华润成本目标体系作业指引
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表4.1—华润置地不同城市项目档次分类标准 表4.2—华润置地I类城市各项目档次定位表
10
5、 地震烈度与场地类别
表5-各项目地震烈度统计表
地震烈度 六度
七度 八度
场地类别 Ⅱ类
Ⅲ类 Ⅳ类
Ⅱ类
Ⅳ类 Ⅱ类 Ⅲ类
项目名称 武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府 项目 无锡工业学校地块项目，无锡太湖国际社区，苏州平门府，武汉中央 公园 宁波慈溪中央公园 成都翡翠城，成都凤凰城，成都二十四城，大连海中国，大连星海湾， 福州项目，合肥澜溪镇，沈阳华润中心，沈阳凯旋门，沈阳橡树湾， 沈阳置地广场，深圳华润中心，深圳幸福里，厦门橡树湾 上海滩花园、上海橡树湾
住宅项目中商场
一层底商、裙楼商业、独立商业
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F 地下室、主楼下3F地下室
4
2.2综合体类物业 综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。
n 超高层：100m及以上住宅物业； n 购物中心：万象城类； n 酒店：四、五星级酒店； n 写字楼； n 地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。
7
表3—华润置地19个城市分级标准
序号 城市级别
分类原则
城市名称
1
I级
平均售价在10000元 北京、上海、深圳、杭州、宁波 /m2以上
平均售价在5500元- 成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大
2
II级
10000元/m2
连
平均售价在5500元 合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉
3
III级
独立地 下室
160 1.35
4 0.05 0.95 0.5 0.53 0.95
5
表2—综合体类物业类型分类标准
序号 物业类型
说明
设置依据
1 购物中心
万象城类
2
写字楼
写字楼
3
酒店
四、五星级酒店
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯， 或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设 4 超高层住宅 100m以上的住宅物业 置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多， 消防要求较高
构建建安目标成本管理体系
工程管理部
2009年3月27日
1
1、华润置地建安成本目标体系简述
鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量 涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分 如下： Ø物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类 Ø城市级别分为3类：I级、II级、III级 Ø项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档 Ø城市系数分7个指数区
米）
楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.
4
超高层
100m及以上
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元 楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设 置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高
5
别墅
独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑
6
商业源自文库
7
地下室
/m2以下
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则
8
4、项目档次分级
项目档次按售价分类原则分为五档： Ø A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上； Ø B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的1.6-2倍； Ø C档：高档，按08年各城市全年平均售价的1.3-1.6倍； Ø D档：中档，按08年各城市全年平均售价的1.0-1.3倍； Ø E档：低档，按08年各城市全年平均售价的0.8-1.0倍； 具体各档的售价标准详见表4。
2
2、物业类型分类
2.1住宅物业
住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。 n 多层：4F-7F（含7F）住宅物业； n 小高层：8F-18F（含18F）住宅物业； n 高层：19F-100m（不含100m）住宅物业； n 超高层：100m及以上住宅物业； n 别墅：独栋/连排/叠拼/双拼； n 商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业； n 地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F 地下室、主楼下3F地下室）。
3
2、物业类型分类
表1—住宅物业类型分类标准
序号 物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不 需设置避难层
3
高层
19层至100m（不含100 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元
5
地下室
地下一层设置为商场，二层、三层为停车场
6
3、城市分级
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每 年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。 ØI类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、 宁波等5个城市； ØII类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大连等7个城市； ØIII类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈 阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。 售价统计表。
天津香薇邸项目、北京西堤红山
北京翡翠城，北京凤凰城，北京华亭嘉园，北京橡树湾，北京忧士阁
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6、建安成本目标模型中的技术指标含量
Ø所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工 程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。 Ø钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则 （V2.0）》，选 取七度区II类场地的含钢量标准中限。 Ø含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、 构造筋等。 Ø含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室 墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。 Ø上部结构不含地下室顶板。
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6.1地下室模型中的技术含量
表6.1
序 号
项目名称
1 钢筋含量 2 砼含量 3 模板含量 4 砌体含量 5 楼地面饰面面积比 6 内墙饰面面积比 7 外墙基面面积比 8 天棚饰面面积比
地下室技术指标含量
单位
kg/m2 m3/m2 m2/m2 m3/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2
表4.1—华润置地不同城市项目档次分类标准 表4.2—华润置地I类城市各项目档次定位表
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5、 地震烈度与场地类别
表5-各项目地震烈度统计表
地震烈度 六度
七度 八度
场地类别 Ⅱ类
Ⅲ类 Ⅳ类
Ⅱ类
Ⅳ类 Ⅱ类 Ⅲ类
