烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析
烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。
龙湖地产烟台项目提报2
龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度，距您不到半日之遥 8公里水系蔓延全境，叩响每栋别墅的门扉
集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源。
8公里水系（“8公里”为非真实数据）
夏
NO·2 一天两世界：海上“香格里拉”，距您只有半日之遥
四季度假海岛别墅
时光背后的桃花源
上午，被超负荷日程表的击退，下午，送自己一片浩瀚 大洋
详细解读。
广告创作重点：
将项目特色产品点与四季结合，体现全年度假的项目价值。
将项目特色产品点融入真实度假情境，以场景出发读者想象引起度 假向往。
根据项目突出价值点和购买媒体情况创作系列广告，即可全景展现 项目居
住特色又可以单篇成稿。
《三联生活周刊》广告
三联读者： 读者群相对固定，以知识型中产阶层为主，核心读者多为 企业的中高层管理者以及政府官员，他们具有较宽的视野， 敏感于社会变革，关注时代发展潮流中的重要思潮，对社 会、经济、文化等方面发生的问题有敏锐的感受能力。
龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度 私家温泉院落，荡涤身心每一寸烦扰
集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源
备选方案 二
落英缤纷，在迷梦中穿行
春天每年都会如期而至，也总在忙碌中毫无意外地错 过。此刻，在不远的海边，春天正在恣情烂漫： 幕天席地的樱花云，河道就隐秘其中。乘船穿行其中， 荡开水面那层粉色花瓣。
冬 NO·4 一天两世界：海上“香格里拉”，距您只有半日之遥
四季度假海岛别墅
时光背后的桃花源
昨晚，因躁动的股指线失眠，今晨，让自己在温泉里的 小睡 龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度，距您不到半日之 遥 私家温泉院落，荡涤身心每一寸烦扰 集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源
烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析
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龙湖集团简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
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营销强度分析
重 要 营 销 节 点
拿地
成本用在最关键的地方
前期面市宣传 6.18售楼处开放 10月中旬，海上森 林公园等10大主体 样板区开放
7.30一批次开盘
2010-08
2011-03 北京度假产品系列发 布会首度亮相
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户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落中叠【建筑面积约163㎡】 三重庭院：下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院设计； 拥有南向空间的绝对饱和度，南向占尽阳光，北向坐拥花园。 地下一层私人俱乐部——一层花园 层——二层主人层
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占地面积：450000平米 建筑面积：360000平米 物业类型：一期独栋、双拼、叠拼别墅；二期、三期为商业
及其他社区配套
容积率：0.76 绿化率：60% 总户数：一期2186户 物业费：4.90元/月/平米
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区位分析
具备优越的天然环境，利好的发展机遇
养马岛以及前海位于烟台市牟平区
迅速实现高端产品“量”与“质”的高效出货
开盘时间：2011年7月30-31日 推售产品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的颐和墅 ； 产品价格【开盘均价（元/平米）】： 15000 ；葡醍院落 12000 ；四季小院 22000-25000
颐和墅
消化情况：开盘推售房源1736套，去化率93%，实现25.5亿的超高销售额；
烟台龙湖葡醍海湾游艇码头融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
烟台龙湖葡醍海湾游艇码头立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目概论 (1)一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目名称及承办单位 (1)二、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品方案及建设规模 (6)七、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品说明 (15)第三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)烟台龙湖葡醍海湾游艇码头生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目建设期污染源 (30)（二）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：烟台龙湖葡醍海湾游艇码头投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
