国有企业土地资产经营管理思路

国有企业土地资产经营管理思路摘要：

土地是民生之本，发展之基，财富之源。伴随着我国改革开放的发展，国有企业经过多次产业结构调整，大量土地资源闲置出来，同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，因此，积极盘活企业存量土地资产,加强土地资产管理，实现对土地资产的合理经营，避免土地资产大量闲置和浪费，成为国有企业提高其资产运营效益的有效途径。深入研究国有企业土地资产的运营管理，是新形势下企业深化改革，业务转型升级的必经之路。

关键词：国企;土地资产;盘活; 经营管理

一、国有企业土地资产经营管理现状

我国在新中国成立后，一直实行的是计划经济体制。在此体制下，土地的供应都是根据企业需求而定的。这种需求会随着改革开放后市场经济的建立、企业的发展，相关政策的限制等各因素影响而变化，因此导致许多国有企业土地资产低效、无效利用,甚至处于闲置的状况，随着我国市场经济体制的进一步发展，此类问题更为凸显。

长期以来，由于国有企业各方面体制的问题，其土地资产的价值没有真正得以体现。一方面，因土地使用权大都通过无偿划拨方式取得，不少国有企业一度忽视了土地资产存在的价值及其对企业的重要作用,企业单纯从扩大生产规模、降低企业成本、增大营销投入等方面下功夫,实现企业利润最大化。随着市场经济的发展，土地资源日渐稀缺，许多国有企业逐渐意识到自己用巨资出让的土地，如果只是用于生产生活性基地的建设，在一定程度上相当于土地资产低效利用。另一方面，由于我国土地公有制的性质，在很长一段时间内，各类土地流转受国家、地方政策限制较多，客观地造成了国有企业土地资产经营体制存在许多障碍，发展缓慢。

二、如何有效进行国有企业土地资产经营管理工作

（一）建立机制

1．建立土地资产经营责任机制。国有企业开展土地资产经营管理工作，首先要得到企业领导层的高度重视，不要再将土地只作为一种生产要素，而要作为企业的一种重要资产，一种资本进行经营。其次，要专设土地资产管理机构，长期研究土地政策、研究土地资产经营策略，进行多方市场调研，对符合土地性质的开发项目进行长期跟踪、分析和策划；第三，具体负责土地资产经营管理的人员要及时掌握国家土地房产经营管理的法律法规，对企业土地资产权属状况、土地性质、经营模式、经营效率进行分析，做好相关数据的采集，为土地资产管开发决策打下坚实的基础。

2．建立土地资产经营决策机制。土地资产经营涉及企业重大事项，直接影响到企业的经济效益，必须要建立完善的土地资产经营管理决策机制，详细梳理资产开发、经营、管理各环节的审批流程，完善资产管理相关部门联动管理机制，明确各方职责，对土地资产管理的近期目标、市场前景，长远规划等各因素进行综合考量，选出最优经营方案，为企业获取最大的当前利润、长远利益提供有力保障。

3．建立土地资产经营评估机制。企业要根据市场情况，定期对企业土地资产情况进行评估。这种评估，不仅是对土地资产价值进行评估，更关键的是对土地资产经营管理成效进行评估，分析企业土地资产使用情况，是否达到价值最大化，是否仍然存在闲置、低效利用的状况，根据土地资产评估结果认真分析及时进行调整。评估工作，可由企业相关部门自行进行评估，也可找一些比较成熟的评估机构进行评估，为企业经营土地资产决策提供依据。

4．建立土地资产监督管理机制。国有企业土地资产大部分为国家所有，在进行土地资产处置过程中，必须主动接受政府国有资产管理部门的监督。同时，国有企业必须建立一个监督机构。主要负责两个方面的工作，一是向政府报送土地资产处置方案，获取政府批准，同时与地方土地资产管理部门及时沟通，做好权属登记、经营策略等方面的事项；二是在土地资产经营中，要搞好监督管理，防止其他企业或个人利用土地资产经营处置，谋取不正当利益，防止国有企业土地资产的流失。

（二）充分提高土地资产利用效率

企业要想做好土地资产的经营管理，首先，必须充分了解本企业土地资产现状，详细考察分析土地附属建筑物的结构特点、空间布局、便捷程度及利用效率，在不影响整体规划及周边环境的情况下，尽可能提高土地建筑容积率，实现土地资产在企业日常生产运营上的合理配置，最大限度提高土地资产的利用效率，减少土地资产冗余及土地资产的占用、运输、储藏成本。其次，要密切关注土地资产的使用年限，加强对建筑物的维护保养，使建筑物处于一种良好的状态中，增长其经济寿命。

（三）正确认识土地资产权属状况

国有企业土地资产的经营管理，必须要充分了解并正确认识其土地资产的权属状

况及性质，具体涉及到土地资产使用权和土地性质的改变。

1．土地使用权的改变

企业土地资产的经营，不论是任何形式的转让、出租、投资，其中一个重要环节是将国家划拨土地使用权方式转变为出让土地使用权方式。通过向国家支付土地使用权出让金，获取一定年限的土地使用权，可以进行土地的自主经营，也可依法进行土地使用权投资、转让、出租或抵押等。

2．土地性质的改变

在土地资产投资经营过程中，往往会涉及到土地性质的改变。土地性质的改变首先必须缴纳相应的土地出让金。其次，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。土地附属建筑物如作他用，也必须通过规划、消防等多个部门审批并补交一定的土地出让金。

由于目前工业土地的价格远远不及商业、住宅等经营性用地价格，在进行企业土地资产经营过程中，根据土地资产实际情况，周边市场环境，可将部分原来的工业属性变成商业、住宅等属性，从而最大程度提高土地价值。

（四）慎重选择土地资产经营模式

1．提升划拨土地利用价值

国有企业通过充分提升划拨土地的潜在价值，实现企业土地资产的保值增值。一方面，要提高土地资产容积率，可建设高层办公场所，可利用企业原有老厂房、旧仓库改造为员工食堂、培训中心、健身中心或企业文化展厅等相关配套设施，最大程度提高土地资产利用强度，使其尽量发挥效益，为企业土地资产的增值发挥作用；另一方面，可通过相关政策对其划拨土地低价取得出让土地使用权，利于土地资产价值显化。

2.土地资产出租

出租土地使用权，企业可以将自己拥有完整土地使用权一定年限租给其他企业和个人，从中获取租金，这种方式促使企业将自身闲置土地资产经过市场经营，获得价值效益，使得土地资产得到合理配置，通过出租土地使用权，一是不会失去土地，二是可以利用好闲置土地，三是对企业的经济效益有一定的改变。但在经营中，要注意以下几个方面的问题：一是要把握好出租年限，企业出让取得的使用权，要在国家规定的出让年限内进行租赁；二是企业出租土地使用权时，要尽可能考虑企业土资产的整体规划，避免土地资产碎片化的产生；三是企业出租土地竟可能选择一些具有一定资金实力或具有良好投资业绩的公司合作，确保土地资金价值的增值和保值。

3.土地资产抵押

土地使用权抵押，是指经债权人和债务人约定，在不转移土地使用权所有者主体