项目名称 武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府 项目 无锡工业学校地块项目，无锡太湖国际社区，苏州平门府，武汉中央 公园 宁波慈溪中央公园 成都翡翠城，成都凤凰城，成都二十四城，大连海中国，大连星海湾， 福州项目，合肥澜溪镇，沈阳华润中心，沈阳凯旋门，沈阳橡树湾， 沈阳置地广场，深圳华润中心，深圳幸福里，厦门橡树湾 上海滩花园、上海橡树湾
住宅项目中商场
一层底商、裙楼商业、独立商业
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F 地下室、主楼下3F地下室
4
2.2综合体类物业 综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。
n 超高层：100m及以上住宅物业； n 购物中心：万象城类； n 酒店：四、五星级酒店； n 写字楼； n 地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。
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表3—华润置地19个城市分级标准
序号 城市级别
分类原则
城市名称
1
I级
平均售价在10000元 北京、上海、深圳、杭州、宁波 /m2以上
平均售价在5500元- 成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大
2
II级
10000元/m2
连
平均售价在5500元 合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉
3
III级
独立地 下室
160 1.35
4 0.05 0.95 0.5 0.53 0.95
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表2—综合体类物业类型分类标准
序号 物业类型
说明
设置依据
1 购物中心
万象城类
2
写字楼
写字楼
3
酒店
四、五星级酒店
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯， 或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设 4 超高层住宅 100m以上的住宅物业 置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多， 消防要求较高
构建建安目标成本管理体系
工程管理部
2009年3月27日
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1、华润置地建安成本目标体系简述
鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量 涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分 如下： Ø物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类 Ø城市级别分为3类：I级、II级、III级 Ø项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档 Ø城市系数分7个指数区
米）
楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.
4
超高层
100m及以上
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元 楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设 置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高
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别墅
独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑
6
商业源自文库
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地下室
/m2以下
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则
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4、项目档次分级
项目档次按售价分类原则分为五档： Ø A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上； Ø B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的1.6-2倍； Ø C档：高档，按08年各城市全年平均售价的1.3-1.6倍； Ø D档：中档，按08年各城市全年平均售价的1.0-1.3倍； Ø E档：低档，按08年各城市全年平均售价的0.8-1.0倍； 具体各档的售价标准详见表4。
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2、物业类型分类
2.1住宅物业
住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。 n 多层：4F-7F（含7F）住宅物业； n 小高层：8F-18F（含18F）住宅物业； n 高层：19F-100m（不含100m）住宅物业； n 超高层：100m及以上住宅物业； n 别墅：独栋/连排/叠拼/双拼； n 商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业； n 地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F 地下室、主楼下3F地下室）。
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2、物业类型分类
表1—住宅物业类型分类标准
序号 物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不 需设置避难层
3
高层
19层至100m（不含100 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元
5
地下室
地下一层设置为商场，二层、三层为停车场
6
3、城市分级
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每 年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。 ØI类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、 宁波等5个城市； ØII类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大连等7个城市； ØIII类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈 阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。 售价统计表。
天津香薇邸项目、北京西堤红山
北京翡翠城，北京凤凰城，北京华亭嘉园，北京橡树湾，北京忧士阁
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6、建安成本目标模型中的技术指标含量
Ø所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工 程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。 Ø钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则 （V2.0）》，选 取七度区II类场地的含钢量标准中限。 Ø含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、 构造筋等。 Ø含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室 墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。 Ø上部结构不含地下室顶板。
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6.1地下室模型中的技术含量
表6.1
序 号
项目名称
1 钢筋含量 2 砼含量 3 模板含量 4 砌体含量 5 楼地面饰面面积比 6 内墙饰面面积比 7 外墙基面面积比 8 天棚饰面面积比
地下室技术指标含量
单位
kg/m2 m3/m2 m2/m2 m3/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2