20131119烟台龙湖葡醍海岸案例
北京长楹天街
12
开发主体
龙湖拥有“别墅专家”的开发实力和良好口碑
2012年房企销售量排名
排名 1 2 公司名称 万科地产 绿地集团 销售金额(亿元) 1418 1078 公司名称 恒大地产 万科地产 销售面积（万平方 米） 1536.0 1298.9
3
4
保利地产
中海地产 恒大地产 万达集团 绿城中国 华润置地 碧桂园 世茂房地产 龙湖地产 招商地产 融创中国 金地集团 富力地产 远洋地产 雅居乐 宏立城 中信地产 华夏幸福/保利香港
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5 6 7 8 9 10 11 12 12 14 15 16 17 18 19 20
13
开发难点 盘的规划及如何吸引客户的问题
项目SWOT分析
该项目是进入烟台的首个作品，面临二线城市边缘区、超级大
优势：靠近养马岛填海地， 8000亩超大地块，10公里长海岸线； 劣势：盐碱地、区域相对偏僻，区域认知一般； 机会：烟台市场平台的别墅类豪宅开发水平相对较弱； 威胁：客户对填海区域不认可造成的风险；项目规模较大，持续开发可能面临风险等。
产品定位 特点 代表项目 效果图
产品系
原著系
既在城市中，又 具有原创精神的产品格局，极致工艺、 占据绝对的稀缺 极致技法带来他处难寻的极致感受 资源（自然/人文）
北京颐和原著
香醍系
中国最具托斯卡 纳生活真意的中 产别墅
以原味托斯卡纳的风格别墅为主，辅 以精致园林景观、卓越的产品建筑、 合理的户型设计、细节化的服务打造 舒适的别墅及洋房产品
4
城市属性 旅游收入占GDP比重持续上升，旅游度假、置业市场发展，
逐渐形成三产发展的重要支撑
88 47 31 88
(烟台)龙湖葡醍海湾成功模式分享
‚9‛连环步法 a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略
1、战略导向
2010年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是 ‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产 业升级的全新探索。
北方商务休闲第一岛
2、机会主义
① 烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政 府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。 ② 养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区 的主要方向。 ③ 烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期， 客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场 机会。（市场空间大，风险低）
度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台 海云台项目约30公里。
项目概况
A地块2028亩
一期范围
一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标 准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米
开盘情况
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
‚9‛连环步法 e：产品突破：总价控制合理，‚创新‛产品形态与主流产品竞争
对市场进行深入研究，以‚创新‛的差异化产品定位，有效控制总价与市场竞争
① 定位走差异化路线，通过市场结构分析，再改市场竞争激烈、高端市场较为空白； 产品定位瞄向中高端市场； ② 烟台东部的市场供应多为高层，首期面市产品均为多层，有效控制容积率，形成 差异化；
葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、森 林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景 a、土地规模大，可实现的规划功能全，市场预期较好； b、借养马岛‚北方论坛‛之势，给客户一种能够实现的预期；
小区调研报告ppt课件
29
案例分析
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广州万科·四季花城
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项目简介
万科四季花城位处广州金沙洲， 是广佛都市圈的核心区域 占地面积约50万平方米，总体 建筑面积约为44.7万平方米， 总体住户为3900户左右，容 积率为1.0 规划及景观设计：国际著名规 划设计机构美国SWA SOM 建筑方案设计：澳大利亚DBI 香港兴业广东省院 项目分为四期开发
18
三、基地交通环境现状分析
优势：分小区级、组团道路和宅间小路 ：道路 人车分流方面不再强调绝对的人车分流，更多
的强调的是人与车的和谐共处 。 劣势：停车场严重不足，导致小区内部车辆乱 停现象，甚至停在草坪上，严重破坏小区内绿 化环境，严重干扰到小区内居民的日常生活。
