程序七：办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

程序八：办理规划意见书

程序九：办理土地一级项目开发项目核准

程序十：取得征地批复（实施征地）

程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)

程序十二：编制市政基础设施实施方案

程序十三：组织验收，评估土地成本

程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备

一、土地一级开发

1.1 土地一级开发概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并

进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,按期达到土地出让标准的土地开发行为。

“三通一平"是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；

“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整;

“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。

土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

1.2 土地一级开发的流程

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

(一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等.

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见.

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方

式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续.

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九)组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本；（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求；(3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；(4）纳入市土地储备库。

1。3 土地一级开发中涉及的法律问题

土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作。内容分为两部分：一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中，征收农民土地涉及的土地补偿、人员安置、地上物拆除、土地平整、基础设施建设等;二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。

1。3。1土地征收及拆迁补偿

土地征收具有下列特点：（1）征收土地的主体必须是国家。只有国家才享有征收集体土地的权利，实际行使第征收权的是各级土地管理机关和人民政府,他们对外代表国家具体行使.（2）土地征收是国家行政行为，具有强制性。（3）土地征收是国家为了公共利益的需要。（4)土地征收必须以土地补偿为必备条件.土地征收是有偿的行政强制行为,土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿.（5)土地征收的标的只能是集体所有的土地。国有土地不需要通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补偿.

土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。征地补偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征地补偿、安置方案后，权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、安置方案的协议。

依据《征用土地公告办法》《南京市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定,征收国有土地使用权的安置、补偿协议的内容应包含以下内容：（1）实行货币补偿的,应载明补偿标准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限;(2)实行产权调换的，应载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限；（3)违约责任和解决争议的方式;(4）搬迁当事人需要订立的其他条款。搬迁公有住宅房屋的，搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。

《拆迁补偿协议》的具体制作详见附件一范本。

1.3。2土地一级开发协议

当政府委托企业进行土地一级开发时，就涉及《土地一级开发协议》、《土地一级开发监管委托协议》等相关协议。详见附件二范本。

二、土地二级开发

2.1 土地二级开发的概念

即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场,是土地