银川市基准地价

银川市兴庆区基准地价更新调整研究摘要：本论文从土地定级与城市地价的基本理论入手，综合运用土地经济学、经济地理学等原理和方法，按照城市土地定级和基准地价评估计算的技术路线对银川市的基准地价体系进行研究。

借鉴已有的城市土地定级经验，在综合分析银川市兴庆区各类自然、经济条件基础上，针对市区具体情况，采用资料分析与实际调查、定性分析与定量分析相结合的方法，以银川市兴庆区为例，进行基准地价更新调整研究。

关键词：土地分等定级基准地价土地利用现状Abstract:In this thesis, starting from the landclassification and the basic theory of urban land prices, the principles and methods of use ofland economics, economic geography,Yinchuan City, the benchmark land price systemin accordance with the technical routecalculated by the Urban Land Grading andAssessment of Benchmark Land. Draw onexisting urban land grading experience in thecomprehensive analysis of Xingqing District, Yinchuan all kinds of natural, economicconditions, the basis for the specific situation inthe urban area, using data analysis and survey,and qualitative and quantitative analysismethod of combining Xingqing District,YinchuanCity, for example, the updateadjustment of benchmark land prices.Key words:（一）区位状况描述１）、区位状况银川市兴庆区，是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。

银川市兴庆区原为城区，是银川市1970年设定的县级市辖区，原称为银川市城区。

2002年11月，经国务院批准，区划重新调整，更名为兴庆区，新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存，一、二、三产业完美的行政区。

悠久的历史给兴庆区留下了丰富的文化遗产和风景名胜。

市内中山公园、唐徕公园、丽景湖公园、光明广场、南门广场、宁园、怡园等是游客和市民休闲的良好场所。

近年来，兴庆区以建设经济实力最强、发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为目标，围绕城市化发展战略，大力推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，全力打造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城“六大城市品牌”，不断加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善，社区建设稳步推进，城市面貌日新月异，各项事业蓬勃发展。

今天的兴庆区，政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、人民生活安康幸福，勤劳智慧的辖区各族人民正在以团结协作、务实苦干、开拓创新、争创一流的精神，谱写着更加光辉灿烂的新篇章。

四、市场背景分析（一）宏观经济政策分析1、2010年经济持续回暖。

2010年第一季度，宏观经济形势在延续2009年回暖的基础上持续向好，GDP增长达到11.9%，工业企业利润和效益大幅增长，社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平。

2、房地产投资稳步增长。

在固定资产投资中，房地产投资完成额增长率明显提升，增速同比加快近20个百分点。

此外，1-3月份出口平均增速(28.1%)恢复到2007年平均水平，财政收入增速比上年同期大幅提高42.3个百分点。

总体来看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。

3、新一轮房地产调控政策的出台。

（1）2010年4月17日, 国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发…2010‟10号）（“新国十条”），“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。

（2）2010年4月20日，住建部出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知指出未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预付款等费用；取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部预售房源及每套价格；严查捂盘惜售等。

（3）2010年4月27日，住建部出台了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，通知指出严格执行经济适用住房单套面积标准控制在60平方米左右，只能用于自住和已购买经济适用住房的家庭，再次购买其他住房时，必须办理经济适用住房退出手续等。

（4）2010年5月5日，住建部出台了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，通知指出严格执行廉租住房单套面积标准控制在50平方米以内，正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再次购买其他住房时，必须办理廉租住房保障退出手续等。

（5）国土部门从加大住宅用地供应量和完善招拍挂制度两方面入手，重点抑制土地价格的过快上涨并积极增加保障性住房用地的有效供给。

央行及银监会通过资金回笼和严控房地产类贷款，减少了市场上的资金充裕度并实时防范未来房地产市场变化引发的各类风险。

（6）2010年4月15日，国土部公布了2010年土地供应计划，重点是大幅提高住宅用地，尤其是保障性住房用地的有效供给。

（7）2010年4月20日，人民银行、银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》要求,银行对贷款购买第二套住房的家庭,提高首付比例和上浮贷款利率,将二套房贷款首付款比例提高到50%,贷款利率上调为基准利率的1.1倍。

（8）京沪深楼市五月成交量大幅下行议价空间加大。

5月份京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。

其中，北京二手房成交量环比降58.8%、上海环比降69.0%。

深圳环比降24.1%。

中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%。

其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平(春节期间除外)。

与此同时，房价的议价空间加大，成交价格普遍下降。

（9）从2008年下半年以来，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。

与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。

2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。

2010在各项房地产宏观调控政策的指导下，银川房地产市场平稳发展。

（二）宁夏回族自治区房地产市场分析2009年，宁夏回族自治区认真贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。

制定实施了一系列保持房地产业平稳健康发展的政策措施，有效地化解了国际金融危机的不利影响，极大地提振了市场信心。

特别是国家新增4万亿投资、积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产市场发展营造了宽松的资金和政策环境。

全区房地产市场呈现出开发规模大、市场销售旺、资金保障好的发展势头，为全区经济持续稳定的增长发挥了重要作用。

但也存在市场需求增长过快，供需矛盾突出，房价涨幅快等突出问题。

1、额快速增长，贡献率明显上升2009年，全区房地产开发企业完成投资162.74亿元，比上年增长38.4%，增速比上年高12.1个百分点，比全国及西部平均水平分别高22.3个和19.4个百分点, 增速分别位居全国和西部地区第五位和第二位。

开发投资占城镇固定资产投资的比重为16.2％，比上年高0.8个百分点。

对城镇固定资产投资的贡献率为18.7%，比上年提高7.4个百分点。

在开发投资中，商品住宅完成投资126.08亿元，同比增长43.5%，占房地产开发投资的77.5%，在房地产开发中的主体地位进一步得到巩固。

办公楼投资完成4.48亿元，增长5.5%；商业营业用房投资完成22.72亿元，增长14.6%；其他投资完成9.46亿元，增长67.1%。

2、商品房施工规模扩大，新开工面积稳步增加在开发投资的带动下，全区商品房施工面积也呈现出良好的增长态势。

截至12月底，全年共完成商品房施工面积1952.02万平方米，比上年增长23.5%。

增速高于全国12.8%的平均水平，增速居全国第10位；其中，商品住宅施工面积1506.79万平方米，增长26.0%；办公楼施工面积71.08万平方米，增长28.8 %；商业营业用房施工面积258.78万平方米，下降4.4%。

全区房地产开发在建规模中新开工面积1160.26万平方米，比上年增长33.8%。

高于全国12.5%的平均水平，其中，住宅新开工面积920.85万平方米，增长26.3%，占同期商品房新开工面积的79.4%。

新开工面积稳步增长，为房地产开发投资持续快速增长增强了后劲。

3、商品房竣工面积增大2009年，全区商品房竣工面积达741.23万平方米，比上年增加107万平方米，增长16.9%。

其中，住宅竣工面积603.10万平方米，占竣工面积总量的81.4%,增长21.5%;办公楼竣工面积12.95万平方米，同比下降27.5%;商业营业用房竣工面积102.68万平方米，同比增长2.6%;其他用房竣工面积22.50万平方米，增长13.4%。

4、资金供应较为充足，结构发生明显变化积极的财政政策和适度宽松的货币政策为房地产业营造了良好的发展环境。

2009年，全区房地产开发企业本年到位资金196.31亿元，同比增长57.6%，资金保障程度为120.6%。

从各类资金构成来看，国内贷款、自筹资金和定金及预付款占各类资金的80.2%，成为房地产开发的主要资金来源。