19
优势分析：居住区道路不仅满
足了进出居住区的人行和车行交 通需要，还保证了各种基础设施 （如市政管线、照明灯柱）和绿 化的合理布置。
20
劣势分析：严重不
足的停车场不仅影响居 民的正常生活；更加严 重的破坏了小原本就不
多的绿化环境
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停车方式
停车场停车
路边停车
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通风与采光
在被问到业主住宅的采光和通风怎么样的问题上， 统计数据显示，92%业主选择采光通风很好，95% 选择采光通风好。
成大环境的基本细胞。以步行道为
线，将各个组团为点连接起来，构
成了一条绿色步行轴。
在小的方面，小区的绿化做的非
常的到位，覆盖了上中下所有的空
间。上面出了山地本身的一些吸引
人们向上看的目光外，二层廊道挑
台的一些绿化也在吸引着人们的眼
球；中间在以绿色植物为主的色调
基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例
100/ 2020.11开发与建设2020年第11期基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例姬春艳（河南牧业经济学院，郑州 450044 河南）摘 要 本文以SWOT 分析作为理论基础，以烟台市牟平区龙湖·葡醍海湾项目为研究对象，分析了项目的房地产市场环境，基于分析结果进行项目的市场定位。
关键词 房地产；市场环境；项目定位Real Estate Project Orientation based on Market Environment Analysis——Taking the Longhu Puti• Bay project as an exampleJi Chunyan(Henan University of Animal Husbandry and Economy, Zhengzhou, 450000, Henan)Abstract: Based on the SWOT analysis, this paper takes Longhu • Puti Bay in Muping District of Yantai City as an example, analyzes the real estate market environment of the project, and conducts the market orientation of the project based on the analysis results.Keywords: real estate, market environment, project orientation北位置，东与威海相连，西与潍坊和青岛相连，南与黄海相邻，北与渤海相邻，是东方海上丝绸之路首个目的地，也是“一带一路”国家战略重点港口城市，同时，烟台还是山东半岛与环渤海经济圈、东北亚经济圈等几大板块的连接点。
烟台四季花城别墅营销策略研究
目录一、四季花城及四季花城半山墅的简介 (2)（一）四季花城 (2)（二）四季花城半山墅 (2)二、四季花城半山墅营销环境分析 (3)（一）烟台市房地产分析 (3)（二）竞争对手分析 (5)三、目标市场分析 (6)(一)市场细分 (6)（二）目标市场的选择 (6)（三）市场定位 (7)四、四季花城半山墅营销策略分析 (8)(一)产品策略 (8)（二）价格策略 (9)(三)渠道策略 (10)（四）促销策略 (11)五、四季花城半山墅营销策略存在的问题及建议 (13)（一）产品策略 (13)（二）价格策略 (14)（三）渠道策略 (14)（四）促销策略 (15)结束语 (16)致谢语 (17)参考文献 (18)引言房地产业作为我国经济的龙头产业，它的繁荣将带动相关产业的发展。
而我国房地产业发展历程仅仅二十几年，其中有很多的弊端和问题，仅仅在2011年就出台了八项新政来调节房地产行业。
我国房地产业的主要问题是居民居高不下的需求和楼市节节攀升的价格，房产开发商的不正确的营销观念也加剧了这个问题。
开发商惯于以产定销，只关心如何把现有的商品房卖出去，而不愿意花大力气去了解市场的需求，把握不住消费者的购房心理，使得房地产的开发和销售陷入误区。
在2012年春节期后房地产业出现了冷滞期，面对特殊的行业特征和新的市场挑战，如何详细、准确的制定市场营销策略成为重中之重。
一、四季花城及四季花城半山墅的简介（一）四季花城四季花城是山东祥隆企业集团开发的住宅小区，是由山东嘉士德投资置业有限公司建设，位于烟台市莱山区港城东大街与桐林路交汇处，向南约100米为港城东大街，北临凤凰山水库，东靠烟台的行政中心，烟台市政府、烟台市国土资源局、法院行政审批中心、税务局、公证处等都距四季花城不到800米。
周边已建成的重点市政设施包括科技公园、体育公园、烟台市会展中心、世贸中心。
附近的迎春大街则是莱山区的金融科技中心，银行、超市、办公中心等一应俱全。
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迅速实现高端产品“量”与“质”的高效出货
开盘时间：2011年7月30-31日 推售产品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的颐和墅 ； 产品价格【开盘均价（元/平米）】： 15000 ；葡醍院落 12000 ；四季小院 22000-25000
颐和墅
消化情况：开盘推售房源1736套，去化率93%，实现25.5亿的超高销售额；
五星级酒店
龙湖〃葡醍海湾作为龙 湖度假产品的又一力作， 共分三期开发： 一期产品以别墅为主， 融合了四季小院、葡醍 院落、颐和墅等形式；
