农地非农化

1.农地非农化概念？

农地非农化是指上地由农业用途转为非农业用途,也就是农业用地转为非农业用地即建设用地,在我国主要是指城乡结合部的农地由农村转向城市,由农业用途转向非农业用途

2.农地非农化可以分为以下三种途径:农业用地转为国家建设用地\农业地转为集体建设用地以及农业用地转为农村个人建房.在这三种途径中,城市化进程中的农地非农化主要是指农用上地转为国家建设用地,其实现途径主是土地的征用"

3.我国城市化进程中农地非农化的现状

国是一个地少人多的发展中国家,百业待举!百事待兴,人地关系一直很紧张"随着我国城市化以及经济的不断发展,城市规模的不断扩大,城市化率的不断提高,越来越多的农业用地转化为建设用地,农地非农化问题越来越突出:1农地非农化水平震荡上升.2农地非农化的区域差异3农地非农化流转用途的指向性

4.我国城市化进程中农地非农化存在的问题

在我国城市化快速发展的过程中,城市用地总量在不断地增加,城乡结合部的大量农用土地改变了其农业用途转为建设用地"伴随着农地非农化的快速发展,我国城市化进程中农地非农化不规范的问题越来越明显,农地非农化的不规范主要表现为以下几个方面:(l)我国城市化进行中农地过度非农化问题十分严重(2)我国城市化进程中农地非农化各相关主体利益发生严重的冲突" (3)由于我国的征地是采取农业产值倍数法进行补偿的,就导致了我国农业用地开发!利用成本被严重低估,这就导致征地的低成本,(4)我国耕地后备资源不足,(5)耕地面积的快速减少,直接威胁到我国的粮食安全!农业的可持续利用和经济社会的稳定"

综上所述,我国城市化进程中农地非农化存在过度粗放和对被征地农民补偿不足等不规范的问题,解决这些问题迫在眉睫,否则就会威胁我国的粮食安全,威胁我国的生态环境,对农民补偿不足也会导致失地农民生活得不到保障进而有可能威胁我国社会的稳定"

5.我国城市化进程中农地非农化影响因素理论分析

影响我国城市化进程中的农地非农化的因素包括诸多方面,主要包括人口因素!城市化水平!经济增长!固定资产投资总额!城市人均可支配收入!产业结构!土地利用的利益差异和地方政府土地收益"

6.完善我国城市化进程中农地非农化的对策建议

我国是一个人多地少的发展中大国,在城市化进程中,由于土地收入的巨大诱惑和土地发展权的缺失等诸多因素的影响,一些地方政府在退经农地非农化时只顾眼前利益做出了非理性的选择,使得土地资源的利用不规范问题屡有发生"因此,必须完善我国城市化进程中农地非农化"本文主要采取以下几个方面的对策来完善我国的农地非农化:

6.1开征物业税,减轻地方政府土地财政依赖

6.2设置土地发展权,完善我国农地产权制度

6.3建立和完善我国土地非农化相关制度

3.1我国土地征用制度3.2实施农地非农化听证制度3.3完善我国的土地监管制度

6.4制定土地供应计划,完善土地利用评价体系

4.1制定建设用地的供应计划4.2完善土地利用评价体系4.3严格控制农村建设用地

6.5明确政府职责,构建有效的民众监督体系

5.1明确政府职责，推行行政问责制5.2构建有效的民众监督体系

7.根据相关规定，土地非农化使用必须先实现国有化。“383”方案允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场有何意义？农地非农化使用的增值收益应该如何分配，是否应该全部归农民个体所有？

土地非农化使用必须先实现国有化的做法是《土地管理法》规定的。该法几经修订，但第四十三条基本没变。该条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申

请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条最后一句的除外条款其实在过去二十年中给农村集体建设用地进入市场开了一个口子。上世纪九十年初广东和江苏引进外资招商租赁和兴办乡镇企业大量使用集体建设用地就是利用了这一个除外条款才得以进行的。当然，这里有很多用地并非都是“兴办乡镇企业和村民建设住宅”的，而是钻这一制度漏洞的。只是我们的政策和法律故意阙如罢了。现在沿海地区很多城市的建设用地绝大多数都是来自农村集体土地，政府征收并拿出来招拍挂的国有土地只占少数。就这点来说，“383”方案允许农村集体建设用地上市交易只不过是将原本遗漏在政策和法律之外的打擦边球的做法重新正名而已。

其实，关于集体土地与国有土地享有平等权利的提法也不新鲜。10年前的十七届三中全会就曾提出同样的政策，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”后因遭遇获得巨大土地利益的地方政府等利益集团的反对和阻扰，这一具有远见卓识的决定并没有得到贯彻实行。所以，“383”方案重申了十七届三中全会的决定精神应该是值得肯定的。现在的问题是，现在的问题是，“383”方案如被十八届三中全会所采纳，那能否避免重蹈覆辙、排除阻扰，从而得到有力地贯彻？这是问题的关键所在。

农村建设用地上市交易无疑会给集体经济组织及其成员农民带来很大的合法收益。但是，国家也可以通过征收土地交易税和土地增值税等方式对各类土地交易行为进行征税，以保障国家的利益。就土地产权的所有者集体经济组织及其成员农户而言，农村建设用地与国有土地平权上市交易会使得他们获得更多的土地收益。进行产权制度改革后的集体经济组织通过土地交易获得的税后收入，根据各自的营收和财务制度，刨去营销和土地平整等成本及公积金等合作社留成后剩余的利润，可按照合作社及其社员的股权比例进行分红。由此可见，只要我们的农村集体土地产权制度改革得法，集体土地上市交易后的收入必然会根据市场原则在权益各方之间进行合理的分配，国家、集体和农民个人的权益都将得到合法的保障。