瞰海国际 四季小院 葡醍院落 颐和墅
滨海大道
游艇码头 四季花厅 婚庆礼堂
二三期会突出打造度假 产品系中的商业综合体 部分。
湿地公园
无边界泳池 2万平海上森 林公园
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户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落上叠【建筑面积约100㎡】
花径拾阶：拾阶而上到达入
户平台。
宜动宜静：二层设置餐厅厨
房，三层设置起居空间，由 楼梯分隔功能区，亲朋聚会 亦不会干扰日常起居。
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户型设计
龙湖〃葡醍海湾四季小院
龙湖四季小院——首度公开的度假MINI VILLA
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户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落中叠【建筑面积约163㎡】 三重庭院：下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院设计； 拥有南向空间的绝对饱和度，南向占尽阳光，北向坐拥花园。 地下一层私人俱乐部——一层花园 层——二层主人层
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地 下 一 层 北 入 口
地 下 一 层 南 入 口
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户型设计
龙湖颐和墅——水上的香格里拉别墅
龙湖〃葡醍海湾颐和墅南院【建筑面积267-189㎡】
首 层 礼 仪 层
二 层 主 人 层
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户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
地下一层礼仪层——一层主人层
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落 下叠【建筑面积约196㎡】 廊桥入户：私家廊桥入户， 独门小院，给予客户极强的 归属感； 立体庭院：全南向下沉庭院 与入户庭院，两重庭院尽享 自然； 4.8米阳光空间：地下空间 层高4.8米，具有更大的空间 可塑性。
龙湖〃葡醍海湾案例分析
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[关键字]： 龙湖地产、高端娱乐休闲度假综合体
[案例简介]： 作为龙湖“山· 湖”度假产品系列的葡醍海湾项目花开烟台， 海· 开启了烟台度假产品的全新时代，并在不足一年的时间内完成取 地、整合推广及开盘热销，书写了“别墅专家”的又一传奇。
[案例适用范围]： 高端度假产品采用标准化产品线的积木理论，完成异域的快速 复制和产品创新； 基于4C理论的高端产品营销推广。
建筑风格
龙湖首度将代表中国最顶级别墅的颐和系建筑引入烟台
葡醍海湾一期产品分为四季小院、 颐和墅、葡醍院落，三种产品建 筑风格独具特色却又浑然天成； 四季小院：45平米的小空间大 院落，传统的红砖屋顶系；
颐和墅：实现了颐和系建筑风格 在烟台的快速复制，将中国盛唐 风格和西方建筑大师赖特的建筑 思想予以结合。简练宽阔的大屋 顶、石纹立面与木制门窗精细嵌 合，加之五重景观系的相互映衬， 塑造小宫廷系建筑美感；
占地面积：450000平米 建筑面积：360000平米 物业类型：一期独栋、双拼、叠拼别墅；二期、三期为商业
及其他社区配套
容积率：0.76 绿化率：60% 总户数：一期2186户 物业费：4.90元/月/平米
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区位分析
具备优越的天然环境，利好的发展机遇
养马岛以及前海位于烟台市牟平区
第二重：小乔木、大灌木（45M高）；
第三重：2-3M高的灌木；
第四重：花卉、小灌木，这是园 区中色彩最为丰富的景观带；
第五重：草坪、地被。
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景观设计
龙湖坐拥海景资源，欲成就最大体系的威尼斯式水系
威尼斯水系：龙湖在葡醍海湾 上，建造17年来最大的人工自 然，将中国别墅大成之作，静 置山谷林间，并首度呈现威尼 斯式运河水系； 在全国2800多个县市当中，龙 湖葡醍海湾所在地区是唯一既 有海岛资源，又有山岳类国家 级森林公园，还有深海温泉的 沿海地区；
城北9公里的黄海之中，紧邻滨海大 道，区位优势明显。龙湖〃葡醍海 湾充分运用了地块的天然优势做了 后期整合和规划，力求与天然融为 一体。
与此同时，牟平区养马岛属烟台重
点规划区域，利好的发展机遇也是 龙湖取地做综合性度假产品的一个 重要参考。
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总体规划
龙湖力作——度假产品与商业综合体的完美邂逅
葡醍院落：有天有地有庭院，充 分实现葡萄海岸与龙湖别墅的完 美结合。
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景观设计
龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖产品核心
五重浓荫：走入葡醍海湾，满目 密林与花海，建筑掩映在龙湖独 有的五重景观中，没有一条道路 能够望到尽头，其园林处理手法， 绿量、选材与景观层次，都有很 强的借鉴意义。 第一重：高7-10M，胸径和原著 北京香醍漫步 杭州香醍溪岸 北京香醍溪苑 成都小院青城 烟台葡醍海湾 玉溪仙湖锦绣 北京长楹天街
香醍系
山海湖系
天街系
世界城市的商业地标
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龙湖地产简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
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项目概况
开发商：烟台龙湖置业有限公司
项目地址：牟平区养马岛滨海东路与通海路交汇处北
龙湖〃产品系
龙湖积木理论：
建立标准化模块为基础的产品库，通过模块个性化组合的积木搭建方式，有效解决了产品快 速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾。 产品系
顶级系
产品定位
既在城市中，又生长 在自然里的稀有资源 占有 中国最具托斯卡纳生 活真意的中产别墅 亚洲的世界级度假目 的地
特点
具有原创精神的产品格局 ；极致工艺、极致技法 带来的别处难寻的极致感受 。 以原味托斯卡纳风格别墅，辅以精致园林景观、 卓越的产品建筑、合理的户型设计、细节化的服 务打造令人心旷神怡的别墅及洋房。 择取亚洲鲜为人知却天赋纯美之地，以其“别墅 专家”的审美眼光和建构实力 ，全面整合休闲、 度假、旅游、商务等一体化服务。 城市综合体，集合品牌旗舰商业、高端城市公寓、 商务公寓于一体 。
中国别墅专家 龙湖17年
龙湖，中国别墅市场中，深具全国影响力的里程 碑项目缔造者，在规划、建筑、工法、园林等领域， 都开创了一个全新的时代，从而推动中国别墅营造的 质感跃迁。从改变重庆城市形象的香樟林，到改变北 中国别墅造园观的滟澜山，再到中国别墅登顶之作的 颐和原著，无不让人为之惊叹不已。
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龙湖集团简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
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营销强度分析
重 要 营 销 节 点
拿地
成本用在最关键的地方
前期面市宣传 6.18售楼处开放 10月中旬，海上森 林公园等10大主体 样板区开放
7.30一批次开盘
2010-08
2011-03 北京度假产品系列发 布会首度亮相
突出景观优势：龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖产品
核心，葡醍海湾先入园林，充分实现景观与烟台独特海岸线的相互融 合，以客户景观为先，体验区设计独具特色；
产品创新：产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户
随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求。葡醍海湾在融合龙湖 顶级系颐和原著的建筑风格基础上，结合本土特色，首创威尼斯水系、 葡萄山谷等景观特色。
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有效营销渠道
线下推广渠道
高密集的业主、圈层维护
展示中心包装：上千万打造五重园林景观示范 区及豪华售楼处；
公关营销体系：组织看房团，包飞机去北京、 重庆等地看龙湖地产的成熟社区；
高端客户暖场活动：举办嘉年华等纯高端客群 集中的活动来加深客户体验。
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推售情况分析
控上采用前期低成本入市，开盘前强势推广，开盘热销后集中于客户 维护的方式；
线上推广主要借力于开盘前后，其他时段则以展示中心包装开放等
为主；在开盘热销的客观前提下，善用客户维系，多线下活动来激发 客户对项目的认知度和体验感；
用“开盘即清盘”的销售奇迹来验证龙湖品牌实力，销售数据作为
后期营销中最好用的工具。
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龙湖地产简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
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龙湖〃中国
龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质 和细节的专业地产公司。 从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段—— 即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持 续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入 的城市都成为业内领先的企业。
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户型展示
主客厅的绿植及瀑布墙体，给客户以强烈的体验冲击
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户型展示
户外展示极具细节，让整个家都安放在五重景观体系里
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产品策略分析综述
三大产品策略，实现快速复制与产品创新双重功效：